臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第688號
原 告 許雅茹
被 告 沈家國
上列當事人間解除買賣契約事件，經本院於民國105年4月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰貳拾萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國104 年8 月28日經由訴外人昕居不動 產有限公司（下稱昕居公司）簽定不動產買賣契約書（下稱 系爭買賣契約），被告將其所有坐落高雄市○○區○○段0 ○段0000地號土地及其上10110 建號即門牌號碼：高雄市○ ○區○○路000 號3 樓之建物（下稱系爭房地) 以新台幣（ 下同）520 萬元出售予原告，原告已先後於104 年8 月28日 、同年9 月2 日及同年9 月10日給付33萬元、27萬元、60萬 元，共計120 萬元。嗣原告向訴外人新光商業銀行申辦房屋 貸款，僅獲得系爭房地69.88 ％之貸款額度，而依系爭買賣 契約第17條第1 項約定，如買方申辦貸款獲准額度未達買賣 標的總價款77％，系爭買賣契約即作廢，兩造同意解除契約 且互不負違約賠償責任。然被告非但未依約履行解除系爭買 賣契約之義務，甚至捏造數家銀行可達上開約定貸款成數之 資料，並要求原告賠償120 萬元。為此，爰依系爭買賣契約 第17條、民法第249 條第1 項及第259 條第1 項之規定提起 本訴。並聲明：被告應給付原告120 萬元。
二、被告則以：原告向新光銀行申辦之房屋貸款核貸成數未達77 ％，但經由房屋仲介協助洽詢台灣銀行、玉山銀行、三信商 業銀行、大眾銀行及保誠人壽，上開金融機構初步評估後表 示，皆核貸可達到系爭房地總價款520 萬元之77％以上，故 被告曾以存證信函通知原告協力提供相關資料辦理對保、開 立新戶等貸款事宜，但原告拒不履行，並要求解除契約。又 依系爭買賣契約第17條約定為「買方申辦貸款」，可知該約 定非僅限於房屋貸款，而是包含個人信用貸款在內，否則不 需有「因可歸責於買方債信不良」之除外約定。因此，原告 雖稱新光銀行之貸款未達到總價款77％，但新光銀行只有審 核系爭房屋貸款設定之最高限額抵押，原告是否有另外提出 個人信用擔保或以協商還款年限等方式以獲得更高貸款金額 ，尚未可知。另每家金融機構亦因貸款利率不同而有不同核 貸成數，貸款利率低者一般貸款成數就較低，且實務上如有 仲介專業人員協助貸款事宜，亦可能獲得較高貸款成數，原
告之前亦有投資房產經驗，應知悉此情。本件新光銀行只是 初步批覆，貸款成數仍有協商彈性，原告尚可申辦其他信用 貸款，且在仲介人員提供其他金融機構貸款事宜，原告卻拒 絕協力辦理。再者，原告係分別於104 年8 月28日、同年9 月2 日及同年9 月10日以現金或匯款方式給付120 萬元至安 新建經履約保證專戶，並非匯款予被告收受，原告自無從請 求被告返還上開款項等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁 回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於104 年8 月28日簽定系爭買賣契約，由原告向被告購 買系爭房地，買賣總價為520 萬元，系爭契約第17條其他約 定事項約定：「雙方協議同意，買方申辦貸款獲准額度未達 買賣標的總價額77％時，本契約即作廢，買賣雙方同意解除 契約且互不負違約賠償責任，代書費用由買方負擔。但若因 可歸責於買方債信不良肇致貸款不能或不足時，則不在此限 。買方並同意不得以銀行貸款利率為解除契約之主張。」等 語。
㈡兩造另就系爭房地買賣價金之履行簽訂「買賣價金履約保證 申請書」，委由安新建築經理股份有限公司（下稱安新建經 公司）辦理買賣價金履約保證，該申請書視為系爭買賣契約 之一部分。
㈢原告已依系爭買賣契約之約定，於104 年8 月28日交付現金 33萬元作為簽約款；於104 年9 月2 日匯款27萬元作為簽約 款；於104 年9 月10日匯款60萬元作為完稅款。 ㈣被告先後於104 年10月3 日、104 年10月13日寄發左營新莊 仔郵局第971 、1001號存證信函予原告，表示原告並未依約 完成貸款對保、開戶手續等貸款事宜，催告原告7 日內履行 貸款約定，若屆期原告仍未履約，將依系爭買賣契約第8 條 約定辦理。
㈤原告於104 年10月15日寄發高雄瑞豐郵局第221 號存證信函 予被告，表示其已取得銀行貸款未及約定貸款成數77％之證 明資料，為此依約向被告及仲介為解除系爭買賣契約之意思 表示。
㈥被告於104 年11月2 日寄發左營新莊仔郵局第1058號存證信 函予原告，以原告經催告後仍未履行辦理貸款之義務為由， 主張依系爭契約第8 條約定，解除系爭買賣契約，並沒收原 告已付價金120 萬元。
㈦原告將系爭房地向新光銀行申請貸款，經該行評估後，鑑價 淨值為5,008,190 元，放款值為4,006,000 元，貸款成數為 69.88 ％。新光銀行就該貸款案，函覆：「1.本行辦理房屋
貸款時，乃依據本行房貸授信規範，依擔保品鑑價淨值可貸 之最高成數送件審核，核准之金額為350 萬；已經沒有再調 整之空間。2.許雅茹向本行申辦貸款之文件資料為申請書、 身分證、個人所得扣繳憑單，亦有含個人信用資料送件。3. 因批覆結果已經是專案最高貸款成數之金額，如申辦人再提 供其他擔保或債信資料，礙於授信規定實也無法再提高貸款 成數。」等語。
四、本件之爭點：
㈠原告依系爭買賣契約第17條規定解除契約，有無理由？ ㈠原告請求被告返還已給付之價金120萬元，有無理由？五、原告依系爭買賣契約第17條規定解除契約，有無理由？ ㈠按「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。」 ，民法第99條第2 項定有明文。依系爭買賣契約第17條其他 約定事項約定：「雙方協議同意，買方申辦貸款獲准額度未 達買賣標的總價額77％時，本契約即作廢，買賣雙方同意解 除契約且互不負違約賠償責任，代書費用由買方負擔。但若 因可歸責於買方債信不良肇致貸款不能或不足時，則不在此 限。買方並同意不得以銀行貸款利率為解除契約之主張。」 等語（見本院卷第9 頁），足見須原告銀行貸款成數未達買 賣總價77％（非因買受人信用瑕疵所致）時，系爭買賣契約 始失其效力。
㈡原告主張其於系爭買賣契約簽訂後，向新光銀行申請貸款， 僅獲得系爭房地69.88 ％之貸款額度等語，並提出新光銀行 授信案件批覆書可證（見本院卷第12、13頁）；被告則辯以 ：系爭房地經仲介協助洽詢台灣銀行、玉山銀行、三信商業 銀行、大眾銀行及保誠人壽申辦房屋貸款，上開金融機構初 步評估後可核貸系爭房地總價款520 萬元之77％以上金額； 新光銀行僅審核系爭房地所設定最高限額抵押權價值，原告 是否另提供其個人信用擔保或協商還款年限等方式以獲得更 高貸款金額，尚未可知；實務上如有仲介專業人員協助貸款 事宜，應可獲得較高貸款成數等語，並提出其嗣後出售系爭 房地予第三人之建物登記謄本及不動產買賣契約書為證（見 本院卷第73至78頁），及舉證人即居間兩造買賣系爭房地之 代書劉志賢及仲介黃旭豪、莊宗穎為證。經查： 1.原告將系爭房地向新光銀行申請貸款，經該行評估後，鑑價 淨值為5,008,190 元，放款值為4,006,000 元，貸款成數為 69.88 ％。新光銀行就該貸款案，函覆：「1.本行辦理房屋 貸款時，乃依據本行房貸授信規範，依擔保品鑑價淨值可貸 之最高成數送件審核，核准之金額為350 萬；已經沒有再調 整之空間。2.許雅茹向本行申辦貸款之文件資料為申請書、
身分證、個人所得扣繳憑單，亦有含個人信用資料送件。3. 因批覆結果已經是專案最高貸款成數之金額，如申辦人再提 供其他擔保或債信資料，礙於授信規定實也無法再提高貸款 成數。」等語，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈦），足見 新光銀行經評估系爭房地之價值及原告個人信用等相關因素 後，同意最高核貸金額為350 萬元，縱原告提供其他擔保或 債信資料，亦無法再提高貸款成數，故被告辯稱新光銀行就 系爭房地之核貸金額，僅審酌最高限額抵押權之價值，而未 考慮其他因素云云，洵非可採。而新光銀行准予核貸金額既 僅350 萬元，顯未達系爭買賣契約第17條所約定買賣總價之 77％即4,004,000 元，是系爭買賣契約所約定之解除條件成 就，系爭買賣契約已生同意解約之效果。
2.被告雖辯稱：系爭房地經仲介協助洽詢台灣銀行、玉山銀行 、三信商業銀行、大眾銀行及保誠人壽申辦房屋貸款，上開 金融機構初步評估後可核貸系爭房地總價款520 萬元之77％ 以上金額云云，惟為原告所否認，且被告亦未能提供上開金 融機構評估資料以為佐證，其上開所辯，自難憑信。 3.被告又辯稱：實務上如有仲介專業人員協助貸款事宜，應可 獲得較高貸款成數等語。查，證人劉志賢於本院證稱：「我 們會主動跟客戶提供銀行申辦貸款，但本件新光商業銀行是 原告自己找的。本件是仲介詢問我可申辦貸款的銀行，我有 提供，但是原告自己去找新光銀行，所以就沒有透過我辦理 。」等語；證人黃旭豪於本院證稱：「一開始是由原告自己 找銀行，但是申辦未通過，我們為了案件順利進行，就幫原 告找其他銀行，可是原告認為這樣就夠了，不用繼續進行， 後來我跟原告處的不好，就由店長出面處理，店長就提供台 銀、三信、玉山等銀行給原告，因為原告希望利率、成數、 房貸年限都要好，所以才會一家換過一家，之所以會沒有銀 行貸款紀錄，是因為原告不想再辦本件貸款購屋，未積極爭 取其他銀行貸款。」等語；證人莊宗穎於本院證稱：「本案 發生之後，我替原告找了台銀、三信商銀、保誠人壽並告訴 原告銀行業務會主動跟原告聯繫，但是台灣銀行部分因為原 告個人因素拒絕，保誠人壽原告認為不是銀行，三信商銀無 法讓原告貸三十年，所以原告都拒絕這些銀行，且之後原告 對我們已不太信任，我們都以簡訊往來，原告拒絕與這些銀 行申貸，所以我們就沒有請銀行業務跟原告聯絡，但就我所 知三信有與主動原告聯繫。」等語（見本院卷第51至52頁） 。而據原告陳稱：「（仲介）只有介紹三信銀行，其他沒有 ，後來三信銀行詢問我電話之後有打電話給代書，三信銀行 的業務有與我接洽，但是沒有跟我收取資料，之後就不了了
之，其他台銀、玉山銀行、大眾、保誠等銀行，都沒有跟我 接洽。當時仲介是說，會有上開銀行的專員來跟我聯繫，但 是並沒有人與我聯繫。」等語（見本院卷第50頁背面）。依 上所述，原告係自行接洽新光銀行申辦房屋貸款，並曾與仲 介所介紹之三信銀行接洽貸款事宜，至仲介是否曾介紹三信 銀行以外之銀行與原告接洽系爭房地貸款事宜，既經原告否 認，且參以系爭買賣契約全文，並無原告應向被告或仲介所 介紹之銀行逐一申辦房屋貸款之相關約定內容，亦即原告並 無應向其等所介紹各銀行申辦房屋貸款之契約義務，是以， 縱由仲介專業人員協助貸款事宜，可獲得較高貸款成數，而 原告未主動與被告所介紹之上開銀行接洽聯繫以申辦系爭房 地貸款，亦難認原告有何違約之事由。故被告上開所辯，亦 無足採。
4.被告另提出上開其嗣後出售系爭房地予第三人之建物登記謄 本及不動產買賣契約書為佐證（本院卷第73至78頁），查， 被告嗣以525 萬元出賣系爭房地予第三人，該第三人就系爭 房地向台灣銀行設定最高限額抵押權以擔保債權金額504 萬 元，被告固據此辯以系爭房地之貸款成數可達買賣總價額之 77％等語，然依一般銀行放款實務，銀行係依不動產估價、 客戶條件、信用狀況、還款來源及負債比等因素，以決定房 屋貸款案件准駁與否及核貸金額之多寡，是系爭房地得核貸 之金額，除考量不動產之客觀價值外，尚繫於申貸人之主觀 因素而因人而異，非謂上開第三人向台灣銀行申貸獲准之貸 款成數可達系爭買賣契約約定之77％以上，原告亦可獲得相 同之貸款成數，故被告執此為辯，亦難憑採。
㈢綜上，原告將系爭房地向新光銀行申請貸款，經該行評估後 ，貸款成數為69.88 ％，未達系爭買賣契約第17條所約定之 77％，系爭買賣契約已生同意解除之效果，而原告已於104 年10月15日寄發存證信函予被告，依上開約定向被告為解除 系爭買賣契約之意思表示（見不爭執事項㈤），則原告主張 兩造系爭買賣契約已約定解除等語，即屬有據。六、原告請求被告返還已給付之價金120萬元，有無理由？ ㈠按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領 之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自 受領時起之利息償還之」，民法第259 條第1 、2 款定有明 文。查，系爭買賣契約所約定之解除條件成就，致生契約解 除效力，則原告於104 年10月15日以存證信函，依系爭買賣 契約第17條主張解除契約即屬適法，其並依民法第259 條第 1 、2 款規定，請求被告返還已給付之價金，自應准許。
㈡至被告辯稱原告係將上開款項匯至安新建經履約保證專戶， 並非匯款予被告收受云云。然查，系爭買賣契約第2 條辦理 買賣價金履約保證約定：「一、買賣雙方同意就本買賣契約 之履約，委由安新建築經理股份有限公司（以下簡稱安新建 經）辦理買賣價金履約保證（以下簡稱價金履保）及交易管 理暨認證作業，由安新建經認證雙方權利義務，並依據雙方 所簽署相關契約約定辦理價金給付或返還作業」；又依兩造 所簽訂屬系爭買賣契約一部份之買賣價金履約保證申請書所 示（見本院卷第88至91頁），其前言已指明：「茲因甲乙丙 三方（甲方指原告，乙方指被告，丙方指昕居公司）為求不 動產買賣契約之誠信履行及保證買賣價金暨處理仲介服務費 ，三方委任安新建築經理股份有限公司（下稱安新建經）辦 理『買賣價金履約保證』（下稱價金履保）暨處理仲介服務 費等事宜」、第3 條買賣價金之管理第2 項約定：「安新建 經管理前向買賣價金直至不動產買賣契約履行完成解除止， 甲乙雙方均不得要求提領、設質予第三人或請求轉為定期存 款」、第4 條專戶支出約定：「甲乙雙方同意安新建經得依 三方履約結果及相關約定進行認證後逕由第三條第一項之履 保專戶中代為支付下列款項：一、乙方於過戶時所生相關稅 費…二、清償買賣標的原抵押貸款取得清償證明所需之款項 …三、甲乙方應給付予丙方之仲介服務報酬…四、甲乙雙方 應負擔之保證手續費及其他以書面約定之應付或動支款項… 」、第6 條保證責任之範圍及履行第8 項約定：「甲方或乙 方因有解約或撥款等相關爭議時，安新建經除得依本契約及 相關文件出款外，另得保留該款項於履保專戶內，待爭議釐 清或司法判決確定後之確定結論將專戶餘款撥付。」等語， 可知安新建經公司係受兩造委託後，擔任兩造價金給付之履 行輔助人，安新建經公司係代理被告收受買賣價金120 萬元 ，效力及於被告，是被告已收受買賣價金120 萬元，足堪認 定。則被告辯稱買賣價金120 萬元係由安新建經公司而非被 告收受云云，委無足取。
七、綜上所述，系爭買賣契約所約定之解除條件已成就，已生同 意解約之效力。從而，原告依系爭買賣契約第17條、民法第 259 條第1 、2 款規定，請求被告返還所受領之買賣價款12 0 萬元，為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
民事第二庭法 官 何悅芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
書記官 邱家銘
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