所有權移轉登記等
臺灣高等法院 高雄分院(民事),重上更(一)字,103年度,18號
KSHV,103,重上更(一),18,20160406,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　 103年度重上更㈠字第18號
上　訴　人　人道國際事業股份有限公司
法定代理人　關寶琴
訴訟代理人　陳宜鴻律師
　　　　　　吳任偉律師
　　　　　　李永然律師
　　　　　　湯金全律師
　　　　　　湯東穎律師
　　　　　　林嘉柏律師
被 上訴 人　童寶環
訴訟代理人　吳國源律師
　　　　　　蘇俊誠律師
　　　　　　劉家榮律師
　　　　　　薛欽峰律師
複 代理 人　林福容律師
　　　　　　廖威斯律師
追加被告　　火星人交易平台股份有限公司
法定代理人　程麗英
訴訟代理人　阮文泉律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於民國101
年6 月21日臺灣高雄地方法院100 年度重訴字第165 號第一審判
決提起上訴，經最高法院發回更審，並為訴之變更及追加，本院
於105 年3 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
追加被告應將坐落高雄市三民區義民段一二一四、一二一四之一、一二一五、一二一五之一地號土地上建號一０一八即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號建物、面積一一六七九平方公尺、權利範圍為所有權全部之建物，於民國一０二年七月二十四日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。被上訴人應將前項建物之所有權移轉登記予上訴人。第二審及及發回前第三審訴訟費用由被上訴人與追加被告負擔。 事 實 及 理 由
壹、程序部分：
按在第二審為訴之變更或追加，如合於民事訴訟法第255 條 第1 項第2 款至第6 款情形，縱未經他造同意，亦得為之， 此觀同法第446 條第1 項規定自明。又同法第255 條第1 項 第2 款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更、追加 之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性 ，而就原請求所主張之事實及證據資料，於審理繼續進行在 相當程度範圍內具有同一性或一體性，得於變更、追加之訴



加以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複 審理，統一解決紛爭，以符訴訟經濟。上訴人起訴主張：上 訴人與被上訴人於98年4 月29日就坐落高雄市三民區義民段 1214、1214之1 、1215、1215之1 地號土地及其上建號1018 即門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號建物（下稱系爭建 物，與上開土地合稱系爭房地），所訂立之買賣契約（下稱 系爭買賣契約）為通謀虛偽意思表示，應屬無效，先位聲明 請求上訴人塗銷系爭建物所有權移轉登記；備位主張若認系 爭買賣契約非屬通謀虛偽意思表示而有效，則解除契約，備 位聲明請求被上訴人將系爭建物所有權回復登記予上訴人。 原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴後，因被上 訴人將系爭建物移轉登記予火星人交易平台股份有限公司（ 下稱火星人公司），而有情事變更，乃為訴之變更並追加火 星人公司為被告，主張：伊與被上訴人通謀虛偽簽訂系爭買 賣契約書，實係隱藏借名登記契約，伊已終止借名登記契約 ，詎被上訴人未經伊同意，於102 年7 月間將系爭建物出賣 並移轉登記予惡意之火星人公司，爰將先位聲明變更為請求 火星人公司塗銷系爭建物所有權移轉登記，及被上訴人應將 系爭建物回復登記予伊；備位主張若認火星人公司係善意取 得系爭建物所有權，則被上訴人已無法返還系爭建物予伊， 應負給付不能之損害賠償責任，爰將備位聲明變更為請求被 上訴人賠償新台幣（下同）5214萬6100元本息。查，系爭建 物於本院前審審理中業經被上訴人移轉登記予火星人公司， 為兩造所不爭執，上訴人乃追加火星人公司為先位之訴之被 告，上訴人為訴之變更後，其原請求所主張之事實及證據資 料，於變更之訴審理中亦均得加以利用，依前開說明，應屬 請求之基礎事實同一，而為不待他造同意之合法追加事由， 且其先位聲明中追加請求火星人公司塗銷登記部分，與變更 請求被上訴人回復登記部分，顯具相互依存關係，不宜予以 割裂，故上訴人所為訴之變更追加，應予准許，合先敘明。貳、實體部分：
一、上訴人變更追加之訴主張：系爭房地於民國93年6 月間由伊 向被上訴人借款購買時即借用被上訴人名義登記，93年9 月 12日伊為向銀行順利增貸而與被上訴人約定以高於市場行情 價格簽訂虛偽買賣契約，實由被上訴人將系爭房地移轉登記 返還予伊。伊嗣因積欠他人債務，為免系爭房地遭強制執行 ，而與被上訴人於98年4 月29日通謀虛偽簽訂買賣契約及買 回契約書，並由被上訴人與伊關係密切之訴外人克莉絲汀公 司虛偽簽訂租賃契約書，實係將系爭房地借名登記在被上訴 人名下。詎被上訴人未經伊之同意，將系爭建物出賣予惡意



之追加被告，並於102 年7 月24日完成所有權移轉登記，惟 被上訴人所為之無權處分，既經伊拒絕承認，即確定不生效 力，爰先位依民法第242 條規定代位被上訴人行使物上請求 權，請求追加被告塗銷所有權移轉登記後，再依民法第767 條規定、終止契約後之不當得利關係及類推適用民法第541 條第2 項規定，擇一請求被上訴人將系爭建物回復登記予上 訴人。備位主張若認追加被告係善意取得系爭建物，則被上 訴人已無法返還系爭建物予上訴人，應負給付不能之損害賠 償責任，爰依民法第226 條第1 項之規定，請求被上訴人賠 償5214萬6100元。為此，先位聲明：㈠追加被告應將系爭建 物於102 年7 月24日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予 以塗銷。㈡被上訴人應將系爭建物所有權移轉登記予上訴人 。備位聲明：㈠被上訴人應給付上訴人5214萬6100元及自上 訴人前審所提上訴理由㈦狀繕本送達翌日即102 年8 月30日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准 宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人於93年9 月12日向伊買受系爭房地， 因積欠買賣價金2 億6000萬元無力清償，乃同意將該房地回 售予伊，而於98年4 月29日與伊簽訂買賣契約，約定買賣價 金11億5000萬元。惟兩造於同日另簽訂買回契約，約定上訴 人於5 年內得以原價買回，為顧及伊於該段期間利息、稅捐 等之損失，兩造乃就系爭買賣價金之支付，特別約定其中3 億9000萬元以前開2 億6000萬元之債務抵銷，其餘6 億8000 萬元價金則由伊代償上訴人積欠合作金庫商業銀行股份有限 公司（下稱合庫銀行）貸款之方式支付，另餘款8000萬元於 辦理所有權移轉登記後交付。伊為履行系爭買賣契約，已支 出代書費、契稅、97年度地價稅及98年度房屋稅共722 萬69 32元，並代上訴人清償合庫銀行貸款本息2461萬6323元。惟 伊嗣發現系爭房地已設定第二、三位抵押權予訴外人晉興資 產管理有限公司（下稱晉興公司）、李金宏，上訴人復無力 塗銷，顯違反系爭買賣契約第5 條約定，兩造遂於98年6 月 29日及同年7 月22日簽立協議書及補充協議書，約定伊得暫 緩代償合庫銀行貸款及交付尾款，上訴人拋棄買回權利，伊 得將系爭房地出售予第三人。是系爭買賣契約為真正之買賣 ，伊將系爭房地售予追加被告，亦屬合法等語，資為抗辯。 並於本院聲明駁回上訴人變更追加之訴。
三、兩造不爭執事項：
㈠訴外人鄭志雄於93年6 月14日向訴外人皇統大飯店股份有限 公司、張志銘、張永鴻、張茂星（下稱張茂星等人）買受系 爭房地，並訂立有買賣契約書（買賣價金為4 億8804萬6000



元），嗣於93年6 月29日更正買賣價金為4 億9125萬3000元 ，並另書立買賣契約書，之後系爭房地所有權於93年7 月24 日移轉登記予被上訴人（按：上訴人主張系爭房地係其所購 買並借用被上訴人名義登記）。
㈡上訴人與被上訴人於93年9 月12日訂立不動產買賣契約書， 約定由上訴人向被上訴人買受系爭房地，並於93年10月11日 移轉所有權登記予上訴人（按：上訴人主張係假買賣）。 ㈢上訴人與被上訴人於94年2 月2 日就前揭93年9 月12日買賣 契約書之第三條付款條件，訂立「不動產付款協議書」，復 於96年11月8 日就雙方債務清償事宜，訂立協議書。 ㈣上訴人前任法定代理人為郭芳良，於98年6 月9 日始變更為 許文雄，嗣又變更為關寶琴。
㈤系爭房地於98年5 月12日以買賣為原因，由上訴人移轉登記 予被上訴人。
㈥以上訴人為借款人名義，在合庫銀行貸款本息於99年1 月前 業已清償2461萬6323元。自99年1 月起合庫銀行貸款本息， 係由上訴人支付。
㈦被上訴人尚未支付系爭買賣契約所約定之尾款8000萬元（上 訴人主張系爭買賣契約虛偽不實）。
㈧晉興公司於98年4 月15日登記為系爭不動產之第2 順位抵押 權人。
㈩被上訴人於原審判決後之102 年7 月10日，未經上訴人同意 ，將系爭房地出賣予火星人公司，並於同年月24日完成所有 權移轉登記。
四、兩造爭執事項：
㈠系爭買賣契約之真意究為如何？是否屬通謀虛偽意思表示而 隱藏借名登記行為？如是，追加被告自被上訴人受讓系爭建 物，是否屬惡意？上訴人是否合法終止借名登記契約？ ㈡如火星人公司係善意取得系爭建物，上訴人得否請求被上訴 人賠償損害及其金額若干？
五、本院判斷：
㈠兩造簽訂系爭買賣契約之真意為何？是否屬通謀虛偽意思表 示而隱藏借名登記行為？
⒈系爭房地於93年6 月14日是否為上訴人所購買而借用被上訴 人名義登記？
⑴上訴人主張：系爭房地係由郭芳良代表委託鄭志雄以其個人 名義向張茂星等人所購，並指定被上訴人為登記權利人，嗣 因土地面積計算錯誤，於同年月29日經協議變更買賣價金為 4 億9125萬3000元等事實，業據提出93年4 月26日委託書、 93年6 月14日不動產買賣契約書為證（本院重上字卷一第30



至38頁），被上訴人雖質疑該委託書之真正，但對於93年6 月14日鄭志雄與張茂星等人所簽訂之買賣契約為真正，及買 賣價金嗣後更正為4 億9125萬3000元之事實，並不爭執。查 ，93年6 月14日向張茂星購買系爭房地之承買人為鄭志雄， 並由其指定被上訴人為系爭房地辦理移轉登記權利人之事實 ，有該買賣契約書足憑（本院重上字卷一第31頁）；且上訴 人原法定代理人郭芳良委託鄭志雄簽約購買系爭房地，卻遭 鄭志雄詐騙之經過，業據郭芳良證述明確（原審卷三第33頁 ），郭芳良嗣後對鄭志雄起訴請求賠償損害，並經法院判決 勝訴確定，亦有本院99年度重上更㈡字第20號確定判決可按 （原審卷五第12至26頁）；被上訴人復自承其非93年6 月14 日買賣契約書之契約當事人（本院重上字卷二第168 頁反面 ），堪認鄭志雄僅係受上訴人代表人郭芳良委託而出面簽訂 系爭房地買賣契約之人。是以系爭房地係上訴人委託鄭志雄 向張茂星等人買受，並非被上訴人所買受，被上訴人僅為受 託被指定之登記名義人，實際買受人為上訴人，應堪認定。 又上訴人委託鄭志雄購買系爭房地，既以上訴人為系爭房地 之移轉登記名義人，則上訴人與被上訴人間顯有以被上訴人 名義辦理系爭房地所有權移轉登記之合意，上訴人主張其買 受系爭房地登記在被上訴人名下，係成立借名登記契約，即 非無據。
⑵被上訴人抗辯購買系爭房地之買賣價金全部由伊支付，固據 提出鄭志雄於93年6 月14日所出具記載系爭房地全部價金係 由被上訴人支付，故無條件移轉登記予被上訴人之不動產讓 渡同意書為證（原審卷三第57頁），惟系爭房地倘係被上訴 支付買賣價金所購買，被上訴人自行出面簽訂買賣契約即可 ，何以僅被指定為登記名義人，此與常情不合，是上開不動 產讓渡同意書至多僅能證明買賣價金係由被上訴人所支付， 不足以證明系爭房地係被上訴人所購買。被上訴人另辯稱： 伊因購買系爭房地需款6200萬元而委請郭芳良向第三人轉借 支付，倘伊係被指定借名登記權利人，何須償還郭芳良6200 萬元云云，固提出購買系爭房地之支出明細表及出資憑證為 證，惟為上訴人所否認，上訴人並稱：該支出明細未經雙方 對帳確認，且該6200萬元係伊購買系爭房地，向被上訴人所 借，由被上訴人開立同額支票支付等語。查被上訴人確有開 立面額6200萬元、到期日93年6 月29日之支票，用以支付系 爭房地之買賣價金，業經被上訴人於支付明細表付款紀錄欄 載明（原審卷四第262 頁），並有被上訴人所開立票號AG00 00000 號支票可按（原審卷四第274 頁），上訴人主張購買 系爭房地所支付之6200萬元，係向被上訴人所借等語，未能



舉證證明，自不足取。況依該支出明細表所載，被上訴人所 稱由其償還上訴人之6200萬元，係指其於93年6 月23日開立 金額300 萬元至1000萬元不等合計6300萬元之10紙支票票款 ，惟其金額不符，且被上訴人將多出之100 萬元「充當借款 」，亦不合常情，是其所辯系爭房地係伊支付全部買賣價金 所購云云，為不足取。上訴人主張系爭房地係由郭芳良代表 伊委託鄭志雄以其個人名義所購買，因大部分買賣資金係向 被上訴人借款支付，故指定被上訴人為登記權利人，而有借 名登記關係等語，應屬實情。
⒉系爭房地於93年9 月12日以買賣原因移轉登記與上訴人之真 意為何？
⑴上訴人主張：伊於購買系爭房地後，考量經營飯店之初，有 高額營運支出，須向銀行抵押增貸，因此向被上訴人終止借 名登記關係，雙方並於93年9 月12日協商以高於市場行情價 格之6 億6400萬元，虛偽簽訂買賣契約，實乃將系爭房地移 轉登記返還予伊，俾作為伊向銀行增貸之契約書，然伊並未 支付買賣價金，伊所支付被上訴人之款項，係償還借款或因 郭芳良與被上訴人間其他原因之金錢往來等語。被上訴人則 以：起初上訴人邀伊合資購買系爭房地，中途上訴人表示不 買，因伊已支出數仟萬元，如完成買賣，起碼伊可以賣出， 伊乃被迫買受系爭房地，後來可能有一些因緣，上訴人願意 出資向伊購買，洽談過程中，上訴人要使用，因而點收系爭 房地並接收飯店，伊購買後未使用，不到3 個月即出賣給上 訴人，雙方於93年9 月12日簽訂買賣契約，訂約時曾談到買 賣價金6 億6400萬元，後來結論是6 億1832萬2000元，有簽 訂二份不同價金之買賣契約，6 億1832萬2000元之買賣契約 應屬真正，另外6 億6400萬元之買賣契約可能由上訴人持向 銀行辦理貸款所云云（本院重上更字卷四第204 、205 、20 6 至207 頁）。
⑵查系爭房地於93年6 月14日自張茂星等人購買並於同年7 月 登記為被上訴人名義後，迄至同年9 月12日買賣契約簽訂為 止，期間不到3 個月，當時應付張茂星等人之價金尚未清償 完畢，此觀前述支出明細表上記載由被上訴人開立支票支付 價金之到期日為93年11月28日乙情即明（見原審卷四第262 頁反面），被上訴人亦自陳其未占有使用（本院重上更字卷 四第207 頁反面），如謂上訴人起初係與被上訴人合資以4 億9125萬3000元購買，嗣因不願購買而改由被上訴人購買後 ，在不到3 個月內且買賣價金尚未付清之情形下，上訴人願 以飆漲至6 億1832萬2000元之價格，向被上訴人買受系爭房 地，顯與事理相違。上訴人主張其不可能在資金不足情況下



，願意讓被上訴人在如此短暫時間內賺進此鉅額價差等語， 應可採信。佐以被上訴人亦不否認上訴人可能持93年9 月12 日買賣契約書向銀行申貸，準此，堪認93年9 月12日買賣契 約係上訴人為順利向銀行申貸而與被上訴人通謀虛偽簽訂， 並此方式由被上訴人將系爭房地返還登記予上訴人甚明。93 年9 月12日買賣契約既非真正，被上訴人執此將上訴人向其 清償借款所提出之給付，辯稱為係向其購買系爭房地之價金 給付，並非可採。上訴人主張伊並未支付買賣價金，伊所支 付被上訴人之款項，係償還借款或因郭芳良與被上訴人間其 他原因之金錢往來等語，自屬可信。
⑶被上訴人抗辯：93年9 月12日買賣契約若非真實，為何雙方 於94年2 月2 日再簽訂不動產買賣付款協議書云云，上訴人 則主張：雙方於93年9 月12日虛偽虛偽買賣契約，由被上訴 人將系爭房地登記返還予伊後，伊僅積欠被上訴人借款，嗣 後因系爭房地遭訴外人張茂星等人聲請假扣押，被上訴人要 求伊速向誠泰銀行抵押貸款以償還其借款，包含被上訴人先 前以其個人名義代伊向玉山銀行所借之2 億元及伊向被上訴 人所借之1 億元在內，並要求伊簽立面額合計2 億6000萬元 之本票計25張作為擔保，另要求伊承擔訴外人蓮香齋公司（ 負責人亦為郭芳良）之借款債務4667萬8000元，遂於94年2 月2 日與伊簽立不動產買賣協議書等語。查依94年2 月2 日 不動產買賣付款協議書之前言，固記載係為93年9 月12日買 賣契約書之第3 條付款條件而簽訂，然93年9 月12日買賣契 約係屬虛偽不實，上訴人所支付被上訴人之款項，係償還借 款，並非買賣價金，已如前述，且系爭建物於94年1 月7 日 確遭假扣押，有系爭建物異動索引可稽（見本院重上字卷三 第142 頁），又94年2 月2 日協議書簽訂後，上訴人已依該 協議書第1 條之約定，向誠泰銀行申請抵押貸款以償還被上 訴人向玉山銀行所貸之2 億元，並支付被上訴人1 億元，亦 有匯款申請書足按（見本院重上字卷三第147 至148 頁）， 佐以94年2 月2 日協議書第2 條約定「甲方（指上訴人）原 向乙方（指被上訴人）借款新台幣肆仟陸佰拾柒萬捌仟元， 甲、乙雙方同意併同應付購買房地產給付，餘額為新台幣貳 億陸仟萬元；．．」（原審卷四第304 頁），倘上訴人係積 欠買賣價金而非借款，則雙方協議付款時，何以未將上訴人 所積欠之買賣價金載明，而僅記載「．．併同應付購買房地 產給付，餘額為新台幣貳億陸仟萬元」，可見上訴人有關94 年2 月2 日協議書簽訂緣由之主張，自屬可採。被上訴人上 開所辯不足取。
⒊上訴人於96年11月8 日是否仍積欠被上訴人2 億6000萬元及



該債務究係借款或買賣價金債務？
⑴上訴人與被上訴人均不否認於96年11月8 日簽訂協議書，依 該協議書第1 條約定上訴人因積欠被上訴人2 億6000萬元， 上訴人所開具面額計2 億6000萬元之本票25紙屆至均不獲兌 現，雙方同意書立該協議書以茲補充乙情（原審卷一第200 頁、卷四第308 至312 頁），及上訴人於本院前審自陳「上 訴人與被上訴人於96年11月8 日簽立乙紙協議書，內容除承 認當時上訴人仍積欠被上訴人2 億6000萬元．．」（本院重 上字卷一第10頁），足認上訴人於96年11月8 日簽立協議書 時仍積欠被上訴人2 億6000萬元債務。上訴人主張其事後陸 續釐清各筆帳目後，當時積欠之債務未達2 億6000萬元，才 發現被上訴人虛灌債權金額云云，嗣後改稱該協議書係雙方 通謀虛偽所簽訂云云，嗣又另以其已償還被上訴人向玉山銀 行所貸之2 億元並已清償被上訴人1 億元借款等情，主張其 於96年11月8 日未積欠被上訴人2 億6000萬元債務云云，均 不足取。
⑵93年9 月12日買賣契約並非真實買賣，已如前述，且被上訴 人於原審自承：上訴人不含利息業已積欠其「本金」高達2 億6000萬元之借款債務始終未償等語明確（原審卷一第179 頁），又被上訴人於98年4 月2 日委請律師以國史館郵局第 231 號存證信函催告上訴人清償債務時，亦表明「人道國際 事業股份有限公司係於民國94年間陸續向本人借款貳億陸仟 萬元．．」，有被上訴人所提該存證信函可稽（原審卷一第 第201 頁），足徵上訴人所積欠之2 億6000萬元，係借款而 非買賣價金。被上訴人辯稱該2 億6000萬元係上訴人於93年 9 月12日向伊買受系爭房地之買賣價款云云，洵非可採。 ⒋98年4 月29日買賣契約是否虛偽不實而隱藏借名登記行為？ ⑴上訴人是否積欠他債權人債務？
①上訴人主張積欠債權人李勝義債務，業據提出李勝義持有上 訴人陸續於96年12月29日至98年4 月5 日期間所簽發面額共 計5 億7470萬9618元之本票共21紙，及李勝義向高雄地院聲 請取得之高雄地院99年度司票字第821 號本票裁定暨確定證 明書可稽（原審卷一第262 至269 頁）；上訴人主張其於97 年5 月間欲購買系爭房地旁之土地，而積欠林宗德、鍾嘉村 、陳尚府與林明憲等人（下稱林宗德等4 人）債務，乃由其 原法定代理人郭芳良與林宗德等4 人於98年7 月10日簽訂協 議書，協商本金達2 億2110萬元之債務清償方式等情，已據 提出該協議書暨附件可稽（本院重上字卷一第95、96頁）， 參以陳金宏對上訴人起訴請求給付票款，業獲勝訴判決確定 ，陳尚府起訴請求上訴人給付票款事件，亦經雙方達成訴訟



上和解，此有原審法院98年雄簡字第3071號判決、100 年簡 上字第301 號和解筆錄可按（原審卷二第132 至139 頁）， 堪認上訴人主張積欠李勝義及林宗德等4 人債務為真實。至 李勝義所持之5 億7470萬9618元本票共21紙，發票日為96年 12月2 日至98年4 月5 日，經核與郭芳良所陳述其受出家人 鼓勵投資經營素食飯店而於93年購買系爭房地之時間不符， 被上訴人辯稱：李勝義所持之本票，實乃師父們投資而將股 份掛在郭芳良名下所簽立，故李勝義與上訴人間並無借貸關 係云云，應不足採。
②被上訴人雖以：系爭建物第二順位抵押權人李金宏，實乃林 宗德之掛名人頭，上訴人並無躲避林宗德或其他債權人之意 ，所以設定抵押權予林宗德指定之人；上開協議書簽訂時間 顯非系爭買賣契約簽訂之前，故與系爭買賣無關；該協議書 內容亦與上訴人營業項目均無關，而非屬上訴人債務；郭芳 良於98年6 月9 日起已非上訴人之負責人，況協議書上亦無 上訴人之用印，林宗德與上訴人間並無債權債務關係，上開 協議書之簽訂，充其量僅係郭芳良之債權人，與上訴人無關 云云。惟查，被上訴人自承其於99年5 月4 日基於系爭房地 所有權人身分，曾委託律師發函通知第二順位抵押權人李金 宏於7 日內確認抵押債權額，俾其代位清償以塗銷抵押權登 記事（原審卷一第195 頁），此有存證信函為證（原審卷一 第282 頁），倘若上訴人未積欠林金宏債務，衡情被上訴人 豈有向林金宏表達代位清償之理。又上訴人法定代理人固於 98年6 月9 日由郭芳良變更為許文雄，但郭芳良係上訴人實 際負責人，迭據上訴人陳明，許文雄又未爭執上開協議書所 約定之債務清償方式，要難以郭芳良已非登記之法定代理人 及協議書上無上訴人之用印，即認該協議書與上訴人無涉及 林宗德等4 人僅係郭芳良之債權人。
③雖郭芳良於另案臺灣臺北地方法院99年度重訴字第730 號李 勝義請求被上訴人移轉所有權登記事件（下稱730 號事件， 未繳納裁判費業經法院裁定駁回確定），雖證述其非上訴人 實際負責人云云，惟郭芳良係因當時上訴人剛更換法定代理 人，且林宗德又聲請查封財產，致不敢承認其為實際負責人 乙情，已據郭芳良到庭陳明（本院重上字卷二第147 頁）， 足見郭芳良所述其非實際負責人云云，乃其有所顧慮所為之 不實證言，不得據為上訴人不利之認定。再者，上開協議書 之簽訂固先於系爭買賣契約之簽訂，協議書內容亦與上訴人 營業項目無關，然此均不足以推論上訴人對林宗德等4 人並 無債務。至郭芳良於另案730 號事件中，固證述：「（在你 擔任人道國際公司負責人時，人道國際公司所積欠的債務，



有哪些債權人？）其實也不是債權人，而是那些投資人」（ 原審卷一第312 頁反面），惟郭芳良為此項陳述之前，同日 在730 號事件中除證述有出家人投資其經營素食飯店外，並 已證述「（你剛才說因為師父要投資飯店，你為何要簽發這 些本票？）因為我私下決定在飯店隔壁買下一筆八千多萬的 土地，．．」「我有帶其他債權人去找童寶環，他們要童寶 環開票出來，．．我所稱的債權人是指前開我說代墊飯店旁 邊那筆八千多萬元土地的金主」（原審卷一第311 、312 頁 ），且上訴人有積欠李勝義與林宗德等4 人債務之事實，已 如前述，是郭芳良所稱「其實也不是債權人，而是那些投資 人」，無非將投資其經營素食飯店之出家人，解為非債權人 ，要非指上訴人並無其他債權人，自不得據此即謂上訴人並 無債權人存在。又上訴人不僅積欠李勝義債務，亦積欠林宗 德等4 人債務，自不能因上訴人起訴時未提及積欠林宗德等 4 人債務，而為上訴人不利之認定。
⑵98年4 月29日買賣契約是否虛偽不實？
①系爭買賣契約書第2 條（買賣價金），約定上訴人與被上訴 人合意買賣價金為11億5000萬元，其中土地部分約定為10億 元，建物部分約定為1 億2000元，動產部分約定為3000萬元 ；第3 條（付款方式）約定「本契約簽訂同時，甲方（指 被上訴人）應給付乙方（指上訴人）新台幣參億玖仟萬元正 ，抵銷乙方積欠甲方同額之債務．．」，被上訴人固據此辯 稱雙方約定以上訴人所積欠之2 億6000萬元抵付3 億9000萬 元價金。惟上訴人主張其陸續向被上訴人償還借款，簽約時 並未積欠2 億6000萬元。查系爭買賣契約第3 條約定並無「 2 億6000萬元債務」之記載，且被上訴人所謂之2 億6000萬 元，係截至96年11月8 日上訴人所欠借款而非買賣價金債務 ，已如前述，又抵銷係債之消滅原因，約定抵付之價金高達 3 億9000萬元，雙方就此攸關上訴人債務消滅數額多寡之重 要事項，竟未明白約定，實悖於常理。縱認上訴人當時積欠 被上訴人2 億6000萬元，惟上訴人於98年4 月29日簽約出賣 系爭房地時既已負債，卻同意被上訴人以該2 億6000元債務 抵付3 億9000萬元價金，而未收受1 億3000萬元價差，顯與 一般真實買賣有違。
②被上訴人雖辯以：何以約定以2 億6000萬元債務抵充3 億90 00萬元價金，乃因雙方同時簽訂5 年買回契約，而5 年後， 上訴人買回既約定仍以同一價格11億5000萬元買回，倘非以 2 億6000萬元抵付3 億9000萬元，對伊將發生5 年期間之利 息損失、地價稅及房屋稅損失、移轉費用支出及維修、利潤 等損失，至少亦有1 億3000萬元，故上訴人始同意以2 億60



00萬元抵充3 億9000萬元云云，惟為上訴人所否認，並稱該 買回契約亦虛偽不實，買回契約之真意係為保障伊乃實質所 有權人，避免系爭房地被轉賣而配合虛偽簽訂等語。按民法 第379 條規定「出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返 還其所受領之價金，而買回其標的物」、「前項買回之價金 ，另有特約者，從其特約。」、「原價金之利息，與買受人 就標的物所得之利益，視為互相抵銷」，依其立法理由謂「 謹按買回契約，為保留權利之特約，故出賣人欲保留買回權 利，須於為買賣契約時訂立特約，方得享有買回權。又出賣 人必須返還出賣時所領受之價金，否則不許買回。故設第一 項以明要旨。前項買回之價金，應與出賣時之價金額數相同 ，此屬當然之事，然當事人訂有特約者，應以特約所定之數 額為準。故設第二項以明其旨。又買回人於返還原價金外， 仍須支付利息者，此項原價金之利息，自應返還於買受人， 然此應視為與買受人就標的物所得之利益抵銷，以免彼此核 算之不便，方合於實際情形。故設第三項以明示其旨」。查 ，上訴人與被上訴人簽訂買回契約，第2 條約定買回之價金 11億5000萬元，與原價金相同，其形式上符合民法買回之規 定，此買回之價金非屬雙方之特約甚明；且系爭買回契約亦 無就利息或標的物之利益另為約定（原審卷一第237 頁反面 ），是依上開規定，原價金之利息與買受人就標的物所得之 利益即視為互相抵銷；又系爭買回契約第2 條已就買賣標的 物之可能折舊損耗或改建增值，約定得就買回金額「另行協 議」，且買回價金不得高於前買賣價金（原審卷一第237 頁 反面），準此，自無被上訴人所辯5 年後，上訴人仍以同一 價格11億5000萬元買回，對伊將發生5 年期間之利息損失、 地價稅及房屋稅損失、移轉費用支出及維修、利潤等至少1 億3000萬元損失可言，被上訴人據此抗辯上訴人始同意以2 億6000萬元抵充3 億9000元，伊已支付買賣價金3 億9000萬 元云云，不足採信。
③被上訴人另辯以：上訴人自系爭買賣簽訂後即未再支付2 億 6000萬元利息，足證雙方已依該買賣契約履行云云，惟上訴 人否認簽約時積欠2 億6000萬元。查，上訴人與被上訴人間 資金往來多達數百筆，每筆亦有數十萬、數百萬不等，業據 雙方各自提出明細表，銀行匯款單及存摺、交易明細表可稽 （原審卷三第70至226 頁、卷四第314 至534 頁），經雙方 對帳後，就債務數額之陳述不一，惟由資金往來明細表、支 票轉入明細表暨存摺明細及被上訴人所提給付資金原因說明 表（本院重上字卷一第17至29頁、原審卷三第103 至216 頁 、原審卷四第401 至402 頁），顯示96年11月8 日協議書簽



訂之後，及98年4 月29日買賣契約簽訂之後，上訴人均仍陸 續還款，被上訴人亦均再出借上訴人款項，而被上訴人提出 之給付資金原因說明表，並不足以證明上訴人於簽約時積欠 之債務為2 億6000萬元及自簽訂買賣契約後未再支付利息之 事實，被上訴人執此抗辯雙方已依買賣契約履行云云，洵難 採信。至被上訴人固於98年4 月2 日委請律師函催告上訴人 清償2 億6000萬元，然上訴人否認積欠2 億6000萬元，98年 4 月29日買賣契約亦未有此債務金額之記載，自難據此推論 上訴人於接獲該存證信函後，表示願意出售系爭房地以抵債 。
④系爭房地於98年5 月12日移轉登記予被上訴人後，被上訴人 除代位清償上訴人原向合庫銀行貸款6 億8000萬元之2461萬 6323元本息外，未有價金支付，雖被上訴人抗辯因上訴人違 反保證約定，致其無法依系爭買賣契約第3 條之約定，貸款 還清上訴人原向合庫銀行之6 億8000萬元貸款，上訴人因此 於98年6 月29日簽立協議書，於98年7 月22日簽立補充協議 書，同意伊暫緩履行6 億8000萬元銀行代償及8000萬元尾款 支付，且不受買回契約拘束，可以證明系爭買賣及買回契約 均為真正，如買賣不實，無須因上訴人違反約定而簽立協議 書；況有關買賣移轉費用722 萬6914元亦均由伊支付云云。 惟據郭芳良於730 號事件證述：「我跟童寶環簽買賣合約是 在4 月29日，我們兩個都不知道不動產在4 月15日被偷設定 五仟萬元的抵押權，在5 月2 日代書調謄本出來才發現有設 定五仟萬元的抵押權，童寶環當時也知道，但她是要幫我， 所以也過戶了，但童寶環的先生不諒解，還罵她已經借出去 六億八千萬元，還幫我扛一個五千萬元的債務，所以才會有 協議書、補充協議書出來，是為規避前面的流程，沒有符合 資金流向程序，因為只有辦過戶，前面的一款、二款、三款 都沒有做（我剛才講太快，所謂的六億八千萬元是指以系爭 不動產向銀行貸款六億八千萬元，不是向童寶環借了六億八 千萬元）」（原審卷一第312 頁所附筆錄），可見上開二份 協議書係為被上訴人配偶而簽訂，依該協議書第2 條之約定 ，上訴人另同意被上訴人得將已辦妥所有權移轉登記之買賣 標的物另行出售予第三人，不受買回契約書之限制（原審卷 一第254 頁），然若系爭買賣為真實，上訴人在被上訴人未 支付價金之情況下，除同意暫緩被上訴人履行6 億8000萬元 銀行代償及8000萬元尾款支付外，復同意被上訴人得將系爭 房地出售他人，不受買回契約之限制，顯與一般買賣及買回 契約相違。再者，上訴人陳稱其因資金周轉困難，無法償還 向合作金庫銀行之貸款本息，為避免違約，向被上訴人借款



向銀行還款，可見上訴人已無力清償銀行貸款本息，是以被 上訴人代為清償2461萬6323元，無非為避免系爭房地遭銀行 強制執行，致影響其債權之追償；及系爭買賣之過戶費用、 地價稅及房屋稅，據郭芳良證稱係向被上訴人借款支付，自 尚難以此為被上訴人有利之認定。
⑤被上訴人又辯以：伊簽約購買系爭房地後，出租予克莉絲汀 股份有限公司（下稱克莉絲汀公司）占有，係依上訴人之指 示交付，並由伊取得間接占有云云，為上訴人所否認，並稱 ：系爭房地一直由伊占用經營人道酒店飯店迄今，未曾交付 被上訴人或第三人，因克莉絲汀公司係可與伊配合之公司， 從未占用系爭房地，當初找克莉絲汀公司與被上訴人虛偽簽 訂租賃契約，是為藉由克莉絲汀公司主張租賃權以避免系爭 房地被查封，確保伊可以使用系爭房地等語（本院重上更字 卷四第211 頁）。查，被上訴人未曾使用系爭房地，克莉絲 汀公司係上訴人介紹予被上訴人而簽訂租賃契約之事實，為 被上訴人所陳明（本院重上更字卷四第207 頁正反面、第20 8 頁），且租賃契約書第5 條係約定上訴人於98年6 月1 日 前將租賃標的物，現狀交付予克莉絲汀公司占有使用（本院 重上更字卷一第106 頁），被上訴人據此已自承雙方均知簽 約時無法交付租賃物（本院重上更字卷三第123 頁），其嗣