臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第489號
原 告 陳財裕
吳顏秀旻
于忠敏
方露慧
葉月女
薛聖棻
張舟群
葉家豪
陳靜
共 同
訴訟代理人 陳彥彰律師
陳昱龍律師
許惠峰律師
上 一 人
複 代理人 林易徵律師
戴敏璋律師
被 告 興富發建設股份有限公司
法定代理人 鄭志隆
訴訟代理人 張玲綺律師
黃捷琳律師
林桂聖律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年2月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。本件兩造依房地預定買賣契約書（下稱 系爭買賣契約）第30條之約定，合意本院為因房地預定買賣 契約關係涉訟之第一審法院，本院就本件訴訟自有管轄權。二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條復有明定。 本件原告起訴時訴之聲明第1 項原為：被告應給付原告共新 臺幣（下同）92,126,870元，及自起訴狀繕本送達翌日即民 國104年4月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（ 見本院卷一第4頁反面）；嗣於104年6 月15日具狀變更前開
第1項訴之聲明為：㈠被告應給付原告陳財裕9,669,475元， 及自104年4月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ；㈡被告應給付原告吳顏秀旻9,064,187元，及自104年4 月 17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應給 付原告葉家豪9,163,014元，及自104年4 月17日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息；㈣被告應給付原告于忠敏6, 662,944元，及自104年4月17日起至清償日止，按週年利率5 %計算之利息；㈤被告應給付原告方露慧8,289,873元，及自 104年4月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈥ 被告應給付原告陳靜8,824,223元，及自104年4 月17日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈦被告應給付原告葉 月女10,863,199元，及自104年4月17日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息；㈧被告應給付原告薛聖棻20,553,681 元，及自104年4月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息；㈨被告應給付原告張舟群9,036,274元，及自104年 4 月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷 一第132頁反面至133頁正面）。經核原告前揭所為，僅係將 原依據原告全體請求總金額所列之聲明，依原告個別之請求 金額而分列為各項聲明，未變動訴訟標的，屬更正法律上之 陳述而非訴之變更，亦予敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠原告陳財裕、吳顏秀旻、于忠敏、方露慧、葉月女、薛聖棻 、張舟群、訴外人葉宗模、陳永昌（嗣葉宗模、陳永昌已分 別於104年7月24日、104年7月28日將其等基於系爭買賣契約 所生一切權利讓與原告葉家豪、陳靜）分別於如附表所示之 時間就如附表所示「領秀」建案（建案名稱原為「百達南京 」）之預售屋（下稱系爭建物）與被告簽訂系爭買賣契約， 依被告委託銷售人員所提供之廣告圖示及預售屋銷售現場之 樣品屋擺設，系爭建物確係作為住宅用途，且難以窺探系爭 建物具有公共廁所，而被告於銷售系爭建物過程中，復未就 系爭建物係坐落商辦區而不得作為住宅使用，以及違反建築 法第91條規定而將共用廁所面積二次施工納入室內面積之情 事揭露予原告知悉，故原告乃依被告出示之廣告圖示、樣品 屋之內容，善意信賴系爭建物為家用住宅並進而購買，依消 費者保護法（下稱消保法）第22條，被告應將前述廣告圖示 、樣品屋所設計為住宅用途及無公共廁所形式之建物，作為 系爭買賣契約之一部分並確保其為真實，並就此契約內容對 原告負責。嗣原告既經臺北市政府都市發展局（下稱都發局 ）於101年10月8日發函通知臺北市內湖五期重劃區（下稱內
湖五期重劃區）不得作為住宅使用等語，而實際上被告所出 售予原告之系爭建物，亦分別各有2.29坪、3.59坪係由共同 使用之男（女）廁於取得使用執照後違法二次施工挪為室內 坪數使用之情形，系爭建物自存有不得作為住宅使用，以及 因部分面積係不當使用公共設施面積而生使用坪數短少及不 動產價值下降之瑕疵，且此瑕疵顯然已無法補正，原告自得 依民法第227 條之規定，分別請求被告就原告所受如附表編 號⑴所示商辦作為住宅使用之價格價差損失（即：坪數×每 坪數買價與商辦價差）、如附表編號⑵所示公共廁所挪為室 內面積使用致實際上得使用坪數短少之損失（即：公廁坪數 ×每坪數買價）及如附表編號⑶所示因拆除重新裝潢公共男 廁區塊之室內裝潢費用為賠償。又被告故意製造、設計與其 說明書或廣告單不符之商品並販售予原告，使原告受有財產 上之損害，原告自亦得依民法第184條第1 項後段、第2項、 第191-1 條之規定，分別請求被告就原告所受前述損害為賠 償。
㈡被告雖辯稱系爭買賣契約皆經買賣雙方簽名，該等約款自應 拘束原告，且系爭建物公共廁所之二次施工皆為原告（除原 告葉月女外）另行委託廠商所致，與被告無涉云云。惟系爭 買賣契約中關於商辦區及違法二次施工應由原告自負責任之 約款，已違反建築法第77條第1項、第91條第1 項第2款之強 行或禁止規定，依內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記 載及不得記載事項」第貳、六點及依消保法第17條及同法施 行細則第15條，應視為無效。又原告（除原告葉月女外）委 託裝修工程之第三人齊裕營造股份有限公司（下稱齊裕公司 ），實為被告之子公司，且系爭建物關於公共廁所違法二次 施工部分之規劃、設計、施工，甚至預先規避後續法律責任 之擬約問題，皆係被告事先單方面藉定型化契約難以磋商之 特性，以及雙方建築法規知識懸殊之不平等地位，包裹設計 而強令原告負擔法律上不平等且不公平之責任，故本件被告 顯係利用定型化契約條款將違法風險轉嫁予原告而屬顯失公 平，依民法第247-1條第1、3、4款之規定，該等約款自亦應 屬無效。至被告雖將系爭買賣契約第2 條、第31條之定型化 契約條款編排至「特約事項」中，試圖規避定型化契約條款 之拘束，惟該等爭議性、不法性之約款既仍係由財力雄厚之 被告所預先擬定者，解釋上仍應認屬定型化契約條款始得保 障原告等消費者之居住正義，故被告上開所辯，自均無足採 信。
㈢為此爰依民法227條、第184條第1 項後段、第2項、第191-1 條之規定，請求判命被告賠償原告上開損害等語，並聲明：
㈠被告應給付原告陳財裕9,669,475元，及自104年4 月17日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告應給付原 告吳顏秀旻9,064,187元，及自104年4 月17日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應給付原告葉家豪9,16 3,014元，及自104年4 月17日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息；㈣被告應給付原告于忠敏6,662,944元，及自1 04年4月17日起至清償日止，按週年利率5 %計算之利息；㈤ 被告應給付原告方露慧8,289,873元，及自104年4 月17日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈥被告應給付原告 陳靜8,824,223元，及自104年4 月17日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息；㈦被告應給付原告葉月女10,863,199 元，及自104年4月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息；㈧被告應給付原告薛聖棻20,553,681元，及自104年4 月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈨被告應 給付原告張舟群9,036,274元，及自104年4 月17日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息；㈩願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告則以：
㈠系爭買賣契約第2 條、第31條、第29條已明訂原告所購系爭 建物坐落於辦公服務區，為一般事務所，依法不得作為住宅 使用，以及於領得使用執照後就共用廁所施作二工與現行建 築法規不符，日後遭建管單位拆除時被告不負瑕疵擔保或不 完全給付責任等語，且經被告一再以粗黑字體強調上情，復 為原告實質審閱後於第2 條、第31條、第29條下方逐一另行 簽名蓋章確認，顯見被告就此已無刻意隱匿、欺瞞原告之情 。而系爭買賣契約第2 條所訂買賣標的內容，係依不同承購 戶而有不同約定，第31條則係針對本件「領秀」建案坐落辦 公服務區之特殊性，而均屬經兩造具體磋商後始達成合意之 條款，自皆非定型化契約條款。縱認系爭買賣契約第2 條、 第31條均屬定型化契約條款，然原告於簽約時，並非處於無 選擇或拒絕締約及無磋商變更之附合地位，且依系爭買賣契 約第1條，原告於簽約後尚有充裕時間攜回契約書詳閱，於5 日內均得無條件解約，尤其原告已特別於第2 條、第31條下 方另行簽章確認知悉該等條文內容，此外核系爭買賣契約第 2 條、第31條之約款內容，亦均無違反法律強制或禁止規定 可言，難認該等約款有何違反「預售屋買賣定型化契約應記 載及不得記載事項」第貳、六點「不得為其他違反法律強制 或禁止規定之約定」及民法第247條之1規定之情，自仍屬合 法有效。再縱認系爭買賣契約第31條之特約事項約款為無效 ，依系爭買賣契約及原告與齊裕公司所簽立之裝修工程合約
（下稱系爭裝修合約）第15條第1 項之約定，仍足以證明系 爭建物共用廁所之二次施工係原告明知違規仍自行決定施作 之事實。再審諸原告購買系爭建物之價格僅為附近家用住宅 行情之半價，益徵原告知悉所購買並非家用住宅。綜此，自 顯見兩造於締約之際，就系爭建物坐落基地之使用分區為辦 公服務區、房屋用途為一般事務所、接待中心現場之室內設 計師作品成果展，並非樣品屋亦非交屋標準、共用廁所二次 施工與現行建築法規不符，日後可能經主管機關取締等內容 ，實均已有所斟酌，原告就被告所交付之系爭建物內容及應 具備之效用，既經實質審閱斟酌後始約定如前，兩造間即應 以系爭買賣契約所載內容為履約之依據，而共用廁所因施作 二次工程而納入原告室內空間利用，既係原告明知該變更違 規仍決意委託他人施作，迄今並仍享有違規使用之利益，自 不得將其自身行為所致之結果，遽論係被告有何不完全給付 之情事。又實際上「領秀」建案根本未設置樣品屋，亦未以 提供廣告文宣之方式標榜買賣標的為住宅，原告所提出之廣 告圖示並非被告製發之「領秀」建案房屋銷售廣告平面圖， 僅係代銷公司基於客戶各式各樣不同室內設計裝修之目的， 提供予客戶參考之裝修示意圖，且雙方已就履約之內容於前 開特約條款內約明，即應依此特約履行，故原告主張應依消 保法第22條之規定，將樣品屋之內容、設計裝修參考圖均作 為系爭買賣契約之一部分云云，顯不足採。則被告之給付內 容完全符合系爭買賣契約約定債之本旨，系爭共用廁所之違 法變更施作二工，乃係基於原告之同意及決定，並非可歸責 於被告之事由，自難認被告有何不完全給付之情形。 ㈡又本件買賣標的實係原告綜合衡量利弊得失後所為之購屋選 擇，亦難認被告有何故意以違背善良風俗之方法加損害於原 告，而構成民法第184條第1項後段侵權行為之情。另原告雖 再依民法第184條第2項而為主張，但未說明被告究係違反何 保護原告之法律，其此部分主張自亦無可採。此外，原告主 張之損害係屬商品自體傷害範疇，亦難依民法第191-1 條規 定為請求。縱原告得為侵權行為損害賠償之請求，惟原告於 99年取得系爭建物之建物所有權狀，或於101 年10月18日系 爭建物社區大樓管委會張貼公告前開北市都發局101年10月8 日函之時，亦應已知悉損害及賠償義務人，然原告迄至 104 年4月間始提起本件訴訟請求損害賠償，依民法第197條規定 ，其等請求權亦已罹於消滅時效。至於建管單位針對本案社 區之違規使用對被告課罰，本顯有違法不當，且建管單位就 建物違規使用之行政裁罰，亦與本件是否構成民法不完全給 付及侵權行為之認定無涉。
㈢再原告既顯然知悉所購買者係辦公用途之一般事務所，則被 告已依約交付買賣標的予原告，當難認原告有何將受有因商 辦作為住宅使用所生差價損害之狀況。至於原告購買後實際 用途，取決於原告自身之決定，當不能因原告實際將系爭建 物作為住宅使用，即認被告有何致生原告損害之行為，況原 告亦從未就此部分損害之計算依據為舉證，其主張受有差價 損害，要非可採。另系爭建物2 至14層之共用廁所，已經系 爭買賣契約約明屬各樓層住戶共有之小公持分面積，非專有 部分之室內面積，被告交付之系爭建物已含有上開共用廁所 之面積，至於上開共用廁所施作二次工程納入各毗鄰戶之室 內空間利用，亦係依據系爭買賣契約第31條第8 項之約定辦 理，故被告之給付完全符合債之本旨，原告當亦無何因公共 廁所挪為室內面積使用之損害可言。再被告係依系爭買賣契 約第20條第1項第3款及第31條第8 項交付買賣標的予原告， 並經原告親自確認合於契約本旨無誤而收受，倘系爭建物日 後遭建管單位拆除，被告不負回復原狀之義務，原告自亦不 得請求賠償公共男廁室內拆除及裝潢費用之損害。況系爭建 物違規使用部分，迄今已由原告享有違規使用之利益達5 年 之久，臺北市政府甚至基於都市計畫整體考量，擬將系爭建 物之使用用途放寬（即就地合法化），故原告並未實際受有 其等所主張如附表編號⑴至⑶所示之損害，其等認被告應負 擔不完全給付及侵權行為損害賠償責任云云，自均無足採等 語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決 ，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告陳財裕、吳顏秀旻、于忠敏、方露慧、葉月女、薛聖棻 、張舟群及葉宗模、陳永昌分別於如附表所示之時間，就如 附表所示「領秀」建案（建案名稱原為「百達南京」）之系 爭建物與被告簽訂系爭買賣契約，且除原告葉月女外之其餘 原告，並均與齊裕公司簽立系爭裝修契約，嗣葉宗模、陳永 昌已分別於104年7月24日、104年7月28日將其等基於系爭買 賣契約所生一切權利讓與原告葉家豪、陳靜之事實。 ㈡系爭建物之坐落基地位於內湖五期重劃區內之辦公服務區， 不得作住宅使用，又原告現室內空間利用之一部分為系爭建 物取得使用執照後，將共用廁所違法二次施工修改而成之事 實。
四、本院之判斷：
原告起訴主張因被告所交付之系爭建物存有依法不得作為住 宅使用，以及違法二次施工而將共用廁所面積納入室內面積 等瑕疵，致其等受有如附表所示之損害，爰依不完全給付及
侵權行為之法律關係請求被告賠償等語，而被告雖不否認系 爭建物依法確不得作為住宅使用，且有違法二次施工而將共 用廁所面積納入室內面積等情，惟仍以前開情詞置辯。經查 ：
㈠系爭建物之坐落基地位於內湖五期重劃區內之辦公服務區， 不得作住宅使用，又原告現室內空間利用之一部分為系爭建 物取得使用執照後，將共用廁所違法二次施工修改而成之事 實，為兩造所不爭執，並有都發局101年10月8日北市都規字 第00000000000號函、102年3月1日北市都建字第0000000000 0號函、102年4月3日北市都建字第00000000000號函、102年 4 月18日北市都建字第00000000000號函、104年2月6日北市 都建字第00000000000號函各1份在卷可稽（見本院卷一第24 至28頁），固堪認屬實。惟觀之系爭買賣契約第2條第1項第 2款已約定系爭土地之使用分區為辦公服務區，另同條第2項 第2 款之「用途標示」復明訂：「地下一層以下分別設有停 車空間、防空避難室兼停車空間，地上一層為日常用品零售 業、管委會使用空間、一般事務所及公共開放空間，地上二 層以上為一般事務所」等語，再系爭買賣契約第31條並已以 粗黑字體載明：「特約事項：一、本社區使用分區為辦公服 務區，地上一層為日常用品零售業，地上二層以上為一般事 務所，依現階段都市計畫規定不得移作住宅使用，接待中心 現場內集合住宅裝修展示為室內設計師作品成果展，非本案 之樣品屋，為甲方（即原告）所充分認知，日後不得以該成 果展主張為本案之樣品屋向乙方（即被告）主張權利或向主 管機關申訴或請求。……八、甲方同意為充分利用室內空間 ，委託由乙方代覓廠商於使用執照取得後，拆除約定由各毗 鄰戶專用共用廁所之牆面、衛浴設備、室內隔間牆及室內門 ，保留共用廁所管線，作為甲方室內空間利用，甲方充分了 解上開拆除及施作屬二次工程部分與現行建築法規不符，若 日後為建管單位以違規使用違由拆除，乙方不負回復原設施 之義務。九、甲方同意各戶室內加設廁所管道間之設置位置 ，由乙方統一規劃，甲方不得要求變更位置，並委由乙方代 覓廠商於使用執照取得後施作，甲方充分了解上開加設施作 之管道間設置屬二次工程部分現行建築法規不符，若日後為 建管單位以違規使用為由拆除，乙方不負回復原設施之義務 。十、以上第七至第九項所列之全部工程均係在甲方同意情 形下施作，甲方日後不得以此向相關主管機關舉報或向乙方 主張瑕疵擔保或不完全給付，如有違反，乙方或其他所有權 人因甲方之行為所受之損害概由甲方負賠償責任。」等語， 並經原告緊接於系爭買賣契約第2 條、第31條下方逐一簽名
、蓋章確認，有系爭買賣契約共9 份附卷可憑（見本院卷一 第141、150至151、167、176至177、193頁、第202頁背面至 第203頁、第218頁、第227 頁背面至第228頁、第244頁、第 253 頁背面至第254頁、第271頁、第280頁背面至第281頁、 第297 頁、第306頁背面至第307頁、第323、332至333、349 頁、第356 頁背面至第357頁、第375、第384頁背面至第385 頁），而被告之廣告平面圖上，亦已標明系爭建物為「一般 事務所」（見本院卷二第115至121頁），顯見被告於與原告 締結系爭買賣契約之際，實已明確告知系爭建物坐落基地之 使用分區為辦公服務區，用途為一般事務所，依現階段都市 計畫規定不得移作住宅使用，且於領得使用執照後就共用廁 所二次施工修改為原告室內空間，亦與現行建築法規不符， 日後可能經主管機關取締等情。然原告卻猶在知悉系爭建物 存有上述風險之情況下決意購買，自應可認兩造實已就系爭 建物所應具備之預定效用予以明文約定如系爭買賣契約第 2 條、第31條所示，則原告既已充分了解其等所購買之系爭建 物有前述無法合法使用之情事，即不能再以該等情事之存在 ，主張被告所交付之系爭建物具有不符債之本旨之瑕疵。原 告就此雖主張：前開約款屬定型化契約條款，其中關於商辦 區及違法二次施工應由原告自負責任之部分，已違反建築法 第77條第1項、第91條第1項第2 款之強行或禁止規定，且係 被告事先單方面藉定型化契約難以磋商之特性，以及雙方建 築法規知識懸殊之不平等地位，包裹設計而強令原告負擔法 律上不平等且不公平之責任，對原告而言當屬顯失公平，依 內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」第貳、六點、消保法第17條、同法施行細則第15條及民法 第247條之1 第1、3、4款之規定，應屬無效云云。惟按違章 建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、 讓與之標的（最高法院91年度台上字第2154號判決要旨可資 參照），依此，可知內政部公告之「預售屋買賣定型化契約 應記載及不得記載事項」第貳、六點雖載有「不得為其他違 反法律強制或禁止規定之約定」等語，但其規範目的實際上 即應僅指不得記載「使買賣契約歸於無效之違反法律強制或 禁止規定之約定」而言，並非泛謂所有存在於我國法體系內 之強制或禁止規定。本件系爭建物縱有因違反坐落土地之使 用分區，以及就共用廁所進行二次施工而將之納入室內使用 範圍而違反建築法第77條第1 項、第91條第1項第2款強制規 定之情事，但此亦僅屬主管機關是否應對系爭建物之興建者 （即被告）或所有權人、使用人（即原告）科以改善措施或 為裁罰之問題，要難謂具有前開違規使用情事之系爭建物，
即將因違反上述建築法之強制規定而無法成為系爭買賣契約 之標的，故解釋上原告所引用之建築法第77條第1 項、第91 條第1項第2款之規定，自非屬內政部公告之「預售屋買賣定 型化契約應記載及不得記載事項」第貳、六點所稱不得記載 之強制或禁止規定，原告據此主張系爭買賣契約第2 條、第 31條有關商辦區及違法二次施工應由原告自負責任之部分之 約款係屬無效云云，已無可採。又系爭買賣契約第2 條、第 31條固屬被告一方事先擬定用於同類契約之定型化契約條款 ，此觀系爭買賣契約之形式自明。然原告既已逐一於該等定 型化契約條款下方簽名、蓋章，而系爭買賣契約第1 條所記 載：「契約審閱：本契約於簽訂前業經甲方（即原告）攜回 詳細審核5天以上（少於5天者，自認無異議），且本契約所 有條款及雙方之權利義務內容範圍，業經雙方磋商合意訂定 之，但為尊重甲方權益，並表達乙方之誠意，甲方審閱期少 於5日者，於本契約簽立後5日內如甲方要求解除本契約者， 乙方同意無條件解約並無息返還甲方支付之買賣價金」等語 ，亦經原告於該約款下方簽名、蓋章確認無誤，且原告於如 附表所示之訂約日期簽立系爭買賣契約後，復均已逾5 日之 期間而未依系爭買賣契約第1 條之約定要求解除契約，堪認 原告確已實質審閱系爭買賣契約而明悉前述條款之約定內容 ，則該等定型化契約條款自已訂入系爭買賣契約。參以系爭 建物之每坪行情價格約420,000元至570,000元，與同位於內 湖五期重劃區住宅區內之其他建案700,000元至850,000元之 行情價格相較確有相當之落差，有內湖五期市地重劃區內房 價行情示意圖、內湖五期重劃區段附近市場行情整理明細表 、97年8月至100年2月份住展雜誌節本存卷可參（見本院卷 一第95至120 頁）。而衡以一般民眾於購買自用住宅時，因 買賣標的價格遠較購買一般動產之花費為高且屬鉅額，本可 信多會事先多方了解當地行情並考慮再三以免無端吃虧，況 原告中復有如原告于忠敏般熟知預售屋買賣事宜之投資專家 ，有今週刊之報導可憑（見本院卷二第220至231頁），依其 智識程度及豐富之投資經驗，亦不可能對該地段之成交行情 毫無所悉，則原告既見系爭建物與同位於內湖五期重劃區內 之其他建案存有前述非小之價差，復經被告於系爭買賣契約 中明白告知有前述無法合法使用之情事，自應可合理想見該 等價差某程度上應係在反應系爭建物存有前述不得供作住宅 使用及事後可能因共用廁所二次施工部分遭拆除風險之情事 。則被告雖以系爭買賣契約第31條第1項、第8至10項之定型 化契約條款約定原告不得就系爭建物前述無法合法使用之情 事對其主張瑕疵請求權，但實際上原告既已明知該等違反建
築法規之情事而仍購買，該等違規情事本難謂屬系爭建物之 瑕疵而得由原告享有瑕疵擔保或不完全給付之損害賠償請求 權，是理論上已難逕認被告有何以該等定型化契約條款免除 或減輕被告之責任、使原告拋棄權利或限制其行使權利之情 事存在；再衡酌被告已就系爭建物之違規使用情事告知原告 而無任何隱瞞，原告復因此而享有與其他同區域內相仿建案 相較下之價差利益，並可實際使用因就共用廁所違法二次施 工而取得之室內空間，兩造間以前開定型化契約條款約定應 由原告承擔系爭建物因無法合法使用而可能於事後遭主管機 關要求不得作為住宅使用或拆除違規使用部分之風險，亦難 遽謂有何顯失公平之處。況依系爭買賣契約第31條第2項： 「本社區基地座落於都市計劃內之辦公服務區，地上一層為 日常用品零售業，地上二層以上為一般事務所，比照『臺北 市土地使用分區管制規則』之規定辦理，其日後有關水電費 、地價稅及房屋稅等相關稅賦，所有權人應依稅捐單位有關 『辦公服務區』相關法令之規定辦理之。」之約定，原告未 於經稅捐機關通知應依「辦公服務區」之相關法令繳納稅捐 之時即行提出異議，卻於已實際享有前述違建利益多年後始 為本件訴訟之請求，亦有與誠信原則相違之虞，故原告主張 系爭買賣契約第31條第1項、第8至10項之定型化契約條款因 違反民法第247條之1第 1、3、4款之規定而屬無效云云，亦 非有據。至原告雖再謂：被告就本件「領秀」建案所為之樣 品屋及廣告內容亦應屬系爭買賣契約內容之一部分，原告自 得信賴該等樣品屋及廣告內容而主張被告有違約未交付可供 住宅使用之系爭建物云云。但被告已否認「領秀」建案有何 樣品屋之設置，辯稱：「領秀」及「領秀莊園」建案係於同 一地點進行銷售，現場之樣品屋係「領秀莊園」建案而非「 領秀」建案之樣品屋等語。而原告于忠敏雖於另案本院 104 年度訴字第1326號民事事件中（下稱另案）以證人之身分證 述「領秀」確有樣品屋之存在，並庭呈與本件原告所提出相 同之樣品屋內部照片為證（見本院卷二第181至188頁、第21 5 頁背面）。但原告于忠敏既為系爭建物之買受人，並於本 案中主張樣品屋之內容應構成系爭買賣契約內容之一部分， 則其就系爭建物樣品屋之存否顯有利害關係，其於另案就此 所為有利於自己主張之證詞，本難逕予採取；又證人陳容芬 於另案中證述：伊在接待中心看房子時，有點忘記現場是否 有樣品屋讓伊參觀，還有「領秀莊園」別墅型的，伊沒有辦 法確定「領秀」建案有沒有樣品屋，也不確定原告于忠敏所 提出之前述樣品屋照片是否為「領秀」建案之樣品屋照片， 因為有兩個建案等語明確（見本院卷二第208頁、第209頁背
面），再比對被告所提出蘋果日報刊登之「領秀莊園」樣品 屋照片與原告所提出之樣品屋照片，兩者之房屋內部擺設亦 確屬雷同（見本院卷二第183、186、240 頁），堪認被告前 揭所辯尚非全屬無據，是自不能認原告所主張「領秀」建案 設有樣品屋乙情為真實。再被告既不否認原告所提出之廣告 圖示（見本院卷二第99至101 頁）係其委任之代銷公司，基 於客戶各式各樣不同室內設計裝修之目的而提供予客戶參考 之裝修示意圖，則被告既委由代銷公司為其辦理代銷事宜以 獲取經濟利益，基於代理之意旨，固應認前開裝修示意圖亦 屬被告就系爭建物所為之廣告內容之一。然按消費者保護法 第22條係規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對 於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明定「廣告 為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴 廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契 約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負 之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一 部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或 企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明 、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實， 應受消費者保護法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為 要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第26 94號判決意旨參照）。本件被告雖委由代銷公司以前述裝修 示意圖作為廣告內容之一部分，但就系爭建物實屬不能合法 供作住宅使用及將共用廁所二次施工以增加室內使用面積等 節，既已於系爭買賣契約中明確告知，並經原告詳為審閱後 簽名、蓋章確認，顯見兩造就此部分之內容已於系爭買賣契 約中明文約定，原告自不得再主張對前述廣告內容有何信賴 而認應構成契約內容之一部分，故原告主張應以前述廣告內 容取代兩造嗣後於系爭買賣契約就系爭建物之用途及使用狀 況所為之合意，亦不可取。從而，原告於簽立系爭買賣契約 時既已因被告之告知而明確知悉系爭建物存有前述無法合法 供作住宅使用及違規二次施工而將共用廁所納入室內面積之 情事，其等卻仍同意買受系爭建物，而被告亦已依兩造之約 定而將存有前開情事之系爭建物交付予原告，自難謂被告有 何因可歸責於己之事由而未依債之本旨履行之不完全給付情 事，是原告依民法第227 條之規定，請求被告賠償其等所受 如附表所示之損失，即無理由。
㈡原告雖又主張被告應依民法第184條第1項後段、第2 項及同 法第191條之1之規定對其等負損害賠償責任云云。然被告就 系爭建物存有前述無法合法供作住宅使用及違規二次施工而
將共用廁所納入室內面積等情，均已於系爭買賣契約中明確 告知原告，並未有何隱匿此部分資訊致使原告陷於錯誤而為 契約締結之情，原告復未提出其他事證，是已難認被告有何 故意以違背善良風俗之方法加損害於原告之狀況；再原告始 終未指明其所主張被告違反之保護他人之法律為何，且上開 二次施工之結果，既係本於兩造及由被告所委託之齊裕公司 之合意所為，縱有違反建築法規之情事，原告亦不能事後再 行主張被告此舉係屬違反保護他人法律而致其受有損害之侵 權行為；況原告所主張應由被告賠償如附表所示之損害，均 係系爭建物因價值下降所生相關之「商品自體傷害」，為純 粹經濟上之損失，並非民法第191條之1所保護之客體，故原 告依上述規定，主張被告應負侵權行為損害責任云云，亦屬 無據。
㈢綜上所述，原告依民法第227條、第184條第1項後段、第2項 、第191條之1之規定，請求被告給付原告陳財裕 9,669,475 元、原告吳顏秀旻9,064,187元、原告葉家豪9,163,014元、 原告于忠敏6,662,944元、原告方露慧8,289,873元、原告陳 靜8,824,223元、原告葉月女10,863,199元、原告薛聖棻20, 553,681元、原告張舟群9,036,274元，及均自104年4月17日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，不應 准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗， 應併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
民事第七庭 法 官 許勻睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
書記官 沈彤檍
┌──────────────────────────────────────────────────────┐
│附表 │
├──┬────┬──────┬─────────┬──────┬───────┬──────┬───────┤
│編號│ 姓 名 │訂 約 日 期 │ 不 動 產 │ 商辦作為住 │公共廁所挪為室│公共男廁區塊│總 求 償 金 額│
│ │ │ （民 國） │ 門 牌 號 碼 │ 宅使用部分 │內面積使用部分│室內裝潢費用│（新 臺 幣）│
│ │ │ │（即 系 爭 建 物）│（新臺幣）⑴│（新臺幣）⑵ │（新臺幣）⑶│⑷＝⑴＋⑵＋⑶│
├──┼────┼──────┼─────────┼──────┼───────┼──────┼───────┤
│ 1 │陳財裕 │98年10月21日│臺北市內湖區金莊路│7,408,558元 │1,660,917元 │600,000元 │9,669,475元 │
│ │ │ │88號5樓之1 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
├──┼────┼──────┼─────────┼──────┼───────┼──────┼───────┤
│ 2 │吳顏秀旻│98年10月14日│臺北市內湖區金莊路│7,430,715元 │1,033,472元 │600,000元 │9,064,187元 │
│ │ │ │88號3樓 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
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│ 3 │于忠敏 │98年08月14日│臺北市內湖區金莊路│6,662,944元 │無 │無 │6,662,944元 │
│ │ │ │86號4樓之2（無公廁│ │ │ │ │
│ │ │ │部分） │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
├──┼────┼──────┼─────────┼──────┼───────┼──────┼───────┤
│ 4 │方露慧 │98年07月10日│臺北市內湖區金莊路│6,119,546元 │1,570,327元 │600,000元 │8,289,873元 │
│ │ │ │86號3樓之1 │ │ │ │ │
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