臺灣高等法院刑事判決 105年度上易字第109號
上 訴 人 臺灣新北地方法院檢察署檢察官
上 訴 人
即 被 告 呂雅莉
選任辯護人 袁健峰律師
陽文瑜律師
上 訴 人
即 被 告 張天堯
選任辯護人 張琬萍律師
被 告 詹伃萍
呂青憲
上列上訴人等因詐欺案件，不服臺灣新北地方法院104年度易字
第590號，中華民國104年10月30日第一審判決（起訴案號：臺灣
新北地方法院檢察署104年度偵字第1630號），提起上訴，本院
判決如下：
主 文
上訴駁回。
呂雅莉、張天堯均緩刑貳年。
事 實
一、呂雅莉係址設新北市○○區○○路000號1樓之全國不動產北 大特區樹林加盟店(下簡稱全國不動產樹林店)即旺品地產開 發有限公司之負責人，張天堯（化名張家誠）為該加盟店之 仲介，緣呂雅莉之胞弟呂青憲，前於民國100年4月7日委託 呂雅莉向高家鼎購入新北市○○區○○路00巷00號6樓房屋 ，並於同年5月16日登記為呂青憲配偶詹伃萍所有。呂雅莉 明知前屋主高家鼎之子高德華於99年1月間，自上開房屋後 陽台發生因自殺或意外墜樓死亡事件，惟高家鼎仍循當地房 屋仲介業之普遍意見，以凶宅價格委託出售，使呂雅莉得以 低於市價之新臺幣（下同）620萬元購得上開房屋；呂雅莉 嗣於102年間委由張天堯仲介出售上開房屋，於102年4月30 日由呂雅莉告知張天堯上開房屋曾發生他人自陽台墜樓之情 事，其等均明知基於交易習慣及誠實信用之交易原則，對有 意購買本案房屋之人，就上開交易上之重要事項負有告知義 務，竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意聯絡， 由呂雅莉以詹伃萍之名義，在上開房屋之「不動產標的物現 況說明書」之「本建築改良物（專有部分）於賣方產權期間 是否曾發生兇殺或自殺致死或其他非自然身故之情事」欄勾 選「否」，而與張天堯共同決意隱瞞上情，張天堯於帶同買 主林睿晨看屋時，均未將上開情事相告，甚於林睿晨第2次 看屋時，詢問張天堯「這個房子乾淨嗎？」，就關於上開房
屋是否有自殺、兇殺或其他非自然身故情事相詢時，張天堯 仍稱「沒問題」，致林睿晨陷於錯誤，同意以990萬元價格 購買上開房屋，並於102年7月2日，由不知情之呂青憲代理 不知情之詹伃萍，在呂雅莉偕同下，在上開全國不動產樹林 店內與林睿晨簽訂不動產買賣契約書。嗣林睿晨付清購屋款 ，於同年月31日辦妥過戶手續登記予第三人林昱明名下，並 入住上開房屋後，經鄰居告知而得知上情，始知受騙。二、案經林睿晨訴由臺灣新北地方法院檢察署檢察官偵查起訴。 理 由
甲、有罪部分：
壹、證據能力
一、按刑事訴訟法第159條之5立法意旨，在於確認當事人對於傳 聞證據有處分權，得放棄反對詰問權，同意或擬制同意傳聞 證據可作為證據，屬於證據傳聞性之解除行為，如法院認為 適當，不論該傳聞證據是否具備刑事訴訟法第159條之1至第 159條之4所定情形，均容許作為證據，不以未具備刑事訴訟 法第159條之1至第159條之4所定情形為前提。此揆諸「若當 事人於審判程序表明同意該等傳聞證據可作為證據，基於證 據資料愈豐富，愈有助於真實發見之理念，此時，法院自可 承認該傳聞證據之證據能力」立法意旨，係採擴大適用之立 場。蓋不論是否第159條之1至第159條之4所定情形，抑當事 人之同意，均係傳聞之例外，俱得為證據，僅因我國尚非採 徹底之當事人進行主義，故而附加「適當性」之限制而已， 可知其適用並不以「不符前四條之規定」為要件（最高法院 104年度第3次刑事庭會議決議)。又法院於何種情況，得認 為適當，應審酌該傳聞證據作成時之情況，如該傳聞證據之 證明力明顯過低或係違法取得，即得認為欠缺適當性；惟是 否適當之判斷，係以當事人同意或視為同意為前提，即當事 人已無爭議，故法院除於審理過程中察覺該傳聞證據之作成 欠缺適當性外，毋庸特別調查，而僅就書面記載之方式及其 外觀審查，認為適當即可(最高法院97年度台上字第563號判 決參照)。經查，本判決下列所引用之被告以外之人於審判 外之陳述，業經原審及本院於審理中依法定程序調查，檢察 官、被告等及辯護人於本院言詞辯論終結前均未聲明異議， 本院審酌上開證據資料製作時之情況，尚無違法不當及證明 力明顯過低之瑕疵，認為以之作為證據應屬適當，爰依刑事 訴訟法第159條之5規定，認前揭證據資料均有證據能力。二、本院下列所引用卷內之文書證據、證物之證據能力部分，並 無證據證明係公務員違背法定程序所取得，且檢察官、被告 等及辯護人於本院亦均未主張排除下列文書證據、證物之證
據能力，且迄本院言詞辯論終結前均未表示異議，本院審酌 前揭文書證據、證物並無顯不可信之情況與不得作為證據之 情形，依刑事訴訟法第158條之4反面解釋及第159條之4之規 定，應認均有證據能力。
貳、實體部分
一、訊據被告呂雅莉、張天堯均矢口否認有何詐欺犯行，分別為 下列答辯：
㈠被告呂雅莉部分：
被告呂雅莉辯稱：
當初購買系爭房屋時，伊是透過朋友介紹，朋友有提到這個 房屋有人意外墜樓的事情，伊有問過樓下鄰居當時情況，鄰 居表示當時是發生在夜晚，掉下去很大聲，因為很痛所以有 聽到哀嚎聲，在交屋的時候是伊跟屋主高家鼎在場，伊看他 氣色變好，伊就說你現在氣色比較好，他說他現在已經放下 了，從他兒子女朋友那邊知道他兒子不是自殺，是意外墜樓 ，吵架過程中就掉下去，當時屋主開價多少，伊等就購買， 沒有特別因為是凶宅而議價，伊當時對附近房屋價格不清楚 ，所以也不知道房子當初是用凶宅來賣，賣得比較便宜。伊 雖然知道發生過程，但伊認為房屋並非凶宅，所以伊在不動 產標的物現況說明書上面勾選「否」，且伊和告訴人簽約時 間不到1小時，告訴人當天講房子乾淨嗎，是在討論到磁磚 的污漬，伊沒有詐欺之故意與行為云云。
辯護人為被告呂雅莉辯護稱：
⑴仲介業者均會依照內政部於101年10月29日公告之「成屋 買賣定型契約應記載不得記載事項」作為定型化契約之內 容，上開公告之附件一「建物現況確認書」就仲介及賣方 應告知之重要事項載明為「本建物（專有部分）是否曾發 生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死情事：㈠於產權持有期 間，曾發生上開情事、㈡於產權持有前，賣方是否知悉上 開事項」，故由上開具有法規命令效力之應記載事項早已 明定，仲介或賣方應告知事項在於建物專有部分發生兇殺 、自殺、一氧化碳中毒行為，並造成死亡結果陳屍在專有 部分的事實，若非屬上開法定說明義務者，縱使未告知， 亦難認有消極詐欺之問題。
⑵按一般不動產買賣慣例所稱凶宅，係指屋內曾發生過非自 然身故之房屋，及曾發生兇殺或自殺致死之房屋，並不包 括意外身故，查高德華於99年1月1日凌晨5時50分許，自 住家即系爭房屋墜樓後，送醫後於同日上午7時15分許不 治死亡，其死亡結果非在系爭房屋之專有或附屬專有部分 ，要非凶宅。又依據臺灣桃園地方法院檢察署檢察官相驗
報告書記載「本案查無他殺嫌疑」、「無法判斷死者係意 外或因自殺墜樓」，既然無法判斷死者係意外或自殺墜樓 ，則系爭不動產亦無法判斷是否為凶宅，則持有人焉有自 行認定為凶宅之理，況系爭不動產於前出賣人高家鼎出售 時，亦稱高德華係意外墜樓，更足證明系爭房屋非凶宅。 ⑶依據證人劉正偉之證詞可知，前屋主高家鼎在出售系爭不 動產時，亦不清楚高德華是否為自殺，被告呂雅莉自無起 訴書所指明知係自殺致死，而系爭房屋乃凶宅，竟於出售 時故意隱瞞之犯行。
⑷證人楊晴雖於原審審理中證稱：高德華手拉窗戶，腳往上 踩爬上陽台然後跳下去等語，似乎意謂高德華係自殺，但 其所述與前於高德華死亡相驗案件之警詢、偵查中所述不 符，況被告呂雅莉亦未曾與楊晴碰面，無從知悉楊晴上揭 所述內容，而確認高德華係自殺之情事。
⑸告訴人雖於偵查中陳稱有詢問被告呂雅莉、張天堯等人「 這個房子乾淨嗎？」，但告訴人是在偵查程序開過多次庭 後，才在103年8月28日偵查中為上揭陳述，真實性已非無 疑，且經被告呂雅莉、呂青憲、張天堯所否認，況告訴人 於準備程序中陳稱是簽約前詢問被告張天堯，但忘記詢問 時間，嗣於原審審理中對於究竟有無在簽約當下詢問在場 被告等人亦為不確定之陳述，可證告訴人上揭證述並非事 實，加以證人黃建民亦證稱沒有印象簽約時告訴人有問被 告張天堯「這個房子乾淨嗎」，可知告訴人上揭證述非屬 事實。
⑹本件衍生之民事糾紛，亦經法院認定系爭房屋非高德華之 死亡地，則告訴人主張系爭房屋曾發生死亡事件，非屬無 疑，出賣者被告呂雅莉等人並無說明義務，應無惡意隱匿 重大交易事項，而故意侵害告訴人權利之可言，公訴人竟 又起訴被告呂雅莉詐欺犯行，實令人不解云云。 ㈡被告張天堯部分：
被告張天堯辯稱：
呂雅莉告訴伊當初不是依照凶宅來買賣，她說是有人意外墜 樓，死者不是在現場死亡，而是在醫院死亡，伊因此認定房 屋不是凶宅，伊沒有隱瞞告訴人，也不認為伊有告知義務， 告訴人也沒有問伊「這個房子乾淨嗎？」云云。 辯護人為被告張天堯辯護稱：
⑴按一般不動產買賣慣例所稱之凶宅，係指曾發生非自然身 故之房屋，如曾發生兇殺或自殺致死，並不包意外身故。 查，高德華前於99年1月1日凌晨5時50分許，自系爭房屋 墜樓，經送醫急救後不治死亡，依據臺灣桃園地方法院檢
察署檢察官相驗報告記載，實無法判斷係意外或因自殺而 墜樓，顯見系爭房屋非屬凶宅。依據證人高家鼎於偵查中 、證人劉正偉於原審審理中之證述，均顯示其等不知高德 華墜樓原因究係自殺或意外而可採信。至證人楊晴固於原 審審理中證稱高德華係爬上陽台跳下去等語，然證人楊晴 證稱當時其與高德華均有喝酒，自難期待證人楊晴對於當 時情形為清楚正確之記憶，尚難僅憑證人楊晴上揭證詞認 定高德華係自殺墜樓，應為有利被告張天堯之認定，認高 德華係意外墜樓，故系爭房屋不符合凶宅之定義。 ⑵依內政部97年7月24日內授中辦字第0000000000號函釋， 所謂凶宅係指賣方產權持有期間，於建築改良物之專有部 分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺、自殺而死亡 （不包含自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在 專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不 包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專 有部分）。本案出賣人即被告詹伃萍於產權持有期間，確 實未曾發生兇殺或自殺致死情事，被告張天堯身為不動產 經紀從業人員，對於高德華是否為自殺或意外死亡並無調 查權限，其循主管機關上開函釋，依專業判斷並非凶宅， 為免以訛傳訛，造成系爭不動產因不實謠言致價格下滑， 才未將系爭房屋曾發生高德華墜樓情事告知告訴人，從而 欠缺不法所有意圖。
⑶再者呂雅莉要張天堯出售系爭房屋時，僅告知系爭房屋有 人墜樓係意外，並非自殺或他殺，且並非在墜樓處當場死 亡，經過討論後，張天堯與呂雅莉均同意系爭房屋非凶宅 ，故由被告呂雅莉在「不動產標的物現況說明書」上的凶 宅欄勾選「否」。被告張天堯根本無從知悉系爭房屋有人 墜樓之真正原因，僅能以自身專業判斷系爭房屋非凶宅。 ⑷告訴人從未向張天堯問過「這個房子乾淨嗎」，事實上簽 約當日告訴人係與張天堯討論磁磚是否乾淨問題，用以作 為討價還價手段，經張天堯告知呂雅莉後，始有告訴人所 陳述張天堯於交屋時交付清潔劑乙節，再觀以告訴人於偵 查中係陳稱於簽約時詢問，嗣於原審審理中又證稱係於第 2次看屋時詢問張天堯，簽約時有無問過，則不記得等語 ，其前後陳述不一，且證人黃建民亦證稱沒有印象告訴人 有詢問「這個房子乾淨嗎？」可知告訴人上揭證述非屬實 在。縱依告訴人所述，於第2次看屋時有詢問上詞，然一 般而言，對於「這個房子乾淨嗎？」之定義及認知範圍甚 廣，可能係詢問房屋產權糾紛之有無、屋主有無欠債欠稅 、房屋是否有海砂屋、輻射鋼筋等瑕疵、建材及硬體設備
是否乾淨及告訴人所在意者為房屋是否曾發生非自然身故 情事、有無出現靈異現象等層面，告訴人並非明確詢問房 屋是否為凶宅，則被告張天堯依其所認知，以房子很乾淨 回覆之，實難認被告張天堯有何施用詐術行為。 ⑸縱被告張天堯未告知系爭房屋發生高德華墜樓情事，亦不 影響系爭房屋價格，兩者欠缺因果關係，蓋系爭房屋市場 行情約在1028萬元至1200萬元間，告訴人購買金額為990 萬元，臺灣銀行同意放款並設定最高限額抵押權720萬元 ，可見系爭房屋縱有發生高德華墜樓死亡情事，亦未影響 市場價值。
⑹告訴人以被告張天堯等人隱瞞系爭不動產為凶宅，致其陷 於錯誤，主張被告張天堯等人對其構成共同侵權行為，訴 請民事損害賠償案件，業經原審法院以103年度訴字第804 號民事判決駁回，足證系爭不動產並非凶宅，被告張天堯 並無隱瞞系爭不動產為凶宅之詐欺犯行云云。
二、經查：
㈠呂雅莉前於100年4月7日，受呂青憲委託向高家鼎購入坐落 在新北市○○區○○路00巷00號6樓之房屋(系爭房屋)，並 登記詹伃萍(即呂青憲之配偶)為所有人，嗣於102年間，呂 雅莉委由張天堯仲介出售系爭房屋，呂雅莉先於102年4月30 日以所有人詹伃萍之名義在「不動產標的物現況說明書」之 「本建築改良物（專有部分）於賣方產權期間是否曾發生兇 殺或自殺致死或其他非自然身故之情事」欄勾選「否」，並 於102年7月2日由呂青憲以詹伃萍之名義，在呂雅莉偕同下 與告訴人林睿晨簽訂不動產買賣契約書，以990萬元出售系 爭房屋乙節，業據證人高家鼎於偵訊時、林睿晨於原審證述 明確（見他字卷第107至108頁，原審卷第196至197頁），且 有不動產買賣意願書、確認書、要約書、不動產買賣契約書 、新北市新莊地政事務所103年2月27日新北裝地籍字第0000 000000號函附系爭房屋異動索引內容、土地登記申請書、土 地所有權狀各1份存卷可查（見他字卷第5至6、8至12、42至 49頁），且為被告呂雅莉、張天堯所不否認，堪信為真實。 ㈡案外人高德華於99年1月1日凌晨5時許，在新北市○○區○ ○路00巷00號6樓，因與女友楊晴（原名楊馨，以下稱楊晴 ）發生口角，至上址後陽台處以手拉窗戶、腳往上踩，爬上 後陽台後往下跳，墜落於該址1樓地面，經送醫急救不治死 亡乙情，業據證人楊晴於警詢、偵查及原審審理時證述明確 （見相驗卷第6、34至35，原審卷第149至153頁），並有現 場照片、相驗照片共80幀，長庚醫療財團法人林口長庚紀念 醫院(下稱長庚醫院)診斷證明書、臺灣桃園地方法院檢察署
(以下同)相驗屍體證明及檢驗報告書各1份在卷可查（見相 驗卷第10至28、30、37、39至44頁），依長庚醫院所出具診 斷證明書上載「病患於99年1月1日6時20分，於本院急診求 救，經診察後，急救無效」，又參酌檢察署相驗屍體證明書 上記載「死亡地點：同戶籍地後庭院」、「死亡時間：99年 1月1日5時50分」等情，可見高德華是自上開房屋後陽台高 處墜樓，送醫急救，但於到院前死亡，因查無他殺嫌疑，經 檢察官相驗後結案，檢察官於檢驗報告書(即結案報告)上登 載「無法判斷死者係意外或因自殺而墜樓」等情，此有檢察 官相驗報告書存卷可考（見相驗卷第54頁），並經檢察官載 明證人楊晴前開證述情節，與上開房屋內及高德華墜樓現場 之跡證相符，且證人高家鼎於檢察官相驗時陳稱：高德華會 比較偏激，對人生比較灰心的感覺等情尚屬吻合，足見高德 華之死亡無他殺嫌疑，惟無法判斷死者係意外或自殺墜樓等 情，故於相驗屍體證明書上，就死亡方式(①病死、②意外 、③自殺、④他殺、⑤不詳」)未予勾選確認，此有檢察官 檢驗報告書及相驗屍體證明書在卷可查。故可認上開房屋於 99年1月1日曾發生高德華自殺或意外墜樓死亡情事。 ㈢證人高家鼎於本案偵查中證稱：「我買的時候價格是617萬 ，當時的市價應該有850至950萬之間，但是當時我買房子貸 款617萬，而且我兒子墜樓，人家一查就知道是凶宅，我女 婿也想趕快把事情解決，我女兒又是貸款的連帶保證人，所 以房子我賣620萬元。我有找仲介，我跟仲介講房屋地址， 仲介馬上跟我講那是凶宅，賣的價格虧了3、400萬。(你用 620萬元賣房屋的原因？)因為是凶宅，怕被認定是凶宅，房 子賣不掉，所以才會便宜賣…(你當時有無跟買家或仲介說 房子是凶宅？)有，不然不會只賣620萬。（你是怎麼跟買方 或仲介說的？）…警察…說要把這個女的作測謊，…因為我 不追究，所以檢察官在死亡證明書上就沒有特別就死亡方式 是意外還是自殺勾選，買賣是我女婿先跟買方談，之後再到 家裡談，但我沒有說是自殺，我只說從高處墜樓，因為到現 在我也還不知道我兒子的確切死亡原因是自殺還是意外。( 當時仲介有無跟你說是凶宅？)有，所有的仲介都說是凶宅 」等語（見他字卷第107頁反面至108頁）。又證人即高家鼎 之女婿劉正偉於原審作證稱「高德華過世後，因岳父無法繼 續付貸款，決定要賣房子，詢問附近的仲介，幾乎都不願意 承接，因為那邊的仲介都知道，不願意承接，我找同學介紹 ，我就說發生這樣的事，只要價格能夠讓我岳父把貸款全數 還清，我們一毛也不要賺。…契約書是我岳父簽的，但我有 幫他看，我有特別跟仲介講說一定要揭露房屋有這件事情，
仲介有問說是什麼事情，當時是跟買方約在東森房屋簽約， 買方有哪些人我不記得，但是有講到我小舅子的事情，當時 有人問我岳父那件事情，並問發生的情形，我岳父也不清楚 當時的狀況，當時是我小舅子跟他女朋友在跨年結束後，在 家裡吵架，只有他們兩個人，我小舅子的女朋友說要回花蓮 ，我小舅子不願意，他女朋友陳述說高德華爬上後陽台，然 後我岳父就問她說高德華是自己跳下去，還是沒扶好掉下去 ，小舅子女友說她腦袋一片空白，她忘記，當時在簽約的時 候有跟仲介講說要怎樣寫，怎樣去勾選現狀說明書，我們對 第20點就勾選『是』，然後寫上『後陽台墜樓』。簽約時我 都有在旁邊看，買方有人問我岳父那件事情，並問發生的情 形，我岳父說他還是不知道我小舅子是自己跳下去，還是沒 抓穩掉下去，是簽約時的事，應該買方和仲介都在場。」、 「(請確認你有無在東森仲介公司見到買方？)印象中是有1 次，但買方是誰我不記得，那時有跟買方講到我小舅子墜樓 的事，就是不知道是自己跳下去的還是不小心掉下去的，我 岳父有說當時只有高德華跟他女朋友在場，所以也沒有辦法 確定到底是哪個情形」等情甚詳（見原審卷第208至209、 212頁），並有契約內容變更合意書、委託銷售契約書、不 動產現況說明書各1份在卷可稽（見他字卷第111至113頁） ，觀諸前開不動產現況說明書第20點「本戶（指專有部分） 於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他 非自然身故之情事」欄係勾選「是」，並註明「後陽台墜樓 」，核與證人高家鼎、劉正偉上揭證詞相符，堪認證人高家 鼎、劉正偉前開證詞係真實可採。惟就證人高家鼎、劉正偉 前開證詞，其等所謂「買方」，究指何人，仍待查究。查證 人即100年4月間仲介上開房屋之東森房屋仲介吳明璋，於原 審結證稱，於100年間就上開房屋簽約那天確實有看到呂雅 莉，並稱不動產標的現況說明書項次第20寫「本戶(指專有 部分)於賣方產權是否曾發生過兇殺致死或自殺致死或其他 非自然身故之情事」說明義務在屋主等情明確（見原審卷第 157頁)，且被告呂雅莉亦自承當時受呂青憲之委託出面購買 系爭房屋，呂青憲、詹伃萍未出面看屋或簽約等情，是證人 高家鼎、劉正偉上揭證詞中所稱「買家」當指呂雅莉無訛。 ㈣綜上所述，足認登記在詹伃萍名下之系爭房屋，確由被告呂 雅莉出面簽約，而被告呂雅莉於簽約過程中，已自高家鼎、 劉正偉處知悉高德華自上開房屋後陽台墜樓死亡，是被告呂 雅莉主觀上已認識上開房屋亦因發生此事件而以凶宅價格出 售，故其得以低於當時市價之620萬元成交等情。至被告呂 雅莉辯稱：前屋主高家鼎於交屋時已告知高德華係意外身亡
云云，然證人楊晴於原審證稱：「（就本案發生情形，你怎 麼跟高家鼎說？）我據實以告，就是說高德華跳下來，高家 鼎很傷心難過，他也有說他知道自己兒子的個性，當時沒有 提到他兒子不可能會自殺等語（見原審卷第153頁），顯見 證人高家鼎並未自楊晴處，獲告知高德華之墜樓係意外甚明 ，參以證人高家鼎於本案偵查中證稱「我沒有說是自殺」， 及依劉正偉前開證述，其於簽約現場親自聽聞高家鼎向買方 及仲介說高德華墜樓始末，高家鼎僅說『還是不知道(我小 舅子)是自己跳下去，還是沒抓穩掉下去』等情，已如前述 ，而高家鼎既已於東森房屋之「不動產標的現況說明書」上 第20點勾選「是(凶宅)」，而說明書已明列「凶殺致死、自 殺致死或其他非自然身故情事」為凶宅，則高家鼎所指「不 知道(高德華)是自己跳下去，或沒抓穩掉下去」，無論是自 殺或意外死亡，上開房屋均屬凶宅無誤，乃於不動產標的現 況說明書上勾選「是(凶宅)」並於「若有，請簡述經過」欄 填寫「後陽台墜樓」等字，被告呂雅莉既親自與高家鼎、劉 正偉為上開房屋之簽約事宜，對於高家鼎因高德華自後陽台 墜樓，將上開房屋判定係凶死，而以凶宅價格620萬元出售 ，自瞭然於胸，是被告呂雅莉辯詞高家鼎告知高德華係意外 死亡，不清楚是否凶宅價格云云，顯與事證不符而不足取。 ㈤按刑法第339條詐欺罪之成立，固以行為人有施用詐術之行 為為必要，然所謂詐術行為，不以積極之語言、文字、肢體 、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致 使被害人陷於錯誤，亦包括在內（最高法院90年度台上字第 7781號、93年度台上字第5678號判決亦同此意旨）。經查， 對一般大眾而言，若房屋曾發生凶殺、自殺或其他非自然身 故情事，心理層面常有嫌惡之情況，對於居住於內之住戶而 言，在心理上因民情、習俗之顧慮，常有負面陰影，而影響 居住品質，故在房地產交易市場及實務經驗中，有此種狀況 之房屋，均會嚴重影響購買及居住意願，有此條件之住宅其 交易價格均有負面效應，而影響成交價格甚鉅。故待交易之 房屋是否有上開情事，常為一般人決定購買與否之重要判斷 資訊，此資訊應列入不動產交易（仲介或拍賣）應揭露之事 項。即購買者若知有上情，多心有顧忌而無購買意願，對不 動產交易價格影響甚鉅，是買方若承買前未被充分告知上情 ，應認屬交易上之重大瑕疵，賣方對有無上開情事應主動揭 露此不動產交易之重大訊息，若故意隱暪，致他人未事先察 知而購買，難謂無以消極方式施用詐術，致人陷於錯誤。被 告呂雅莉為全國不動產樹林店負責人，從事房屋買賣仲介業 務，對於不動產市場交易實況、行情，當知之甚詳，且就系
爭房屋發生高德華墜樓情事，不論係自殺或意外墜樓，人自 6樓墜落地面，於墜落瞬時非當場死亡者少見，而高德華實 際是墜樓後雖送醫，然在到院前即死亡，是上開房屋與高德 華之死亡即有重大關連，已如前述，而被告呂雅莉為具有相 當知識經驗之成年人，對此物理及社會現象當能理解及認知 ，是高德華自上開房屋後陽台墜樓死亡，此事當列為不動產 交易之重大應揭露事項，且被告呂雅莉與張天堯曾一起討論 上開情事，應否列為「不動產標的現況說明書」之凶宅乙事 有過討論，此為被告呂雅莉、張天堯所一致肯認，益見被告 呂雅莉、張天堯明知上開情事之揭露與否，對購買意願及價 格有重要影響，然其等卻為求順利出售，故意隱瞞上開情事 未告知，致告訴人陷於錯誤而同意締約，並支付價金而購買 上開房屋，其等顯以隱暪之消極作為施用詐術，且有為自己 不法所有之意圖甚明。
㈥呂雅莉於原審以證人身分結證稱：我跟我男朋友都有跟張天 堯說，前屋主的兒子與女朋友吵架，然後從後陽台墜樓的事 ，因為張天堯也受過營業員的訓練，他說這個好像也沒有構 成凶宅的事實等語（見原審卷第246頁），而被告呂雅莉於 偵查中亦供稱「我們有針對這件事跟張天堯討論，『我們』 是指我跟我男朋友」等語(見他字卷第55頁、原審卷第247頁 )，是被告呂雅莉縱將高德華墜樓死亡乙事，以「自後陽台 墜樓」之中性用語與張天堯討論，然上開房屋位於第6層樓 ，自該處墜落地面，此種高處墜落鮮少非當場死亡，是高德 華之死不論係自殺或意外，均屬非自然身故情事，然被告張 天堯卻認意外事故，不構成凶宅，核與吾人日常生活經驗之 認知有違，顯係為求以較高價格及順利出售而故意隱暪，而 被告呂雅莉為該全國不動產樹林店之負責人，兼具有仲介營 業員資格，其對於自己於100年間自高家鼎處承購時宅該屋 已列凶宅並以凶宅價成交等情，知之甚詳，竟於張天堯答以 「這不構成凶宅」附合，而以上開房屋登記所有人詹伃萍之 名義，在不動產標的現況說明書上勾選「否(凶宅)」，其等 顯有共同隱瞞上開重要交易事項，致告訴人陷於錯誤，而有 施用詐術之犯意聯絡及行為分擔。
㈦被告呂雅莉、張天堯所辯均不可採，茲分述如下： ⑴被告呂雅莉、張天堯及辯護人均辯稱：高德華墜樓死亡係屬 意外，本件房屋非屬凶宅，無告知義務云云，然本件尚無證 據可排除高德明之墜樓死亡係自殺，已如前述，而被告呂雅 莉、張天堯逕行認定該事件為意外，顯與其等所接觸之事證 不符，亦與客觀事證有違。而本件由被告呂雅莉所經營及張 天堯所任職之全國不動產樹林店所提供之「不動產標的物現
況說明書」第19點係記載「本建築改良物（專有部分）於賣 方產權期間是否曾發生兇殺、自殺致死或其他非自然身故之 情事」（見他字卷第58頁），顯見「其他非自然身故情事」 有別於兇殺、自殺致死，而包含意外死亡之非自然身故情事 ，故被告呂雅莉、張天堯對於上開房屋，不論曾發生兇殺、 自殺或其他非自然身故（包含意外死亡）情事，均有告知義 務之認知。故不論高德華係自殺或意外墜樓死亡，且高德華 墜樓後送醫，於到院前死亡，顯見墜樓地點(即系爭房屋)與 高德華之死亡有重大關連，被告呂雅莉、張天堯依其主觀認 知均有告知義務，然卻為求順利出售，故意隱瞞上開情事未 使告之告訴人，致告訴人陷於錯誤而同意締約並支付價金購 買上開房屋，其等主觀上自有不法所有之意圖，客觀上亦有 施用詐術之行為甚明。被告呂雅莉、張天堯及其等辯護人辯 稱高德華係意外墜樓，非陳屍於系爭房屋內，故而無告知義 務云云，顯係托詞狡飾以圖卸責，與吾人日常生活經驗有違 而難採認。
⑵被告張天堯雖辯稱呂雅莉告以高德華自該屋後陽台墜樓係意 外，是其並無告知義務，且告訴人也沒有問伊房子是否乾淨 云云。查呂雅莉係以「前屋主的兒子跟女朋友吵架，然後自 後陽台墜樓」等語相告，已如前述，此與證人高家鼎、劉正 偉所證述之情節大致相符而可採信，是被告張天堯辯稱呂雅 莉稱該事屬意外云云，顯與事證不符而非可採。退步言，縱 高德華墜樓死亡係意外，亦屬非自然身故情事，依全國不動 產樹林店所提供之不動產標的現況說明書第19點所載，亦屬 應揭露於該說明書內，已如前述，且證人林睿晨於原審審理 時證稱：我打電話給仲介說要看屋，仲介有給我名片，是張 家誠(就是在庭的張天堯)，第1次看屋時有我、我太太、張 家誠在場，賣方沒有人在場。張家誠在電話中問我有沒有意 願，我說有，然後我們在該住宅內談細節，聊天當中我有問 張家誠「這個房子乾淨嗎？」，他回答「乾淨」，然後我當 天就交付斡旋金3萬元，之後約時間談價錢，是到樹林區的 仲介公司去，當天就簽約了；我有問過「這個房子乾淨嗎？ 」是問張天堯，是在第2次去看屋的時候，簽約當時在樓下 ，我好像有帶過這個問題；我問張天堯這個房子乾淨嗎，是 問這個房子有沒有發生過什麼事情；我在簽約前，在1樓的 時候應該是有再問等語綦詳（見原審卷第197、199頁）。參 以告訴人於原審證稱：買屋之前沒有看過不動產標的物現況 說明書，是後來發生這件事後，我要求張天堯提出的；簽約 的時候我有在買賣契約上簽名，但代書另外還有給我一份文 件叫我簽名，我有在上面簽名，但現在實在想不起那些文件
上面的內容是什麼，我沒有印象在簽約時有見過不動產標的 物現況說明書等語（見原審卷第197、204頁），而證人黃建 民為從事代書業務之人，於買賣契約簽約時，會將不動產標 的現況說明書交付雙方簽名一情，業據證人黃建民於原審審 理時證述在卷（見原審卷第163頁），若告訴人有誣陷被告 呂雅莉、張天堯的意思，於當庭聽聞黃建民上開證述，自可 順勢證稱簽約時確有見到不動產現況說明書，而以上開說明 書關於房屋是否有兇殺、自殺或其他非自然身故情事之否定 記載，佐證被告呂雅莉、張天堯有共同故意隱瞞上情即可， 何需另行編造於第2次看屋及簽約時曾詢問張天堯「房屋是 否乾淨」等語，堪認林睿晨上開證述為真實可採。是單憑被 告張天堯自被告呂雅莉處獲知「前屋主的兒子與女朋友吵架 ，然後自後陽台墜樓」乙情，縱認非自殺而屬意外，依全國 不動產樹林店所使用之「不動產標的現況說明書」之記載內 容，被告張天堯仍須將此列為「非自然身故情事」而予揭露 ，而具有告知義務，再則，其於面對告訴人林睿晨當面查詢 「這個房屋乾淨嗎」時亦負有告知義務，卻仍隱瞞未告知， 益證被告張天堯與呂雅莉確有共同隱瞞上情，而詐騙告訴人 之行為與故意。
⑶被告呂雅莉、張天堯之辯護人雖均為其等辯護稱：證人林睿 晨前後供述不一，證詞不可採云云，然人類對於事物之注意 與觀察，本侷於先天能力之限制，未均能機械式準確無遺地 捕捉，亦未必能洞悉事實發生過程均能機械式準確無遺地捕 捉，亦未必能洞悉事實發生過程之每一細節及原始全貌，況 常人對於過往事物之記憶，隨時日之間隔而漸趨模糊或有失 精確，自難期渠能如錄影重播般，將過往事物之原貌完全無 遺地呈現。此外，因個人教育程度、生活經驗、語言習慣之 不同，渠表達意思之能力與方式，亦容易產生差異，故供述 證據常受陳述人個人觀察與認知事物能力、記憶存取與退化 程度、言語表達與描述能力、誠實意願、利害關係、用字遣 詞嚴謹程度、對所詢問題理解力、主觀好惡與情緒作用、筆 錄製作人之理解與記錄能力等不同，而有對相同事物歧異供 述之情形發生，是此歧異之原因，未必絕對係出於虛偽或記 憶受外力污染所致（最高法院92年度台上字第4387號、99年 度台上字第6656號判決意旨參照）。告訴人林睿晨於偵查中 雖陳稱係於簽約時詢問「這個房子乾淨嗎？」等語（見他字 卷第129頁反面），雖與原審證稱於第2次看屋時詢問張天堯 ，簽約時也有帶過此問題等語不同，然告訴人係於103年8月 28日受檢察官偵訊，於104年8月13日在原審作證，兩者相距 約1年，距本案看屋及簽約(102年4月底至同年7月2日止)已
有一段時日，誠難期告訴人就一、二年前發生之細節為精確 之陳述，而告訴人對於其確曾向張天堯詢問「這個房子乾淨 嗎」之基本事項，前後陳述一致，自難僅因若干細節略有歧 異，即全盤否定其陳述之憑信性而未予採納，另觀諸告訴人 於原審審理時就購屋時曾收受清潔劑乙情為明確證述，然就 究係簽約時由呂雅莉交付，抑或交屋時由張天堯提供等細節 則證述不一（見原審卷第198、203頁）可窺見一二，是告訴 人關於前開細節之證述，雖略有歧異，亦不影響其就基本事 實證述一致之憑信性。至證人黃建民於原審審理時固證稱： 我沒有印象告訴人有問「這個房子乾不乾淨？」等語（見原 審卷第162頁），查黃建民每年處理房地買賣契約件數，有 百餘件，無從記憶個別案件之簽約細節，已據證人黃建民於 原審審理時證述無誤（見原審卷第161頁)，是證人黃建民既 無法記憶個別房屋簽約之細節，則其所為「沒有印象」之證 詞，尚難遽為有利被告呂雅莉、張天堯之認定。 ⑷被告張天堯之辯護人雖辯稱：告訴人當時是在談論磁磚是否 乾淨，而「這個房子乾淨嗎」之定義及認知範圍甚廣，被告 張天堯係本於所認知而回覆房子乾淨，並非故意隱瞞上情云 云。然查告訴人向張天堯詢問「這個房子乾淨嗎」一詞，並 非針對房屋磁磚，已據告訴人於原審證述明確（見原審卷第