臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第1838號
原 告 張溢城
訴訟代理人 張嘉玲
被 告 邱先看
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國105 年3 月29
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺南市○區○○段○○○地號土地（地目雜，面積五十四點一二平方公尺），及其上同段九九建號建物（門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○○弄○○號，總面積七十七點四平方公尺）應予變價分割，變賣所得價金由兩造按每人應有部分各二分之一之比例分配。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣坐落臺南市○區○○段000 地號土地（地目雜，面積54.1 2 平方公尺），及其上同段99建號建物（門牌號碼臺南市○ 區○○路000 巷00弄00號，總面積77.4平方公尺）兩層樓房 屋乙棟（下稱系爭房地）為兩造共有，應有部分各為1/2 ， 因建物狹小，只能居住一戶人家，不能居住兩戶，自原告購 買以來均由被告交其父母居住使用，原告一直無法使用，甚 為不公平，為此，乃依民法第823 條規定請求變賣系爭房地 ，由兩造平分價金。至被告所說兩造有談好收購價格為新臺 幣（下同）75萬元云云，並不屬實，兩造從未談好收購價格 。況且，被告所稱75萬元實在金額過低，並不公平，原告無 法接受。試問如果以相同條件叫被告出售其應有部分1/2 ， 被告自己也表示不同意，可見被告所提的這個金額並不合理 。如果被告同意以實價登錄的210 萬元的1/2 來向伊購買， 伊才願意出售伊的應有部分1/2 等語。
㈡、聲明：兩造共有之系爭房地應予分割，以變價方式分割，由 兩造按應有部分比例分配價金。
二、被告答辯則略以：
㈠、兩造之前於105年1月26日口頭談好收購的價格是75萬元（按 ：開庭時稱係70萬元），所有權移轉所衍生的稅賦等各項費 用、代書費均由被告負擔，兩造應於105年1月29日去玉山銀 行金華分行簽買賣契約等情，但還沒有去簽約以前，原告就 在105年1月27日反悔了，並主張應由其指定的地政士辦理過 戶事宜等語。伊主張分割方法應由伊分得系爭房地的全部， 伊再給付75萬元的補償金給原告。因為系爭房地目前由被告 的高齡父母親從80年間入住迄今，在生活上及感情上已密不
可分，況且系爭房地只有一個出入口，無法原物分割等語。㈡、聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
本件原告主張系爭房地為兩造共有，每人應有部分各2 分之 1 ，即系爭土地每人應有部分各2 分之1 、系爭房屋每人應 有部分各2 分之1 之事實，另系爭房地僅有一個出入口等情 ，有原告提出之土地及建物登記謄本2 件、勘驗筆錄、現場 照片等在卷可憑，且為被告所不爭執，自堪信為真實。四、本院得心證之理由：
㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配 顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人。民法第823 條第1 項、第824 條第1 項、第2 項分別 定有明文。經查兩造既無不分割之約定，且經本院臺南簡易 庭司法事務官進行調解，仍不能達成分割協議乙節，亦有本 院104 年度司南調字第464 號分割共有物事件卷宗為憑，從 而，原告依據上開規定，訴請裁判分割系爭房地，要屬有據 。
㈡、至被告抗辯兩造前於本案起訴（按：104 年11月12日起訴， 見民事起訴狀上收狀日期章）後之105 年1 月26日以口頭協 議補償金為75萬元云云，為原告所否認，經查被告並未能提 出任何積極證據以實其說，復參以被告係於開庭時陳稱：之 前談好的價錢是70萬元等語（見本院卷第69頁筆錄、第16頁 反面筆錄），惟於答辯狀則主張金額為75萬元（見本院卷第 46頁反面），前後所述不一，自難遽採。
㈢、再按分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟 酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人 之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法 之拘束，有最高法院88年度台上字第600 號、87年度台上字 第1402號民事判決意旨可參。經查，系爭房屋登記為2 層樓 建物，前增建有鐵皮加蓋之3 樓，對外僅有單一出入口，登 記之主要建材為加強磚造，層次面積1 樓為37.26 平方公尺 、2 樓為40.14 平方公尺，被告係於80年2 月20日以買賣購 入系爭房地之應有部分各1/2 ，原告則係於102 年8 月29日
經本院101 年度司執字第128062號清償債務強制執行事件拍 賣取得系爭土地應有部分2 分之1 、系爭房屋應有部分2 分 之1 ，並於102 年9 月12日辦理所有權移轉登記完竣等情， 有土地、建物登記第一類謄本2 件、本院勘驗筆錄、現場照 片7 張、地圖及光碟各1 張、地籍圖、建物複丈結果、臺南 市東南地政事務所土地複丈成果圖各1 份附卷可稽（見司南 調卷第22、23頁、本院卷第18至25頁、第36至38頁），且經 本院依職權調閱本院101 年度司執字第128062號清償債務強 制執行事件卷內之不動產估價報告書查對甚明，並均為兩造 所不爭執，足見系爭房地屬透天住宅建物暨所坐落之土地， 且對外僅有一個出入口，自有為一體利用之必要性，不論自 系爭房地之橫向或縱向分割，兩造皆無法取得獨立之區分所 有空間，難期能達到供人居住使用之經濟上目的，如原物分 割更將減損系爭房地之經濟價值。其次，原告係經由法院拍 賣始取得系爭房地之應有部分，與被告間並無任何親屬情誼 或信任基礎，如兩造需藉由系爭房屋之大門互為進出，亦有 害及各自日常生活隱私。故綜合上開條件、因素而論，如系 爭房地以原物分割方式予以分配，並非對全體共有人最有利 益之結果。
㈣、至將系爭房地全部分配予兩造之其中一方，由另一方以價金 補償之分割方法，因原告對系爭房地之應有部分乃係經由法 院拍賣而拍定取得，被告苟有資力，則其在前此之拍賣程序 中即可行使共有人優先承買權而免去目前分割共有物訴訟之 局面，然被告經本院執行處依法通知仍未表示願意優先承買 ，故系爭房地自不宜採取價金補償之分割方式。況被告所提 補償金額75萬元云云，為原告所不同意，主張金額過低等語 ，經詢被告如以相同條件改由原告給付補償金而分得系爭房 地所有權全部，被告是否同意等語，被告自承：這個條件伊 沒辦法接受等語（見本院卷第69頁反面筆錄），顯見被告所 主張之補償價額尚非公允，自難採取。
㈤、再考量以變賣共有物方式為分割時，依民法第824 條第7 項 規定，共有人即兩造任一方仍有依相同條件優先承買之權， 是被告苟認經由公開拍賣方式所拍定之價格，係一合理可接 受之價格，亦得經由優先承買權之行使，取得系爭房地之全 部，而繼續居住使用系爭房地，且拍定之價格更係經過市場 供需機制決定之市價，而非純然推論所評估之鑑定價格，應 更具真實性，較為公平適當。是本院斟酌系爭房地之型態、 建築結構及使用情形、經濟效用、兩造之利益等一切情形後 ，認為系爭房地之分割方法，應以變賣共有物之方式分割， 再將變賣後之價金，按兩造應有部分比例各2 分之1 予以分
配較為適當，且符合公平分配之原則。
㈥、從而，原告依民法第823 條規定，請求判決兩造共有之系爭 房地應予變價分割，變賣價金由兩造依每人應有部分各2 分 之1 分配之，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列， 併此敘明。
六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。因共有物分割、經界 或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用 顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部 。民事訴訟法第78條、第80條之1 分別定有明文。查分割共 有物事件本質上並無訟爭性，乃由本院斟酌何種分割方案較 能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當 之分割方法。本件因兩造均獲得利益，如僅由敗訴之被告負 擔，本院認為顯失公平，爰依兩造獲得之利益及就系爭土地 應有部分之比例確定訴訟費用之負擔如主文第2 項所示。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1 ，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
民事第三庭 法 官 吳金芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按上訴標的之價額繳納上訴審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
書記官 孫鈴堯