臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第2125號
原 告 王清巖
訴訟代理人 陳琬琪
吳永茂律師
羅玲郁律師
被 告 國城建設股份有限公司
法定代理人 蔡麗環
訴訟代理人 紀開明
鄭鈞懋律師
趙家光律師
上 一 人
複 代理人 陳姿樺律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國105 年3 月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒拾柒萬貳仟元，及自民國一百零三年九月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：伊於民國101 年12月10日，向被告購買坐落高雄 市路○區○○段000000地號土地上之「高雄小城舞鶴區E1戶 」預售屋乙棟，總價為新臺幣（下同）2,350 萬元（其中土 地售價1,645 萬元、建物售價705 萬元），伊已付訖價金。 詎被告於102 年9 月28日所交付之房屋（即同段667 建號， 門牌號碼高雄市路○區○○路000 巷000 弄0 號，下稱系爭 房屋），經建築師於103 年8 月13日至現場勘查後，發現有 如附表所示施工品質缺失之重大瑕疵，而如附表所示編號1 、2 、3 、8 所示以外部分，伊得自行吸收承受，而編號1 部分外牆比照其他戶貼白色文化石需費1,567,290 元，編號 2 外牆粉刷品質不良打除運棄，需費417,944 元，編號3 外 牆重新粉刷需費626,916 元，僅請求334,766 元，編號8 女 兒牆壓條重做需費180,000 元則無法接受瑕疵，伊自得依民 法買賣物之瑕疵擔保法律關係，請求被告減少價差共250 萬 元，並將減少之金額返還予原告等語。聲明：被告應給付原 告250 萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息。
二、被告則以：伊於規劃高雄小城建案之初，即考量購屋者需求 有所不同，且為避免外觀單板統一而流水線生產之嫌，縱為 同一區域，仍分別規劃設計不同支建材使用，系爭房屋之設
計，本無規劃貼白色文化石面材，外牆玻璃亦無約定需以反 射或結能玻璃，電梯內裝亦無約定以不銹鋼材質、樓梯扶手 並無約定應施作櫸木扶手，且原告於伊交屋時，業已檢查後 受領，並無原告所稱之瑕疵；又房屋外牆於交屋後經風吹日 曬而龜裂或鋁條剝落，則為保固範圍可修繕，然原告拒絕由 伊修繕，至鐵捲門於使用後降下音量增大，亦難證明係被告 交付房屋有瑕疵。另原告於伊交屋後，已另僱工裝潢內部， 與伊交屋之狀況已有不同。且原告遲於103 年8 月19日才發 函通知伊修繕，有違買受人通知檢查義務，亦徵原告於受領 時並無上開問題存在。至台灣省土木技師工會鑑定項目中鋼 管鷹架、滴水鋁壓條、石頭漆磨除、底面處理、石頭漆噴灑 、石頭修護處理、改貼白色文化石面、隔戶造型牆、外牆打 除等單價均高於營造業之一般市場行情價格，不應逕以該鑑 定報告所載金額認定本件原告得請求之金額等語置辯。聲明 ：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項：
㈠原告於101 年12月10日，向被告購買坐落高雄市路○區○○ 段000000地號土地上之「高雄小城舞鶴區E1戶」預售屋乙棟 ，總價為2,350 萬元（其中土地售價1,645 萬元、建物售價 705 萬元），原告已付訖價金。
㈡被告於102 年9 月28日交付系爭房屋（即同段667 建號，門 牌號碼高雄市路○區○○路000 巷000 弄0 號）。 ㈢原告委經建築師於103 年8 月13日至現場勘查後，認有如附 表所示施工品質缺失。
㈣原告於被告交屋後，已另僱工裝潢內部。
㈤101 年12月10日原告有向被告變更室內地面磁磚鋪設、樓梯 扶手裝設，被告承諾樓梯以圓形處理，及廚房牆壁玻璃改成 透明、餐廳地板加裝插座。
四、本件之爭點：
㈠系爭房屋於交屋時是否有如附表編號1 、2 、3 、8 所示之 瑕疵？
㈡承上，如有，原告得否請求被告減少價金若干元？五、系爭房屋於交屋時是否有如附表編號1 、2 、3 、8 所示之 瑕疵？
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質。買受人應按物之性質，依通常程 序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任
之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者， 除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物 ；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於 為通知者，視為承認其所受領之物，民法第354 條、第356 條分別定有明文。又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一 種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為 必要（最高法院89年度台上字第1538號判決意旨參照）。所 謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念， 或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。另出 賣人有給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人亦有 拒絕受領瑕疵物之權利。依法律之規範目的，物之瑕疵不能 修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險 移轉前買受人即得行使擔保請求權（最高法院73年台上字第 1173號判例、86年度台上字第2398號判決參照）。再者，於 新屋買賣中，依通常交易觀念，房屋除應具備穩固、安全耐 用之形體與結構外，外觀之整體性亦為買賣雙方所著重，倘 交易之房屋欠缺安全可居住之結構、外觀之完整性，即應認 為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在；出賣人依民法第354 條第1 項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險 移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵（最高法院94年度 台上字第1112號判決要旨參照）。
㈡系爭房屋1 樓外牆粉刷有裂縫、滲水、白華、剝落；2 樓外 牆及女兒牆基座粉刷亦有裂縫、剝落；3 樓、屋頂層平台外 牆、女兒牆扶手基座及鋁壓條交界處粉刷有裂縫、剝落。而 2 樓女兒牆基座滴水鋁壓條交界處有粉刷裂縫、2 樓頂版露 台前緣滴水鋁壓條交界處剝離；另屋頂平台滴水鋁壓條有剝 落情形、交界處有粉刷裂縫，係屬施工瑕疵，有損房屋價值 之等情，業據證人即系爭房屋建築師曾永信於本院審理時證 稱：油漆是否會剝落，嚴格而言是施工品質的問題，在施工 的過程中該注意的清潔等問題，用噴漆跟用塗漆原則上不會 有特別的差異，如果噴漆仔細的話應該也不會出現問題，例 如有些部分未乾就噴漆或塗漆都會出現龜裂或突起，不管用 高級或普通的塗料，如果在施工前牆面有粉塵或水份未乾或 牆面不平整就直接施工，都有可能產生龜裂或突起的問題， 變色的問題可能牽涉比較多因素，有可能是水份引起。如果 局部處理可能會有色差的問題，通常比較講究的就是整面牆 刮除舊的油漆塗上新的油漆最理想，清除油漆並不會影響建 物結構。女兒牆在一年的時間會產生油漆剝落、壓條剝落情
形，通常也是施工品質的問題等語明確（本院卷二第38至43 頁）。並經本院囑託台灣省土木技師公會現場鑑定屬實，有 該公會105 年2 月2 日（105 ）省土技字第高0061號函檢附 高000-0000號鑑定報告書、現場照片在卷可稽（本院卷二第 88至159 頁）。又上開鑑定報告依不動產估價技術規則第2 條第16款規定：個別因素：指不動產因受本身條件之影響， 而產生價格差異之因素為依據，指出建築物之個別因素，一 般認為包括有：建材、施工品質、其他如屋齡、結構、機能 等。而鑑定結果認房屋外牆粉刷、2 樓露臺前緣鋁壓條、噴 漆等施工品質核屬建築物之個別因素，其良莠會對房屋之價 值產生影響，自屬當然。本院審酌上開鑑定會同兩造現場勘 查，實施鑑定作業及蒐集、詢問相關資料，並就系爭房屋爭 議處即外牆粉刷、二樓露臺前緣鋁壓條、噴漆等相關區域及 周邊進行勘查，相關調查鑑定過程均已詳載在鑑定報告內， 且於調查過程中拍攝各爭議處實況照片為佐，並無何等違反 技術法規或與經驗法則相悖之處，內容亦專業詳實，復衡以 該公會為客觀公正之鑑定機關，尚無偏頗一造或虛構系爭房 屋外觀狀況之理，堪認系爭鑑定報告足資採憑。則系爭房屋 外牆粉刷、2 樓露臺前緣鋁壓條、噴漆等施工品質既有上開 可見之瑕疵，而減損系爭房屋之價值，當可認定。 ㈢被告辯稱：交屋時並無瑕疵，且原告遲於103 年8 月19日才 發函通知伊修繕，有違買受人通知檢查義務等語。惟查：所 謂依通常程序從速檢查及應即通知出賣人之時間，法文雖未 具體規定，惟前開條文規定之意旨既係為從速確定標的物是 否有瑕疵及該瑕疵係何時發生，以釐清買賣雙方責任，避免 發生爭議，亦免出賣人久負不可知之責任，則上開依通常程 序從速檢查及應即通知出賣人之時間，自應視具體個案為判 斷。本件系爭房屋使用之STUCCO塗料耐用時間會因施作區域 、環境、空氣中可能有的污染物質及酸雨而影響使用年限， 其半年內會突起、龜裂、變色原因，可能由於牆體因地震龜 裂時表面塗料議會隨著牆體一起位移。牆體一旦有龜裂時， 將可能出現以上或未知的問題等情，業據台灣宣偉公司104 年7 月13日函覆明確（本院卷二第56頁），可見該瑕疵並非 短暫時間即可出現並查知。則原告主張103 年5 月開始下雨 ，房子的所有問題都顯現出來等語，應可採信。又系爭房屋 於103 年8 月13日經建築師至現場勘查後，認有如附表所示 施工品質缺失，原告即於103 年8 月19日以台南地方法院郵 局第001115號存證信函通知被告於收受送達後3 日內聯繫改 善該瑕疵，旋於103 年9 月15日提起本件訴訟，堪認原告就 上開瑕疵提起本件訴訟請求減少價金，未逾通知後6 個月之
除斥期間。
㈣另原告雖主張依系爭房屋外牆有未貼白色文化石面材之瑕疵 ，應予減價等語，固提出被告之廣告文宣為證（本院卷一第 8 頁）。然證人曾永信於本院審理時證稱：幫被告設計位在 路竹區高雄小城舞鶴區第一期、第二期房屋，舞鶴區E1亦為 其設計規劃。設計該戶建物時，被告在委託設計的時候建築 物要多少坪、裡面有多少空間，至於外觀就是我們建築師設 計出來後跟業主討論由業主定案，我們會設計幾個樣式讓業 主選擇。關於與系爭房屋相同樣式的建物外觀，有二種建議 ，一種是外觀貼二丁掛磚，另一種是塗料，依我瞭解現場有 二丁掛外觀的也有塗料外觀的，但是哪一棟建物要用哪一種 材質決定權是業主，我們單純建議二種外觀。沒有就系爭建 物指定何種外觀，塗料部分，有建議使用德國的STO 塗料， 但決定權也是被告等語（本院卷二第38至43頁）。依系爭房 屋之建築師所述，僅能知悉系爭房屋之外觀設計，有貼二丁 掛磚或塗料之方式，但並無法證明兩造約定係以白色文化石 面材為系爭房屋之外觀。又按買賣契約義務，當事人已於契 約中予以明定者，為契約之給付義務，債務人有依約履行義 務，準此，依通常交易觀念或依當事人之決定，出賣人違反 買賣契約或廣告內容約定，所交付之物不具應備之價值、效 用或品質時，無論該約定為主從給付義務或附隨義務，均視 為瑕疵，應依民法第359 條負瑕疵擔保責任。反之，則否。 又原告提出之廣告文宣，係舞鶴區D 區成屋交易，與原告購 買之舞鶴區E 區預售屋不同，且兩造合約附件中，亦針對E 區各種房型有不同之設計，另原告雖主張被告所提出之房屋 單價表格資料即顯示有打底貼安山岩等，然被告所提出之發 包採購明細表（本院卷二第171 至180 頁）顯示工程名稱路 竹二期、泥做工程E1、E3、E5、F5、F6、F7、F8，項次12外 牆1：3水泥砂漿打底貼特色石（米白色）、項次13外牆1：3 水泥砂漿打底貼二丁掛、項次14外牆1：3水泥砂漿抿白色七 厘石、項次15外牆1：3水泥砂漿打底貼安山石等語可知，被 告上開發包採購係針對整組工程發包採購，且各戶外牆之外 觀材料並非相同，亦未特定原告所購買之E1系爭房屋即係以 白色文化石面材。自難以D區之廣告文宣、發包採購明細表 ，逕認E區之建築應屬相同。又系爭房屋之外牆非文化石面 材之事實，原告於交屋之102年9月28日即可知悉所受領之房 屋與廣告文宣內容不同，即應拒絕受領，竟遲至103年9月15 日提起本件訴訟，本件訴訟，始為是項瑕疵之主張，有違買 受人檢查通知義務，依民法第356條第2項之規定，已視為承 認其所受領之物，於本件訴訟再為主張，要無足取。被告辯
稱此等瑕疵，非屬不能即知之瑕疵，足資憑採。六、原告得否請求被告減少價金若干元？
㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金，民法第359 條前段定有明文。 又民法第359 條規定買受人因買賣標的物有瑕疵，得請求減 少其價金，此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出 賣人以意思表示為之為已足（最高法院86年度台上字第2659 號判決意旨參照）。
㈡查被告就系爭房屋有如前開關於附表編號2 、3 、8 之瑕疵 ，既應對原告負瑕疵擔保責任已如前述，則原告依民法第35 9 條規定，請求被告減少價金，自屬有據。又原告業以起訴 狀繕本送達被告，應認原告已向被告為減少價金之意思表示 ，其業已行使減少價金請求權無疑。關於房屋外牆粉刷品質 之良莠、2 樓露臺鋁壓條剝落、噴漆品質良莠減損該房屋之 價值，上開鑑定意見認系爭房屋為102 年完工，屬新成屋， 且僅局部特定建材之施工瑕疵或等級差異造成之價格減損， 不易於近鄰地區覓得情形相同或類似且同質性高之不動產作 為比較標的，且系爭房屋以自住為目的，在相關建材、施工 方法之價格資料，市場上均可較準確覓得，重新複製所需之 成本可較準確推估，佐以除被告認估價過高外，兩造並未對 於以成本法鑑估有異議，採用成本法鑑估系爭房屋減損之價 值，應屬可採。又上開瑕疵本院參酌鑑定報告書所載及綜合 前情，應認原告主張因上開瑕疵而應須支出修補費用為772, 000 元（工程項目、單位、數量、單價、複價詳如附表二） 。基此，應認系爭房屋因該等瑕疵存在而須受有上開修復價 值之減損，又因上開鑑定報告之計算方式並無明顯瑕疵，故 以上開修復方式計算減損之價值，故應認原告主張因系爭瑕 疵而須修復致得請求減少之價金以772,000 元為合理適當。 至於被告雖辯稱鑑定之單價均高於營造業之一般市場行情價 格，不應逕以該鑑定報告所載金額認定本件原告得請求之金 額等語，並提出被告興建同批房屋時之單價表格及相關報價 資料為證（本院卷二第170 至180 頁）。然本件所鑑定之價 格，乃一般市場行情，被告本身係營建業者，其大批發包工 程之工程造價勢必低於一般市場行情，否則被告經營建設公 司即無利潤可言，本件當不可以營造業之一般市場行情鑑估 ，是被告此部分主張，尚非可採。
七、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保請求權之法律關係，向被告 請求減少價金772,000 元，自屬有據。又因該屋總價金業經 被告以買賣關係為由受領，惟因原告行使減少價金請求權， 故被告受領此經減少之部分價金之法律上原因即不復存在。
從而，原告請求命被告給付772,000 元，及自起訴狀繕本送 達之翌日即103 年9 月24日起（起訴狀繕本於103 年9 月23 日送達，本院卷一第83頁）至清償日止，按年息百分之5%計 算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由 ，應予駁回。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用或進行調查之證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無予以 調查或逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 12 日
民事第六庭 法 官 謝文嵐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 4 月 12 日
書記官 楊茵如
附表：
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│編號│原告主張之系爭房屋瑕疵 │原告要求減少價│原告請求之金│
│ │ │差金額（參照卷│額 │
│ │ │15、16頁） │ │
├──┼───────────────────┼───────┼──────┤
│ 1 │外牆僅噴白漆，相較現有其餘各戶均貼白色│1,567,290元 │1,567,290元 │
│ │文化石面材，二者價值差異甚大。 │ │ │
├──┼───────────────────┼───────┼──────┤
│ 2 │外牆所噴白漆之品質不良，材料品質極差，│ 417,944元 │417,944元 │
│ │顯非建築師所告知之德國名廠高級材料，須│ │ │
│ │打除運棄。 │ │ │
├──┼───────────────────┼───────┼──────┤
│ 3 │外牆所噴白漆施工草率，粉刷多處龜裂，且│ 626,916元 │334,766元 │
│ │未塗底漆，故噴漆極多剝落，須重新粉刷。│ │ │
├──┼───────────────────┼───────┼──────┤
│ 4 │外牆玻璃未使用被告所刊廣告圖片中標示之│ 456,518元 │ │
│ │反射或節能玻璃，致生耗能及私密性之疑慮│ │ │
│ │；另西面玻璃（尤其浴室、主臥室部分）竟│ │ │
│ │使用清玻璃，致私密性不保，顯設置不當。│ │ │
├──┼───────────────────┼───────┼──────┤
│ 5 │車庫電捲門品質極差，已變色且邊緣銹蝕掉│ 80,000元 │ │
│ │漆，降下時會發出卡一聲巨響，應更新。 │ │ │
├──┼───────────────────┼───────┼──────┤
│ 6 │內牆粉刷品質極差，電梯門及廁所門上填保│ 500,000元 │ │
│ │麗龍未粉刷填實，須重新粉刷。又電梯內裝│ │ │
│ │亦只用烤漆，顯不合身價，應改為不銹鋼＃│ │ │
│ │304材質。 │ │ │
├──┼───────────────────┼───────┼──────┤
│ 7 │陽台扶手只選用最便宜柳安木扶手，品質太│ 87,955元 │ │
│ │差，顯與身價不稱，應改施作櫸木扶手。 │ │ │
├──┼───────────────────┼───────┼──────┤
│ 8 │2 樓露台前緣鋁壓條施工品質極差，多處剝│ 180,000元 │180,000元 │
│ │落；3 樓頂女兒牆噴漆品質差，已發黃變色│ │ │
│ │，且多處已鼓起剝離，均須重作。 │ │ │
├──┴───────────────────┼───────┼──────┤
│合計 │3,916,623元 │2,500,000元 │
└──────────────────────┴───────┴──────┘
附表二：重建費用鑑估表
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│編號│工程項目 │單位 │數量 │單價 │複價 │備註 │
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│ 一 │假設工程 │ │ │ │ │ │
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│ 1 │鋼管鷹架 │平方公尺│634 │270 │171,180 │ │
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│ 二 │滴水鋁壓條施作 │ │ │ │ │ │
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│ 1 │鋁壓條重新施作 │公尺 │70 │400 │28,000 │ │
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│ 2 │大工 │工 │1.5 │2,500 │3,750 │ │
├──┼───────────┼────┼───┼────┼────┼───┤
│ 3 │小工 │工 │3.0 │2,300 │6,900 │ │
├──┼───────────┼────┼───┼────┼────┼───┤
│ │小計 │ │ │ │38,650 │ │
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│ 三 │石頭漆面重磨及重噴 │ │ │ │ │ │
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│ 1 │石頭漆磨除及底面處理 │平方公尺│190.62│450 │85,779 │ │
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│ 2 │石頭漆噴灑 │平方公尺│190.62│920 │175,370 │ │
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│ │小計 │ │ │ │261,149 │ │
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│四 │石頭漆（含鋁壓條交界處│ │ │ │ │ │
│ │修護處理 │ │ │ │ │ │
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│1 │鋪抗拉玻纖網、塗樹脂砂│平方公尺│101.38│1,000 │101,380 │ │
│ │漿黏著劑、重新噴石頭漆│ │ │ │ │ │
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│ │小計 │ │ │ │101,380 │ │
├──┼───────────┼────┼───┼────┼────┼───┤
│五 │雜項工程 │ │ │ │ │ │
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│1 │材料小搬運 │式 │1 │7,000 │7,000 │ │
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│2 │屋內裝潢保護工 │式 │1 │15,000 │15,000 │ │
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│3 │臨時水電費 │式 │1 │10,000 │10,000 │ │
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│ │小計 │ │ │ │32,000 │ │
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│ │一至五項合計 │ │ │ │604,359 │ │
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│六 │廢棄物清理及運什費 │式 │1 │18,130.8│18,131 │3.0% │
├──┼───────────┼────┼───┼────┼────┼───┤
│ │一至六項合計 │ │ │ │622,490 │ │
├──┼───────────┼────┼───┼────┼────┼───┤
│七 │其他（零星工項） │式 │1 │37,349 │37,349 │6.0% │
├──┼───────────┼────┼───┼────┼────┼───┤
│八 │勞工安全衛生費 │式 │1 │6,225 │6,225 │1% │
├──┼───────────┼────┼───┼────┼────┼───┤
│九 │管理費及工程利潤 │式 │1 │62,249 │62,249 │10% │
├──┼───────────┼────┼───┼────┼────┼───┤
│ │一至九項合計 │ │ │ │728,313 │ │
├──┼───────────┼────┼───┼────┼────┼───┤
│十 │綜合營建保險費（含第三│式 │1 │7,271 │7,271 │1% │
│ │責任險） │ │ │ │ │ │
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│ │一至十項合計 │ │ │ │735,584 │ │
├──┼───────────┼────┼───┼────┼────┼───┤
│十一│營業稅5% │式 │1 │36,416 │36,416 │5% │
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│ │一至十一項總計 │ │ │ │772,000 │ │
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