臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第16號
原 告 余○○
訴訟代理人 劉思龍律師
邱怡瑄律師
被 告 陳○○
陳○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年3月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳○○應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號一樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應連帶給付原告新台幣壹拾陸萬元，及自民國一O五年二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一O四年十月二十六日起至遷讓返還前開第一項房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一、二項於原告依序以新台幣貳拾陸萬元、伍萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項已到期部分，於原告每期以新台幣肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時就訴之聲明第二 項、第三項原聲明：被告應連帶給付原告新台幣（下同）19 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；被告應自民國104年10月26日起至遷讓返還 前開第一項房屋之日止，按月連帶給付原告1萬元，及自每 月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於105年2 月23日、同年3月29日本院言詞辯論時，將上開聲明第二項 、第三項分別更正為：被告應連帶給付原告18萬元，及自 105年2月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息；被告 應自104年10月26日起至遷讓返還前開第一項房屋之日止， 按月連帶給付原告1萬元（本院卷第78、104頁）。以上核屬
減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，核無不合，應予 准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告陳○○於103年10月24日以被告陳○○為連 帶保證人，與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）， 承租原告所有門牌號碼高雄市○○區○○里○○○路000號 房屋1樓（下稱系爭房屋）作為營業使用，雙方約定租賃期 間自103年10月26日起至104年10月25日止共計1年，每月租 金1萬元，支付方法為每月為1期，於每月之25日以現金支付 。詎陳○○於103年11月27日、同年12月25日各繳付1期租金 後即未再繳付，經原告多次催討，陳○○迄今仍未依約繳付 ，亦未騰空遷讓返還系爭房屋，已積欠租金達2期以上，原 告爰為終止系爭租約之意思表示，則陳○○於系爭租約終止 後，已無正當權源繼續占有系爭房屋，原告自得請求陳○○ 遷讓返還系爭房屋。而陳○○積欠租金10期未付，合計10萬 元，扣除其已繳付之保證金2萬元，尚積欠8萬元租金未付， 另依系爭租約第6條第2項，陳○○於終止租約後未依約交還 房屋，即應支付違約金10萬元，連同上開積欠之租金，應給 付原告共18萬元，陳○○為連帶保證人，自應負連帶給付之 責。再陳○○於系爭租約終止後，無權占有系爭房屋，已不 法侵害原告之權利，原告自得請求自104年10月26日起至系 爭房屋遷讓返還原告之日止相當於租金之損害，並以系爭租 約存續期間所約定每月1萬元之租金額為計算原告無法使用 收益之損害，而陳○○係連帶保證人，自亦應連帶給付。為 此，爰依民法第767條第1項、第184條第1項前段、第179條 、第229條第1項、第2項、第203條、第233條第1項前段之規 定，及系爭租約第3條、第6條第2項、第3項、第7條第5項、 第9項之約定提起本訴等語。並聲明：(一)陳○○應將系爭 房屋騰空遷讓返還予原告。(二)被告應連帶給付原告18萬元 ，及自105年2月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息 。(三)被告應自104年10月26日起至遷讓返還系爭房屋之日 止，按月連帶給付原告1萬元。(四)願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或 陳述。
三、陳○○應將系爭房屋騰空遷讓返還及被告應連帶給付積欠之 租金部分：
(一)按承租人應依約定日期，支付租金。如租金分期支付者，於 每期屆滿時支付之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定 相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為
支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總 額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其 租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時 ，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物 ；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第439條、第440條第1項、第2項、第455條前段、第767 條第1項前段分別定有明文。次按數人負同一債務，明示對 於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，民法第272 條第1項已有明文，而所謂連帶保證債務，係指保證人與主 債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言 （最高法院45年台上字第1426號判例意旨可資參照）。又系 爭租約第2條、第3條、第7條第5項、第9項分別約定：租賃 期限自103年10月26日起至104年10月25日止；每月租金1萬 元，支付方法為每月1期，於每月25日以現金支付，承租人 不得以任何理由拖延或拒絕，保證金2萬元，於租賃契約期 滿交還房屋時，出租人無息返還承租人；如有連帶保證人時 ，就承租人之租金違約金負完全保證責任；承租人積欠租金 達2期以上，出租人得終止租約，收回租賃物。(二)原告主張之前開事實，業據其提出系爭租約、系爭房屋所有 權狀、系爭房屋現況使用及周邊環境照片、google地圖、系 爭房屋收租估價單及帳簿明細影本等（本院卷第8至10、14 頁）附卷可稽，並有高雄市稅捐稽徵處楠梓分處104年11月 19日高市稽楠房字第0000000000號函檢送之系爭房屋課稅明 細表及高雄市政府地政局楠梓地政事務所104年11月19日高 市地楠登字第00000000000號函檢送之土地及建物登記謄本 、異動索引、異動清冊、土地複丈成果圖等（本院卷第29至 42、84至97頁）在卷可佐。是陳○○未依約給付租金，積欠 租金已達2個月以上，租賃期限亦已屆至，則原告主張終止 系爭租約，並請求陳○○將系爭房屋騰空遷讓返還予原告， 自屬有據。又陳○○積欠10期租金未付，合計10萬元，扣除 其曾繳付之保證金2萬元，尚餘8萬元租金未付，而陳○○為 連帶保證人，故原告主張被告應連帶給付租金8萬元，即為 有理由。
四、被告於租期屆至後應連帶給付相當於租金之不當得利部分：(一)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價 額，民法第179條前段、第181條後段定有明文。又無權占有 他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念 （最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。(二)陳○○於系爭租約租賃期限到期終止後仍繼續無權占用系爭
房屋，已妨害原告對系爭房屋之使用收益致受有相當於租金 之損害，而陳○○為連帶保證人，故原告併依不當得利、侵 權行為之法律關係，請求被告自104年10月26日起至返還系 爭房屋之日止，按月連帶給付相當於租金之不當得利，洵屬 有據。而於系爭租約終止前，陳○○每月所繳納之租金為1 萬元，則原告請求按月以1萬元計算相當於租金之不當得利 ，核屬適當，應予准許。
五、被告應連帶給付違約金部分：
(一)按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250條定有明文。次按約定之違約金額 過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文， 故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相 當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制， 此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減 （最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。而違約金 是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受 損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號 判例意旨參照）。
(二)系爭租約第6條第2項雖約定：承租人於終止租約或租賃期滿 不交還房屋，即應支付違約金10萬元等語。惟依上開說明， 違約金之約定，其標準應依一般客觀事實、社會經濟狀況， 及債務若能如期履行時，債權人可得享受之利益及債權人實 際損失為衡量，以求公平。本院審酌原告已請求被告支付積 欠之租金，及系爭租約到期後之相當於租金之不當得利，其 損害業已獲得相當之彌補，並參酌系爭租約性質、陳○○違 約迄今致原告所受其他損害暨所失利益等一切情況，認系爭 租約所約定之違約金尚屬過高，爰酌減原告所得請求之違約 金為8萬元。復依系爭租約第6條第3項約定：承租人如有發 生違約事項，以致損害出租人權益者，承租人及連帶保證人 雙方決負完全賠償連帶責任等語，故原告請求被告連帶給付 8萬元違約金，核屬有據，應予准許，逾此範圍之請求則非 有據。
六、又按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為5％；及遲延之債務，以支付金錢為標的者，債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第203條、第 233條第1項前段定有明文。依上所述，原告請求被告連帶給
付積欠之租金8萬元及違約金8萬元，合計16萬元為有理由， 則原告請求就該16萬元之部分，被告應給付自105年2月26日 起至清償日止，按年息5％計算之利息，即屬有據，應予准 許，逾此部分之請求則屬無據，不應准許。
七、綜上，原告依民法第767條第1項、第184條第1項段、第179 條、第233條第1項前段之規定及系爭租約，請求陳○○應將 系爭房屋騰空遷讓返還予原告；被告應連帶給付原告16萬元 ，及自105年2月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息 ；被告應自104年10月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月連帶給付原告1萬元，均屬有據，應予准許。至逾此部 分之請求，則無理由，應予駁回。
八、本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核與規定相符， 爰酌定相當擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行 之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第385條第1項前段、第390條第2項、第79條、第85條第2項 ，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 22 日
民事第七庭 法 官 顏珮珊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 4 月 22 日
書記官 陳美月