臺灣士林地方法院民事簡易判決
105年度湖簡字第387號
原 告 喜樂空調工程有限公司
法定代理人 束正凡
被 告 王罕芝
上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國105 年5 月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元，由被告負擔新臺幣貳佰元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告以新臺幣壹萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國102 年10月14日向被告承租門牌號碼 臺北市○○區○○路00巷000 號房屋（下稱系爭房屋）使用 ，兩造並簽訂租賃契約（下稱系爭契約），約定租期為102 年10月14日起至105 年10月14日，每月租金為新臺幣（下同 ）28,000元，押租金則為56,000元。嗣被告於104 年1 月起 ，片面提高房租5,000 元，並於104 年3 月要求原告給付10 3 年10月至104 年3 月所提高之租金，原告因不願給付，故 於104 年3 月8 日與被告協議終止租約，於104 年4 月14日 搬離系爭房屋。惟原告搬離系爭房屋後，被告竟拒不返還押 租金56,000元。而依系爭契約第7 條約定，被告於系爭契約 租期到期前，片面終止租賃契約，應給付原告相當於1 個月 租金數額即28,000元之違約金，且因被告臨時要求原告退租 ，致原告受有搬遷費用30,000元、搬遷期間不能營業損失30 ,000元之損失，被告亦應賠償。又兩造原約定於系爭契約期 間，皆不向國稅局申報租賃所得稅，惟被告竟違反此約定， 擅自向國稅局申報租賃所得稅，致原告遭國稅局追繳102 年 、103 年租賃所得稅9,545 元、35,000元，並遭國稅局裁處 罰鍰8,455 元，被告亦應給付。爰依租賃契約法律關係，請 求被告返還租金，並依系爭契約給付違約金、上揭損害及代 繳之租賃所得稅與罰鍰等語。並聲明：被告應給付原告197, 000 元。
二、被告則以：系爭契約當時約定租期應為102 年10月14日至10 3 年10月14日，係因原告委託之仲介漏未填寫，方致原告有 所誤會，被告於發現系爭契約到期時，即已通知原告搬遷， 原告亦同意搬離系爭房屋，並於104 年3 月8 日與被告共同
簽定協議書，約定系爭租約終止日期及搬遷時間，故被告並 無任何違約情事。又系爭契約期間內，原告未繳103 年6 月 租金18,000元，且103 年10月14日到期後，被告因應系爭房 屋附近租金漲價，故每月所調漲之租金4,000 元，原告亦未 給付，共積欠24,000元，另原告搬離系爭房屋時，並未回復 系爭房屋原狀，致被告需另行支出回復原狀費用12,000元， 原告給付之押租金抵充上開未付租金及損害賠償額後已無剩 餘，故被告自無返還押租金義務。又房屋租賃所得稅部分， 兩造已於系爭契約中約定由原告負擔，原告自不得向被告再 為請求等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張前於102 年10月14日與被告簽立系爭契約，原告並 已於104 年4 月14日遷讓返還系爭房屋予被告等情，業據原 告提出系爭契約、協議書等件為證（見本院卷第14頁至第18 頁），且為被告所不爭執，首應堪信為真實。
四、原告另主張被告應返還押租金，並賠償提前解約之損害與押 租金，及給付原告代繳租賃所得稅部分，則為被告所否認， 並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：（一）系爭契約所定 租賃期間為何？原告請求被告給付違約金及提前終止系爭契 約之損害，有無理由？（二）原告請求被告返還押租金有無 理由？（三）原告請求被告給付租賃所得稅及罰鍰，有無理 由？茲分述如下：
㈠系爭契約所定租賃期間為何？原告請求被告給付違約金及提 前終止系爭契約之損害，有無理由？
1.系爭契約第7 條第4 項約定：系爭契約期間內，被告欲提前 終止租賃契約時，應於1 個月前通知並經被告同意外，並賠 償被告1 個月之租金作為違約金。是原告欲依系爭契約第7 條第4 項約定，請求被告給付違約金，應先證明被告係於系 爭契約租賃期間內，單方終止系爭契約。
2.原告主張系爭契約之租賃期間為102 年10月14日至105 年10 月14日，固據其提出系爭契約為證，然觀系爭契約第2 條約 定，就租賃期間之開始日期及終止日期皆為空白而無任何記 載，而系爭契約其餘約定中，亦無關於系爭房屋租賃期間之 相關約定，被告亦否認系爭契約之租賃期間為3 年，則自難 憑原告單方陳述，認兩造已約定系爭契約之租賃期間為3 年 。又依兩造於104 年3 月8 日所簽訂協議書：「茲因租賃臺 北市○○區○○路00巷000 號租期延長至104 年4 月14日， 於4 月14日退租並交還房屋無誤，並將房屋恢復原狀」等內 容，亦可推斷兩造於簽訂系爭契約時，並未約定系爭契約之 租賃期間為3 年，否則於該協議書中，即無須以「租期延長 」等文字，記載系爭契約租賃期間延長至104 年4 月14日之
事實。是原告既不能證明系爭契約之租賃期間為102 年10月 14日至105 年10月14日，且依該協議書之記載內容，兩造係 合意終止系爭契約，則依前說明，原告依系爭契約第7 條第 4 項約定，請求被告給付違約金及提前搬遷所生損害共88,0 00元，自無理由。
㈡原告請求被告返還押租金有無理由？
1.押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃 關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅， 且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押 租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意 旨參照）。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債 務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行 時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後 ，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上 字第1631號民事判決參照）。故押租金依其性質與內容乃承 租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債 務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約 移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其 債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全 額返還承租人之義務。又請求履行債務之訴，原告就其所主 張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項 事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被 告負舉證之責任（最高法院28年度上字第1920號判例意旨參 照）。
2.本件被告抗辯押租金抵充原告積欠租金及損害賠償額後已無 剩餘等語。查被告抗辯原告迄今未付103 年6 月租金部分， 原告僅陳稱：103 年6 月份租金是我們103 年6 月15日去被 告家中修理冷氣時，順便給付等語，然未提出相關證據證明 ，自難僅憑原告單方陳述，為有利原告之認定，故原告既不 能證明其已清償103 年6 月之租金債務，依前說明，被告以 押租金抵充此月份租金債務，確有理由。另就被告抗辯原告 搬遷系爭房屋時，未回復系爭房屋內窗戶、牆壁、燈具等設 施之原狀，致被告須支出12,000元修理費用部分，亦為原告 所自認（見本院卷第42頁），故被告以押租金抵充此部分損 害賠償額，亦屬有據。惟就被告抗辯原告未繳付6 個月漲價 租金共24,000元部分，其僅陳稱：因系爭房屋附近房屋租金 多為32,000元左右，故其調漲租金應屬合理云云。然租金乃 租賃契約必要之點，未得契約雙方同意情形下，當然不能任 由出租人片面調漲。被告既未能證明原告有同意其調漲系爭 契約租金，原告當無給付被告所稱「漲價租金」之義務，是
被告抗辯押租金亦須抵充「漲價租金」24,000元，並無理由 。而被告復未提出除前開債務外，原告尚有其他因系爭契約 所剩債務未清償，故本件押租金56,000元，於扣抵103 年6 月份租金28,000元、損害賠償額12,000元，剩餘之16,000元 （計算式為：56,000元－28,000元－12,000元），被告即應 負返還義務。惟原告除此部分以外之請求，則無理由，應予 駁回。
㈢原告請求被告給付租賃所得稅及罰鍰，有無理由？ 原告主張其為被告代繳系爭房屋之租賃所得稅及罰鍰共53,0 00元部分，固提出財政部臺北國稅局104 年9 月30日財北國 稅內湖綜所一字第0000000000號函、補繳各類所得扣繳稅額 繳款書為證（見本院卷第43頁至第46頁），可證明其已向財 政部臺北國稅局繳納租賃所得稅44,545元。然依系爭契約第 3 條約定內容：「租金每月28,000元（稅金由承租方繳納） 」，可見兩造確對因系爭契約所生稅負有所約定。再觀系爭 契約第9 條第2 項中，原契約範本上所記載「房屋、土地之 稅捐（含租賃所得稅）由甲方（即被告）負擔」等內容，其 中「含租賃所得稅」六字已遭兩造畫線刪除，益徵兩造就系 爭契約之租賃所得稅，已約定由原告負擔，否則即無須刪除 原契約範本中由出租人負擔租賃所得稅之約定。原告就此固 主張：系爭契約簽立當時，兩造係約定不拿系爭契約去報稅 ，所以才有此約定等語，然其主張內容，並未見於系爭契約 約定中，原告亦未提出證據證明兩造於系爭契約外，另有就 租賃所得稅特別約定，故尚難憑其陳述，即推翻系爭契約之 記載。是系爭契約既已約定租賃所得稅應由原告負擔，則原 告請求被告給付代墊之租賃所得稅與罰鍰53,000元，自無理 由。
五、綜上所述，原告所給付之押租金，於抵充原告積欠債務與損 害賠償額後，尚剩餘16,000元，被告應予返還，惟原告其餘 請求之違約金、搬遷所生損害及租賃所得稅與罰鍰部分，尚 與系爭契約約定有違，應不能請求。從而，原告依系爭契約 法律關係，請求被告返還押租金16,000元，為有理由，應予 准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告部分敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定， 應就被告敗訴部分，依職權宣告假執行。並依同法第392 條 第2 項規定，依被告聲請，宣告被告預供擔保後，得免為假 執行。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本 件訴訟費用額為2,100 元（即第一審裁判費2,100 元），應 由被告負擔200 元，餘由原告負擔。
中 華 民 國 105 年 5 月 10 日
內湖簡易庭法 官 李昭然
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 105 年 5 月 10 日
書記官 王美韻
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