請求調整權利金
臺灣臺南地方法院(民事),重訴字,104年度,142號
TNDV,104,重訴,142,20160411,3

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第142號
原　　　告　台灣糖業股份有限公司
法定代理人　陳昭義　
訴訟代理人　凃嘉益律師
被　　　告　統一實業股份有限公司
法定代理人　羅智先　
訴訟代理人　郁旭華律師
上列當事人間請求請求調整權利金事件，經本院於民國105年3月
21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、兩造於民國82年7月間依據「經濟部所屬國營事業土地提供 出租及設定地上權供工業使用辦法」（以下簡稱「部頒辦法 」）及經濟部82年1月27日經（82）工080773號同意函、經 濟部82年4月16日經（82）工083669號同意函，由原告提供 所有坐落臺南市永康區（改制前為臺南縣永康市）三崁店段 141-8（85年10月7日因分割增加141-11）、143-6、553（99 年6月8日因分割增加553-11）、553-4、553-5、553-9、557 （85年10月7日因分割增加557-5）、557-2、576-1、576-2 地號等土地設定地上權予被告，雙方於82年7月10日簽訂地 上權設定契約書（原證1），約定地上權存續期間自82年7月 1日起至132年6月30日止，並於82年9月8日向地政機關辦理 地上權設定登記（原證2）。依兩造簽訂之地上權設定契約 書第五條有關權利金之約定：「㈠乙方（即被告）除應依本 契約規定繳付甲方（即原告）地租外，並應於本契約簽訂時 ，按首期年地租之四倍，以現金或其他甲方同意之票據繳付 甲方首期二十年之權利金。㈡乙方應於本契約地上權存續期 間每屆滿二十年之前三個月內依據本契約書附件一（即「部 頒辦法」），與甲方協議次二十年或最後十年之權利金…」 。系爭地上權於102年6月30日屆滿二十年，依上開契約書第 五條約定，兩造本應於102年4月1日至同年6月30日期間內， 依據部頒辦法重新協議次二十年之權利金。惟因經濟部已於 90年3月28日以（90）國營字第00000000000號令將上開辦法 予以廢止（原證3 ），並將有關國營事業土地之出租及設定 地上權問題，回歸由各事業機構自行訂定規範處理，原告並 於90年6月訂定「台灣糖業股份有限公司土地出租及提供設 定地上權作業要點」（以下簡稱「台糖公司作業要點」），



作為原告辦理土地出租及設定地上權之規範（原證4 ）。依 台糖公司作業要點7.15.3地上權權利金收取標準及免計地租 期間：「7.15.3.1設定地上權者，除年地租一律按當期申報 地價百分之十收取外，經管土地單位擬定之權利金底價，不 得低於當期公告土地現值之百分之一，並應以董事會核定招 標之當期公告土地現值之百分比乘以存續期間之年數，所得 之金額作為底價；…設定地上權續約，或逕行以協議方式提 供者，以續約時或協議簽約時，依上述規定所計算之權利金 計收」之規定可知，原告就地上權權利金之收取標準，已明 文規定不得低於土地當期公告現值之百分之1。因此，兩造 於102年3月15日針對次二十年之權利金行協商時，原告即表 示因部頒辦法業經廢止，故本案契約次二十年之權利金已無 從依該辦法辦理，並請被告依「台灣糖業股份有限公司土地 出租及提供設定地上權作業要點」之內容進行協商（即次20 年權利金不得低於當期公告現值百分之20），惟因被告堅持 依部頒辦法第8條規定，按當年期年地租之二至四倍計算權 利金，致雙方無法達成協議（原證5）。嗣被告於102年7月 10日將其自行認定計算之權利金新臺幣（下同）52,608,772 元（加計5%營業稅）匯入原告帳戶，並通知原告台南區處有 關其自行匯款之事（原證6），原告台南區處知悉後乃於102 年7月18日發函通知被告，關於其自行匯入之款項，將予暫 時保管，俟雙方協議結果報總公司核示後再行處理（原證7 ）。嗣兩造於102年7月22日再針對次二十年之權利金問題進 行協商，惟依舊無法取得共識（原證8）。
二、按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效 果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他 原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。本案系爭地 上權之次20年權利金，依地上權設定契約書第5條第2款之約 定，本應依部頒辦法進行協議，惟該辦法已遭廢止，此一情 事之變更，實非雙方簽訂契約時所得預料。再者，系爭土地 現況位於臺南市永康區三崁店段中興工業區，東南面臨接台 1 線省道中正北路，西南面臨接正北五路，經中正北路往西 南可通往臺南市區○○道0 號永康交流道，經中正北路往東 北可通往臺南市新市區○○道0號，往南經永大路可通往永 康區商業行政中心，鄰近地區有國小、臺南科技大學、火車 站、派出所、市場、公園、郵局、銀行及如油站等完善之公 共設施，無論生活機能或商業、交通便利性均極為良好，實 非往昔可比。茲若仍依照已廢止之部頒辦法規定，並按當年 期年地租之四倍計算次20年之權利金，則以被告使用本案土 地總面積達130,338平方公尺，102年度總申報地價為185,76



1,483元，102年度之地租為申報地價年息百分之10即18,576 ,148元，次20年之權利金為74,304,592元（18,576,148×4= 74,304,592），換算結果，每平方公尺土地每月之權利金約 僅有2.4元（計算式：74,304,592元÷130,338÷20÷12=2.4 元）。相較於原告所有其他鄰近土地於101年至103年間以公 開招標方式設定地上權之案例，其中㈠永康區三崁店段368- 28地號等4筆土地（面積3,578平方公尺），於101年12月24 日設定地上權予南良實業股份有限公司（存續期間10年）， 10年收取之權利金為3,507,100元（每年之權利金約占當期 土地公告現值百分之1.27），換算每平方公尺每月之權利金 為8.2元（計算式：3,507,100÷3,578÷10÷12＝8.2）；㈡ 永康區車行段430-3地號土地（面積19,801平方公尺），於 103年8月5日設定地上權予資堡科技材料股份有限公司（存 續期間20年），20年收取之權利金為87,010,000元（每年之 權利金約占當期土地公告現值百分之1.51），換算每平方公 尺每月之權利金為18.3元（計算式：87,010,000÷19,801÷ 20÷12＝18.3）；㈢永康區三崁店段503-1地號土地（面積2 ,805平方公尺），於103年9月23日設定地上權予總盈汽車有 限公司（存續期間20年），20年收取之權利金為12,925,600 元（每年之權利金約占當期土地公告現值百分之1.6），換 算每平方公尺每月之權利金為19.2元（計算式:12,925,60 0 ÷2,805÷20÷12＝19.2）（原證9），相差高達數倍，足見 本案系爭次20年之權利金，若仍依已廢止之部頒辦法計收， 顯與一般之市場價格相差甚多。準此，若令被告得以如此偏 離市場價格之低廉對價繼續使用系爭土地，其所獲之利益不 可謂不大，相對地原告亦因而蒙受鉅額權利金收益之損失， 對原告而言實顯失公平。
三、再者，原告前於102年7月間與被告協商時，曾委託崇正不動 產估價師事務所針對系爭土地之合理地上權權利金進行估價 ，經鑑估結果認為系爭土地之年權利金單價應占當期土地公 告現值百分之1.05方屬合理（原證10）。茲依前揭不動產估 價師之鑑估結果，以兩造協商時之102年當期公告土地現值 百分之1.05計算，本案合理之次20年權利金應為306,316,58 1元（公告現值1.05×20年），加計百分之5法定營業稅後應 為321,632,412元（原證11），此與被告自行計算匯入原告 帳戶之金額52,608,772元（含稅），相差269,023,640元。 益見兩造簽訂地上權設定契約後，因系爭土地價值之昇高， 土地周邊環境及工商繁榮程度之改變，已使地上權人利用土 地之經濟價值及所受利益等項有所變更，非訂約當時所得預 料。是以，若仍依照已廢止之部頒辦法以當年期年地租（申



報地價年息百分之10）最高4倍計收權利金，顯與合理之市 場價格相差甚鉅，對原告顯失公平，參諸最高法院97年度台 上字第625號、83年度台上字第1190號民事裁判要旨，原告 應得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調增系爭地上 權之次20年權利金。準此，參諸前揭不動產估價師之鑑估結 果，本件合理之次20年權利金應為321,632,412元（含稅） ，扣除被告自行匯款之金額52,608,772元（含稅），尚不足 269,023,640元，為此，爰依上開民法規定訴請准予調增權 利金並判命被告給付原告269,023,640元，暨自兩造最後一 次協商之日即102年7月22日起至清償日止，按年利率百分之 5計算之利息。
四、對被告抗辯之陳述：
㈠本件權利金之性質應屬於取得地上權之對價，非預付之地租 ，故不應類推適用民法第442條但書之規定： ⒈依兩造所簽訂地上權設定契約書第4條有關地租之約定，本 案地上權之年租金係依本契約土地申報地價年息百分之10計 算，申報地價如有調整，地租亦比照調整，如法令就土地出 租所定最高租率變更時，則以變更後之法定最高租率為準。 亦即每年之地租可能因申報地價或法定最高租率之變動而變 更。惟權利金收取後，縱土地申報地價或法定最高租率有變 動，權利金並不受影響。另依契約書第9條第1款約定，本契 約土地如因地政機關辦理分割、更正、重測、重劃或徵收， 致登記面積與契約書所載面積不符時，地租應自次一年起按 登記面積計算，但已繳付之權利金則不再退補，可見二者性 質上有所不同。
⒉再者，依契約書第9條第2款約定，被告就次20年或最後10年 之權利金，依契約書第5條第2款規定與原告達成協議時，雙 方應依協議內容換定新約。另契約書第15條第7款約定，若 雙方未能依契約書第5條第2款規定就權利金達成協議時，原 告得終止契約並撤銷地上權。準此，兩造就次20年或最後10 年之權利金達成協議時，既必須依協議內容換定新約；反之 ，若未能就權利金達成協議時，則原告得終止租約，足見本 案權利金之性質應屬於被告取得地上權之對價，並非預付之 地租，故本件權利金問題不應類推適用民法第442條但書之 規定。
㈡民法第227條之2第1項有關情事變更原則之規定，乃基於衡 平之理念，且該法條之文字並未排除定有期限之契約類型， 故本件關於權利金之問題，應可適用該條之規定： ⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效 果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他



原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。觀諸該條規 定之文字內容，並未將定有期限之契約予以排除，從而，本 件雖屬定有期限之契約類型，應仍有該條之適用。 ⒉另參諸最高法院83年度台上字第1190號民事裁判要旨謂：「 情事變更原則，係基於衡平理念，對於當事人不可預見之情 事（為法律效力發生原因之法律行為或其他法律事實之基礎 或環境）之劇變所設之救濟制度，故祗要符合民事訴訟法第 397條所定要件，即有該條之適用。原審既認系爭地上權設 定後，因土地價值昇高，物價波動，經濟情況變動造成原定 地租已不敷繳納地價稅之不公平之法律效果，此非訂約當時 所得預料，符合情事變更原則之法定要件，乃依民事訴訟法 第397條第1項規定，判准調高租金，並命上訴人為增加給付 ，自無不合」，上開裁判要旨所涉個案即為定有期限之地上 權契約型態，最高法院亦認其有情事變更原則之適用，準此 ，本案雖屬定有期限之地上權契約，亦應可適用民法第227 條之2第1項之規定。
㈢本案次20年之權利金縱依102年當年期年地租之4倍計算，金 額亦應為78,019,822元（含稅），而非被告自行匯款之52,6 08,772元（含稅）。
⒈依兩造簽訂之地上權設定契約書第五條有關權利金之約定： 「（一）乙方（即被告）除應依本契約規定繳付甲方（即原 告）地租外，並應於本契約簽訂時，按首期年地租之四倍， 以現金或其他甲方同意之票據繳付甲方首期二十年之權利金 。（二）乙方應於本契約地上權存續期間每屆滿二十年之前 三個月內依據本契約書附件一（即部頒辦法），與甲方協議 次二十年或最後十年之權利金。……」。前揭部頒辦法第8 條第3款規定：「權利金每二十年收取一次，於第一年按當 年期年地租二至四倍計收。」，同條第2款規定：「每年地 租按當年期申報地價年息百分之十計算。」。準此，縱依部 頒辦法之規定以第21年（即102年）當年期年地租4倍計算本 案次20年之權利金，因本案土地102年之總申報地價為185,7 61,483元（參原證11），第21年（即102年）當年期之年地 租應為18,576,148元（計算式：185,761,483元×l0%＝18,5 76,148元），故第21年（即102年）當年期年地租之4倍應為 74,304,592元（計算式：18,576,148×4＝74,304,592元） ，另加5%營業稅應為78,019,822元（計算式：74,304,592元 ×l.05＝78,019,822元）。準此，被告於102年7月10日所自 行計算匯款之金額52,608,772元，亦與上開部頒辦法第8條 第3款之規定不符。
⒉原告雖曾於102年6月21日以南善資字第0000000000號函通知



被告繳納本件地上權102年之租金13,152,193元，惟該金額 係原告以102年之年租金打625折後計算所得之金額，此觀該 函文檢附之租金計算表記載「租率10%」、「折數0.625」即 明（原證12）。然原告依契約所約定之年租金予以打625折 後收取，僅係原告單方面給予被告之優惠，不能以此遽認兩 造對於本件地上權之地租已有合意變更。參諸兩造簽訂之地 上權設定契約書第17條約定：「本契約之修正應以書面為之 ，並經雙方簽署始生效力。」準此，有關本件地上權之地租 ，雙方既未曾協議變更，更不曾以任何書面簽署，自不能以 原告單方面給予被告優惠，遽認本件地上權之地租已有變更 ，故本案地上權之年地租仍係以當年期土地申報地價年息百 分之10計算。從而，系爭次20年之權利金，縱依部頒辦法第 8條之規定以第21年（即102年）當年期年地租作為計算基準 ，則亦應以102年土地申報地價年息百分之10計算，而非以 該年度土地申報地價年息百分之10打625折後之金額計算。 ⒊原告於上開102年6月21日之函文中以當年期年地租打625折 後之金額通知被告繳納，乃因原告前於92年間為配合政府「 『投資台灣優先具體方案』降低用地取得成本」租金調降措 施，曾參照當時國有土地租率加計地價稅率方式擬具調整方 案，並經原告公司第25屆第11次董事會核議通過。依原告公 司董事會決議通過之調整方案，設定地上權之土地若作為工 業設廠使用，且已建廠營運者，租金依照申報地價10%打625 折計，惟權利金不予調整，此有台灣糖業公司92年4月18日 資用字第00000000000號函及該函檢附之「台糖公司土地出 租及提供設定地上權之租金計收標準及參照國有土地計租方 式擬具調整方案一覽表」可稽（原證13）。原告公司於92年 4月18日資用字第00000000000號函之說明二、㈠並指示所屬 各單位『不變更契約書內容、不換文：無須逐案通知，得於 調定地租後在寄發通知繳租之郵政劃撥單上，依個案註明打 ○○折計收，故本件雙方原簽訂之地上權設定契約書並未作 任何變更，原告亦僅於102年6月21日之函文中通知被告繳納 102年之租金，另於該函檢附之租金計算表中註明打625折， 並未通知被告次20年權利金係以打折後之金額計算。由此益 見，原告對於地上權人應繳之地租予以打折計收，僅屬原告 就地租部分單方面給予地上權人之優惠，原告仍得視情況決 定何時取消該優惠（按：原告嗣於94年及102年間即曾調整 取消部分契約類別之租金優惠），實不能因原告單方面給予 優惠，即遽認雙方有合意變更原契約所約定之地租。且該優 惠僅及於地租部分，權利金部分並無任何優惠，故被告自行 以打折後之地租計算次20年之權利金，實有違誤。



㈣兩造於前案臺灣臺南地方法院103年度重訴字第43號、臺灣 高等法院臺南分院103年度重上字第71號請求塗銷地上權登 記事件中，固經法院將「兩造究應仍依原有之經濟部所屬國 營事業土地提供出租及設定地上權供工業使用辦法，抑或應 依台灣糖業股份有限公司土地出租及提供設定地上權作業要 點，作為協議次20年權利金之依據」列為主要爭點，並由法 院審理判斷後認應以舊部頒辦法作為協議次20年權利金之依 據。惟本件原告係主張兩造簽訂地上權設定契約後，因系爭 土地價值之昇高，土地周邊環境及工商繁榮程度之改變，已 使被告利用土地之經濟價值及所受利益等項有所變更，非訂 約當時所得預料，若依照舊部頒辦法以當年期年地租（申報 地價年息百分之10）最高4倍計收權利金，與合理之市場價 格相差甚鉅，將使被告獲得極大利益，並使原告蒙受鉅額損 失，對原告顯失公平，因而請求鈞院依民法第227條之2第1 項規定判決准予調增權利金。準此，原告於本件訴訟並非主 張「不應依舊部頒辦法作為協議權利金之依據」，而係主張 因兩造訂約後有前述之情事變更，「依舊部頒辦法規定協議 權利金」對原告顯失公平，因此，原告於本件之主張，應無 與前案法院就重要爭點所作判斷為相反主張之情形。再者， 民法第227條之2第1項規定，本就在規範契約訂立後，若因 當事人所不可預見之情事變更，依原訂之契約效果顯失公平 時，由法院增、減其給付或變更其他原有之效果，且兩造訂 約後究有無前述之情事變更？原告依民法第227條之2第1項 規定請求法院判決調增權利金，究有無理由？此等問題並未 經前案法院列為爭點進行實質審理，故本件與上述前案法院 對於該案重要爭點所作判斷，應無學說上所謂爭點效適用之 必然性。
㈤本件經鈞院囑託國立成功大學都市計劃學系審查鑑定結果， 雖認為原告所提出之「崇正不動產估價師事務所地上權估價 報告書」於設定實例比較法之運用上僅採用一件比較標的， 與不動產估價技術規則之規定不符，在估價報告書中亦未提 示合理說明，允有未洽，且僅以比較標的之地上權權利金為 基礎，逕為調整推算勘估標的之權利金，與此方法之估價邏 輯不符；另價格日期調整率達百分之三十，致試算價格之總 調整率亦大於百分之三十，又漏未將勘估標的性質特殊或缺 乏市場交易資料之情狀敘明，洵有疏失。惟經修正調整後， 亦認為本案地上權之年權利金合理價格應占當年期土地公告 現值1.17%，故原告以102年當期公告土地現值1.05%計算請 求鈞院調增本案地上權次20年之權利金，應尚無不合理。又 被告雖抗辯「本案地上權之年權利金合理價格占當年期土地



公告現值百分比應為多少？」屬於不動產估價師法第14條規 定之估價業務，未取得不動產估價師資格且未領得開業證書 前，不得執行估價業務，而國立成功大學都市計劃學系及鑑 定報告書之專案主持人陳彥仲並非不動產估價師，其所為估 價內容尚難遽採云云。惟本件係鈞院依民事訴訟法第340 條 第1項前段規定囑託國立成功大學都市計劃學系為鑑定，且 經查詢結果，上開鑑定報告書之共同主持人陳善翔副研究員 具有不動產估價師資格（附件一），故被告前揭抗辯，尚非 可採。
五、聲明：
㈠被告應給付原告269,023,640元，暨自102年7月22日起至清 償日止，按年利率百分之五計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈢訴訟費用由被告負擔。
貳、被告抗辯：
一、系爭地上權次20年權利金之性質應認為係使用系爭土地之對 價 ，屬預付之地租：
㈠按地上權設定實務上，地上權人支付權利金以取得地上權， 學說上對於此時權利金與地上權間之關係，雖有獨立債務關 係說、物上負擔說，及折衷說等不同看法，然多數見解認為 權利金和地租，都是地上權人和土地所有人所約定，依地上 權法律關係地上權人應對土地所有人的給付，構成地上權法 律關係的一部，不能分開處理，或個別解釋適用法律。在當 事人未詳細約定權利金的效力時，為衡平雙方權利義務，學 說見解認為「權利金本質上即是地租」。權利金和地租都是 地上權法律關係中，地上權人和土地所有人約定，地上權人 取得地上權的對價，如同土地租賃的租金，也是承租人取得 租賃權的對價，承租人可以一次給付全部租金，或定期給付 租金。地租通常是依使用土地的時間比例定期給付，則當事 人不約定定期給付權利金，而一次給付鉅額的權利金，則是 就地上權法律關係應付的地租，形同「地租的預付」。如地 上權人給付權利金後，不必再給付租金，則等於地上權人一 次給付全部地租，如地上權人給付一筆權利金後，約定仍須 給付地租，則權利金仍是部分地租的預付。因此在地上權法 律關係中，權利金應類推適用關於租金的規定。（詳附件： 謝哲勝教授著「地上權的權利金」月旦法學教室第77期12-1 3頁）
㈡又最高法院102年度台上字第1388號判決亦認：「按地上權 同時約定權利金與地租者，其權利金性質應視其給付目的而 定。苟權利金交付之目的在設定地上權，其性質應為取得地



上權之對價，而與地租無涉。若權利金交付之目的在先行取 得部分之租金，則權利金之性質應屬預付之地租」等語，本 件系爭次20年權利金交付之目的並非在於設定系爭地上權（ 按系爭地上權早於82年間即已設定），兩造間系爭地上權契 約書乃約定被告除應按年給付地租外，另應於第1年、第21 年、第41年分次給付20年或10年之權利金（見系爭地上權契 約書第五條），足見系爭次20年權利金交付之目的應屬預付 之地租。
二、原告本於民法第227條之2第1項規定，請求法院調整系爭次 20年權利金並命被告給付，應無理由：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。系爭地上權次20年權利金應認為係使用系爭土 地之對價，屬預付地租之性質，應類推適用關於租金的規定 ，俱如前述，而系爭地上權契約第三條乃約定50年之存續期 間，故本件應類推適用民法第442條但書規定，即地上權設 定契約定有存續期間者，當事人不得因不動產價值之昇降而 請求法院增減其權利金（即預付之地租）。
㈡又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效 果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他 原有之效果，固為民法第227條之2第1項所明定，惟情事變 更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事 發生，依一般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公平者， 經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之 損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可 能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作 為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之考量，自不 得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據 情事變更原則，請求增加給付；而是否發生不可預料之情事 ，應綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷 ；土地之自然增值，非契約成立當時所不得預料之劇變，況 土地增值之利益本應歸屬於土地所有權人享有（參照最高法 院104年度台上字第179號、104年度台上字第607號、102年 度台上字第2121號判決意旨）。本件原告為規模龐大之國營 事業，擁有土地無數，並設有專門組織管理其資產，兩造於 簽訂系爭地上權契約時，原告就約定之租金及權利金，當知 事先計算、規劃，並就日後土地之自然增值因素，為專業之 判斷、考量，是以，系爭土地之自然增值，難謂兩造締約當 時，原告始料所不及，依上開說明，應無情事變更原則之適 用。




㈢再者，民法第227條之2第1項規定之情事變更原則，應符合 「依其原有效果顯失公平」之要件。依系爭地上權契約書約 定，原告除每年得向被告收取系爭土地當年度申報地價年息 百分之10計算之地租外，尚另可向被告收取權利金，而原告 就系爭土地所應繳交之地價稅與因系爭地上權得收取之租金 與權利金相較，顯然前者低於後者甚多，是原告就系爭地上 權所收取之租金及權利金是否對其顯失公平，自屬有疑問； 又倘原告認其所收之租金與權利金有偏離市價而過低之情形 ，則原告本可透過提高系爭土地申報地價之方式以使系爭地 上權之租金及權利金相對提高而得以接近市價，始為正辦（ 見上開請求塗銷地上權登記事件二審判決第19、20頁），是 以，原告主張系爭次20年權利金過低而顯失公平云云，尚不 足採。
㈣關於系爭地上權契約書102年期之地租部分： 系爭地上權契約書102年期之地租為13,152,193元（含稅） ，被告於102年7月10日將52,608,772元（即102年地租之四 倍）匯予原告，作為次20年之權利金，上情為兩造於前案即 鈞院103年度重訴字第43號請求塗銷地上權登記事件中所不 爭執（見鈞院103年度重訴字第43號民事判決第11頁倒數第5 行～倒數第4行）。原告收受102年期之租金及次20年之權利 金後，並於104年6月8日分別開立租金13,152,193元及權利 金52,608,772元之統一發票交付被告，有統一發票2紙可稽 （被證3）。另據原告公司發文日期102年6月21日南善資字 第0000000000號函及所附之租金計算表內容所示，系爭地上 權契約書102年期應繳之租金為13,152,193元（被證4），足 見兩造間就102年期地租之係以「原約定之102年申報地價10 %」之0.625（即6.25折）計算。
㈤至於原告提出之原證10「地上權估價報告書」並非經由法院 囑託鑑定人所為之鑑定，而係原告自行委託估價師所為，自 欠缺擔保其內容公正、誠實之具結，其估價結果難謂無偏坦 原告之虞。況原告於82年間將系爭土地設定地上權交付被告 時，當時系爭土地遍植甘蔗、雜草，且地勢低窪，被告投資 數億元重新整地、改良、施作水電設施後始得建廠，之後又 斥資數十億元添購設備、擴建廠房，方能帶動附近工廠之工 商經濟繁榮。易言之，系爭土地20餘年來其地價固有自然增 值，然多賴被告投資金錢、改良土地、建設廠房所致，反觀 原告並無任何付出、貢獻，而仍坐享系爭土地增值之利益。 是以，原告所提之估價報告書並未就上開因素考慮在內，故 其報告結果顯非客觀可採。
㈥就國立成功大學都市計劃學系所為之「鑑定報告書」，意見



如下：
⒈上開鑑定報告書「囑託鑑定事項一～六」係就原告提出之「 地上權估價報告書」為審查鑑定，因非屬不動產估價業務， 被告就此部分並無意見。
⒉按中華民國國民經不動產估價師考試及格，並依本法領有不 動產估價師證書者，得充任不動產估價師；領有不動產估價 師證書，並具有實際從事估價業務達二年以上之估價經驗者 ，得申請發給開業證書；不動產估價師在未領得開業證書前 ，不得執行業務；不動產估價師受委託人之委託，辦理土地 、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務；未取得不 動產估價師資格者，不得辦理前項估價業務。但建築師依建 築師法規定，辦理建築物估價業務者，不在此限，不動產估 價師法第1條、第5條第1、2項、第14條第1、2項定有明文。 查，上開鑑定報告書「囑託鑑定事項七」（即若審查標的之 估價方法或過程確有瑕疵，應如何修正調整？經修正調整後 ，本案地上權之年權利金合理價格占當年期土地公告現值百 分比應為多少?）應屬不動產估價師法第14條第1項規定之「 估價業務」無疑，是依上開規定，未領有不動產估價師證書 者即無法取得不動產估價師資格者，自不得辦理估價業務， 且未領得開業證書前，亦不得執行估價業務。上開鑑定報告 書依其形式觀之，係由國立成功大學都市計劃學系之名義作 成，惟該學系顯非不動產估價師；又上開鑑定報告書之專案 主持人陳彥仲，經向中華民國不動產估價師公會全國聯合會 查詢，其並不具不動產估價師資格。是以，上開鑑定報告書 「囑託鑑定事項七」所為之估價內容，即因係不具估價師資 格者所為，尚難遽採。
三、關於爭點效部分：
兩造間前案請求塗銷地上權登記事件，其二審確定判決乃認 定：「系爭地上權設定契約第5條第1款關於首20年權利金之 規定，係兩造以系爭使用辦法第8條第3款規定之內容為依據 ，即以第一年當年期年地租之2至4倍為依據，經兩造協議後 ，達成意思合致而決定為4倍才有系爭地上權契約第5條第1 款之規定，從而，系爭地上權設定契約第5條第2款關於次20 年權利金如何協議之規定，解釋上，應認為不會因系爭使用 辦法嗣後雖業經主管機關廢止，而隨之失效。換言之，兩造 關於次20年權利金之協議，即應依兩造意思表示一致之系爭 地上權設定契約第5條第2款之規定而為協議，也就是應以「 次20年之第一年當年期年地租之2至4倍」之規定，作為兩造 協商之依據，無從依上訴人嗣後自己訂立，對被上訴人並無 拘束力之系爭作業要點，作為協議次20年期之權利金之依據



」等語，就此部分應生爭點效，即原告應受拘束而不得再為 相反之主張。
四、綜上析陳，系爭地上權次20年權利金之性質應認為係使用系 爭土地之對價，屬預付之地租，應類推適用民法第442條關 於增減租金之規定，即系爭地上權設定契約定有50年存續期 間，原告自不得因不動產價值之昇降而請求法院增減其權利 金（即預付之地租），且系爭土地之自然增值，亦難謂兩造 締約當時，原告始料所不及，依最高法院判決意旨，應無情 事變更原則之適用。是以，原告本於民法第227條之2第1項 規定，請求法院調整系爭次20年權利金並命被告給付，應無 理由。
五、聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。叁、兩造不爭執事項：
一、兩造於82年7月10日簽訂系爭地上權契約書，約定原告將其 所有坐落臺南縣永康市（現改制為臺南市○○區○○○○段 00000地號等土地設定地上權與被告，存續期間自82年7月1 日起至132年6月30日止，共計50年，每年應繳之地租依當年 度土地申報地價年息百分之10計算，每1年計付1次。兩造並 於82年9月8日向臺南市永康地政事務所辦妥地上權設定登記 。
二、系爭地上權契約書第5條關於權利金之約定：「㈠乙方（即 被告）除應依本契約規定繳付甲方（即原告）地租外，並應 於本契約簽訂時，按首期年地租之四倍，以現金或其他甲方 同意之票據繳付甲方首期二十年之權利金。㈡乙方（即被告 ）應於本契約地上權存續期間每屆滿二十年之前三個月內依 據本契約書附件一（即部頒辦法），與甲方（即原告）協議 次二十年或最後十年之權利金。㈢本契約所定權利金並未內 含營業稅，乙方（即被告）於繳付甲方（即原告）權利金時 ，應加計法定之營業稅一併繳付甲方。㈣地上權屆期消滅… 時，權利金不予退還。」
三、系爭地上權契約書之附件一即部頒辦法第8條第3款約定：「 權利金每二十年收取一次，於第一年按當年期年地租二至四 倍計收」，系爭經濟部辦法於90年3月28日經經濟部以（90 ）經國營字第00000000000號令發布廢止。四、原告於90年6月制定「台灣糖業股份有限公司土地出租及提 供設定地上權作業要點」，規定每年之權利金不得低於當期 公告土地現值之百分之1。




五、兩造曾於102年3月15日、102年7月22日在被告台南區處善化 資產課，就次20年（即102年7月1日起至122年6月30日止） 之權利金進行協議，因無共識均協議不成。
六、被告於102年7月10日曾將102年之租金13,152,193元（含稅 ）及按該金額四倍計算之權利金52,608,772元匯予原告，原 告於104年6月8日開立統一發票交付予被告。七、原告於102年10月17日發函被告表示有關次20年之權利金， 因兩造無法達成協議，自即日起終止系爭地上權契約並請求 塗銷系爭地上權。原告嗣於102年12月20日起訴請求塗銷系 爭地上權登記，經鈞院於103年6月12日以103年度重訴字第 43號民事判決，駁回原告之訴。原告不服，提起上訴，復經 臺灣高等法院臺南分院於103年10月14日以103年度重上字第 71號民事判決，駁回其上訴，原告未再上訴，上開請求塗銷 地上權登記事件因而確定（被證1、2號）。
八、上開請求塗銷地上權登記事件，其二審確定判決乃認定：「 系爭地上權設定契約第5條第1款關於首20年權利金之規定， 係兩造以系爭使用辦法第8條第3款規定之內容為依據，即以 第一年當年期年地租之2至4倍為依據，經兩造協議後，達成 意思合致而決定為4倍才有系爭地上權契約第5條第1款之規 定，從而，系爭地上權設定契約第5條第2款關於次20年權利