臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第366號
原 告 展圓國際股份有限公司
法定代理人 張寶鄰
訴訟代理人 謝智硯律師
複 代理人 宋銘樹
被 告 大立開發事業股份有限公司
法定代理人 王超賢
被 告 王重凱
共 同
訴訟代理人 卓家立律師
共 同
複 代理人 謝亞耘律師
葉文祥律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於中華民國105年4月
1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告大立開發事業股份有限公司應給付原告新臺幣參拾伍萬肆仟參佰肆拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告大立開發事業股份有限公司負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣拾貳萬元為被告大立開發事業股份有限公司供擔保後，得假執行，被告大立開發事業股份有限公司於以新臺幣參拾伍萬肆仟參佰肆拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查，本件原告起訴時，係依原告與被告大立開 發事業股份有限公司（下稱大立公司）間簽訂之不動產租賃 契約書（下稱系爭租約）第14條第2項第3款、第3項之約定 、民法第184條第1項及公司法第23條第2項之規定為請求。 嗣於民國104年12月24日言詞辯論期日當庭追加系爭租約第7 條之約定為請求權基礎，核原告所為，係基於同一基礎事實 追加請求權基礎，依前揭規定，自應准許，合先敘明。 ㈡被告經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論 而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告與被告大立公司於101年10月23日簽訂不動產租賃契約 書（下稱系爭租約）並經民間公證人公證，約定由被告大立 公司轉租座落臺北市○○區○○段0○段00000地號土地之建 物（建號094建字第0043號），地址為臺北市○○區○○○ 路000號（neoWEST3樓，位置標示3F-4）部分建物及其附屬 建物予原告，租賃期間自101年11月1日起至106年10月31日 止。詎被告大立公司於103年10月17日召集商場多位承租人 開會，表示因其與大房東即訴外人寶豐隆興業股份有限公司 （下稱寶豐隆公司）糾葛歧見無法消弭，故不再與寶豐隆公 司繼續合作，被告大立公司將協助轉介承租人與寶豐隆公司 完成租賃事宜，不願續留者則將提前終止與承租人間原有之 租約。被告大立公司嗣於103年11月4日來函告知原告，將終 止其與寶豐隆公司間之租賃關係，並於103年11月20日結束 營運；又於103年11月13日發函予承租人，告知將於103年11 月20日停止neoWEST商場營運，將正式交由寶豐隆公司接管 ，並於103年12月1日解散公司。原告與被告大立公司協商未 獲善意之回應後，即發函告知被告大立公司應依約履行出租 義務，如欲終止亦應依約處理相關賠償事宜，後原告對被告 大立公司聲請假扣押，並獲得准許。綜上所述，被告大立公 司未依約於3個月前預告通知原告欲提前終止系爭租約，除 應給付3個月包底租金作為補償外，亦應增加2.5個月租金作 為補償金，共新臺幣（下同）1,287,000元，並應返還未攤 提之裝潢工程、設備等費用共5,300,000元。又被告王重凱 為被告大立公司之總經理，且為實質負責人，自應負連帶清 償責任。為此，爰依系爭租約第7條、第14條第2項第3款、 第3項之約定、民法第184條第1項及公司法第23條第2項之規 定提起本件訴訟，請求鈞院擇一為原告勝訴之判決。並聲明 ：被告應連帶給付原告6,587,000元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，以及願供擔保， 請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告大立公司未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前之答 辯略以：被告大立公司於101年6月22日與寶豐隆公司簽訂不 動產租賃契約書，承租臺北市○○區○○段0○段00000地號 土地上之建物（門牌號碼為臺北市○○區○○街0段00巷0○ 00號及臺北市○○區○○街0段00巷0號）之部分範圍及附屬 建物（下稱租賃標的物），用以經營neoWEST商場，依約被 告大立公司有權將租賃標的物再轉租予第三人。嗣被告大立 公司與原告於101年10月23日簽訂系爭租約，約定由原告承
租租賃標的物3樓標示3F-4單位及陽台，被告大立公司亦依 約交付租賃標的物3樓標示3F-4單位及陽台單位予原告使用 。惟被告大立公司承租後，方查悉實際可供使用之面積僅90 0餘坪，且建物硬體規劃缺失難以改善致招商困難、經營艱 困，僅2年期間餘，被告大立公司已虧損連連，被告大立公 司多次向寶豐隆公司反映，並就調減租金及返還部分租賃標 的物事宜與寶豐隆公司協商，詎寶豐隆公司逕自發函主張終 止被告大立公司與寶豐隆公司間之租賃契約，被告大立公司 為妥善解決次承租人權益而召開說明會說明租約狀況，並發 函予各次承租人積極進行協商，被告大立公司僅通知各次承 租人前來協商neoWEST商場爭議，並未單方終止系爭租約， 況倘系爭租約提前終止，兩造間即應依系爭租約第7條辦理 ，原告迄今並未履踐第7條相關程序，亦未就是否終止系爭 租約為任何表示，縱認被告大立公司應為賠償，原告主張之 數額亦顯有錯誤，原告亦未就被告王重凱有何侵害原告權利 之行為或對公司業務之執行有何違反法令而致原告受有損害 之處舉證以實其說。再者，被告大立公司除已將未到期之租 金支票及履約保證金返還原告外，並始終願意依系爭租約之 約定提供相當之補償予次承租人，惟原告拒不接受等語置辯 。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、不爭執事項：
㈠原告與被告大立公司於101年10月23日簽訂系爭租約，約定 由被告大立公司轉租位於臺北市○○區○○○路000號3樓予 原告。租賃期間為「自101年11月1日至106年10月31日為止 」，此租賃契約並經民間公證人公證。於簽約後被告大立公 司亦依約交付租賃標的物neoWEST 3樓（標示3F-4）及陽台 予原告使用。
㈡依本院民事庭103年12月19日北院木民溫103年度司司字第58 1號函記載，主旨為：本院103年度司司字第581號王超賢及 大立開發事業股份有限公司之清算人呈報清算人事件，准予 備查，請查照。」
四、得心證之理由
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277條定有明文。又按民事訴訟如係由原告主張權 利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實 自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證 ，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院 17年上字第917號判例參照）。復按解釋契約，固須探求當 事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業
已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字 而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。再按 解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩 造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原 因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及 當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠 信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（ 最高法院103年度台上字第2251號判決參照）。末按解釋契 約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之 真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、 交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原 則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判 斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解 致失其真意（最高法院104年度台上字第1088號判決參照） 。本件原告起訴請求被告應連帶給付款項及法定利息，為被 告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：原告之請求是 否合理有據。茲析述如下：
㈠本件應適用系爭租約第7條或第14條第2項第3款、第3項 ⒈查，系爭租約第14條第2項第3款前段規定：「非可歸責於 乙方之事由，甲方（即被告大立公司）欲提前終止本契約 時，應於三個月前預告通知乙方，該段期間之租金乙方仍 應繳付，甲方應於預告通知時交付當年度之三個月包底租 金予乙方作為補償；甲方每延遲預告通知一個月即應另增 加一個月租金予乙方作為補償金（未滿一個月按日數比例 計算補償金）。惟以上情形，除乙方另有違約或本約所載 應付未付款外，本約終止生效日起10日內，甲方應無息一 次全額返還乙方之履約保證金及乙方未攤提之裝潢工程、 設備等費用（乙方應提供由會計師簽證之攤提計算表及裝 潢設備發包單據影本）」。系爭租約第2條第2項第2款約 定：「若甲方於租賃期間內因『"第壹條第二項"甲方與寶 豐隆興業股份有限公司間之租賃契約提前終止』，而未能 繼續擁有本租賃標的物大樓之使用權或轉租權，依本約" 第柒條"約定辦理。」。系爭租約第7條約定：「甲方保證 擁有本租賃標的物產權之全部合法使用權；嗣後如有產權 或使用權之糾葛，致實際妨礙乙方租賃權之行使，甲方應 負責於收受乙方通知日起2個月內進行排除。乙方除免除 繳付甲方排除妨礙期間之租金外，甲方並應另給付乙方相 當於排除妨礙期間之租金，作為乙方營業損失補償，否則 視為甲方違約，乙方得終止本約。甲方應於本契約終止生
效日起10日內立即返還保證金（現金部分含利息，利率按 中華郵政儲金定存一年期之利率）予乙方，並應同時給付 乙方相當於當租賃年度3個月租金作為乙方營業損失補償 。租賃標的物所有權或出租權變更時，甲方應負責使新所 有權人或新出租權人，概括承受本契約之一切權利與義務 ；如有違反，依本條上述規定辦理。」
⒉又查，被告大立公司並未提前終止租約。
⑴由被告王重凱主持103年10月17日之廠商說明會內容， 係向包括原告在內之各次承租人說明被告因寶豐隆公司 於103年9月間片面終止租賃契約所生糾紛，並說明被告 也已決議不再與寶豐隆公司合作，如各次承租人願意續 留商場者，被告將協助轉介與寶豐隆公司洽談租賃事宜 ，如決議不續留者，被告將與次承租人進行提前終止租 約之後續相關作業。與各承租人協議期間，被告不會將 次承租人預繳之租金支票存入，保證金不會動用，會維 持商場正常運作等情，有該次會議紀錄附卷可參（本院 卷㈠第17頁），可知被告並未於該次會議表示欲單方面 終止與各次承租人之租約。
⑵次查，被告大立公司103年11月4日103立字第110401號 函係向次承租人說明被告大立公司確定與寶豐隆公司終 止租約，商場經營至103年11月20日止，故通知次承租 人，有續留意願者，可安排洽商後續租賃條件及與被告 大立公司租賃關係之終止作業。欲與被告大立公司終止 租賃關係者，被告將通知依個別租賃條件辦理租賃契約 終止作業，有上開函文附卷可參（本院卷㈠第18頁）。 再查，被告大立公司又於103年11月13日以103立字第11 1301號函通知次承租人，說明將於103年11月20日停止 商場營運，同年月30日撤離商場管理中心，被告大立公 司將於103年12月1日解散，為辦理後續租賃關係終止事 宜，請次承租人於103年11月30日前與訴外人即被告大 立公司王凱正副理連繫，有上開函文附卷可參（本院卷 ㈠第19頁）。可證被告大立公司至此仍無任何終止租賃 契約之意思表示，而是要求包括原告在內之次承租人出 面共同商議租賃關係之終止事宜。
⑶原告亦於103年11月14日通知被告大立公司，希望就103 年10月22日提出之4項賠償重點於3日內有所回應，有原 告該日展店字第0000000000號函附卷可參（本院卷㈠第 20頁）。而103年18日至19日間之聯繫紀錄，仍無法達 成任何賠償協議，有訊息記錄附卷可參（本院卷㈠第21 至23頁）。而上開各項證據資料並無被告大立公司與原
告就系爭租約達成終止之意思表示，亦無被告單方面終 止系爭租約之意思表示等情，堪與認定。此外，又查無 被告有其他單方面終止系爭租約之意思表示，故被告辯 稱並未終止系爭租約，堪信為真。故本件並無從適用系 爭租約第14條第2項第3款之約定。
⑷況查，系爭租約第2條第2項第2款已明定：「若甲方於 租賃期間內因『"第壹條第二項"甲方與寶豐隆興業股份 有限公司間之租賃契約提前終止』，而未能繼續擁有本 租賃標的物大樓之使用權或轉租權，依本約"第柒條"約 定辦理。」。本件被告與寶豐隆公司間之租賃契約確實 有提前終止之情形，為兩造所不爭執，則依系爭租約第 2條第2項第2款之約定，自應適用系爭租約第7條之約定 ，而排除適用系爭租約其他條款。故本件只須審酌系爭 租約第7條即可。原告雖又提及系爭租約第14條第3項約 定：「甲、乙雙方如違反本契約所定之事項或法定之義 務，除本契約各該條款另有規定者外，經催告方催告30 日後，對方仍未開始採取合理之改正措施者，催告方得 終止或解除本契約，並得要求對方支付履約保證金為懲 罰性違約金；如甲方違約時，並應同時將未到期之租金 及履約保證金（含利息，利率按中華郵政儲金定存一年 期之利率），於終止或解除生效日起10日內，一次退還 乙方。」，主張被告大立公司應將未到期租金及履約保 證金返還云云，然原告又自承被告大立公司已於103年 12月4日交付支票給原告，作為返還未到期租金與履約 保證金之用，原告進而主張被告依約仍應給付原告未攤 提之裝潢工程、設備等費用，有起訴狀附卷可參（本院 卷㈠第4頁背面、第5頁）。故原告應無以系爭租約第14 條第3項作為請求依據之意思。
⑸本件既只須適用系爭租約第7條，而被告訴訟代理人已 表示若原告願意以系爭租約第7條與被告處理，原告毋 庸再依該條規定為終止租約之意思表示，被告願意依第 7條與原告處理賠償事宜，有本院104年11月19日言詞辯 論筆錄附卷可參（本院卷㈠第198頁背面），而原告複 代理人當庭表示回去與當事人討論，並以104年12月11 日民事準備㈤狀表示在被告上開前提下，同意援引系爭 租約第7條主張權利，有上開準備書狀附卷可參（本院 卷㈠第215頁）。至此可認兩造同意本件若依系爭租約 第7條，只須適用其法律效果，至於「甲方應負責於收 受乙方通知日起2個月內進行排除」之要件，則予以免 除。嗣經本院以105年1月15日裁定請兩造就原告若依系
爭租約第7條為請求，所得請求金額為何表示意見，原 告所計算之金額，扣除被告前已給付之履約保證金及未 到期租金，得再請求之金額為相當於3個月租金702,000 元（計算式：103年月租金234,000×3＝702,000），有 民事陳述意見狀附卷可參（本院卷㈠第226至228頁）， 故原告就此部分之請求金額為702,000元，並不包括利 息，亦堪與認定。被告雖又於105年3月18日辯稱第7條 的部分原告要催告，程序上要先符合，但原告沒有採取 這些動作云云，有本院該日言詞辯論筆錄附卷可參（本 院卷㈡第8頁背面），惟兩造既已依之前開庭時及書狀 之意思表示，就若依第7條主張權利部分，不需要再有 該條所定之的通知程序，有意思表示之合致而生拘束兩 造之效力，自不因被告事後反悔而受影響。
⑹惟查，系爭租約第7條係約定「相當於當租賃年度3個月 租金作為乙方營業損失補償」，故其性質上相當於營業 損失補償，而非租金，只是以當租賃年度3個月租金作 為計算依據，而原告與被告大立公司就租金有數次調整 ，自102年12月至103年11月近一年來，原告之租金均調 整為實際營業額之13%，有102年12月26日協議書、103 年4月30日協議書附卷可參（本院卷㈠第147至148頁） ，而非系爭租約第參條所訂之保證營業額1,800,000元 之13%，故每月租金計算基礎應以「乙方實際營業額」 之13%為據。而被告大立公司於103年6月1日起至同年9 月30日止（103年10月、11月未收取租金），實際營業 總額3,613,243元之13%即為472,456元，平均每月應收 取之租金為118,114元，故3個月租金即為354,342元。 ⑺原告雖又主張被告應依民法侵權行為及公司法規定負責 云云，惟被告大立公司並非主動終止與寶豐隆公司之租 賃契約，且被告大立公司確實有依系爭租約之約定希望 能協助包括原告在內之次承租人洽談新租約或終止原有 租約，難認有何違法之處。被告王重凱也查無任何違法 之處，自難僅以其係總經理即認有何違法行為，故原告 上開主張並無理由。
㈡綜上所述，原告依據系爭租約第7條請求被告大立公司給付 354,342元，為有理由，應予准許，其餘部分，應予駁回。五、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假 執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定 相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲 請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
六、至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認
為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要， 附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事 訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文 。
中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
民事第八庭 法 官 郭銘禮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 5 月 2 日
書記官 吳華瑋
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網