臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上易字第332號
上 訴 人 吳明川
訴訟代理人 謝萬生律師
被 上 訴人 祠廟三官大帝
法定代理人 陳勝森
訴訟代理人 葉玲秀律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華
民國104年6月15日臺灣彰化地方法院103年度訴字第1261號第一
審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於105年3月23日言詞辯論
終結，茲判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴）由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面
按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之。但 請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1 項、第255條第1項第2款定有明文。查上訴人於原審主張其 為彰化縣彰化市○○段○○○段00000地號土地（下稱系爭 347-2地號土地）之承租人，被上訴人未將出賣系爭347-2地 號土地予訴外人張鴻圖之最終買賣條件告知上訴人，致上訴 人無法行使優先購買權利，張鴻圖並已對上訴人提起遷讓房 屋及拆屋還地之訴訟，兩造就優先購買權之存否確有爭執， 而聲明請求：⒈確認上訴人對被上訴人與張鴻圖間就系爭 347-2地號土地如附圖一所示編號A、面積18平方公尺之土地 所為之買賣，有以每平方公尺新臺幣（下同）47,144元之同 一條件優先購買之權利。⒉被上訴人應就系爭347-2地號土 地如附圖一所示編號A、面積18平方公尺之土地，與上訴人 訂立買賣契約，並於上訴人給付848,592元之同時，被上訴 人應於回復所有權登記後，將系爭347-2地號土地如附圖一 所示編號A、面積18平方公尺之土地，辦理分割登記，並將 所有權移轉登記予上訴人。上訴人於提起上訴後，復於104 年9月22日提出追加被告暨擴張聲明狀，主張因地政機關複 丈成果圖測量結果，上訴人之父吳再傳前於民國39年間向被 上訴人當時之管理人廖木承租土地所建房屋（下稱系爭房屋 ）有2平方公尺建在彰化縣彰化市○○段○○○段000地號土 地（下稱系爭345地號土地）上，且該土地登記所有權人張 鴻圖已就該部分房屋提起拆屋還地之訴，又被上訴人於104 年12月3日始提出上揭不動產買賣契約書之影本，主張承買 人為洪玉娟，張鴻圖僅為洪玉娟指定之登記名義人，上訴人
乃於本院追加洪玉娟及張鴻圖為被告，並追加及補正上訴聲 明為：「⒈原判決廢棄。⒉確認上訴人對被上訴人與追加被 告洪玉娟（下稱洪玉娟）間就系爭347-2地號如上訴人105年 1月5日民事陳述意見暨追加被告暨更正上訴聲明狀所附附圖 一（即附圖一）所示編號A、面積18平方公尺之土地所為之 買賣，有以每平方公尺47,144元之同一條件優先購買之權利 ；及系爭345地號如同狀所附附圖二（即附圖二）所示編號A 、面積2平方公尺之土地所為之買賣，有以每平方公尺94, 091元之同一條件優先購買之權利。⒊追加被告張鴻圖（下 稱張鴻圖）應將系爭特定部分土地自系爭土地辦理分割登記 ，並將該特定土地以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷 。⒋被上訴人應就系爭347-2地號如附圖一所示編號A部分、 面積18平方公尺之土地，及系爭345地號如附圖二所示編號A 、面積2平方公尺之土地，與上訴人訂立買賣契約，並於上 訴人分別給付848,592元及188,182元之同時，被上訴人應將 系爭347- 2地號如附圖一所示編號A部分、面積18平方公尺 之土地及系爭345地號如附圖二所示編號A部分、面積2平方 公尺之土地所有權移轉登記予上訴人」。經核上訴人就被上 訴人部分所為上開訴之追加，與其原請求之原因事實，均係 基於確認同一優先購買權存在所生之糾紛，二者間請求之基 礎事實相同，訴訟資料可相互為用，基於紛糾一次解決性原 則，符合上開准予訴之追加規定，自無庸經被上訴人同意， 本得為之。又上訴人於上訴後，始追加洪玉娟及張鴻圖為共 同被告，尚非合法，另以裁定駁回，合先敘明。貳、兩造主張
一、上訴人主張：
㈠系爭347-2地號如附圖一所示編號A部分、面積18平方公尺之 土地，及系爭345地號如附圖二所示編號A、面積2平方公尺 之土地，原為被上訴人所有。上訴人之父吳再傳於39年間本 於日治時期之借地法之「借地權」關係，占有分割前同段 345地號土地，並於其上建物，且於39年間就該地上建物辦 妥建物保存登記在卷，其後於47年間因該地不敷使用，遂再 向被上訴人承租分割前同段347地號土地興建房屋，並以由 吳再傳繳納承租範圍內之土地之官租及分攤祭祀三官大帝（ 每年農曆10月15日）聖誕之費用，並備妥三牲、酒禮、菜碗 敬獻三官大帝，及擲茭輪流擔任三官大帝神明會之頭家、爐 主等費用為租金。是上訴人之父吳再傳於占有之始，即有以 行使地上權之意思，占有使用系爭土地並興建房屋之事實， 依最高法院85年度台上字第609號判決要旨，應認吳再傳與 被上訴人間已有租地建屋關係，並已交付系爭土地由承租人
占有，且事實上已蓋有房屋；吳再傳與被上訴人間，顯有成 立租地建屋關係與設立地上權之意旨。另上訴人與其父親基 於行使租賃權（物權化之地上權）之意思占有使用系爭土地 及興建房屋已達65年以上，堪認上訴人業已因辦妥建物保存 登記（600建號建物坐落之基地為系爭345地號土地）及本於 基地租賃關係已興建違章之建物而取得租賃權（物權化之地 上權）。嗣因上揭分割前345地號土地，於53年間分割出345 -1、345-2地號土地，另分割前347地號土地亦分割出347-1 、347-2、347-3、347-4等地號土地，其中345-1、345-2及 347-1、347-3等地號土地，及其地上建物於76年間被政府徵 收，致系爭租地建屋之範圍僅餘系爭347-2地號土地所承租 之18平方公尺及系爭345地號土地所承租之2平方公尺部分。 ㈡系爭2筆土地原為被上訴人所有，而上訴人為繼受系爭2筆土 地上建物之所有權人，並繼受系爭2筆土地之承租人地位， 且上訴人及其父親吳再傳前均依吳再傳與被上訴人間之約定 繳納上開承租土地面積之官租或地價稅，至100年11月止（ 即系爭2筆土地於100年10月5日移轉予張鴻圖後），上訴人 迄今亦仍在分攤相關祭祠三官大帝之費用及輪值擔任三官大 帝神明會之頭家、爐主等費用，有建物登記簿謄本、擔任三 官大帝神明會頭家、爐主之紀錄資料及已完納之地價稅繳款 書多紙可稽，堪認上訴人就系爭2筆土地與被上訴人間確有 基地租賃關係存在。是依土地法第104條規定及參照最高法 院69年台上字第945號判例意旨，上訴人就被上訴人與洪玉 娟間於100年10月5日所訂立之買賣，自有按同一買賣條件之 優先購買權存在。上訴人已於103年11月起訴前，以存證信 函向原出租人即被上訴人表示願以其將系爭2筆土地出賣於 張鴻圖（上訴人當時尚不知該買賣契約之訂立人為洪玉娟） 之相同出賣條件為優先購買之意思表示，因系爭2筆土地現 已登記為張鴻圖所有，而張鴻圖又對上訴人所承租之系爭2 筆土地及其上建物提起拆屋還地及返還不當得利之訴訟，是 上訴人對被上訴人自有提起確認優先購買權存在之訴訟利益 與必要。
㈢系爭房屋於日據時代即已設立戶籍，並於39年8月1日辦理保 存登記取得所有權，嗣於44年設立房屋稅籍，於47年擴大承 租上開347地號土地，並興建房屋；後於76年間，經政府徵 收部分土地，拆除部分建物，致租地建屋範圍變為如附圖一 、二所示情形。被上訴人與洪玉娟於簽訂系爭買賣契約時， 均明知系爭2筆土地上有上訴人之建物，及訴外人廖志祥、 林振煌等人所有已辦畢保存登記之建物及未辦理保存登記之 建物存在，則依民法第759條之1規定可知，被上訴人之管理
人陳勝森從未將出賣條件通知基地承租人即上訴人，是參酌 司法院大法官會議釋字第124號解釋及最高法院80年度台上 字第2115號判決意旨，上訴人無從表示承買，自無放棄優先 購買權可言。又參照最高法院65年台上字第2701號判例意旨 ，優先購買權乃屬形成權性質，因優先承買權人一方表示願 依同樣條件優先承買之意思，買賣契約即為成立，上訴人於 起訴前即以存證信函向被上訴人表示優先購買之意思；且土 地法第104第2項明定出賣人與第三人訂立之買賣契約不得對 抗優先購買權人，即賦與此項優先購買權有物權之效力，得 由先買權人據以塗銷他人已為之所有權移轉登記，由先買權 人與出賣人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記。被 上訴人於出售系爭土地時並無通知上訴人優先承買，且由建 物航照圖可知，在開路之前建物都存在，而建物有部分有保 存登記，部分沒有保存登記，無論何種都有租地建屋關係存 在，故上訴人依土地法第104條規定，對被上訴人主張有優 先購買權，實於法有據。
㈣上訴人既已表明行使優先購買權之意旨，並已送達於被上訴 人知悉，則依前揭判例所示，兩造間就系爭2筆土地之買賣 契約依被上訴人售與洪玉娟之同樣條件買受即已成立，惟系 爭優先購買所指同一條件之價格如何決定？依被上訴人與洪 玉娟間於100年10月5日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書 所示，其中系爭347-2地號土地係以當時之公告現值每平方 公尺47,144元之價格為出售條件；系爭345地號土地係以當 時之公告現值每平方公尺94,091元之價格為出售條件。準此 ，則上訴人就所承租之基地行使優先承買權，並願以如上同 樣條件之價格買受如附圖一、二所示土地，自屬於法有據。 又兩造間就系爭2筆土地之買賣契約既已成立，依前揭判例 所示，上訴人自得據以向張鴻圖請求塗銷已完成之特定範圍 所有權移轉登記。而被上訴人於系爭土地回復其所有後，即 負有交付系爭土地及使買受人取得所有權之義務，自應包含 就上訴人所承租之特定部分，辦理分割編訂新地號，並辦理 所有權移轉登記及交付土地之義務在內。
㈤又按被上訴人所提出之不動產買賣契約書簽訂時間係在100 年10月5日，上揭時間尚在新管理人陳勝森與原管理人廖木 之子廖銀漢及其孫廖○志間確認管理權不存在事件（本院98 重上更㈢字第38號）於本院審理期間，新管理人陳勝森竟違 反系爭神明會於日據時代（明治43年11月15日）之管理人選 任契約文字上明白規範，選任羅在之孫羅傳出頭管理前記業 收租、納課、辦理祭祀、永為此業。另於大正6年4月間，因 羅傳辭任管理人而改選任鄭阿鼠及廖木為管理人，負責管理
前記土地、收租納課、辦理祭祀、永為此業之規範，擅將被 上訴人之產業非法出售予他人，其出售之行為顯屬故意違反 創會祖先之訓令。是被上訴人之管理人陳勝森自無可能通知 被上訴人之派下會員優先購買，更遑論有通知系爭2筆土地 之承租人優先購買之可能。
㈥至參諸原法院102年度訴字第239號拆屋還地事件歷審卷宗資 料，該判決顯未審酌彰化地方稅務局已於103年10月23日以 彰稅地字第0000000000號函證明上訴人之父吳再傳確有分單 繳納彰化市○○段○○○段000○000○000地號等三筆土地 之76年及78至80年地價稅（稅籍編號：000000000000），另 上訴人亦有一直繳納系爭2筆土地之地價稅至系爭土地出售 予洪玉娟並登記予張鴻圖後，有繳款書足資證明。又系爭房 屋有部分係建築在系爭345地號土地上，而上開事實之發現 係在原法院102年度訴字第239號判決及本院102年度上易字 第527號判決後，該二判決顯未及審酌系爭坐落345地號之建 物是否屬原南郭段南郭小段600號建號建物（門牌：彰化市 ○○路00號）之一部分，該建物如與600建號建物有相當之 關聯性，則本件有無民法第759條之1（不動產物權經登記者 ，推定登記權利人適法有此權利）之適用及有無土地法第 104條優先購買權之適用，即非無研究之必要。末按洪玉娟 、張鴻圖購買系爭土地，顯係以通謀虛偽買賣土地並移轉登 記之方式，為脫免債務人即被上訴人（管理人陳勝森）應容 忍債權人即上訴人占有使用系爭土地之義務，而受讓該不動 產，並有損害上訴人債權之故意，依司法院大法官會議釋字 第349號解釋文反面意旨及其解釋理由書所示：受讓人於受 讓土地時明知前手與他人間有債權契約存在，顯非善意之第 三人，應受該債權契約之約束，上列判決未遑注意及此，即 逕為不利上訴人之判決，非無可議。且上開案件與本案訴訟 當事人並非完全相同，該案判決後並有諸多新事實發生，致 該判決未及審酌，是該案判決理由亦無拘束本案當事人為相 反主張之效力，法院亦得為相反之認定。
㈦綜上所述，本件因被上訴人於100年10月5日將系爭土地出售 予洪玉娟並移轉登記予張鴻圖時，並未通知上訴人優先購買 ，而上訴人為系爭347-2地號如附圖一所示編號A面積18平方 公尺土地，及系爭345地號如附圖二所示編號A面積2平方公 尺土地之承租人，並有已辦妥保存登記之建物及尚未辦理保 存登記之房屋存在，而有優先購買之權利，則上訴人依土地 法第104條及民法第426條之2之規定行使優先購買權，核屬 於法有據。爰於本院追加及補正聲明請求：㈠確認上訴人對 被上訴人與洪玉娟間就系爭347-2地號如附圖一所示編號A、
面積18平方公尺之土地所為之買賣，有以每平方公尺47,144 元之同一條件優先購買之權利；及系爭345地號如附圖二所 示編號A、面積2平方公尺之土地所為之買賣，有以每平方公 尺94,091元之同一條件優先購買之權利。㈡被上訴人應就系 爭347-2地號如附圖一所示編號A部分、面積18平方公尺之土 地，及系爭345地號如附圖二所示編號A、面積2平方公尺之 土地，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人分別給付848, 592元及188,182元之同時，被上訴人應於回復所有權登記後 ，將系爭347-2地號如附圖一所示編號A部分、面積18平方公 尺之土地及系爭345地號如附圖二所示編號A部分、面積2平 方公尺，辦理分割登記，並將所有權移轉登記予上訴人。二、被上訴人則以：
㈠依民事訴訟法第277條並參照最高法院44年台上字第700號判 例及69年度台上字第2391號、83年度台上字第2405號判決意 旨，可知本件應由上訴人舉證與被上訴人間有租賃關係存在 ，亦即房屋基地之優先購買權，係承租人對於出租人之買賣 契約訂立請求權，須以對於房屋基地有租賃關係存在為其前 提要件，故提起此項訴訟之上訴人，應先證明其基地租賃關 係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言。而上訴人就系爭 2筆土地之占用確屬無權占用，被上訴人否認曾與上訴人或 其父親吳再傳就系爭2筆土地存有基地租賃關係，上訴人所 提資料顯無法佐證基地租賃關係之存在，且上訴人無權占用 系爭347-2地號土地乙情，經張鴻圖訴請拆屋還地，業據法 院判決上訴人敗訴確定。上訴人現又以相同之證據資料為相 同主張提起本件訴訟，其用意僅係欲影響另件拆屋還地等強 制執行之進行，所為主張顯無理由。
㈡上訴人雖主張其先父吳再傳於39年間本於借地法之規定，向 被上訴人當時管理人廖木承租分割前345及347地號土地建屋 云云。惟上訴人訴訟代理人於系爭2筆土地之另案拆屋還地 等訴訟事件中已陳稱：「……對原告主張借地法未在台灣地 區施行不爭執。……」等語，有另案原法院102年度重訴字 第56號言詞辯論筆錄可稽，可證上訴人前揭主張顯屬無據。 又上訴人於原審起訴時，原係主張：「……原為被告祠廟三 官大帝所有……。而原告之先父吳再傳於39年間本於借地法 之規定……，向被告祠廟三官大帝當時之管理人廖木承租34 5及347地號土地建物，並就上揭地上建物（在345地號上） 辦理建物保存登記在卷……」等語，然於本院上訴程序中， 卻主張：「……。本件上訴人（吳明川）之父吳再傳於占有 系爭土地之初，本於日治時期之借地法之『借地權』之關係 ，占有系爭345地號土地，並於39年辦妥建物保存登記在卷
，其後於47年間因該地不敷使用，遂再向被上訴人祠廟三官 大帝承租系爭347地號土地興建房屋……」等語；上訴人所 自陳之租地經過顯屬有異，如確有此事，何以前後不符，足 證上訴人所言之不實。
㈢上訴人於104年8月17日上訴理由狀所檢附證物一至證物七， 不足以認定為使用系爭2筆土地之對價，亦不足佐證其對系 爭2筆土地存有基地租賃關係：
⒈參照最高法院86年度台上字第3181號判決意旨，當事人未 舉證證明就系爭土地另有租賃之合意者，難徒憑曾代繳地 價稅之事實遽認占有系爭土地為有正當之權源，進而為兩 造間成立不定期租賃之證明。按廖木於49年5月22日即死 亡，上訴人提出廖木死亡近20多年後才繳交幾期之地價稅 之書面資料，顯無法證明廖木生前與上訴人之父吳再傳存 有租賃關係。而上訴人所提103年10月23日彰稅地字地000 0000000號函，僅足證上訴人之父吳再傳有繳納343、345 、347地號等3筆土地之76年及78年至80年地價稅，上訴人 以此主張於系爭347-2地號土地有租賃關係存在云云，顯 非可採。又前揭函文僅有繳納該3筆土地之地價稅總額， 其中345地號土地繳納數額、繳納面積為何均屬不明，顯 不足認確有繳納系爭345地號土地上2平方公尺之地價稅， 縱有繳納，然繳納地價稅亦不必然為使用系爭345地號土 地之對價。再上訴人雖提出曾代繳系爭347-2地號土地之 95年至100年間地價稅之證明，然此部分仍屬無權占用， 業經另案即本院102年度上易字第527號拆屋還地等確定判 決所認定，上訴人以此為有利於己之主張，委無足採。蓋 無權占有土地之實際土地使用人，依土地稅法第4條第1項 第4款規定，亦為土地稅捐之法定納稅義務人之一，被上 訴人申請由占用人即上訴人代繳地價稅，而上訴人同意代 繳，不足以因此認定被上訴人與上訴人之間有基地租賃關 係；上訴人仍應舉證其確與系爭2筆土地之前所有權人即 被上訴人間存有租賃法律關係並以繳納地價稅為租金之約 定。
⒉上訴人現占用之系爭345地號土地上2平方公尺之地上物， 亦屬無權占用，經張鴻圖提起拆除地上物等訴訟，業經原 法院彰化簡易庭104年度彰簡字第293號判決上訴人敗訴在 案。而600建號建物（面積30.31平方公尺）曾於39年8月1 日為第一次建物登記之建物，但早已滅失，有彰化地政事 務所建築改良物勘查結果通知書（被上證3）可稽，此與 上訴人另有一地上物無權占用張鴻圖所有系爭345地號土 地（占用面積2平方公尺）者，顯為不同之建物。蓋600建
號建物為竹造一層之建物，而上訴人另無權占用之地上物 是2層石棉浪板磚造，兩者構造顯不相同；前揭104年度彰 簡字第293號判決亦已詳加說明占用系爭345地號土地2平 方公尺之地上物（廁所使用），非600建號之建物。是上 訴人所提證物二、證物六，顯不足佐證其對系爭345地號 土地存有基地租賃關係。
⒊過去，被上訴人名下土地之地價稅稅款，其中有以被上訴 人之土地徵收補償費抵繳，有彰化縣彰化市公所函文（被 上證4）足證，則上訴人主張繳納地價稅為使用系爭2筆土 地之對價云云，實非事實。再者，廖銀漢非系爭2筆土地 之前手即被上訴人之合法管理人乙情，業經原法院91年度 訴字第632號判決確定在案，是倘廖銀漢對外自稱管理人 並有收取地價稅款，均無法被評價或認定成代表被上訴人 之行為。是上訴人所提證物三，亦不足佐證對系爭2筆地 號土地存有基地租賃關係，且不足以證明上訴人有繳納 81-88年間之系爭2筆土地地價稅。
⒋另上訴人所提證物四，已於另案本院102年度上易字第527 號拆屋還地等民事確定判決經認定：「……，同屬無法證 明吳再傳、吳明川已就附圖A建物（按即本案中上訴人主 張具優先購買權之系爭347-2地號土地）占用系爭土地繳 納地價稅」等語。且依證物四之內容可知，上訴人之子吳 信霖於88年10月5日提出於彰化縣稅捐稽徵處之申請書（ 內容請准予按每人使用之面積課徵地價稅），並無檢附、 載明或主張對使用範圍有租賃關係存在並以地價稅為租金 之對價或有何有權占用權源，且上訴人或其子吳信霖嗣亦 未根據彰化縣稅捐稽徵處88年10月18日之函文提出所謂稅 捐代繳人廖志祥（廖銀漢之子）同意書情形。至上訴人所 提證物七資料，亦已經前揭102年度上易字第527號拆屋還 地等確定判決有所認定，上訴人猶一再主張此部分之證據 ，顯非足採。是以，上訴人所提證物四、證物七，均不足 證明其對系爭2筆土地存有基地租賃關係。
㈣又被上訴人否認上訴人於105年1月5日民事陳述意見暨追加 被告暨更正上訴聲明狀所提出明治43年11月15日書面之形式 上真正，蓋依據大正6年4月之土地管理人選任同意書上之記 載可知，當次選出廖木、鄭阿鼠為被上訴人之管理人，該內 容並無所謂「……、收租納課、辦理祭祀、永為此業」等規 範記載。且系爭土地之出售，係由被上訴人全體會員同意後 為之，非管理人陳勝森一人所為，此不僅有另案（即原法院 102年度訴字第107號）向地政事務所函調系爭土地買賣過戶 資料可稽，該資料亦經上訴人提起本件請求時檢附做為證物
三；則上訴人稱新管理人陳勝森擅將被上訴人之產業非法出 售予他人，顯故意違反創會祖先之訓令，自無可能通知被上 訴人之派下會員優先購買，遑論有通知系爭土地之承租人優 先購買云云，顯非事實。況被上訴人之會員均認占有被上訴 人名下土地之人概均為無權占用，因此會員決定出售系爭土 地時自無通知占有人之必要等語，資為抗辯。並於原審聲明 ：上訴人之訴駁回。
參、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴 之追加，乃聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人對被上訴人 與洪玉娟間就系爭347-2地號如附圖一所示編號A、面積18平 方公尺之土地所為之買賣，有以每平方公尺47,144元之同一 條件優先購買之權利；及系爭345地號如附圖二所示編號A、 面積2平方公尺之土地所為之買賣，有以每平方公尺94,091 元之同一條件優先購買之權利。㈢被上訴人應就系爭347-2 地號如附圖一所示編號A部分、面積18平方公尺之土地，及 系爭345地號如附圖二所示編號A、面積2平方公尺之土地， 與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人分別給付848,592元及 188,182元之同時，被上訴人應於回復所有權登記後，將系 爭347-2地號如附圖一所示編號A部分、面積18平方公尺之土 地及系爭345地號如附圖二所示編號A部分、面積2平方公尺 ，辦理分割登記，並將所有權移轉登記予上訴人。被上訴人 則答辯聲明：上訴人之上訴及追加之訴均駁回。肆、本院得心證之理由
一、系爭345及347-2等地號土地原為被上訴人所有，被上訴人嗣 於100年10月5日將前開土地及同地段343、347、347-4等地 號土地出賣予洪玉娟，洪玉娟並指定辦理所有權移轉登記予 張鴻圖，且已於100年10月28日完成所有權移轉登記；其後 ，張鴻圖先於103年2月28日向原法院起訴主張其為系爭347 -2地號土地之所有人，而上訴人無權占有該地號如附圖一所 示編號A部分、面積18平方公尺之土地，乃請求上訴人應將 該部分土地上之二層石綿板磚造建物拆除，並回復原狀後， 將該部分土地返還張鴻圖，經原法院於102年8月30日以102 年度訴字第239號判決張鴻圖勝訴，據上訴人提起上訴後， 復經本院於103年10月7日以102年度上易字第527號判決駁回 其上訴，並告確定；張鴻圖復於104年間向原法院起訴主張 其為系爭345地號土地之所有人，而上訴人無權占有該地號 如附圖二所示編號A部分、面積2平方公尺之土地，乃請求上 訴人應將該部分土地上之建物拆除，並將該部分土地返還張 鴻圖，經原法院彰化簡易庭於104年9月24日以104年度彰簡 字第293號判決張鴻圖勝訴，據上訴人提起上訴後，現仍由
原法院合議庭審理中等情，此有前揭土地之土地登記第二類 謄本、被上訴人與洪玉娟間之不動產買賣契約書、土地登記 申請書及上開歷審判決書等影本附卷可稽，並經本院調閱原 法院102年度訴字第239號拆屋還地事件歷審卷宗查明屬實（ 見原審卷第17-18、77頁及本院卷第129-130、133、135、 169-173頁），復為兩造所不爭執，堪予認定。二、上訴人主張其就系爭345及347-2等地號土地與原所有權人即 被上訴人間，有基地租賃契約存在乙節，固據其提出彰化市 ○○段○○○段000○000○000○000○號建物登記謄本（見 原審卷第10、38-40頁）、贌耕契約書（見原審卷第11-16頁 ）、房屋稅籍資料（見原審卷第34-37頁）等為證；然為被 上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，故本案爭執之點厥為： 兩造前就系爭土地是否存有租賃關係，而得由上訴人依土地 法第104條之規定行使優先購買權。茲分述如下： ㈠上訴人於原審起訴時主張其父吳再傳於39年間，本於借地法 之規定，向被上訴人當時之管理人廖木承租彰化市○○段○ ○○段000○000地號土地建屋，並於39年8月1日辦理600建 號建物之所有權第一次建物登記，嗣因上揭345地號土地於 53年間分割出345-1、345-2等地號土地，另上揭347地號土 地亦分割出347-1、347-2、347-3、347-4等地號土地，其中 345-1、345-2及347-1、347-3等地號土地，及其地上建物於 76年間被政府徵收，致上訴人所承租上揭土地租地建屋之範 圍面積（345-1地號面積30.31平方公尺土地、347-2地號面 積18平方公尺土地）因政府徵收致上訴人所承租之345-1地 號土地部分全遭徵收，而347-2地號承租面積則仍為18平方 公尺（即如附圖一所示編號A部分之位置及面積）等語（見 原審卷第4-5頁）；嗣於提起上訴後，於104年9月22日提出 追加被告暨擴張聲明狀，主張：「本件上訴人（吳明川）之 父吳再傳於占有系爭土地之始，本於日治時期之借地法之『 借地權』之關係，占有系爭345地號土地，並於民國39年間 辦妥建物保存登記在卷，其後於民國47年間因該地不敷使用 ，遂再向被上訴人祠廟三官大帝承租系爭347地號土地興建 房屋，是上訴人（吳明川）之父於占有之始，即有以行使地 上權之意思，占有使用系爭土地並興建房屋之事實，……是 依上訴人之父與被上訴人祠廟三官大帝間，顯有成立租地建 屋關係與設立地上權之意旨」等語（見本院卷第98頁）。可 知上訴人就其父占有系爭2筆土地之始點（究係於39年間或 日治時期開始）、經過（究係自始便同時占有系爭2筆土地 或係先占有系爭345地號土地、其後再占有系爭347-2地號土 地）以及其父與被上訴人間之法律關係（究係租地建屋或係
設立地上權）等節之陳述前後紛歧迥異；且上訴人就其主張 日本之借地法曾於日治時期在台灣施行乙節，亦未舉證以實 其說，即難遽以推認兩造間就系爭2筆土地有租地建屋之法 律關係。
㈡再者，上訴人於104年8月17日所提上訴理由狀附有證物一至 證物七之等書證，欲以此證明兩造間就系爭347-2、345地號 土地存有基地租賃關係；惟已為被上訴人所否認。經查： ⒈上訴人所提證物一乃彰化縣地方稅務局103年10月23日彰 稅地字第0000000000號函及彰化縣稅捐稽徵處95年至99年 之地價稅繳款書等影本；另證物五乃彰化縣地方稅務局96 年5月28日彰稅土字第0000000000D號函（見本院卷第38- 42、51頁）。而依前開彰化縣地方稅務局103年10月23日 函文所載，上訴人之父吳再傳曾分單繳納系爭地段343、 345、347地號等3筆土地之76年及78年至80年地價稅。再 依前開彰化縣地方稅務局96年5月28日函文及地價稅繳款 書所載，上訴人係分單代繳系爭347-2、347 -4地號土地 （面積分別為23.2平方公尺、2平方公尺）之地價稅。惟 按地價稅之納稅義務人為土地所有權人（土地稅法第3條 第1項第1款），土地所有權人申請由占有人代繳者，主管 稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅 ，土地稅法第4條第1項第4款亦定有明文，占有人雖經主 管稽徵機關指定為地價稅之代繳人，惟土地所有人申請由 占有人代繳地價稅、占有人同意代繳地價稅之原因多端（ 基於使用借貸、租賃、無權占有等均屬可能），尚難僅以 被上訴人申請由上訴人及其父吳再傳代繳地價稅、及上訴 人及其父吳再傳同意代繳95年至100年間系爭2筆土地之部 分地價稅，即認兩造間有基地租賃關係存在；更不足以推 認上訴人之父吳再傳早年即經由廖木之同意，承租系爭2 筆土地興建房屋。是以，上訴人就其所主張兩造間就系爭 2筆土地有基地租賃關係存在乙節，仍須負舉證之責。 ⒉上訴人所提證物四乃彰化縣稅捐稽徵處88年10月18日彰稅 財字第58127號函暨所附吳信霖等人之申請書等影本。而 依該函文所示，上訴人之子吳信霖與其他土地占有人曾於 88年10月5日共同出具申請書向彰化縣稅捐稽徵處申請343 、345、347等地號土地3筆按各人使用面積分單繳納地價 稅；並經彰化縣稅捐稽徵處以該函文回覆吳信霖等人稱： 「請檢附稅捐代繳人廖志祥（廖銀漢之子）同意書後送處 辦理」等語（見本院卷第46-50頁）。惟吳信霖於該申請 書並無檢附、載明或主張其對該等土地之使用範圍有租賃 關係存在並以代繳地價稅為租金之對價或有何有權占用權
源，況且上訴人或其子吳信霖嗣後亦未根據彰化縣稅捐稽 徵處前揭函文提出所謂稅捐代繳人廖志祥（廖銀漢之子） 同意書。是以，仍難以該證物四遽認兩造間就系爭2筆土 地存有基地租賃關係。
⒊上訴人提出證物二即附圖二，欲以此證明600建號目前仍 有如附圖二所示編號A部分、面積2平方公尺之建物存在之 事實。然依上訴人所提出之建物登記謄本所示，上訴人之 父吳再傳辦妥所有權第一次登記之600建號建物，其建物 門牌為「鎮南里○○路00號」，基地坐落之地號則為「○ ○段○○○段000地號」（見原審卷第10頁）；而如附圖 一所示編號A部分之建物係位於系爭347之2地號土地，並 非位於系爭345地號土地上，應非上訴人所主張於日據時 期所建、而由吳再傳於39年8月1日辦畢所有權第一次登記 之600建號建物。再者，600建號建物業經彰化地政事務所 勘查結果認定「全部滅失」，有彰化地政事務所100年11 月17日建築改良物勘查結果通知書1份附卷可稽（見本院 卷第72頁）；且600建號建物面積為30.31平方公尺、一層 竹造建材，與如附圖二所示編號A部分之建物面積僅為2平 方公尺、二層石綿板磚造建物迥不相同（見原審卷第10頁 及本院卷第43頁），堪認如附圖二所示編號A部分之建物 與600建號建物確為不同建物，是上訴人辯稱如附圖二所 示編號A部分之建物屬經保存登記之600建號建物之一部分 ，實難採信。況經原法院彰化簡易庭於104年4月20日現場 勘驗，如附圖二所示編號A部分之建物位於系爭345地號土 地之東北角落，作為廁所使用，該建物之西側為完整之牆 壁壁面，東側則有鋼條裸露；雖原法院彰化簡易庭履勘當 時相鄰之如附圖一所示編號A部分之建物已經另案執行完 畢而拆除成為一空地，惟如附圖二所示編號A部分之建物 位於系爭345地號土地東北角落，與如附圖一所示編號A部 分之建物即位於系爭347之2地號土地西北角落之建物，兩 者就坐落之位置、形狀對應來看得拼湊成一完整建築，此 有地籍圖謄本及附圖一、二附卷可資比對（見本院卷第 131、141-142頁），並有原法院彰化簡易庭104年度彰簡 字第293號民事判決書影本在卷可參（見本院卷第170-171 頁）。又如附圖二所示編號A部分之建物為2樓層石綿板磚 造房屋，與如附圖一所示編號A部分之建物相同，就該兩 建物之坐落位置、建築、樓層材質及原法院彰化簡易庭現 場勘查如附圖二所示編號A部分之建物所殘留之痕跡（即 西側為牆壁、東側鋼條裸露）、使用功能、位置、方向、 建築結構等因素，均可推知如附圖二所示編號A部分之建
物與如附圖一所示編號A部分之建物原應為同一房屋。是 以，上訴人所提證物二即附圖二，僅能據以證明其有占有 如附圖二所示編號A部分土地之事實，仍難以推認兩造間 就系爭2筆土地存有基地租賃關係。
⒋另上訴人提出證物七即另案即本院102年度上易字第527號 拆屋還地等事件之103年3月10日準備程序筆錄，欲援用該 次準備程序中證人廖○志之證詞據以證明兩造間就系爭 347-2地號土地存有基地租賃關係。據查，證人廖○志於 該次準備程序時固證稱：「（問：你爺爺管理三官大帝的 土地時，方式如何？）要用三牲祭拜，還要演布袋戲、掌 中戲」、「（問：要支付租金嗎？）要，住多大就繳納多 少租金，租金繳來後就拿去繳納稅金」、「（問：吳明川 所收來的租金是拿去給誰？）不是吳明川繳的，是吳明川 的父親吳再傳繳的，他是繳給我父親（廖銀漢），因為我 的爺爺（廖木）已經80幾歲，所以繳給我父親」、「（吳 明川的父親交給你的父親時，你有無看見？）有的」、「 （問：你父親廖銀漢收取租金之後，如何處理？）去稅捐 處繳納稅金」等語（見本院卷第54-55頁）。然而廖○志 為廖銀漢之子，且廖○志或其親人與本件被上訴人就與系 爭2筆土地相鄰之他筆土地間，均有另案拆屋還地等訴訟