臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上易字第21號
上 訴 人 陳訓凌
訴訟代理人 陳金村律師
被上 訴 人 陳坤用
訴訟代理人 林沛妤律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國104年9月
24日臺灣臺中地方法院103年度訴字第 2060號第一審判決提起上
訴，本院於104年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之主張：上訴人於民國102年7月間向訴外人李樹根購 買臺中市○○區○○段0000地號土地（即重測前○○○段○ ○○小段000-00地號，下稱0000號土地或系爭土地），並於 102年7月23日完成所有權移轉登記。惟被上訴人所有如原審 判決附圖編號Ａ所示面積 29.33平方公尺之房屋（門牌臺中 市沙鹿區鎮○路0段000號）、編號Ｂ所示面積0.01平方公尺 ）之雨棚等建物（以下合稱系爭房屋）無權占用上訴人所有 系爭土地，爰依民法第 767條所有物返還請求權之法律關係 ，請求被上訴人拆除地上建物，並將土地返還上訴人。又被 上訴人無權占用系爭土地，係無法律上之原因受有相當於租 金之利益，致上訴人受有不能使用收益之損害，爰依民法第 179條不當得利之法律關係，請求被上訴人給付自102年7月2 3日起至103年5月22日止之不當得利新臺幣（下同）6,064元 ，並自103年5月23日起至返還系爭土地日止，按年給付7,27 6元。
二、被上訴人之答辯：被上訴人所有系爭房屋早已坐落在分割前 臺中市○○區○○○段○○○○段000地號土地（下稱000號 土地），該土地本為被上訴人和他人所共有，共有人間有默 示分管各自使用區域，並在所分管之土地興建房屋居住，嗣 被上訴人於84年間將土地之應有部分移轉登記予陳來生，陳 來生再移轉登記予李樹根。該土地經臺灣臺中地方法院84年 訴字第 656號判決分割（被上訴人仍為該判決之被告），訴 外人李樹根取得系爭房屋所坐落之系爭土地即地籍圖重測前 ○○○段○○○小段000-00地號土地（103年11月3日因地籍 圖重測編定為○○段0000號土地）。被上訴人與李樹根間於 民法第 425條修正施行前，就系爭房屋使用系爭土地已有每 月租金新臺幣（下同）6,000 元之約定租賃關係。況系爭房 屋與系爭土地原同屬被上訴人所有，則依民法第425條之1第
1 項規定，在房屋所有人即被上訴人與土地受讓人即李樹根 間亦存有推定之租賃關係。上訴人於102年7月23日向李樹根 買受系爭土地，自應繼受上開約定之租賃關係或推定之租賃 關係。是被上訴人所有系爭房屋係根據租賃關係，有權占有 使用系爭土地，上訴人請求被上訴人拆屋還地及給付相當於 租金之不當得利，均無理由。
三、原審法院經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，為上訴人敗 訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判 決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人應將坐落臺中市○○ 區○○段0000地號土地上如原審判決附圖編號Ａ所示面積29 .33平方公尺、編號Ｂ所示面積 0.01平方公尺等地上物拆除 ，並將該土地返還予上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人6,06 4 元，及自原審起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息。㈣被上訴人應自103年 5月23日 起至返還上開土地之日止，按年給付上訴人 7,276元。被上 訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
(一)坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上如原審判決附圖 編號Ａ、Ｂ所示房屋、雨棚等建物為被上訴人所有。 (二)被上訴人原為臺中縣○○區○○○段○○○○段 000地號 土地共有人，所有權應有部分15000分之774，於84年8月7 日移轉登記予陳來生，陳來生於84年12月15日將該土地所 有權應有部分移轉登記予李樹根。李樹根於87年間因上開 土地裁判分割結果，取得原臺中市○○區○○○段○○○ ○段000000地號土地（下稱260-41號土地）所有權，嗣於 102年7月23日以買賣為原因，將所有權移轉登記予上訴人 。該土地於103年11月3日因地籍圖重測編定為臺中市○○ 區○○段0000地號，面積29.47平方公尺。 (三)系爭房屋於260號土地87年間判決分割前即已存在。五、本件之爭點：
(一)被上訴人就系爭房屋是否與李樹根間存有系爭土地之約定 租賃關係？
(二)被上訴人就系爭房屋是否因土地分管契約或持分轉讓而與 李樹根間存有系爭土地之推定租賃關係？
(三)如被上訴人與李樹根間存有約定租賃關係、推定租賃關係 ，則其租賃關係對於上訴人是否仍繼續存在？
(四)上訴人請求被上訴人拆除如原審判決附圖編號Ａ、Ｂ所示 房屋、雨棚，有無理由？
(五)上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理 由？
六、本院得心證之理由：
(一)上訴人主張其為系爭土地之所有權人，被上訴人所有系爭 房屋占有使用上訴人所有系爭土地等事實，為被上訴人所 不爭執，並有土地登記謄本及現場照片可證（見原審卷第 52、53、82頁），復經原審法院會同臺中市清水地政事務 所測量員現場勘驗測量屬實，製有勘驗筆錄、土地複丈成 果圖可憑（見原審卷第66至70頁），自可信為真正。又被 上訴人原為260號土地共有人，所有權應有部分15000分之 774，先於 84年8月7日移轉登記予陳來生，陳來生再於84 年12月15日將該土地所有權應有部分移轉登記予李樹根。 該土地由臺灣臺中地方法院85年5月30日84年訴字第656號 判決分割，經本院87年3月9日85年度重上字第 106號判決 駁回上訴而告確定（被上訴人為上開判決之被告、上訴人 ），訴外人李樹根因而取得系爭房屋所坐落之系爭土地即 地籍圖重測前260-41號土地，嗣102年7月23日以買賣為原 因，移轉登記予上訴人，並於103年11月3日因地籍圖重測 編定為臺中市○○區○○段0000地號等事實，有臺灣臺中 地方法院84年訴字第 656號判決、地籍登記簿謄本、地籍 謄本可證（見原審卷第20至20、44、45、82頁），復經本 院調取上開分割共有物事件全卷，查明無誤。另系爭房屋 經原審法院現場履勘，核與臺灣臺中地方法院82年度訴字 第549號、本院82年度上字第702號、臺灣臺中地方法院84 年度訴字第656號、本院85年度重上字106號分割共有物事 件（下稱前案）勘測被上訴人所有坐落共有260號土地之3 層房屋，係同一建物，此有本案現場照片、勘驗筆錄、複 丈成果圖（見原審卷第52、53、66至70頁）及前案現場照 片、勘驗筆錄、測量成果圖、華聲企業發展鑑定顧問有限 公司83年 2月19日鑑定報告書內附勘估標的物現況照片可 證（見82年度訴字第549號卷第95、96、105、167至170、 187頁、82年度上字第702號卷一第34至36、65頁、84年度 訴字第656號卷第82至84、326至331頁、85年度重上字第1 06號卷第113至119、125、126頁），堪認系爭房屋在原26 0號土地判決分割前，即已存在。
(二)稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又不 動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未 以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第 422條亦有 明文。租賃契約之成立除不動產之定期租賃契約，其期限 逾一年者，應以字據為之外，並無一定之式。苟合於民法 第 421條所謂當事人約定一方以物租與他方使用收益，他
方支付租金之情形，即令未經訂立書面，仍不得謂當事人 間之關係尚未成立（最高法院40年台上字第 304號判例參 照）。證人李樹根於原審證述：「（問：何時取得260-41 號土地？）時間太久，超過20年，不記得，我是先取得持 分」「（問：你是否知道土地的位置？）我知道」、「（ 問：你取得該土地後，有無使用該土地？）一、二十年來 都沒有使用。」「（問：你是否知道土地分割後上面有房 子？）我知道有房子在那裡，取得持分過戶時，我就知道 有房子，我知道是陳坤用在住。」「（問：你是否同意陳 坤用的房子繼續在你的土地上使用？）我沒有管陳坤用怎 麼用，也沒有趕他們走，也沒有反對他們使用。」「（問 ：你是否有向他們收租金或費用？）他們有繳過租金，但 沒有一直繳」「（問：租金怎麼算？)一個月6,000元，有 時開個半年，有時沒有繳。」「（問：你有無跟陳坤用說 租多久？）沒有。（問：你有無跟陳坤用說不租他了？） 沒有。」「（問：你取得土地後，房子在上面，租金6,00 0元怎麼來的？)我要求的，收過租金沒有幾次。」「問： 租金是現金或開票給你？）開票，開半年，沒有收到租金 我沒有去要，因為要不到，所以就便宜賣給上訴人。」「 （問：從你取得持分、分割土地後是否一直知道陳坤用的 房子坐落系爭土地上？)是」等語（見原審卷第160背面、 161頁)。由此可知，李樹根於取得系爭1220號土地所有權 後，就被上訴人所有系爭房屋繼續使用該土地乙事，曾收 取每月 6,000元之土地租金，惟未約定租賃期間，亦未曾 向被上訴人為終止租賃之意思表示，堪認被上訴人與李樹 根間就系爭土地曾有每月租金 6,000元之不定期限租賃關 係存在。上訴人於本院雖主張李樹根每月所收取之 6,000 元係因被上訴人及其兒子陳來生不願搬走，方要求之補償 金，並非租金，彼等未曾就系爭土地成立租賃關係，並聲 請訊問證人李樹根。然證人李樹根於本院再證述：「（問 ：是否有因裁判分割登記為260-41號土地的所有權人？） 我有買那塊地的持分，後來有分割。」「（問：分得土地 上是否有被上訴人的地上物？）是。」「（問：你如何與 被上訴人處理地上物的問題？）有繳納租金給我，一個月 6,000元，但有時有繳，有時沒有繳。」「(問：何時開始 收租金？)前後斷斷續續有超過3年，加起來的總數大約有 收到5年的租金。」「（問：被上訴人如何給付租金？)開 陳來生或陳來生的兒子的票，一次是開半年的票，但不是 每半年都接著開票。」「(問：是否確定這6,000元是租金 ？）是。」「（問：當時是否有說要租給被上訴人陳坤用
多久？）沒有講說要租多久，只要有付租金，我就沒有跟 他要土地。」「（問：是否有向被上訴人說土地租給你， 租金就是6,000元？)我沒有跟被上訴人說過話，都是由他 媳婦吳莓、兒子陳來生跟我處理。」「（問：何時開始收 6,000元的租金？是在分割前或分割後？)分割後。」「（ 問：分割後多久開始收取租金？）我忘記了，已經十幾年 了。是陳來生關回來以後一年內才開始收租金的。」「（ 問：收取這6,000元是誰決定的？)我決定的，因為我花了 那麼多錢買地，他使用就要給我租金，他說要給我 6,000 元，我答應了。」「（問：當時是否有說要租給被上訴人 ？）有，他就住在那邊，他媳婦、兒子代他處理的。」等 語（見本院卷第45、46頁）。是被上訴人就其所有系爭房 屋占有使用系爭土地，確曾經由其子媳之代理與李樹根達 成每月支付租金 6,000元之合意，核屬有償使用系爭土地 之對價，當已成立民法第421條第1項租賃契約關係，且因 該土地之租賃契約，並未以字據訂立者，依民法第 422條 規定，視為不定期限之租賃，上訴人主張該金錢給付僅係 補償金，被上訴人與李樹根間就系爭土地無租賃關係云云 ，尚非可採。
(三)證人李樹根證稱是在土地分割後開始收租金，惟就分割後 多久開始收取租金，雖曾證述：「是陳來生關回來以後一 年內才開始收租金的」等語，此與260號土地分割判決係8 7年7月15日確定（見85年上字第106號卷二第122頁確定證 明書），而陳來生因案執行出獄時間為85年12月13日（見 本院卷第49頁在監在押全國紀錄表），似有出入。惟證人 李樹根就開始收取租金之時間，業有先表明「我忘記了， 已經十幾年了。」顯見關於何時開始收取系爭土地之租金 ，證人李樹根已因時間久遠，未能明確記憶，所述「是陳 來生關回來以後一年內才開始收租金」，應屬回想推估之 結果，並非精確，尚難以此項細節之出入，即認其就如何 成立租約之合意、租金之數額及收取情形等關於租賃契約 成立及履約之主要事實所為證詞係不可採。又租賃契約成 立後，承租人支付租金有遲延者，需經出租人定相當期限 催告後，承租人於期限內不為支付，出租人始得終止契約 ，非謂有如何欠繳租金之情事，或催告期限屆滿時，該租 約即當然終止（最高法院52年台上字第1289號判例參照） 。至承租人未能按期交付租金時，出租人如何行使其權利 ，每每因人而異，自難以出租人未繼續向承租人催討租金 或未依法終止租約，即謂該租賃契約自始不存在或已消滅 。本件依證人李樹根前揭證言，其係因為要不到租金，所
以將系爭土地便宜賣給上訴人，並未向被上訴人表示不租 了（即終止租約），此乃出租人李樹根選擇權利行使之方 式，無從以此即謂被上訴人就系爭土地之租賃契約自始即 不存在或早已消滅。是上訴人以證人李樹根關於開始收租 之證詞矛盾及被上訴人已逾10年未支付租金，主張系爭土 地租賃契約自始即未成立或已不存在云云，自非可採。再 者，被上訴人於原審最初雖僅抗辯兩造間有推定租賃關係 ，未提出上開約定租賃關係之抗辯，惟此屬被上訴人如何 行使其抗辯權及何時提出各項抗辯之選擇，核與租賃關係 是否存在無關，上訴人以此臆測被上訴人主觀上未有約定 租賃關係存在之想法，主張該約定之租賃關係應不存在云 云，委無可採。另上訴人提出臺灣臺中地方法院檢察署檢 察官103年度偵字第25571號不起訴處分書，雖載有：被告 陳來生供述因與前屋主李樹根約定繼續使用，然一時無法 及時搬走個人物品，惟之後配合告訴代理人（告訴人即係 本件上訴人）後續處理搬遷雜物事宜等語（見原審卷第18 3、184頁）。惟陳來生上開供述，係針對其將門牌臺中市 沙鹿區鎮○路0段000號房屋（本院按：坐落原○○○段○ ○○小段260-36地號土地，重測後編定為○○段1227地號 ）賣給李樹根後，為何未遷出，所為之說明，業經本院調 取該偵查卷宗，查明無誤（見上開偵查卷第14頁），核與 本件被上訴人所有坐落系爭土地（○○段1220地號）門牌 臺中市沙鹿區鎮○路0段000號之系爭房屋無關，則上訴人 以陳來生自臺中市沙鹿區鎮○路0段000號房屋搬離之事實 ，作為被上訴人與陳來生主觀上均未認定與李樹根間存有 系爭土地租賃關係之依據，顯有誤會，亦無可採。 (四)現行民法第 425條：「出租人於租賃物交付後，承租人占 有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓 人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約 ，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」之規定，係 於88年4月21日修正公布，依民法債編施行法第36條第2項 規定，自89年5月5日施行。修正施行前之民法第 425條僅 規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三 人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」基於保護 民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法 債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2 項規定之餘地（最高法院98年度第 2次民事庭會議決議參 照）。是租賃契約成立於89年5月5日民法債編修正前，縱 未經公證或未定期限，亦有買賣不破租賃原則之適用，不 受現行民法第425條第2項規定之限制。本件證人李樹根已
無法記憶系爭土地租賃契約確實成立之時間，其就該租賃 契約開始收取租金之時間，雖有如上所述不一之陳述，惟 綜合其證言，應係在土地分割之後，並以陳來生出獄一年 為其可能的時點，然陳來生於85年12月13日出獄，既早於 系爭土地判決分割確定之87年 7月15日，則系爭土地租賃 契約至遲應於分割判決確定一年內即88年 7月15日前業已 成立，當屬合理之推論。被上訴人既於89年5月5日民法債 編修正施行前即與李樹根就系爭土地成立不定期租賃契約 ，上訴人嗣後於102年7月23日取得系爭土地之所有權，依 修正前之民法第 425條規定，原土地租賃契約對於受讓人 仍繼續存在，上訴人自應受買賣不破租賃原則之拘束，承 繼被上訴人與李樹根間之系爭土地不定期租賃契約，亦即 兩造就系爭土地有租賃關係存在。是被上訴人既係基於租 賃關係使用如原審判決附圖編號Ａ、Ｂ所示土地，當非無 權占有，亦非無法律上之原因而受有利益，上訴人主張被 上訴人係無權占有使用系爭土地，依民法第767條第1項所 有物返還請求權之法律關係，請求被上訴人拆除系爭房屋 並將土地返還上訴人；另依民法第 179條不當得利之法律 關係，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，均非可 採。
(五)綜上所述，被上訴人就系爭土地與李樹根間於89年5月5日 民法債編修正施行前即存有租賃關係，上訴人嗣後取得系 爭土地之所有權，依修正前之民法第 425條規定，該租賃 契約對於上訴人仍繼續存在，被上訴人自有合法使用系爭 土地之權源，其並非無權占用，亦非屬無法律上之原因而 受有利益，則上訴人主張被上訴人無權占有如原審判決附 圖編號Ａ、Ｂ所示土地，依民法第767條第1項規定，請求 被上訴人拆屋還地；並依民法第 179條規定，請求被上訴 人給付相當於租金之不當得利，均無理由，不應准許。原 審法院因而為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指 摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回。
七、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證 據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述， 併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 20 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 陳繼先
法 官 張恩賜
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
書記官 郭蕙瑜
中 華 民 國 105 年 4 月 21 日