臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第2476號
原 告 郭振坤
訴訟代理人 黃呈利律師
複代理人 陳怡婷律師
被 告 白秀蘭
林秀霞
共 同
訴訟代理人 劉思顯律師
郭瓊茹律師
上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國105年3月23日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣76萬0301元及自民國104年9月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣26萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣76萬0301元為原告供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：
㈠被告於民國（下同）104年5月31日購買原告所有坐落南投縣 草屯鎮○○段000○000○000地號土地（下稱系爭土地）， 面積各為2274、967.71、3571.03平方公尺，經被告多次議 價，雙方約明以每分地新台幣（下同）360萬元計算買賣價 金，總價款應為2528萬6550元【單位換算：1甲地＝10分地 ＝2934坪，1分地＝293.4坪，1平方公尺＝0.3025坪，計算 方式：系爭買賣標的共6812.74平方公尺（即2274＋967.71 ＋3571.03＝6812.74），換算為2060.85385坪（即6812.74 ×0.3025＝2060.85385），即7.00000000000分（即2060.85 385÷293.4＝7.00000000000），以每分地360萬元計算，總 價款即為2528萬6550元（7.00000000000×3,600,000＝25,2 86,550.3067）】。惟地政士張寶月因計算錯誤，誤將總價 款記載為2452萬5864元，經原告發現錯誤，由地政士驗算後 始更正為兩造所約定之價格2528萬6165元（仍與正確金額略 有差距），且由被告於不動產買賣契約書（下稱系爭契約書 ）上之總價金處更正金額後蓋章確認，兩造並約定於過戶完 成時，被告應交付尾款與原告。
㈡原告依約將系爭土地權狀等必要文件交付代書辦理過戶移轉 事宜，並於104年8月5日完成系爭土地移轉過戶登記。詎料 被告竟僅依修改前之契約金額支付尾款，換言之，被告僅支 付買賣價金共2452萬5864元，尚有76萬0301元之尾款未付，
原告乃於104年8月11日寄發台中進化路郵局第88號存證信函 催告被告給付剩餘尾款，惟被告仍拒絕給付剩餘尾款，是原 告爰依民法第367條及契約約定，請求被告共同給付所欠尾 款76萬0301元。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈系爭土地約定之買賣單價為每分地360萬元，而非每1000 平方公尺360萬元。
⒉被告雖主張其已按原契約約定交付尾款完畢且收回本票， 可證原告同意以總價金2452萬5864元計算云云，惟原告並 未同意以2452萬5864元作為買賣總價金，僅收受尾款時仍 保留不足價金之請求權，是被告所辯並不可採。 ⒊總價金差額之不利益應由被告負擔始符公平。 ㈣並聲明：被告應共同給付原告76萬0301元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯稱：
㈠被告於104年5月31日向原告購買系爭土地，並於原告住處簽 立系爭契約書，約定土地面積每1000平方公尺以360萬元計 價，而系爭土地之面積為6812.74平方公尺，故買賣契約總 價為2452萬5864元（計算式：6812.74÷1000×3,600,000＝ 24,525,864），兩造並於系爭契約書總價金欄位旁蓋章以示 確認。簽約當日被告當場給付現金35萬元予原告，並於翌日 即104年6月1日給付2紙票面金額分別為105萬元、110萬元之 銀行本票予原告。嗣被告於104年6月11日依約給付用印款10 00萬元予原告，復於104年7月29日，被告依約給付完稅款20 0萬元予原告。被告給付上開用印款、完稅款時均係在原告 家中親自交付，並由原告收受，且原告及其配偶、女兒、代 書張寶月均在場，過程一切順利，原告均未曾表示買賣總價 計算有誤。
㈡嗣系爭土地於104年8月5日辦理所有權移轉登記完畢後，依 系爭契約書第3條之約定，被告即應以現金給付尾款1002萬5 864元予原告。被告白秀蘭與原告約在太平農會碰面交付尾 款，而約定時間屆至，原告及其配偶、子女、被告2人以及 代書張寶月抵達太平農會門口後，原告子女竟當場質疑代書 張寶月就系爭土地之買賣總價計算有誤，而要求代書張寶月 應將之更正為2528萬6165元，否則要檢舉伊，使伊代書執照 受吊銷云云，被告白秀蘭當場拒絕，並表示系爭契約書已明 文約定買賣價金為2452萬5864元，即應遵照契約履行，雙方 當場一陣爭執，被告白秀蘭表示要請教專業人士，隨即帶著 契約書離去，被告林秀霞則與代書張寶月以及原告及其配偶
、子女等人一起留在太平農會等待；等待過程中，被告林秀 霞向代書張寶月表示伊要去廁所，被告林秀霞自廁所返回後 ，適逢被告白秀蘭返回太平農會，被告白秀蘭即當場向原告 、代書張寶月重申僅願依照原契約約定買賣價金履行，雙方 即不歡而散，代書張寶月於原告離去後即向被告林秀霞表示 因賣方態度相當強勢，故伊被迫將原告之系爭契約書買賣價 金更改為2528萬6165元，同時也利用被告林秀霞上廁所期間 ，將被告林秀霞當天交付給伊保管之買賣合約總價金變更為 2528萬6165元，被告林秀霞聽到後相當生氣，質疑代書未經 伊同意擅自塗改買賣總價，代書證照會被吊銷，代書張寶月 自知理虧，數日後即又將被告林秀霞之買賣契約總價金更正 回原約定之2452萬5864元，並於更改處蓋章。 ㈢兩造於104年8月5日不歡而散後，被告即接獲原告寄發之台 中進化路郵局第88號存證信函，要求被告以買賣總價2528萬 6550元給付尾款，被告白秀蘭即於同年月14日以草屯碧山郵 局第42號存證信函回復，表示原告換算之金額與契約所載不 符，函知原告應於3日內依原契約所載金額履約；嗣被告於 同年月15日又以台中大全街郵局第717號存證信函催促原告 依原契約所載內容履約。數日後，被告白秀蘭即接獲代書張 寶月電話，轉述原告要求被告給付尾款，被告白秀蘭即表示 僅願意依照原契約記載之買賣價金履行，不同意變更價金， 請代書張寶月向原告再次確認是否依照原契約履行，隨即結 束通話。不久，代書張寶月再度致電被告白秀蘭，表示經與 原告再次確認，原告同意依照原契約所約定之買賣價金2452 萬5864元履行，被告認為原告既已同意依原約履行，即與代 書、原告約定於同年月18日於太平農會光隆分部當面給付尾 款1002萬5864元由原告簽收（給付方式：現金20萬元、1萬2 932元，以及票面金額分別為480萬元、300萬元、201萬2932 元之支票3張），被告並順利取得系爭土地所有權狀，及各 自收回擔保契約尾款履行所簽發予原告保管之601萬2932元 本票，是原告最後確實已同意依原契約履約無誤，且被告之 給付價金義務業已履行完畢，從而，原告起訴請求被告給付 差額價金，即屬無據。
㈣退步言之，若認定系爭契約書所載金額無法反應兩造真意， 則基於買賣契約屬諾成契約，當事人間意思表示一致契約即 成立，而買賣契約之價金及標的物，屬買賣契約必要之點， 苟當事人對此兩者意思未能一致，則契約即難謂已成立。本 件原告主張買賣契約為一分地360萬元，一分地為293.4坪， 而被告主張買賣契約係以1000平方公尺360萬元來計算總價 ，則兩造對於買賣契約之要素即價金計算之基礎，其意思表
示未能一致，依上開見解，兩造買賣契約未能成立，原告依 民法第367條規定、契約約定請求被告給付買賣價金差額， 亦屬無據。
㈤再者，就本件而言，原告主張一分地應以293.4坪計算，簽 約當時原告並未言明此項換算基準，在原告配偶詢問代書張 寶月系爭土地換算後共幾分地，而張寶月表示6800平方公尺 為6.8分後，可知一分地為1000平方公尺，原告亦未表示異 議，是以，當原告心中效果意思（即一分地應以293.4坪為 計算基準）與原告外在表示行為（即於系爭契約價金24,525 ,864元旁蓋章確認）不相一致時，除原告依民法第88條規定 撤銷意思表示外，基於保護交易安全，原告之外在表示行為 仍有效，就此所生價金差額之不利益，自應由原告自行負擔 。又系爭買賣契約係由兩造自行議價決定，代書張寶月僅於 兩造議價完成後按兩造約定填寫買賣契約，並協助兩造辦理 土地過戶事宜，並無居間斡旋，從而，系爭契約之總價金額 為兩造議價之結果，兩造自應受其拘束。又原告為系爭土地 之所有權人，對於系爭土地之位置、面積及價值等相關資訊 應知之甚詳，系爭土地要賣到何種價位，原告簽約前理應有 所盤算，而議價空間有多少亦應有所設限，不可能人云亦云 ；據此，原告及其配偶提出一分地360萬元後，即可事先自 行或請他人換算原告自己所認定之土地總價金為2528萬6550 元，然原告既同意以代書所計算出之2452萬5864元作為買賣 總價並同意蓋章，而未於簽約前再自行謹慎確認總金額，實 有過失，因此就原告過失未自行計算確認所生價金差額之不 利益，自應由原告自行吸收負擔，原告請求被告給付差額價 金，即屬無據。
㈥並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決， 被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於104年5月31日就原告所有坐落南投縣草屯鎮○○段00 0○000○000地號土地簽訂不動產買賣契約，書面契約的總 價為2452萬5864元。土地已移轉登記與被告，被告亦已給付 價金。
㈡若原告所主張每分地360萬元，且每分地以293.4坪計算為有 理由，則計算所得之土地價款總額與104年5月31日契約書所 載之土地價款總額，兩者價差兩造同意以76萬0301元計算。四、兩造爭執事項：
㈠兩造就系爭土地之買賣契約是否合法成立？
㈡兩造就上開土地約定之單價原告主張是每分地360萬元，或 是被告主張每1000平方公尺360萬元，何者為真？
㈢若原告主張每分地360萬元為真，就每分地的面積是293.4坪 ，或是1000平方公尺？
㈣本件原告請求被告給付價差76萬0301元，有無理由？五、本院判斷：
㈠本件原告主張兩造於104年5月31日就原告所有系爭土地（即 南投縣草屯鎮○○段000○000○000地號土地，面積各為227 4、967.71、3571.03平方公尺，合計總面積為6812.74平方 公尺）簽訂不動產買賣契約，書面契約的總價為2452萬5864 元，系爭土地已移轉登記與被告，被告亦已給付價金等情， 業據原告提出系爭契約書1件、系爭土地登記謄本3件附卷可 憑，復為被告所不爭執，自堪採憑。
㈡兩造就系爭土地之買賣契約是否合法成立？此涉及兩造有無 具體約定系爭土地之單價之問題。
1.按民法第345條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移 轉財產權於他方，他方支付價金之契約（第1項）。當事 人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立（第 2項）。」是當事人就特定之標的物，已具體約定之價金 且互相同意時，買賣契約即為成立。而所謂價金之具體約 定，則係指當事人已就標的物約定一具體特定之金額（如 全部標的物總價以100萬元計算），或已就具體數量約定 單價而得據以計算出總價（如每1公斤100元，或每1平方 公尺10萬元…等是）之謂。於後者之情形，倘就具體數量 須經過單位換算者（如「公噸」換算為「公斤」、「台斤 」換算為「公斤」、「坪」換算為「平方公尺」、「甲」 或「分」換算為「平方公尺」…等是），該換算過程，除 當事人有特別約定其換算方式外，自須以一般交易時，一 般人通用之標準換算之。
2.查本件兩造係以系爭土地（共3筆，合計總面積為6812.74 平方公尺）作為買賣標的物乙節，已為兩造所不爭執。則 本件有爭議者，係兩造有無具體約定系爭土地之價金？若 有，則其約定為何？
⑴證人即辦理系爭不動產買賣之代書陳張寶月於本院105 年1月27日言詞辯論期日到庭證稱：「（職業？）我是 代書，從78年執業至今。（兩造於104年5月31日所簽定 南投縣草屯鎮○○段000○000○000地號土地之買賣， 是否妳所承辦的？）是的。（是兩造何人找妳的？）是 被告白秀蘭找我的。（妳是第一次承辦該當事人的土地 代書業務，還是之前就有承辦過？）之前就跟被告白秀 蘭不動產買賣事宜，很久以前就跟白秀蘭配合，大約20 年了。（兩造買系爭土地之前是已經價格談妥，請妳辦
理過戶而已，還是有請妳做斡旋？）白秀蘭找我的時候 ，她與原告方面還沒有議好價，訂約那天白秀蘭找我一 起過去原告郭振坤住的地方，該地方是一個精舍，我去 的時候白秀蘭、林秀霞都有一起過去，我是白秀蘭找過 去的，對方有郭振坤及他太太二人在場，找我過去的話 並不是要我幫忙斡旋議價，而是由兩造自己去商討，當 初林秀霞是這三筆土地買賣的介紹人。（當天是何人在 議價？議價過程為何？）應該是白秀蘭跟郭振坤的太太 在議價，主談是她們二人，最後郭振坤的太太說一分地 要360萬元，白秀蘭她們說好啊，所以當場就請我打契 約，所以雙方議好價，當天就立刻簽立書面契約。（一 分地360萬元的話，有無再講到一分地如何計算？）那 時我有講這樣換算的話一坪大約12000元，打契約的時 候郭振坤的太太問這樣算起來大概多少分地，我說6800 多平方公尺大約6.8分，那時她也沒有表示什麼意見。 （6.8分如何算出的？）我的換算方式是以1公頃算，1 公頃是1萬平方公尺，1分是1000平方公尺，現在的換算 基礎就是這樣算。（有無跟當事人說明妳的換算基礎是 1分以1000平方公尺？）我當時只是跟她們講1坪大約12 000元，1分地大約300坪〈後改稱〉我沒有說1分地大約 300坪，沒有說那麼仔細，我想說她們知道。（妳有跟 原告說明1分是1000平方公尺計算？）我跟原告講說1分 地大約300坪，一坪大約12000元，只講到這樣。（知否 一般的算法，一甲地2934坪，一分地是293.4坪，這個 換算方式妳是否知道？）這個換算方式我知道，但是現 在都沒有用這樣算，現在都用公頃，沒有用甲的，可能 只有買山坡地才有用甲的。（妳何時開始就用這樣方式 換算？）從剛開始做代書就這樣做。（妳所指1分300坪 如何算出的？）1平方公尺是0.3025坪，我們一般仲介 土地買賣都會說1分大約300坪，但具體換算價金時是用 1平方公尺0.3025坪計算。（妳的1分地是幾公頃？）1 分地大約300坪，1分地就是用0.1公頃計算。（1公頃是 幾平方公尺？）1公頃是1萬平方公尺，我的1分地是100 0平方公尺，每個農會的算法都一樣。（當初雙方在議 價的時候都是以「分」計價，完全沒有講到幾平方公尺 多少錢？）是的。（被證1的契約書第二條買賣價金的 總金額是否妳寫的？金額如何算出的？）上面的金額是 我寫的，我是以1分地1000平方公尺去計算，6.812分再 乘以360萬，得出總數。（這個金額算出後，上開契約 書買方與賣方三人均有蓋章，買方、賣方是否均同意確
認此金額？）是的，他們三人是當場蓋章的。（被證2 林秀霞之契約書第二條總價金部分是否也是妳寫的？） 是的。（其上劃掉的是否是妳畫的？什麼時候畫的？） 是我畫的，因為原告說我寫錯了，叫我畫掉，應該是在 最後一次繳款的時候畫的，雙方在繳了第三期款，農用 證明出來後，郭先生他們才在爭議金額有問題，本來都 沒有問題。（其上第二行的金額是否是妳寫的？何時寫 的？）是我寫的，原告他們說我算錯了，叫我改，我就 改，原告有蓋章，但是被告她們不肯蓋章。（妳在改金 額的時候，被告有無同意妳更改？）那時候她們不在。 （為何被告不在，妳可以更改金額？）那時林秀霞的契 約書在我這邊，林秀霞好像去化妝室，白秀蘭去找人問 ，當時原告及原告的太太、兒子女兒都在那邊。（妳改 這個金額的時候是妳主動改的，還是原告要求妳改的？ ）是原告要求我改的，他說我算錯了。（妳所改的金額 上面有妳的章，後來又畫掉，是否是妳畫的？）是我畫 的，因為被告二人都不肯，所以我又改回來。（交尾款 的日期依契約書所載是在104年8月18日，是妳聯絡被告 的嗎？交尾款之前是怎麼跟被告二人說的？是否有跟原 告確認要以2452萬多的金額履行？）是我聯絡被告交尾 款的，因為不繳尾款會有違約問題，我有跟原告說被告 願意以2452萬多的原先金額繳交尾款，原告也同意，所 以才把2張本票金額共1200多萬的票還給被告二人。（ 妳剛剛說原告有同意，是妳自己的認知，還是原告有親 口跟妳說他不會再要錢？）他雖然沒有講，但依契約錢 都繳完了，權狀也給對方了。（當初妳更改金額的時候 有無重新計算？計算時被告二人有無在場？）我有重新 計算，計算時被告二人不在。（妳重新計算的金額是00 000000元，妳的計算基礎是如何列的？）用1分地293.4 坪去計算，1平方公尺是0.3025坪，1分地是360萬元。 〈後改稱〉00000000元可能是他們算的，不是我算的， 原告他們算的基礎就是1甲2934坪。（原告用1甲2934坪 換算時，妳有無跟原告說妳是以1分地1000平方公尺去 計算的？）我有跟他講說我原來的計算是用1分地1000 平方公尺去計算的。原告用1甲2934坪計算，一般私人 有這樣的算法，但是稅捐處都不是這樣算，他要這樣算 我也沒有辦法。」等語（見本院卷92頁反面至95頁）。 ⑵次依被告寄送與原告之台中大全街郵局000717號存證信 函載有「查，台端（按即原告）前曾就坐落南投縣草屯 鎮○○段000○000○000地號土地出售予本人，雙方約
定按土地登記面積以分計價，每分地1000平方公尺（以 公頃制為計算基準），一分地以新台幣360萬出售，上 開土地共計6812.74平方公尺……」等語（見本院卷47 頁）。
⑶是依證人陳張寶月所述及被告所寄送與原告之存證信函 所載，可知兩造就系爭土地買賣，確有約定「1分地360 萬元」，此核與原告之主張相符，是本件自應認兩造間 就系爭土地之價金已有為具體約定。而其約定內容係「 1分地360萬元」。
⑷至於被告所抗辯兩造就系爭土地已有約定總價為2452萬 5864元云云，則因該2452萬5864元，係由證人陳張寶月 依兩造所談定之「1分地360萬元」後，由證人陳張寶月 個人計算而得乙節，業如前述，是該2452萬5864元之前 提仍係「1分地360萬元」，故本件應認兩造就系爭土地 之價金並非係總價約定，而係以「1分地360萬元」之單 價作為價金之約定。
⑸另兩造就系爭土地買賣之價金係約定「每分地360萬元 」，至於「每1000平方公尺360萬元」則係證人陳張寶 月於換算每分地之面積時，個人之算法所致，於兩造之 間所商談並具體約定者係「每分地360萬元」，而非「 每1000平方公尺360萬元」，亦即，被告抗辯兩造間約 定之單價係「每1000平方公尺360萬元」云云，顯與事 實不符，而無足取。
3.查兩造就系爭土地之買賣，既有明確約定其標的物，且約 定計算之單價為「1分地360萬元」，則揆諸首揭說明，應 認兩造間就系爭土地之買賣契約，已因意思表示合致而合 法成立。而意思表示復無無效之事由存在，是系爭土地之 買賣契約已合法成立生效。
㈢若兩造「每分地360萬元」之約定為真，則就每分地的面積 是293.4坪，或是1000平方公尺？
按就地籍測量常用面積單位之換算上，「1甲=10分=2934坪 」，「1坪=3.3058平方公尺」，「1平方公尺=0.3025坪」， 「1公頃=10000平方公尺=3025坪」等換算基礎，從經濟部標 準檢驗局國家度量衡標準實驗室之網站上，或一般網路與書 籍中均可查知，該換算基準係屬眾所週知之事實。該換算標 準並未有何修正。故證人陳張寶月前揭證稱：1分地就是用 0.1公頃計算，1公頃是1萬平方公尺，1分地是1000平方公尺 云云，顯係證人陳張寶月個人無法定依據之換算基準，殊無 拘束兩造之效力。本件被告既未能舉證證明其與原告間就土 地「1分」換算成平方公尺之方式，有為「1分=1000平方公
尺」之特別約定，則對於兩造所具體約定「每分地360萬元 」之約定，於換算每「分」地之面積時，自應以「1分=293. 4坪，且1坪=3.3058平方公尺」之方式，作為計算標準。故 本件對於兩造間「每分地360萬元」之約定，該「每分地」 面積應為293.4坪，而非1000平方公尺。 ㈣本件原告請求被告給付價差76萬0301元，有無理由？ 按民法第367條規定：「買受人對於出賣人，有交付約定價 金及受領標的物之義務。」而承上所述，本件就系爭土地之 買賣，原告主張每分地360萬元，且每分地以293.4坪計算乙 節，係屬真實。則對於系爭土地買賣之總價金自應以「1分 =293.4坪」之換算標準計算之，而不應以「1分=1000平方公 尺」之標準計算總價金。又對於該二種不同之換算標準，於 計算土地總價金時，會產生價差，且依前者之基準所得之總 價會高於後者之基準所得之總價，而二者之價差係76萬0301 元乙節，已為兩造所不爭執。故本件原告依兩造間系爭買賣 契約之法律關係，起訴請求被告給付尾款（即被告給付總價 金不足額部分）76萬0301元，自屬有據，應予准許。六、綜上，本件原告基於兩造買賣契約之法律關係，起訴請求被 告給付原告76萬0301元及自起訴狀繕本送達翌日（即104年9 月16日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息， 為有理由，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核就 原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之 。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證、攻擊防禦方法，核 與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 4 月 20 日
民事第一庭 法 官 李悌愷
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 4 月 20 日
書記官 陳其良