臺灣臺北地方法院簡易民事判決 104年度店簡字第519號
原 告 徐素琴
被 告 陳曉明
上列當事人間給付租金事件，本院於民國105年4月25日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬貳仟元，及自民國一百零四年九月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣貳仟伍佰肆拾元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹拾柒萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原請求：㈠先位聲明 ：1、被告應給付原告新臺幣（下同）73,000元，暨自起訴 狀繕本送達日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2、被 告應自民國104年4月起至8月止，於每月月底給付原告33,00 0元，暨各自次月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 自104年9月起至遷讓房屋之日止，按月給付原告33,000元。 ㈡備位聲明：被告應給付原告66,000元，暨自起訴狀繕本送 達日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並應自104年4月 1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告33,000元。嗣於105 年4月25日言詞辯論期日減縮訴之聲明如主文第一項所示， 依前揭規定，自應准許之。
二、原告主張：
㈠原告前於101年11月11日與訴外人祭祀公業法人臺北市張慶 望（下稱祭祀公業張慶望）簽立房屋租賃契約書，租賃標的 為門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號1樓至4樓及頂樓（ 下稱系爭建物），並經祭祀公業張慶望允諾得轉租予第三人 。原告約於103年8月間與被告簽立房屋租賃契約書（下稱系 爭租約），將系爭建物第1、3樓轉租予被告，租賃期間自10 3年9月1日至104年8月31日，按月被告應給付原告租金33,00 0元。依系爭租約第5條被告應於訂約時交付原告66,000元押 租保證金（相當於2個月租金），然簽約時被告以手頭緊為 由僅給付26,000元押租保證金，尚有40,000元之押租保證金 並未繳納。詎被告突於104年3月24日以臺北市○○區○○○ ○○○00號存證信函（下稱系爭存證信函）對原告終止租約 ，經原告於104年4月8日以臺北市文山景美郵局第97號存證 信函表示被告終止契約不合法並催告被告應如期給付租金後
，被告於4月13日以存證信函稱兩造租賃關係僅存續於104年 3月30日止並表示不願給付自104年4月以後租金，經原告於 以臺北市文山溝子口郵局第33號存證信函限被告7日內給付 104年3月份租金33,000元及押租保證金40,000元(以上共計 73,000元）後，被告對此置之不理。被告自104年3月起即未 給付租金，兩造租賃期間業於104年8月31日屆滿，抵扣被告 已給付之押租保證金26,000元後，被告依系爭租約尚應給付 原告104年3月至104年8月之租金共計172,000元（33,000元 ×6月－26,000元＝172,000元）。 ㈡又原告與系爭建物所有人祭祀公業張慶望間就系爭建物所生 之訴訟，雖遭敗訴，並已自動遷離，惟被告與原告所締租賃 契約之期限既係在原告向原所有人承租系爭建物之期限內， 被告並均繼續使用，則被告仍負有按約向原告給付租金之義 務。為此基於兩造間系爭租約之法律關係，訴請被告給付積 欠之租金計172,000元等語，並聲明：如主文第一項所示。三、被告則以：原告是二房東，我向原告承租的第一個月，原告 就沒有繳租給大房東即訴外人祭祀公業張慶望，訴外人張慶 望給伊存證信函叫伊不要付房租給原告，第三個月訴外人張 慶望委任之律師且替伊寫存證信函寄給原告表示終止系爭租 約，訴外人祭祀公業張慶望並要求直接與伊另訂租約，而另 訴關於訴外人祭祀公業張慶望請求兩造遷離系爭建物之事件 業已判決兩造敗訴而應遷離系爭建物，被告不服上訴後，亦 與祭祀公業張慶望成立訴訟上和解而遷離等語。並聲明：原 告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠原告於101年11月11日向訴外人祭祀公業張慶望承租系爭建 物，約定租賃期間自101年12月12日起至104年12月11日止， 每月租金25,000元（下稱系爭第一出租契約）。 ㈡原告於103年9月1日起與被告簽立系爭租約，約定將系爭建 物中之1、3樓轉租予被告，租賃期間自103年9月1日起至104 年8月31日止，每月租金33,000元，被告並有交付26,000元 作為押租保證金。
㈢原告在系爭租約約定租期內有將系爭房屋1、3樓交付被告使 用收益。
㈣被告僅給付原告租金至104年2月止，自104年3月起即未依約 給付租金，並曾於104年3月24日以臺北市○○區○○○○○ ○00號存證信函（即系爭存證信函）對原告為終止租約之意 思表示，原告則於104年4月8日以臺北市文山景美郵局第97 號存證信函，向被告表明與祭祀公業張慶望間之租約尚繼續 存在中，及催請被告繳納積欠之租金。
㈤祭祀公業張慶望訴請本件兩造遷讓房屋之事件（下稱另訴） ，業經本院於104年10月30日以104年度訴字第1325號判決祭 祀公業張慶望全部勝訴，原告部分未據上訴，被告部分則有 不服而提起上訴，嗣於105年1月29日臺灣高等法院105年度 上易字第11號事件之準備程序期日，被告與祭祀公業張慶望 達成和解，和解內容包含被告願於105年3月15日前自系爭房 屋1、3樓清空搬遷，被告嗣後始依和解內容遷離系爭建物1 、3樓。
上情並有兩造之系爭租約、原告與祭祀公業張慶望間之房屋 租賃契約書、特別條款、系爭存證信函、臺北市文山景美郵 局第97號存證信函、臺北市文山溝子口郵局第28號存證信函 、臺北市文山溝子口郵局第33號存證信函、原告與祭祀公業 張慶望備忘錄、被告書立字據等件影本為證，並經本院調閱 另訴案卷審核屬實。被告既以前詞置辯，則本件應審究爭點 厥為：被告以系爭存證信函所為意思表示，是否發生兩造間 系爭租約因此提前終止之結果？原告訴請被告給付104年3月 至8月份之約定租金，是否有據？
五、本院判斷如下：
㈠按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租 賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉 租於他人，民法第443條第1項定有明文。次按，參照最高法 院19年上字第1718號民事判例意旨所揭示：債權債務原係特 定人間之關係，故依據契約應負償還義務之當事人，斷不容 以他人欠款亦未清償為詞，對於債權人抗辯，此即為債之關 係相對性原則，是轉租人與第二出租人間之約定，與第二出 租人向第一出租人承租而簽立之租約，分屬不同契約關係， 縱使第二出租人與第一出租人間之契約發生爭議，只須第二 出租人有依約履行出租人之義務，承租人仍負有按約應給付 租金之義務。
㈡經查：
⒈本件原告及被告曾經祭祀公業張慶望以其有積欠租金、違 反約定等情由，主張已終止與原告間系爭第一出租契約為 由，於104年2月17日訴請本件原告遷讓返還系爭建物，該 事件經另訴第一審為判決，原告並未上訴，被告則提起上 訴後，於第二審105年1月29日準備程序期日與祭祀公業張 慶望成立訴訟上和解，約定被告將在105年3月15日前遷離 系爭建物1、3樓，有本院調閱之另訴案卷在卷供佐，足見 被告於105年1月29日成立訴訟上和解當日，仍繼續使用系 爭建物1、3樓中，亦即在系爭租約所約定租期內，被告均 有使用系爭租約所約定租賃物之情形。
⒉次按，依民法第347條規定，關於民法第349條以下就買賣 契約之權利瑕疵擔保規定，於租賃契約得準用之，是原則 上出租人是否負有應擔保第三人就租賃標的物對於承租人 不得主張任何權利之擔保責任，得適用前述買賣契約關於 權利瑕疵擔保責任規定決之。本件被告辯稱以系爭存證信 函向原告為終止系爭租約之緣由，乃以祭祀公業張慶望曾 以存證信函表示有原告就系爭建物已無租賃權，故謂有遭 第三人祭祀公業張慶望質疑其欠缺合法占有權利，惟本件 兩造成立系爭租約時，被告當明知原告任出租人而能提供 租賃物之權源，乃基於與訴外人祭祀公業間之承租人權利 而來，被告就系爭建物之1、3樓居於轉租人之地位，此由 被告於另訴第一審104年6月1日準備程序期日之陳述、系 爭租約末尾記載「本人無條件放棄承租權無異議」等內容 均可明，並有另訴案卷及系爭租約影本1份附卷可稽，則 被告於訂立系爭租約時即知悉就系建物1、3樓之租賃權利 將受原告與第一出租人即祭祀公業張慶望間租約所影響， 依民法第351條規定，在第三人對被告主張之權利係基於 系爭第一租約而來時，尚難認屬原告須負權利瑕疵擔保責 任之範圍。尤其，基於租賃契約中出租人義務主要在令承 租人可為租賃物使用、收益，並不涉及權利義務變動之效 果，是縱使第一出租人即祭祀公業張慶望得基於系爭建物 所有權人之地位以被告無權占有，請求其自系爭建物遷出 ，亦須被告果因而遭追奪致遷出等，事實上發生無法按約 使用租賃標的物時，被告方得據以終止系爭租約，否則， 尚難徒憑其有受第一出租人即祭祀公業張慶望告知與原告 間之租約有糾紛，在被告仍基於系爭租約而繼續占有使用 系爭租賃物之情形下，即謂原告有違反租約而令被告取得 終止租約之權利。
⒊準此：
⑴被告固曾以系爭存證信函向原告表示終止系爭租約，並 宣稱將另與系爭建物之所有人即祭祀公業張慶望訂立租 約，有系爭存證信函影本1紙在卷可考，原告亦不爭執 有收受該紙存證信函，但被告並未因此遷離系爭建物或 改與祭祀公業張慶望簽約，甚且，另訴審理中迨至104 年4月30日祭祀公業張慶望始具狀追加被告請求其遷離 系爭建物，並於104年5月16日始合法通知被告，此均在 被告於104年3月24以系爭存證信函為表示後方發生，已 難認被告以系爭存證信函表示終止系爭租約時，其果有 因遭祭祀公業張慶望追奪而未繼續使用系爭建物之情形 。
⑵抑且，被告在另訴審理中之104年6月1日準備程序到庭 時，亦係主張與原告間有系爭租約約定而占有系爭建物 為由，作為對祭祀公業張慶望主張之抗辯，上訴時則謂 系爭存證信函為祭祀公業張慶望所委任律師替其所寫， 但其認此為祭祀公業張慶望欲收回房屋之騙局云云，有 本院調閱之另訴案卷筆錄及上訴狀記載內容為憑，由被 告在另訴中並未主張與原告間之系爭租約業因系爭存證 信函而終止，並執系爭租約對祭祀公業張慶望為抗辯， 此與之前以系爭存證信函謂終止系爭租約之表示內容顯 相矛盾，由此非惟可認被告在系爭存證信函中應無對原 告為終止系爭租約之真意，且如前述，被告寄出系爭存 證信函時，祭祀公業張慶望尚未訴請其返還系爭建物， 系爭租約期限屆至前，被告更未曾因祭祀公業張慶望與 原告間糾紛之故，而有何果遷離致無法繼續使用系爭建 物1、3樓之問題，被告顯係基於系爭租約之關係方繼續 占有使用系爭建物1、3樓至租期屆至，尚難認原告在租 期中有被告所辯令其無法繼續使用系爭建物1、3樓之違 約情形。
⑶況且，經細繹另訴關於原告與祭祀公業張慶望間之本院 104年10月30日第一審確定判決內容，祭祀公業張慶望 請求在系爭第一租約終止後有基於不當得利規定訴請原 告返還、並獲勝訴判決確定之內容，所指104年3月7日 起至原告遷讓返還系爭建物之相當於租金之不當得利範 圍，乃針對系爭建物全部而言，並未排除被告所實際占 用部分，有該第一審判決書1份在卷可按，此益見就系 爭租約中104年3月至8月間被告所占有系爭建物1、3樓 之部分，祭祀公業張慶望亦係將被告占用行為列為原告 之履行輔助人而令原告負擔全責，被告在上開時間既仍 保持繼續使用系爭建物1、3樓之狀態，祭祀公業張慶望 亦未就其占用行為另訴請其負不當得利責任等，由此論 之，亦可見原告在上開期間均有按系爭租約履行，原告 與祭祀公業張慶望間關於系爭第一租約之糾紛，實際上 並未致原告就與被告間之系爭租約有債務不履行之情形 。
⑷綜上，被告在為系爭存證信函時，甚至在系爭租約租期 內，並無何遭祭祀公業張慶望追奪而無法繼續使用系爭 建物1、3樓之情形，自難謂被告所為系爭存證信函已發 生合法終止系爭租約之結果，則依兩造間系爭租約之約 定，被告尚積欠104年3月至8月之6個月租金，經抵扣被 告前已付、原告同意返還之押租保證金26,000元後，原
告請求被告返還積欠之租金餘額計172,000元（33,000 元×6月－26,000元＝172,000元），即有理由，被告上 開所辯，並不足為對其有利之認定。
六、從而，原告依與被告間系爭租約之法律關係，請求被告給付 如主文第一項所示之租金，並加計系爭租約租期屆至後翌日 即104年9月1日起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之 利息，為有理由，應予准許。
七、本件兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據，已無礙於本院前 述論斷，爰不予一一論述。
八、本件命被告給付，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡 易訴訟程序所為被告敗訴判決，應依同法第389條第1項第3 款之規定，職權宣告假執行；並依同法第392條第2項之規定 ，職權宣告被告預供擔保免為假執行。
九、訴訟費用2,540元由被告負擔。
中 華 民 國 105 年 5 月 13 日
新店簡易庭法 官 林麗真
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 5 月 13 日
書記官 馮姿蓉