臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 105年度苗簡字第15號
原 告 陳坤煌
吳惠雯
張淑美
陸麗茹
共 同
訴訟代理人 羅庭章律師
被 告 張得平
訴訟代理人 鞠金蕾律師
複 代理人 林智峰
上列當事人間因返還買賣價金事件，本院於民國105 年3 月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造聲明及陳述要旨
一、原告主張意旨略以：
（一）原告等共有苗栗縣三義鄉○○段○000 ○0 地號土地，該 土地面積不足無法建屋，故欲購買鄰地增加土地面積。原 告委任之仲介即訴外人陳穎彥介紹被告有意出售與他人共 有之同段第497 之2 地號土地（下稱：「系爭土地」）予 原告等，兩造遂協議由被告負責說服系爭土地其他共有人 以一坪新臺幣（下同）2 萬元出售，原告等則以一坪35,0 00元購買被告就系爭土地應有部分做為報酬，陳穎彥並提 議兩造可先行簽約，被告再執該契約說服系爭土地其他共 有人較易成功。後陳穎彥通知原告等之代理人即訴外人王 秀蘭，王秀蘭即偕同訴外人陳永詮於民國（下同）103 年 5 月2 日至被告住家處，簽立由訴外人温上琦代書草擬之 不動產買賣合約2 份，該合約兩份內容均一致，僅約定價 金一份為2 萬元（下稱；「系爭Ａ契約」），一份為35,0 00元（下稱：「系爭Ｂ契約」）（兩造間就系爭土地之買 賣契約，以下簡稱為：「系爭契約」），簽約當日，王秀 蘭將38萬元訂金交給被告簽收，陳穎彥於被告簽完系爭契 約後，即將系爭契約取走，原告等與見證人當時並未於系 爭契約簽名蓋章。數日後原告等方自陳穎彥處取得系爭契 約影本，然契約內容遭添加一張A4大小之紙張，其上並加 註「其餘須保持原貌至張家古厝處分完竣」，且已蓋上原 告等先前交付温上琦之印章、騎縫章及見證人之簽名，原 告等始驚覺受騙。王秀蘭當時看到附件面積計算表所記載
之文字，亦當場表示無法接受而要求解約。
（二）兩造曾協議被告須於104 年6 月18日前說服系爭土地之其 他共有人同意出售，若未能達成，則系爭契約無效（下稱 ：「系爭條件」）。被告於系爭土地應有部分面積約為22 坪，以每坪利潤1.5 萬元計算共為33萬元，加計陳穎彥之 仲介費約為5 至8 萬元，故被告於簽立系爭契約時，曾簽 發面額為38萬元、到期日為104 年6 月18日之本票（下稱 ：「系爭本票」）做為系爭條件之擔保，並非履行系爭契 約之履約擔保，若為履約擔保，依系爭契約第11條之規定 ，應加倍以76萬元為擔保，始符規定。
（三）詎被告竟於104 年3 月5 日寄發存證信函予原告等，催告 原告等給付尾款，稱原告等買賣標的為被告個人對系爭土 地之應有部分，原告等即於104 年3 月9 日寄發存證信函 催告被告履行系爭契約條件，惟被告仍拒絕履行且拒不返 還收受之訂金。被告未達成系爭契約條件，解除條件成就 ，系爭契約失其效力，被告所受領之38萬元即屬無法律上 原因受有利益，致原告等受有損害，即應無條件返還訂金 38萬元。
（四）又原告等若僅購買被告系爭土地應有部分4 分之1 ，尚須 經分割程序，始能在系爭土地上建屋，然原告等未必剛好 分得與同段第497 之1 地號土地相鄰之系爭土地部分，故 原告等簽立系爭契約目的，係為購買系爭土地全部，而非 僅被告之應有部分。
（五）爰依民法第259 條第2 款、第179 條之規定，提起本件訴 訟等語，並聲明：被告應給付原告38萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利 息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨略以：
（一）系爭契約係於103 年5 月2 日由原告等委託訴外人王秀蘭 至被告住處家中進行簽約，當時原告等已於系爭契約用印 完成，待被告簽約後，始給付訂金38萬元。系爭Ａ契約係 無效契約，因原告等未蓋章，系爭Ａ契約係原告等為拿去 給系爭土地其他共有人看。
（二）原告初即係欲購買被告之應有部分，此觀系爭Ｂ契約第13 條明載「本件買賣不動產標示：苗栗縣三義鄉○○段○00 0 ○0 地號土地290.22平方公尺1/1 公同共有（潛在應有 部分1/4 ）」即明。
（三）原告等係因原告所有同段第497 之1 地號土地面積難以建 築，始高價收購位於上開土地右側之系爭土地被告應有部 分。
（四）被告從未答應系爭契約條件，簽立系爭契約時，被告即曾 明確告知原告等難以說服其他共有人。被告簽發系爭本票 係為擔保系爭契約之履行，而非擔保系爭契約條件，且被 告簽發系爭本票時，並未記載到期日。
（五）原告拒不配合辦理系爭土地所有權移轉登記手續與支付尾 款，迭經被告催討無果，故被告始依系爭契約第10條規定 解除系爭Ｂ契約，並沒收38萬元訂金。而原告等於被告催 告後並未聲明解除契約，即已喪失解除權，不得再以解除 契約為由請求返還價金。
（六）聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決 ，被告願供擔保，求免為假執行。
貳、得心證之理由
一、於兩造間有效者至少為系爭Ｂ契約：
（一）原告自承：被告催告原告依一坪35,000元價格給付尾款， 原告即發存證信函催告被告履行系爭契約條件等語（見本 案卷第6 頁），而一坪35,000元係系爭Ｂ契約之價金（見 本案卷第11頁正面），而非系爭Ａ契約之價金每坪2 萬元 （見本案卷第8 頁正面）。
（二）系爭Ａ契約並無陳坤煌、張淑美、陸麗茹之簽章（見本案 卷第9 頁正面），而系爭Ｂ契約則已經兩造用印完成（見 本案卷第12頁）。
（三）原告主張：系爭Ａ契約與系爭Ｂ契約均有效，但均由原告 解除等語（見本案卷第148 頁），被告則抗辯：一坪2 萬 元者是無效契約等語（見本案卷第52頁），而抗辯系爭Ａ 契約係無效者，原告亦未主張並舉證證明系爭Ａ契約為有 效，以實其說，故至少系爭Ｂ契約係兩造均認有效者。（四）原告表示解除系爭契約等語（見本案卷第7 頁），然倘系 爭契約並未曾生效，何來解除？則原告自承系爭契約有效 ，且依前述，有效者至少為系爭Ｂ契約。
（五）證人即簽約時在場之陳穎彥到庭結證稱：70幾萬元那份， 即本案卷第11頁所示契約為有效等語（見本案卷第77頁） 。
（六）證人即製作系爭契約之代書温上琦到庭結證稱：2 萬元那 份契約書要給其他共有人看的；系爭契約原告4 人之印章 ，係伊蓋的，是原告4 人把印章交給伊，王秀蘭授權伊蓋 ，王秀蘭有當面要伊蓋原告4 人之章；王秀蘭說「已經寫 好了，印章蓋一蓋」（臺語）；伊蓋章時，王秀蘭有看到 ，都是在王秀蘭面前蓋的，王秀蘭有親眼看到伊蓋章等語 （見本案卷第140 至144 頁），是原告4 人之代理人王秀 蘭授權證人温上琦於系爭Ｂ契約上蓋章，而表示同意系爭
契約之內容。
（七）上開證人所為前述及後述證言互核相符，且均有具結之可 靠性擔保，而證人即代書温上琦於本件亦僅業務關係，並 無必要甘冒偽證罪責風險而無不實證述，致危及其賴以維 生之專門職業與技術人員之代書資格，況按：「證人為不 可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證 述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、僱傭或其他利 害關係，其證言亦非不可採信」（最高法院97年度臺上字 第1566號民事判決意旨參照），是上開證人所為前述及後 述證言均堪採信。以上證據互核相符，足認兩造間有效者 至少為系爭Ｂ契約。
二、系爭契約為有效成立，並以系爭土地應有部分4 分之1 為買 賣標的：
（一）原告主張系爭契約有效並解除等語，已如前述，而被告主 張依系爭契約沒收原告交付之38萬元訂金等語，故兩造均 認系爭契約有效。
（二）按「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約 成立」，民法第248 條定有明文。查原告自承：王秀蘭有 原告4 人之授權簽約及解約，其代理原告4 人將38萬元交 付被告等語（見本案卷第148 、149 頁），亦自承：該38 萬元為訂金等語（見本案卷第6 頁），核與系爭契約所載 「第壹次款」之金額相符（見本案卷第12頁背面），又證 人即原告吳惠雯之母王秀蘭到庭結證稱：103 年5 月2 日 ，原告4 人口頭授權伊去簽立系爭契約，本案卷第12頁所 示原告吳惠雯之印文係伊蓋的，錢給被告就蓋；伊同意， 系爭契約即可成立；伊帶去38萬元係原告4 人講好等語（ 見本案卷第85、87、89頁），故原告既授權由王秀蘭簽約 並交付38萬元定金於被告，系爭契約自應推定成立。（三）證人陳穎彥到庭結證稱：簽約時王秀蘭、陳永詮、伊及被 告張得平4 人在場，雙方都看好契約書後，王秀蘭把訂金 38萬元交給張得平，張得平親點完畢之後，就在買賣契約 書上簽名等語（見本案卷第78頁）。
（四）證人温上琦到庭結證稱：系爭契約原告4 人之印章，係伊 蓋的，是原告4 人把印章交給伊，王秀蘭授權伊蓋，王秀 蘭有當面要伊蓋原告4 人之章；王秀蘭說「已經寫好了， 印章蓋一蓋」（臺語）；伊蓋章時，王秀蘭有看到，都是 在王秀蘭面前蓋的，王秀蘭有親眼看到伊蓋章等語（見本 案卷第140 至144 頁），已如前述。
（五）系爭契約「第拾參條」明定買賣契約標的為系爭土地「公 同共有（潛在應有部分1/4 ）」等語（見本案卷第12頁正
面），並非記載買賣系爭土地全部。按「公同共有物未分 割前，公同共有人中一人之債權人，雖不得對於公同共有 物聲請強制執行，但對於該公同共有人公同共有之權利， 得請求執行（司法院院字第1054號解釋（二）參照），是 得與公同關係分離之權利（即與公同共有財產本體分離之 權利），本得為強制執行之標的，即難謂無扣押之實益」 （最高法院98年度臺抗字第18號、97年度臺抗字第355 號 民事裁定意旨參照），況系爭土地之共有型態，嗣後業已 變更為顯在應有部分（見本案卷第20、21頁登記謄本）， 益徵系爭契約之標的為有效，且已自「潛在應有部分4 分 之1 」轉為「顯在應有部分4 分之1 」，而確屬有效成立 無誤。
（六）原告主張：系爭所附「私設通路供公眾通行面積計算表」 （見本案卷第13頁），係增加原契約所無之限制，未經原 告同意等語（見本案卷第47頁）。然即使除去該「私設通 路供公眾通行面積計算表」，依系爭契約「第拾參條」約 定，兩造仍就系爭土地應有部分4 分之1 有效成立買賣契 約，並非原告所稱之購買系爭土地全部（見本案卷第70頁 ）甚明，因此原告究竟是否同意該面積計算表或其所載之 內容？該面積計算表所載內容為何？其內容對原告是否公 平？均無關弘旨。
（七）證人温上琦到庭另結證稱：原告係向被告購買系爭土地之 應有部分4 分之1 ；兩造「希望」分割到面積表的位置等 語（見本案卷第137 、142 頁），故系爭契約所附「私設 通路供公眾通行面積計算表」（見本案卷第13頁）縱屬系 爭契約之一部，系爭契約亦非以系爭土地之特定區塊為買 賣標的。
（八）以上證據互核相符，足認系爭契約為有效成立，並以系爭 土地應有部分4 分之1 為買賣標的，尚非以系爭土地之全 部為買賣標的。
三、系爭契約並無原告主張之系爭條件：
（一）按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證 之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實 ，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有 疵累，亦應駁回原告之請求（本院17年上字第917 號判例 參照）。本件上訴人請求被上訴人將系爭土地移轉登記予 上訴人，依上判例意旨，上訴人應先就系爭土地之移轉附 有解除條件，且該解除條件已成就之事實負舉證責任」（ 最高法院102 年度臺上字第1995號民事判決意旨參照）， 是主張解除條件存在者，應負舉證責任。然遍查系爭契約
條款，並無發現任何原告主張系爭條件之記載。（二）證人陳穎彥到庭結證稱：如本案卷第104 頁地籍圖謄本， 原告買伊所有之螢光筆畫起來部分，但不買被告張得平這 個角落，無法蓋房子，因為無法指定建築線，所提本案卷 第105 至108 頁所示伊及原告之買賣契約，有寫乙方要協 助甲方處理路權問題，路權就是系爭土地之截角，截角面 積差不多面寬9 米，被告張得平應有部分4 分之1 換算足 夠這個面積；而系爭契約並未以「被告於104 年6 月18日 說服系爭土地其他共有人同意出賣土地予原告」為條件， 因公同共有無法過戶，有兩份買賣契約書之原因，係原告 購買被告一人之應有部分，即可做截角，故以市價（每坪 2 萬元）向系爭土地其他共有人購買其他應有部分，原告 只要購買被告就系爭土地應有部分4 分之1 就夠截角，就 夠畫建築線蓋房屋，至於系爭土地其他3位共有人4 分之3 部分，買不到也沒關係，買不到也可以蓋房子，所以原告 用每坪35,000元向被告購買應有部分4 分之1 ，但希以每 坪2 萬元向系爭土地其他3 位共有人購買，系爭土地被告 之應有部分，有那個持分，不一定要做那個截角，建築師 說只要送去，指定建築線就會下來，但是一定要有持分， 只要有分別共有持分4 分之1 就可以蓋，並未跟原告4 人 或王秀蘭、陳永詮提起由被告說服系爭土地其他共有人同 意以換算每坪2 萬元出售，簽約時或簽約前後，被告並未 說會代為說服其他系爭土地共有人同意出售，原告只要取 得系爭土地應有部分4 分之1 ，就可以畫建築線等語（見 本案卷第80、81頁），足證系爭契約並未以「被告於104 年6 月18日說服系爭土地其他共有人同意出賣系爭土地予 原告」為條件，系爭條件並不存在，且原告之建屋，亦非 以購買其他共有人之應有部分為必要，故並無可能與被告 約定由被告說服其他共有人出賣應有部分。
（三）證人王秀蘭到庭結證稱：伊於簽約當時有在場，並未親耳 聽到被告或温上琦、陳穎彥講過什麼話，陳穎彥有說要給 被告價錢高一點，要被告去說服系爭土地另外3 位共有人 出賣各自之應有部分，這是陳穎彥講的話，張得平並無承 諾要去說服系爭土地另外3 位共有人出賣系爭土地應有部 分，被告說「要說說看」，被告是103 年5 月2 日簽約當 天，說要去跟其他系爭土地共有人說說看願不願意賣給原 告，其他4 分之3 潛在應有部分沒買到，也沒人保證原告 一定可以買得到，伊就蓋原告吳惠雯的章（見本案卷第83 至87頁），足證被告並未保證或擔保說服系爭土地其他共 有人同意出賣系爭土地予原告，故系爭本票並非原告所稱
說服出賣之擔保。
（四）證人即陪同王秀蘭到場簽約之陳栐仱到庭結證稱：因伊係 同段第497 之1 地號土地王秀蘭等人與陳穎彥買賣之中間 介紹人，故簽立系爭契約時在場，沒有聽到被告本人承諾 或保證一定會說服系爭土地其他3 位共有人出賣應有部分 給原告，張得平本人並未承諾或同意系爭土地其他3 位共 有人如果不賣，系爭契約即解除，陳穎彥本人亦無保證必 然可以取得系爭土地共有人之出賣，陳穎彥只是配合協調 而已等語（見本案卷第90、91頁），足證無論陳穎彥或被 告本人，均未承諾或同意系爭土地其他共有人一併出賣系 爭土地之應有部分。
（五）按「上訴人既否認陳○澤有代理換票權限，被上訴人就此 有利於己之積極事實應負舉證責任。原審竟謂上訴人未提 出中○公司否認陳○澤有代理權之證明，足見陳○澤有權 代理換票云云，其舉證責任之分配，尚有違誤」（最高法 院104 年度臺上字第2045號民事判決意旨參照），是主張 有代理權限者，負舉證責任，故退而言之，即使陳穎彥為 此承諾或同意，但原告並未能舉證證明陳穎彥為被告承諾 或同意說服其他共有人之意思表示代理人，以實其說，而 陳穎彥與被告間縱或有何委任仲介關係，亦非當然因此產 生代理權授與關係，故自難認被告本人有此意思表示。原 告聲請調閱偵查卷宗，除違反偵查不公開規定（刑事訴訟 法第245 條第1 項規定參照）外，其無非係用以證明被告 與陳穎彥間有委任關係之待證事實（見本案卷第150 頁） ，然委任關係與代理權之授與係屬二事，被告縱委任陳穎 彥簽約或仲介出賣系爭土地應有部分，陳穎彥亦非當然有 權代理被告承諾或同意說服系爭土地其他共有人出賣應有 部分，是原告聲請調閱偵查卷宗（見本案卷第150 頁）， 並無必要，爰依民事訴訟法第286 條但書規定駁回原告此 部分調查證據之聲請。
（六）證人温上琦到庭結證稱：原告4 人跟被告買的時候，是以 這份契約每坪35,000元，這是真正的契約，當初打契約的 時，系爭土地是公同共有，沒法移轉，原告4 人跟被告買 潛在應有部分4 分之1 時，當時公同共有人不一定做分別 共有，但遺產分配，大家有疑義，才有公同共有，所以當 初假設有二個情況，第一個是被告其他公同共有人願辦理 分別共有，被告就可以把4 分之1 移轉給原告4 人，如果 被告的公同共有人不願辦理分別共有，因為買的4 分之1 是有特殊用途，故以超出市價行情，用35,000元跟被告價 購，如果被告公同共有人不願辦理分別共有，原告4 人希
望以那時市價每坪2 萬元跟其他共有人承購，所以原告4 人委託王秀蘭處理，王秀蘭請伊再多打一份每坪2 萬元之 買賣契約，如果其他共有人問起價錢時，被告或王秀蘭要 出示另一份2 萬元契約，給其他共有人看只有買2 萬元， 所以2 萬元之買賣契約，是王秀蘭主動要求伊製作的，王 秀蘭說要把這2 萬元之買賣契約出示給系爭土地其他公同 共有人看，這些都是王秀蘭當面跟伊說的話；當初契約書 擬好時，伊把文件交給王秀蘭及陳穎彥，該2 人說要去找 被告溝通，王秀蘭及陳穎彥到伊事務所，伊把製作好之契 約書二份交給該2 人去找被告，本案卷第10、13頁面積計 算表，係契約本來就有之附件，當初有私設道路問題，要 表示買4 分之1 被告潛在應有部分，就是要有六米通道， 只要買到被告4 分之1 ，六米通道就沒有問題，原告係向 被告購買系爭土地應有部分4 分之1 ，而兩造間之系爭契 約，並非以「被告張得平於104 年6 月18日前說服其餘共 有人共同出賣土地」為條件，系爭契約原告4 人之印章， 係伊蓋的，是原告4 人把印章交給伊蓋的，是原告4 人本 人拿給伊的，王秀蘭說「已經寫好了，印章蓋一蓋」（臺 語），而授權伊蓋章；原告不直接以相同條件向其他公同 共有人買，而單獨只向被告買，係因當時能聯絡到之人只 有被告，要告應有部分4 分之1 ，才去找豐原一位許律師 ，其他共有人才出面，亦即被告要告其他公同共有人分割 遺產案件時，其他共有人才出面等語（見本案卷第135 至 142 頁），非但足證系爭契約確無原告主張之系爭條件， 且能證明系爭Ａ契約之每坪2 萬元價金，及系爭Ｂ契約之 每坪35,000元價金，均係原告4 人之代理人王秀蘭主動要 求製作者，其目的係出示於被告以外之其他系爭土地共有 人，以求低價購買其他共有人之應有部分，實則原告4 人 購買被告之應有部分4 分之1 即能達其建築目的，並無必 要由被告承諾說服其他共有人，且王秀蘭自己要向其他共 有人出示系爭Ａ契約，而非被告出面說服其他共有人，故 系爭Ｂ契約每坪35,000元之價金，顯非原告所稱被告承諾 說服其他共有人之委任報酬，從而原告主張之系爭契約條 件並無可能存在。
（七）證人即簽名於系爭契約見證人欄位之賴憲輝到庭結證稱： 被告說這個土地很複雜，被告兄弟姊妹的，每個人有4 分 之1 ，陳穎彥就說沒關係，要賣的話，所有的事情陳穎彥 都會處理，被告本人並無保證其他3 位共有人或其他任何 1 位共有人一定會賣，被告說沒有把握等語（見本案卷第 145 、146 頁）。
（八）以上證據互核相符，足證系爭契約並無原告主張之系爭條 件。
（九）況原告自承：被告並未向原告承諾確定於何時說服其餘共 有人共同出賣土地，系爭本票發票日記載為103 年6 月18 日，付款日記載為104 年6 月18日，沒有何人看見到期日 是被告親自填寫的，亦無其他證據證明原告承諾系爭契約 係以「被告張得平於104 年6 月18日前說服其餘共有人共 同出賣土地」為條件等語（見本案卷第149 頁），是退而 言之，系爭契約縱或以被告說服其餘共有人共同出賣土地 為條件，亦無法證明其期限為104 年6 月18日，故尚難證 實原告主張之系爭契約解除條件業已到期而使系爭契約失 效。
四、原告主張依民法第254 、255 條規定解除系爭契約等語（見 本案卷第68、69、76頁），原告之解約並無理由：（一）原告既主張系爭契約解除條件成就而無效，則何需再經原 告意思表示解除？故原告之主張（見本案卷第98頁）自相 矛盾，並無理由。
（二）被告迭次以原告不爭執其形式上真正之存證信函，對原告 4 人催告配合辦理系爭土地之移轉登記手續等語（見本案 卷第36至44頁），故業已提出合於系爭契約本旨之給付， 原告非但並未受領被告所提出之給付，反以存證信函要求 被告說服其他共有人出賣系爭土地之應有部分（見本案卷 第18頁），故被告並無給付遲延，而係原告受領遲延或拒 絕受領被告所提出之給付，從而原告不得以民法第254 條 「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」之 規定解除系爭契約。
（三）況按：「查民法第254 條係規定，契約當事人之一方遲延 給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限 內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，必須 經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不 履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告 ，如未定期限，難謂與前述法條規定解除契約之要件相符 ，自不得依上開法條之規定解除契約」（最高法院102 年 度臺上字第2161號民事判決意旨參照）。查原告上開存證 信函，係催告被告說服其他共有人出賣（見本案卷第18頁 ），而非催告被告移轉登記其所有之系爭土地應有部分4 分之1 予原告；此外，原告亦未能舉證證明其有何定相當 期限催告被告履行系爭契約之事實，以實其說，自應認原 告並未催告被告履行系爭契約，即無從依民法第254 條規
定解除系爭契約。
（四）再按：「依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時 期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按 照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契 約」，民法第255 條定有明文。次按：「依兩造所訂契約 第4 條約定，被上訴人如不於約定期限內交貨，亦不過應 負遲延給付所生損害賠償責任，並未特別約定被上訴人未 按期交貨，即不能達契約之目的而成為給付不能，上訴人 未經催告，逕行聲明解除契約，與民法第255 條之規定亦 有未符，被上訴人即不負返還定金之義務」（最高法院69 年度臺上字第498 號民事判決意旨參照），是被告縱或有 何給付遲延情事，亦不過應對原告負遲延給付所生損害賠 償責任，兩造既未特別約定被告如未依一定期限移轉登記 系爭土地應有部分4 分之1 予原告，即不能達系爭契約之 目的而成為給付不能，則原告自不得依民法第255 條規定 解除系爭契約並請求返還定金。
（五）綜上，原告主張解除系爭契約為無理由，自無從請求被告 回復原狀或返還不當得利。
五、原告購買系爭土地之動機，核與系爭契約及被告無關：（一）按「惟上訴人締約時內心之動機，並未達意思表示之程度 ，不得以此認定二者具有不可分離之關係」（最高法院10 3 年度臺上字第2526號民事判決意旨參照），「查系爭土 地於58年9 月18日由賴標以贈與為原因移轉所有權登記予 上訴人，上訴人所有之系爭土地於78年9 月28日辦理所有 權移轉登記予被上訴人，為原審認定之事實。按人之權利 能力，終於死亡，民法第6 條定有明文。依卷附戶籍謄本 記載，賴標係於63年5 月10日死亡，其權利能力已於死亡 時消滅。則上訴人將其所有之系爭土地於78年9 月18日移 轉所有權登記予被上訴人時，賴標已非權利義務之主體， 原審竟認上訴人為賴標之使者，執行賴標之決定而移轉系 爭土地所有權予被上訴人，即有未合。次查原審認定上訴 人於辦理系爭土地所有權移轉登記予被上訴人之手續時， 曾稱被上訴人過繼伊娘家，該土地應給他云云一節。上訴 人上開陳述無隻字片語提及係執行賴標之決定，似僅涉及 上訴人辦理系爭土地所有權移轉登記予被上訴人之『動機 』﹖是否即有將伊名義所有之系爭土地贈與被上訴人之意 思﹖又賴標究係何時如何與被上訴人成立將系爭土地作為 香烟地贈與被上訴人之契約？原審悉未調查審認，遽以上 開情詞為上訴人不利之判決，亦嫌率斷」（最高法院85年 度臺上字第1960號民事判決意旨參照），是可知動機隱藏
於內心，如未形成於意思表示並與相對人達成該動機內容 之意思表示合致，則與當事人間之契約及權利義務無關。（二）次按：「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能 拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無 須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」，最高 法院著有17年上字第1118號民事判例，可資參照。查系爭 契約「第拾參條」明定買賣契約標的為系爭土地「1/1 公 同共有（潛在應有部分1/4 ）」等語（見本案卷第12頁正 面），則系爭契約之標的，已明確記載為系爭土地之「潛 在應有部分4 分之1 」，故系爭契約之文字，業已表示兩 造當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而 更為曲解為系爭契約之標的為系爭土地全部。
（三）被告並未同意或承諾說服系爭土地其他共有人出賣應有部 分予原告，已如前述。被告抗辯：「原告其後所以又反悔 ，不願履約，則係因原告在與被告簽約後不久即又價購了 亦同緊鄰其所有497 之1 地號土地之左側之497 地號土地 ，自認建築問題已獲解決之故」等語（見本案卷第33頁） ，核與同段第497 地號土地現登記為原告張淑美之事實相 符（見本案卷第156 頁登記謄本），原告亦未證明其訂立 系爭契約之動機在於購買系爭土地全部或包括其他共有人 之應有部分，以實其說，尚難謂為實在。況退而言之，原 告縱或以購買系爭土地全部為其動機，且該動機縱或確為 被告所明知，然原告該動機並未形諸於兩造之系爭契約， 尚未達意思表示之程度，更未與被告就該動機之內容意思 表示合致，依上述說明，該動機自屬原告4 人之個人事由 ，概與被告無關，且與兩造間之系爭契約及權利義務無關 ，原告無從以為解除系爭契約或主張系爭契約條件存在之 依據。
六、原告無法證明系爭本票為被告說服其他系爭土地共有人出賣 應有部分之擔保：
（一）被告並未保證或擔保說服系爭土地其他共有人同意出賣系 爭土地予原告，故系爭本票並非原告所稱說服出賣之擔保 ，已如前述。
（二）證人陳穎彥到庭結證稱：系爭契約要等到公同共有變成分 別共有就可以（履行），所以才會有系爭本票之問題，王 秀蘭跟被告買這4 分之1 ，但因公同共有，遺產分割前沒 法過戶，王秀蘭要個保證，將來買賣完成後，系爭本票要 還給張得平等語（見本案卷第81頁）。
（三）證人温上琦到結證稱：（系爭本票）這38萬元是王秀蘭交 現金給被告，被告持分還沒有釐清，是公同共有部分，還
不是分別共有，原告4 人跟陳穎彥說要陳穎彥負責，叫陳 穎彥找被告開系爭本票回來等語（見本案卷第143 頁）。（四）以上證據互核相符，足證系爭本票係為擔保兩造間系爭契 約標的之系爭土地「潛在應有部分4 分之1 」得分割為分 別共有並移轉登記於原告，尚非被告所稱之被告說服其他 共有人出賣之擔保，故非原告主張之系爭條件確屬存在之 證據。
（五）復依上開證據，系爭本票係原告交付被告前述38萬元訂金 之擔保，而非被告違約賠償金之給付，況被告交付系爭本 票予原告時，尚不知被告是否確實違約，故被告並無必要 開立面額76萬元之本票予原告，足認原告執系爭契約「第 拾壹條」約定否認系爭本票為變更為分別共有之擔保（見 本案卷第70頁），並無理由。
七、原告本件請求返還38萬元訂金為無理由：（一）系爭契約「第拾條」約定：「甲方（按：指原告4 人）如 不履行本契約交付殘餘價金時，或因可歸責於甲方之事由 致不能如期交付殘餘價金時聽由乙方解除契約，所交定金 及價金悉被乙方沒收作為違約金，甲方不得異議」（見本 案卷第12頁正面）。
（二）原告自承：在陳穎彥將系爭契約書交付給王秀蘭時，王秀 蘭看到面積計算表附件所記載文字，當場即表示無法接受 而有要解約之意思，這是103 年的事，王秀蘭有原告4 人 之授權簽約及解約，103 年間王秀蘭向陳穎彥表達解約意 思表示，是要陳穎彥去跟被告講解約等語（見本案卷第14 8 頁），是原告4 人既早已於103 年間，即預示拒絕履行 系爭契約，則被告自得依系爭契約前述「第拾條」約定沒 收原告本件請求返還之38萬元訂金。
（三）按「債權人對於提出之給付，拒絕受領或不能受領，自提 出時起，負遲延責任；債權人『預示拒絕受領』之意思， 或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情 ，通知債權人以代提出；債權人遲延者，債務人得請求其 賠償因遲延而生之損害，民法第234 條、第235 條但書、 第231 條第1 項定有明文。被上訴人對系爭廢鐵已以準備 給付之情事通知上訴人，上訴人表示拒絕受領，自應負遲 延責任，被上訴人因上訴人拒絕受領，致Ｅ公司解除與其 之系爭廢鐵買賣契約，並向被上訴人索賠…，被上訴人已 如數賠償，…被上訴人依據上開法律關係請求上訴人每公 噸賠償○美元，自屬合理」（最高法院87年度臺上字第82 0 號民事判決意旨參照）；又按：「契約當事人以確保債 務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之
履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違 約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人 造成不利，此觀同法第250 條之規定及其修正理由自明」 （最高法院102 年度臺上字第1378號民事判決意旨參照） ；再按：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩 造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益 而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調 查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此 排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負 之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由 、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履 約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等 主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非 債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院 得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及 應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均 應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契 約約定之本旨」（最高法院93年度臺上字第909 號民事判 決意旨參照）。查原告4 人既前於103 年間向被告表示解