臺灣高等法院民事判決 104年度上字第685號
上 訴 人 詹清相
潘清河
詹清勳
詹雅涵
詹國廷
共 同
訴訟代理人 賴青鵬律師
被上訴人 潘才俊
訴訟代理人 楊進興律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國104年4月
24日臺灣士林地方法院103 年度訴字第1599號第一審判決提起部
分上訴，本院於105年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人詹清相、潘清河、詹清勳、詹雅涵、詹國廷按年給付依序逾新臺幣貳仟肆佰柒拾柒元、肆仟玖佰伍拾伍元、貳仟肆佰柒拾柒元、玖佰玖拾壹元、玖佰玖拾壹元，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審係主張上訴人無權占有其所有之新北市○○ 區○○段00地號土地（下稱系爭土地），而訴請上訴人拆屋 還地並返還相當於租金之不當得利，上訴人則以其等並非無 權占有人置辯。查上訴人在原審及本院所主張之占用系爭土 地權源內容，固非相同（見本院卷第97頁背面），然其於本 院所主張之權源，仍不失為其在原審所提出攻防方法之補充 ，依民事訴訟法第447條第1項第3 款規定，應非法所不許。 被上訴人陳稱此屬在二審提出之新攻擊防禦方法，不應准許 云云，則非可採，合先敘明。
二、被上訴人主張：系爭土地為伊所有，上訴人共有之新北市○ ○區○○段00○號（門牌號碼新北市○○區○○路0 段00號 ）房屋（下稱系爭房屋）部分坐落於系爭土地上（占用之位 置、面積如原判決附圖編號10⑴、10⑵部分所示），惟上訴 人並無占有使用系爭土地之合法權源，爰依民法第767條第1 項規定，請求上訴人將如原判決附圖編號10⑴、10⑵部分所 示房屋拆除並返還占用之土地。又上訴人無權占用系爭土地 受有利益，致伊受損，伊亦得依民法第179 條規定，請求上 訴人自民國103 年4月9日起至返還占用土地之日止，按年給
付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）164,198 元等語。三、上訴人則抗辯：伊等之先人詹三源在44年間向蘇文元購買系 爭土地，嗣出資在該地上興建系爭房屋，雖蘇文元並未依約 將系爭土地所有權移轉登記予詹三源，然詹三源基於與蘇文 元間之買賣契約，仍有權占有使用系爭土地，伊等因繼承而 取得系爭房屋所有權，自非系爭土地之無權占有人。被上訴 人事後因拍賣而取得系爭土地所有權，斯時已知系爭房屋部 分坐落於系爭土地之事實，不得請求伊等拆屋還地並返還相 當於租金之不當得利等語（上訴人在原審另提起反訴，請求 確認伊等就如原判決附圖編號10⑴、10⑵部分所示土地之時 效取得地上權登記請求權存在，原審就判決上訴人敗訴，未 據上訴人提起上訴，非本院審理範圍，不予贅述）。四、原審為被上訴人部分勝訴之判決，即判命上訴人應將系爭房 屋占用系爭土地中如原判決附圖編號10⑴、10⑵部分拆除， 並將該部分土地返還被上訴人；且應自103 年4月9日起至返 還占用土地之日止，按年給付被上訴人52,543元，另駁回被 上訴人其餘之訴（被上訴人未就敗訴部分聲明不服，已告確 定）。上訴人不服，提起本件上訴，聲明為：㈠原判決不利 於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之 訴及假執行之聲請駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。經查： ㈠上訴人因分割繼承而取得系爭房屋所有權，並於103 年10月 21日辦妥所有權移轉登記，應有部分如附表一所示，有建物 登記謄本可參（見原審卷㈠第52-53 頁），且該登記謄本上 明載該屋尚有部分面積因使用鄰地未予登記，可知該屋登記 之面積47.7平方公尺，僅為該屋坐落在登記之基地（即新北 市○○區○○段00地號土地，下稱15地號土地）上面積。而 系爭房屋另有部分坐落於系爭土地上，且坐落之位置、面積 即如原判決附圖編號10⑴、10⑵部分所示等情，業經原審會 同兩造及地政機關人員親至現場測量，製有勘驗筆錄及複丈 成果圖可佐（見原審卷㈡第122、153頁），本院復會同兩造 至現場履勘，查知系爭房屋為磚造建築，前段為一層樓建築 ，後段則為兩層樓建築，前後段房屋內部相通，使用相同出 入口等情（見本院卷第106 頁勘驗筆錄），顯見系爭房屋坐 落於系爭土地部分，並無構造或使用上之獨立性，而僅為該 屋之一部，亦屬上訴人共有。
㈡上訴人辯稱其等之先人詹三源於44年間即向系爭土地原地主 蘇文元購買該地，嗣出資在系爭土地及15地號土地上興建系
爭房屋，業據提出被上訴人所不爭執之土地登記謄本、定金 收據、建築用地讓渡書、收據、汐止鎮公所證明書、工程合 約等件為證（見本院卷第28-40 頁、第98頁），雖可信實， 然蘇文元於出售系爭土地予詹三源後，始終未將該地所有權 移轉登記予詹三源或其家人，蘇文元死後其繼承人於77年、 78年、98年間陸續將系爭土地轉售他人並辦妥所有權移轉登 記，被上訴人則輾轉於102年、103年間分別因買賣取得系爭 土地應有部分1/14、13/14 （系爭土地所有權歷來變化情形 詳如附表二所載，見該表標示之本院卷內登記謄本），顯見 蘇文元及其繼承人就系爭土地有一物二賣之情。雖詹三源向 蘇文元買受系爭土地後已因在系爭土地上建屋而占有使用系 爭土地，且得依其與蘇文元間之買賣契約，對蘇文元主張為 有權占有，惟當蘇文元之繼承人將系爭土地另售予第三人， 並辦妥所有權移轉登記後，基於債之相對性，詹三源及其繼 承人即不得再向該第三人主張有權占有系爭土地（參見最高 法院72年台上字第938 號判例）。準此，上訴人辯稱其等得 以詹三源與蘇文元間就系爭土地之買賣契約，對抗事後取得 系爭土地所有權之被上訴人，對之主張為有權占有云云（見 本院卷第97頁背面），即非有理。
㈢上訴人再辯稱：系爭房屋業已辦妥所有權第一次登記，可推 斷該屋在申請建照時，蘇文元應有出具土地使用同意書，足 證其等有權占有系爭土地云云，惟系爭房屋之建造執照及使 用執照案申請案，已因年代久遠而無相關資料可供參，有新 北市汐止區公所、新北市政府工務局覆函為憑（見本院卷第 58-1頁、第59-1頁），蘇文元是否曾出具系爭土地之使用同 意書予詹三源或其家人，已非無疑。且縱認蘇文元確曾出具 使用同意書予詹三源或其家人，該同意書之性質亦僅屬使用 借貸契約，基於債之相對性，猶無從對抗事後輾轉取得系爭 土地所有權之被上訴人，易言之，對被上訴人而言，上訴人 仍不具占有使用系爭土地之合法權源甚明。上訴人如是抗辯 ，誠無足取。
㈣上訴人又辯稱：被上訴人於取得系爭土地之所有權前，即明 知系爭房屋有部分坐落於系爭土地上，依司法院（73）廳民 一字第725 號函，應認被上訴人默許房屋所有人繼續使用系 爭土地云云（見本院卷第130頁、第136頁），惟土地為不動 產，得單獨為交易之標的，無論土地上有無建物存在，無論 建物占用土地之範圍廣大或狹小，亦無論建物占用土地之情 形是否為人所知，均得為買賣之標的，因買賣而取得土地所 有權之人得本於所有人之地位行使物上請求權，除建物之使 用人有使用土地之正當權源外，土地所有人得請求建物使用
人拆除建物、交還土地或遷出建物，交還土地，此係權利之 正當行使（最高法院98年度台上字第2483號判決參照）。而 上訴人並無得對抗被上訴人之系爭土地使用權源，如前述， 則不論被上訴人在取得系爭土地所有權前是否明知該地遭上 訴人占用建屋，均無礙其得對上訴人行使物上請求權，訴請 拆屋還地之權利，要難遽以被上訴人明知系爭土地遭人占用 建屋，即謂其有默許上訴人繼續使用系爭土地之意。再者， 上訴人所舉前開司法院函文內容，乃係就土地及其上房屋原 均屬同一人所有，嗣僅將土地所有權轉讓予他人情形所為（ 見本院卷第132 頁），與本件情形並不相同，上訴人執以為 其有權繼續使用系爭土地之論據，乃就不同之事實為錯誤之 比附援引，尤屬無稽，併予指明。
㈤被上訴人現為系爭土地之所有人，此觀土地登記謄本即明（ 見原審卷㈠第8 頁），而上訴人目前占有使用系爭土地，並 無合法權源，前已詳論，應認其等為無權占有人。從而被上 訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭房屋中如 原判決附圖編號10⑴、10⑵部分拆除，並將該部分土地返還 被上訴人，即無不合。
六、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179條、第181條但書分別定有明文。經查： ㈠上訴人自103 年4月9日被上訴人取得系爭土地所有權全部時 起，繼續無權占用系爭土地中如原判決附圖編號10⑴、10⑵ 部分所示土地，其等因此受有使用該土地之利益，致被上訴 人受有損害，該等利益依性質不能返還，被上訴人自得請求 其等償還相當於租金之價額。
㈡又土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以不 超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，該項規 定，於租用基地建屋之情形準用之，同法第105 條規定甚明 。被上訴人請求上訴人返還相當於租金之價額，未能證明系 爭土地出租建屋之合理租金數額，乃主張參酌前開土地法之 規定以定之，堪可採取。而系爭土地面對新北市汐止區大同 路三段，且正對與國道一號相接之快速道路，距最近之高速 公路交流道車程約10分鐘，距五堵火車站步行約5 分鐘，另 大同路三段上有多線公車行經，交通尚稱便利；惟該土地附 近並無菜市場，距最近之菜市場騎機車約需10分鐘，生活機 能欠佳等情，業經本院履勘現場查明（見本院卷第106 頁勘 驗筆錄）。本院審酌上情，認被上訴人請求按土地法第97條 規定，以土地申報總價年息4%計算上訴人應返還之不當得利 價額（被上訴人在原審請求按土地申報總價年息10% 計算，
但原審認應以年息4%計算，被上訴人並未聲明不服，見原審 判決第9頁，即本院卷第7頁），堪稱適當。
㈢上訴人主張系爭土地103年之申報地價為每平方公尺6,880元 ，業據提出被上訴人所不爭之地價第二類謄本為證（見本院 卷第45頁），而上訴人占用之系爭土地面積為43.21 平方公 尺，基此計算，上訴人自103 年4月9日起至返還土地之日止 ，按年應返還被上訴人相當於租金之價額計為11,891元（計 算式：43.21×6,880×0.04＝11,891.392，以下計算皆小數 點以下四捨五入），各上訴人應給付之金額依序為詹清相2, 477元（11,891×5/24＝2,477）、潘清河4,955 元（11,891 ×10/24＝4,955）、詹清勳2,477元、詹雅涵991元（11,891 ×2/24＝991）、詹國廷991元。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人 將系爭房屋中如原判決附圖編號10⑴、10⑵部分拆除，並返 還所占用之土地予被上訴人；及依民法第179 條規定，請求 詹清相、潘清河、詹清勳、詹雅涵、詹國廷自103 年4月9日 起至返還前開土地之日止，依序按年給付被上訴人2,477 元 、4,955元、2,477元、991元、991元，為有理由，應予准許 ；被上訴人逾前開範圍所為之請求則無理由，應予駁回。原 審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未 洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有 理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准 許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執 陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由， 應駁回其上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防 禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本 判決之結果，於茲不贅。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如 主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 12 日
民事第七庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 陳心婷
法 官 陳婷玉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但
書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 12 日
書記官 郭姝妤
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。