臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第130號
原 告 田維浩
訴訟代理人 吳茂榕律師
被 告 王奕文
訴訟代理人 林重宏律師
上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國105年3月2日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。經查，原告訴之聲明第1項原為： 被告應給付新臺幣（下同）1,011,886元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，有起 訴狀存卷可稽【本院（下同）1卷第5頁】，嗣擴張為1,343, 911元，及上開起算日按法定利率計J算之遲延利息（1卷第6 5頁），依上揭規定，應予准許。
乙、原告起訴聲明：㈠被告應給付原告1,343,911元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 。㈡願供擔保請准宣告假執行。而主張：
原告於民國99年7月18日經訴外人永慶房屋仲介公司（下稱 永慶房屋）承辦人陳帛興仲介與被告訂立不動產買賣契約書 （下稱系爭契約書），買受被告所有之新北市○○區○○段 00地號土地所有權應有部分25/990，及其上門牌號碼新北市 ○○區○○路00巷0號5樓房屋所有權全部（下稱系爭土地、 系爭房屋，合稱系爭房地），總價金7,400,000元，並於99 年8月5日交屋。原告於101年7月7日參加訴外人銘益建設股 份有限公司舉行之都市更新說明會，始知可能有道路及排水 箱涵設施穿越系爭土地。系爭土地有面積152平方公尺既成 道路（原告占3.84平方公尺）、部分法定空地面積約50平方 公尺亦屬道路（原告占1.26平方公尺），上開兩部分道路面 積已逾土地總面積20%，影響系爭土地價值甚鉅，且系爭土 地下方有排水箱涵設施，故原告系爭土地所有權之行使，因 道路、排水箱涵存在而受限，自有損害。系爭契約書第8條 ：「（第1項）乙方（指被告）擔保本買賣標的物產權清楚 ，並無一物數賣、被他人占用...否則視為違約；若甲方（ 指原告）因此受有損害，乙方應負完全賠償責任。...（第3
項）甲方於本買賣標的誤點交後始發覺上述一及二情事，乙 方仍應負完全清理責任，否則視為違約」，箱涵及道路之存 在即屬上開契約條文所指「被他人占用」之瑕疵。被告未於 系爭契約書附上地籍圖，又以不動產說明書第1項第11款「 對外通行之道路屬公家所有之公用道路」之「公家所有」文 字隱匿道路經過系爭土地之事實，顯係故意隱匿該瑕疵，原 告於101年10月4日發函通知被告處理未果，依系爭房地所有 權買賣移轉契約書所載價金比例推算房屋、土地價金依序20 6,100元、1,678,295元，則土地價金占房地總價為89.06％ 【0000000÷（206100+0000000）=89.06%】，故土地價金應 為6,590,440元（0000000x 89.06%= 0000000），而土地每 平方公尺之買賣價金為263,512元（0000000÷25.01=263512 ，元以下4捨5入），計出被告應減少價金、返還不當得利1, 343,911元【2 63512x（3.84+1.26）=0000000，元以下4捨5 入】，爰依民法359條、第179條請求被告悉數給付。丙、被告則聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行（2卷第154頁），而 抗辯：
壹、縱認系爭土地有部分面積現供為道路使用一節屬實，然依建 築法第4條、第5條、第9條、第11條相關建築法規定，建築 基地應保留一定比例面積供日照通風、通行之用，無法百分 百作為建築使用，系爭土地有27棟建物，倘未保留一定範圍 之空地、道路，則上述建物各所有權人即通行不便，故系爭 房地並無因道路之存在，而有何價值或效用瑕疵，縱認有瑕 疵，其減少之程度亦無關重要，依民法第356條第1項但書， 不得視為瑕疵；且財團法人中華工商研究院（下稱中華工商 研究院）鑑定結果，亦認道路之存在未致系爭房地價值減損 ，原告並無損害，自不得請求減少價金或不當得利。至排水 箱涵係國家為便利人民使用水源之公共利益目的而設，難謂 系爭土地價值因此而有貶損。
貳、原告於99年完成系爭房地所有權移轉登記，未儘速檢查系爭 房地有無瑕疵，遲於101年始通知被告，應認其怠於通知， 依民法第356條規定，視為承認其所受領之物。不動產說明 書係永慶房屋而非被告所製作，其第4條第1項第11款僅係說 明系爭房地出入道路須經過鄰地即國有財產局所有之40地號 土地，並無原告所指故意隱匿之情，且被告亦不知系爭土地 有部分為既成道路、箱涵穿越其下方，而無故意不告知或隱 匿之情。
丁、本院判斷：
壹、原告於99年7月18日以總價7,400,000元向被告買受系爭土地
所有權應有部分25/990及其上建物即系爭房屋所有權全部， 而於同年完成系爭房地所有權移轉登記，系爭土地經新北市 政府69T168號建築指示線載示有既成巷道約152平方公尺， 核算原告土地所有權應有部分面積為3.84平方公尺，該部分 因現況為供公眾通行之道路用地，而自101年起免徵地價稅 ；新店區公所施作之新店區復興路80巷之壓力箱涵位置係含 系爭土地在內之莊敬段合計18筆土地下方，此有新北市政府 稅捐稽徵處101年9月25日函、新北市新店地政事務所101年9 月14日函、新北市政府稅捐稽徵處新店分處102年3月25日函 、新北市新店區公所（下稱新店區公所）102年5月10日函、 新北市政府水利局102年5月15日函存卷為證（1卷第22、67 、179、190、191頁），復為兩造所不爭，應信為真實。貳、原告主張：以伊系爭土地所有權應有部分比例計算，3.84平 方公尺為既成巷道，1.26平方公尺之法定空地現供道路使用 ，箱涵設於系爭土地下方，系爭土地有系爭契約書第8條第1 項被他人占用之瑕疵及民法第354條第1項減少價值、效用之 瑕疵，則為被告所否認，並以上辭置辯，是本件應審究者為 ：一、既成巷道、法定空地供道路使用、箱涵，是否構成系 爭契約書第8條第1項及民法第354條第1項之瑕疵。二、原告 是否未盡檢查通知義務而無瑕疵擔保請求權，爰就此分論如 下。
參、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之 規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。建築法所稱建築基地，為 供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基 地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地 之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間 之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地 ，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。民法第354 條第1項、建築法第11條第1項、第2項、第3項前段分有明文 。
一、縱認原告提出卷附建築師事務所圖面、現場樁位照片，主張 ：法定空地現供道路通行使用，伊所有權應有部分面積約1. 26平方公一節屬實，然卷附系爭契約書第8條：「（第1項） 乙方擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占 用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事， 除本契約另有約定外，應由乙方於甲方支付完稅款以前清理 完畢，否則視為違約；若甲方因此受有損害，乙方應負完全 賠償責任。..（第3項）甲方於本買賣標的物點交後始發覺
上述一及二情事，乙方仍應負完全清理責任，否則視為違約 ，若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任。...（第5 項）本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏 水、海砂屋、輻射屋...等或其他影響結構安全之瑕疵）時 ，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，依該條 第1項「產權清楚」文字，已明確表示該項係就「權利」瑕 疵所為之規範、物之瑕疵則於第5項為約定；復斟以既成巷 道、公寓大廈起造人或建築業者依法應留設之法定空地、新 店區公所施作設置之用以改善排水功能及預防水患之箱涵， 均非私人即原告所能廢止或排除，顯無第8條第1項、第3項 所定「清理」可能，故原告所稱上述瑕疵，並非第1項、第3 項所規範之瑕疵類型，該條第1項應係就「權利」瑕疵所為 之規定，是該項所謂「被他人占用」係屬權利瑕疵之類型， 惟原告所主張之既成巷道、法定空地供作道路、箱涵，均屬 存在於系爭土地即「物」本身者，縱認構成瑕疵，亦屬物之 瑕疵，而非權利瑕疵，是原告稱上開瑕疵屬第8條第1項被他 人占用之瑕疵云云，依約無據，而不足採。
二、原告系爭土地所有權應有部分面積3.84平方公尺，固屬既成 巷道，前已述及，惟經原告聲請送中華工商研究院鑑定價值 減損，卷附鑑定報告書第三章、鑑定研究標的價格形成暨分 析、第三節、價值研究分析謂：本次以情況一「維持現況使 用」、情況二「未來重建開發」，分析堪估標的非屬建築基 地之土地作為既成道路使用，對不動產價格之影響。一、情 況一「維持現況使用」：既成巷道因具有公用地役關係，目 前僅能供公眾通行使用，短期開發利用性較低，因此土地所 有權人使用權受到限制，惟此類產品仍能捐地節稅使用，對 土地所有權人而言，亦是一種資產，並無造成損失，且能於 市場上交易買賣，....由此判斷房屋坐落之土地存有非建築 基地之既成巷道，對不動產價值無造成減損。二、情況二「 未來重建開發」：透過協議合建或都市更新等方式進行重建 再開發，...既成巷道土地...使用分區為第四種住宅區，.. .皆可以進行重建開發，與一般建地無異...，皆具有其經濟 效益，土地權利價值不因現況為既成巷道而受到損失，因此 既成道路在此情況下仍具有其市場價值。因此判斷系爭房屋 因坐落土地存有系爭非建築基地之既成巷道，對不動產之價 值無造成減損。...鑑定研究結論：鑑定研究標的新北市○ ○區○○路00巷0號5樓之房屋，因坐落之土地存有系爭非建 築基地之既成巷道上，在假以「維持現況使用或未來重建開 發」等情形下，則既成道路仍能作捐地節稅使用、於市場上 亦能進行交易買賣，以及具有其市場價值等結果，故系爭房
屋因坐落之土地存有系爭非建築基地之既成巷道，對不動產 價值則無造成減損之情形（外放鑑定報告書第52-53、55頁 ），依上述第三節、價值研究分析：情況一「維持現況使用 」：既成巷道仍能捐地節稅使用，對「土地所有權人」而言 ，亦是一種資產，並「無造成損失」，情況二「未來重建開 發」：既成巷道土地可以進行重建開發，與一般建地無異， 具有其經濟效益，「土地權利價值」不因現況為既成巷道而 受到損失，因此既成道路在此情況下仍具有其市場價值等語 ，可知該鑑定報告已將既成巷道之存在有無減損原告系爭土 地所有權應有部分之價值納入鑑定範圍，原告僅執鑑定結論 ：「系爭房屋」因坐落土地存有系爭非建築基地之既成巷道 ，對不動產價值無造成減損之文句，而謂：鑑定報告僅鑑定 系爭房屋價值，而未鑑定系爭土地價值有無減損，為不可採 云云，顯未綜觀鑑定報告全文內容，是其擷字斷詞片面取義 之主張，自無足採，依上開鑑定結論，原告系爭土地所有權 有面積3.84平方公尺之既成巷道，並無減少其價值之瑕疵。三、法定空地依建築法第11條規定，係屬建築基地之一部，係為 維護建築物便於日照、通風、採光及防火，以增進建築物使 用人之舒適、安全與衛生之公共利益所應留設一定比例面積 之空地，而系爭土地其上有27棟建物，有土地登記謄本在卷 為證（1卷第16頁），依首揭建築法第11條第2項規定，本應 依法留設法定空地，且原告既為系爭房地所有權人，依法原 應分擔法定空地一定比例之面積，是不得以此比例分擔法定 空地之面積，而認構成減少價值或效用之瑕疵；縱認原告所 稱：部分法定空地現供道路使用一情屬實，然原告並未舉證 其不得使用該部分現供道路使用之法定空地，或其依公寓大 廈管理條例第23條規定之住戶規約約定、抑或經區分所有權 人會議同意，就該部分面積之法定空地已取得約定專用權， 則其系爭土地使用權能自未受有妨害，故原告以法定空地供 作道路使用妨害其使用權能，主張構成民法第354條第1項前 段所稱瑕疵云云，於法洵屬無由，而不可採。
四、㈠依新店區公所102年9月14日函：「當地（按：新店區復興 路80巷）原先屬自然排水溝渠，每逢大雨兩旁居民飽受淹 水災害，本所為改善居民淹水之苦，因而將原有溝渠改建 以改善當地排水功能並避免水患。三、規劃施作壓力箱涵 除可改善當地淹水情形及環境衛生與交通問題，並提供景 美溪防汛道路之搶險聯絡道使用。四、全段箱涵坐落本區 莊敬路40、40-2、42、43、44、44-1、44-2、45、46、47 、49-1、49-3、53、53-1、53-2、56、57、73-1地號之18 筆部分土地上（為原有自然排水溝渠範圍內）」（1卷第2
29頁），可知箱涵係排水設施之一種，而系爭房地所在地 區因有淹水問題，故區公所為加強排水功能防免漶災，乃 於本屬原有自然排水溝渠範圍內之含系爭土地在內合計18 筆土地部分下方設置箱涵，是系爭房地反因箱涵設施而排 水良好，免受漶災之苦，得以有效完整發揮系爭建物及其 坐落之系爭土地使用收益目的，而免因遭雨水淹溢漫流致 系爭房地價值下跌，故系爭土地下方有箱涵之存在，尚難 率認構成民法第354條第1項前段之瑕疵。
㈡至原告所提卷附95年4月11日新店市公所辦理復興路80巷 壓力箱涵工程需使用本市○○路00○00○00○00地號等4 筆土地召開土地協調價購會議紀錄（2卷第13頁），主張 箱涵構成系爭土地價值減少之瑕疵云云，惟細閱該次會議 所達成之3點結論，分別為區公所價購之計價標準；土地 所有權人是否得免繳土地增值稅，或由區公所籌措預算代 繳；確認43地號土地價購範圍是否非屬法定空地，倘屬法 定空地，則辦理分割再予價購，若無法分割，即依現況作 工程變更設計，僅依區公所欲價購系爭土地部分面積以設 置箱涵之上開內容函文，實不足證箱涵之存在致系爭土地 存有民法第354條第1項所定瑕疵。
肆、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第359 條前段定有明文。
存於系爭土地之既成巷道、箱涵，並不構成系爭契約書第8 條第1項及民法第354條第1項前段之瑕疵，縱認存於系爭土 地之部分法定空地供作道路使用屬實，亦非上開民法第354 條第1項前段規定之瑕疵，前已論述綦詳，是原告對被告並 無瑕疵擔保請求權，則其主張減少價金，並以行使減價請求 權後，被告受領溢收價金係無法律上原因，而依民法第359 條、第179條規定，請求被告給付1,343,911元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息， 為無理由，應與其假執行聲請併予駁回。
戊、前開丁、貳、二、原告是否未盡檢查通知義務而無瑕疵擔保 請求權，因本院已認定並無瑕疵，是此部分即無再予審究之 必要。至兩造其餘攻擊防禦方法及立證，經核不影響判決結 果，乃未逐一論敘，末此指明。
己、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 4 月 22 日
民事第八庭 法 官 陳琪媛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 4 月 22 日
書記官 蔡明潔