臺灣臺中地方法院民事判決 104年度簡上字第347號
上 訴 人
即被上訴人 李幸美
訴訟代理人 劉建成律師
被上訴人
即上訴人 林沂稼
訴訟代理人 李明海律師
複代理人 梁雨安律師
上列當事人間請求返還租賃物事件，兩造對於中華民國104 年6
月25日本院臺中簡易庭103 年度中簡字第2655號第一審簡易判決
提起上訴，本院於民國105 年3 月4 日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
原判決關於命上訴人李幸美給付新臺幣陸拾肆萬肆仟玖佰陸拾陸元本息部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判廢棄。上開廢棄部分，被上訴人林沂稼在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人林沂稼之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（含減縮部分）由被上訴人即上訴人林沂稼負擔。
事實及理由
一、被上訴人即上訴人林沂稼起訴主張：
（一）林沂稼於民國101 年7 月2 日將其所有門牌為臺中市○區 ○○路0 段00巷00號之房屋1 棟（下稱系爭房屋）出租予 李幸美，租賃期間自101 年8 月15日起至105 年8 月15日 止共4 年，而訂有不動產租賃契約書（下稱系爭租約）。 又為使系爭房屋能符合李幸美要求而作為學生宿舍之用， 林沂稼乃出資508 萬元裝潢系爭房屋，兩造約定就林沂稼 另外加裝之臥室木作上下床架、臥室書桌、臥室木作衣櫃 、臥室書椅之共40套之量身訂做之該筆費用，如出現提前 解約之情況，則李幸美應補償林沂稼就臥室器具所支出之 裝潢費用新臺幣（下同）1,749,600 元（如附表）。（二）嗣因系爭房屋違建問題，李幸美於102 年6 月5 日發存證 信函予林沂稼，林沂稼於102 年7 月3 日委請李明海律師 、詹志宏律師發律師函覆李幸美，並於102 年7 月26日因 上開違建問題而修改原租約條款，增訂：「1.第二年租金 三百萬元，第三、四年租金三百壹拾萬元。2.甲方承諾， 承租物如因違建遭拆除，願賠付壹佰萬元正。3.雙方欲另 訂新約於一個月內簽訂。」兩造至今仍未依上開增訂條款 第3 條簽訂新約。
（三）詎自103 年8 月起，李幸美即未按時繳付租金，系爭租約 並無未繳交之租金可由保證金扣抵之約定，李幸美未按時 繳交租金已屬違約，林沂稼多次催繳，並已於103 年8 月 6 日寄發律師函予李幸美催告給付租金，惟李幸美仍拒絕 給付，是林沂稼乃於103 年8 月18日以李幸美遲付租金已 違背系爭租約第7 條第5 款予以終止租約（該意定終止權 業已排除民法之應以押租金先予抵扣租金始可解約之法定 租賃終止權之相關限制），並催告李幸美應於租金應付日 （即103 年8 月15日）後10日內搬離系爭房屋，否則將依 系爭租約第6 條請求100 萬元違約金，以系爭租約第3 條 之100 萬元保證金予以沒收扣抵，實際沒收日為李幸美就 103 年8 月15日之租金未付日後10日即103 年8 月26日， 是林沂稼乃於103 年8 月26日以李幸美並未搬遷為由，依 系爭租約第6 條約定，將該筆100 萬元違約金請求，以該 100 萬元保證金予以抵償（沒收），該100 萬元保證金即 不復存在。又系爭契約第6 條之違約金係懲罰性違約金， 核與系爭租約因可歸責李幸美事由衍生之提前解約所滋生 費用之損害賠償費用兩相獨立。
（四）林沂稼於103 年8 月18日終止租約之律師函，係於103 年 8 月19日送達李幸美而終止租約，李幸美自應依系爭租約 給付所積欠103 年8 月15日至103 年8 月19日（5 天）之 租金43,056元（計算式：年租金310 萬元12月30日 5 天＝43,056）。
（五）兩造於102 年7 月26日並未另訂新租約，林沂稼亦未承諾 盡速改善系爭房屋上開違建問題，僅承諾如因違建遭拆除 願賠付100 萬元，該違建問題已就原租約修改契約內容而 解決。李幸美以違建問題單方終止租約，即無理由。（六）李幸美於103 年9 月16日將系爭房屋歸還林沂稼。如兩造 單方終止租約均無理由，則該103 年9 月16日點交確認書 之性質，即為兩造合意終止系爭租約之約定，惟兩造既已 於該點交確認書第4 條約定: 「該承租房屋租賃契約所生 之違約金及損害賠償部分，甲乙雙方仍得另訴請求，不受 本確認書之拘束。」可證兩造仍可就系爭租賃契約所生之 一切違約金及損害賠償部分，於合意終止系爭租約後續為 求償，是自無所謂於兩造合意終止契約後，林沂稼即無從 依系爭租約第7 條第4 款主張權利之情事存在。（七）且李幸美就103 年8 月20日至103 年9 月16日間占有系爭 房屋乃係無法律上原因，是其自應給付原告上開無權占有 期間（28天）相當於租金之不當得利241,111 元（計算式 ：年租金310 萬元12月30日28天＝241,111 ）。
（八）無論兩造之單方終止租約有無理由或是合意終止租約，依 系爭租約第7 條第4 款之特約，李幸美均應就提前解約所 滋生之所有費用即量身訂做之裝潢費用，賠償予林沂稼， 此係指李幸美提前解約即應支付之全部量身訂做之費用即 1,749,600 元，並無再為折舊之必要。退步言，縱認本件 有折舊之必要，該折舊比例亦應以原審所認定之廠商請款 價格之7 折為準。
（九）爰依租賃關係、民法第179 條及系爭租約第7 條第4 款之 特約，請求李幸美給付103 年8 月15日至103 年8 月19日 之租金43,056元、103 年8 月20日至103 年9 月16日相當 於租金之不當得利241,111 元、裝潢費用1,749,600 元， 合計2,033,767 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年11 月5 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息； 並陳明願供擔保，請准宣告假執行等語。
（十）原審判命李幸美給付644,966 元本息並為假執行之宣告， 駁回林沂稼其餘之訴，林沂稼就駁回部分不服提起上訴。 上訴聲明：1.原判決不利於林沂稼部分廢棄；2.上開廢棄 部分，李幸美應再給付林沂稼1,388,801 元本息；3.願供 擔保，請准宣告假執行。就李幸美之上訴答辯聲明：李幸 美之上訴駁回。
二、上訴人即被上訴人李幸美則以：
（一）因系爭房屋違章建築遲未改善，李幸美就103 年8 月15日 以後之租金，曾主張同時履行抗辯（依民法第423 條及第 264 條規定），不負遲延給付租金責任。林沂稼委由律師 發函催告李幸美給付租金，違反民法第440 條第1 項及土 地法第99條第1 、2 項規定，不生催告之效力，李幸美不 負遲延給付租金責任。林沂稼委由律師發函終止系爭租約 ，違反土地法第100 條第3 款規定，不生終止租約之效力 。系爭租約第7 條第5 款約定，並無排除土地法之意思， 且土地法規定為強行規定，不得排除適用。
（二）反之，李幸美於103 年8 月22日發函予林沂稼，定期催告 林沂稼改善系爭房屋違章建築，復於103 年9 月12日以系 爭房屋違章建築未改善發函給林沂稼表示於103 年9 月15 日終止租約（依民法第423 條及類推適用第227 條第1 項 、第254 條規定）。
（三）退步言，兩造之代理人於103 年9 月16日會同辦理系爭房 屋遷出交還事宜，並簽署點交確認書，故若上述兩造單方 之終止租約均不合法，兩造已於103 年9 月16日合意終止 租約。
（四）系爭房屋103 年8 月15日至同年9 月15日（或同年9 月16
日點交房屋前）之租金266,944 元（或275,555 元），李 幸美之代理人李慎廣於103 年7 月間已向林沂稼之代理人 即其先生口頭預告由保證金100 萬元中扣抵，經證人李慎 廣證述在卷，且李幸美並於103 年8 月22日發給林沂稼之 函內具體表明「103 年8 月15日以後之租金……台端亦可 先行於保證金100 萬元中扣抵」，林沂稼於103 年8 月23 日收到該函，按最高法院95年度台上字第569 號裁判要旨 ，系爭房屋103 年8 月15日至同年9 月15日（或同年9 月 16日點交房屋前）之租金債務，已溯及於103 年8 月16日 消滅，李幸美並未積欠林沂稼任何租金，林沂稼請求給付 上開期間之租金或不當得利，並無理由。本件訴訟之前， 林沂稼從未表示要沒收100 萬元保證金，是在本件訴訟中 才主張，在此之前李慎廣就已經代理李幸美口頭向林沂稼 之代理人表示以保證金扣抵未付之租金，李幸美也曾正式 發存證信函表示此意，所以並無不能扣抵租金之問題。（五）系爭租約第7 條第4 款之適用前提為李幸美任意提前終止 租約，惟李幸美係依法行使終止權；且假設李幸美終止租 約不合法，兩造亦已合意終止租約，此均不屬於李幸美任 意提前終止租約之情形，本件並無系爭租約第7 條第4 款 適用之餘地，林沂稼依該條款請求李幸美賠償裝潢費並無 理由。退步言，系爭租約第7 條第4 款所稱「提前解約所 滋生之所有費用」，係指李幸美無故提前終止租約後，林 沂稼為處理終止租約及另行出租系爭房屋所支出之費用， 兩造並未約定李幸美提前終止租約時應賠償系爭房屋之裝 潢費，林沂稼依該條款請求李幸美賠償裝潢費並無理由。 點交確認書上的文字並不當然構成林沂稼可向李幸美請求 裝潢費賠償之依據，只是可依照原租約請求，保留原租約 之權利，須回歸原租約看有無賠償之約定。如認為兩造於 102 年7 月26日對系爭租約之修改並非補充約定，是成立 新租約，就沒有原來系爭租約第7 條第4 款的問題。即便 要適用系爭租約第7 條第4 款，依照證人之證述看，非常 的矛盾，董川百說是他跟蔡安國、楊博鈞談租約的主要條 件，在談的時候有提到要賠償裝潢費，結果擬契約的陳德 煌說談的時候沒有講，是簽約的時候才講，而且只有口頭 講，沒有寫在契約書上，可是現在林沂稼是主張系爭租約 第7 條第4 款就是賠償裝潢費的約定，不是矛盾嗎？系爭 租約第7 條第4 款如果是裝潢費的賠償約定，那為何董川 百說契約簽約時都沒講，陳德煌又說簽約時有口頭講，但 契約書沒寫，都與林沂稼之主張不符，所以林沂稼聲請的 證人證述都是非常矛盾；反觀蔡安國、楊博鈞、李慎廣的
證述則非常一致，當初根本沒有講到這個，如果有講，為 何不加註在契約書上就好，白紙黑字裝潢費，誰不會寫， 而且還找代書陳德煌來寫，「賠償裝潢費」5 個字，如果 當時有寫，就不會有今天的爭議了。又根據林沂稼提出的 裝潢單據，蔡安國、楊博鈞說從談到簽約，大約一個禮拜 ，簽約是101 年7 月2 日，往回推一星期，大概是6 月底 ，但是請款單據的時間是101 年5 月份，明顯不是董川百 、陳德煌說的兩造談定租約，才量身定作裝潢，而是他們 早就弄好，想要招攬這方面的承租人，做宿舍使用，所以 沒有量身定作約定賠償的問題，陳德煌、董川百、蔡百欽 之證述不足採信，兩造間並無賠償約定。
（六）再退步言，兩造於103 年9 月16日點交系爭房屋後，系爭 房屋仍繼續出租他人，林沂稼所主張之「客製化之裝潢」 ，包含臥室木作上下床架、臥室書桌、臥室木作衣櫃、臥 室書椅等家具，現仍繼續供承租系爭房屋之房客使用，且 上下床架係可拆卸組合式之床架，衣櫃、桌、椅等亦均可 搬動，隨時因應房客之需求提供使用，此有104 年11月21 日拍攝之臥室書桌及書椅照片及系爭房屋之舍監陳小姐於 104 年12月1 日以LINE傳送之臥室上下床架、臥室木作衣 櫃、臥室書椅等照片可稽。據此可知，林沂稼於系爭租約 終止後迄今，仍得隨時使用本件系爭臥室木作上下床架、 臥室木作衣櫃、臥室書桌、臥室書椅等家具供其出租系爭 房屋，並未因系爭租約終止而毀棄不用上開床、櫃、桌、 椅，實無造成林沂稼上開床、櫃、桌、椅裝潢費用之任何 損失，且林沂稼所謂上開床、櫃、桌、椅係屬因應李幸美 之需要而客製化之裝潢，系爭租約終止後無法再為使用云 云，亦顯有不實，林沂稼請求賠償客製化裝潢費損失賠償 云云，並無理由。原判決謂如李幸美租期甚短或於租約屆 滿前即終止租約，勢必造成林沂稼此部分之損失，蓋此部 分裝潢必無法再為出租一般人使用云云，亦顯有違誤。（七）假設李幸美應賠償裝潢費用，原判決所述經濟部投資業務 處固定資產耐用年數表之耐用年數為7 年之「木材加工設 備」，依該耐用年數表所載，係屬第三類「機械及設備」 、第三項「木材加工設備」之號碼「3032木片、單片、合 板、木器、木材防腐、人造板及其他製造及加工設備」， 顯見該耐用年數表「3032木片、單片、合板、木器、木材 防腐、人造板及其他製造及加工設備」，所載製造及加工 設備，係指木材加工機械及設備，並非房屋附屬裝潢之耐 用年限，原審據以為本件裝潢費賠償之計算基準，認為本 件裝潢耐用年數為7 年云云，顯有誤會，應以經濟部投資
業務處固定資產耐用年數表第一類「房屋建築及設備」、 第二項「房屋附屬設備」之號碼「1024商店用簡單裝備及 簡單隔間」之耐用年限3 年，為本件系爭裝潢之耐用年限 。原審認定李幸美於101 年7 月2 日向林沂稼承租系爭房 屋，約定租期自101 年8 月15日至105 年8 月15日，而上 開原審認定之租期超過上述裝潢設備之耐用年限3 年，故 仍以3 年計算其耐用年限，而租約已於103 年9 月16日終 止，實際上已承租使用系爭房屋2 年1 個月，則系爭房屋 裝潢之耐用年限僅餘於1 年，約為原耐用年限3 年之1/3 ，故裝潢價值應以3.3 折計算等語資為抗辯。（八）就原審判命李幸美給付644,966 元本息部分，李幸美不服 提起上訴。上訴聲明：1.原判決不利於李幸美部分廢棄； 2.上開廢棄部分，林沂稼在第一審之訴駁回。就林沂稼之 上訴答辯聲明：1.林沂稼之上訴駁回；2.如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造協議不爭執之事實：
（一）李幸美於101 年7 月2 日向林沂稼承租臺中市○區○○路 0 段00巷00號房屋1 棟即系爭房屋，簽訂不動產租賃契約 書（不含該契約書簽名欄下方手寫條款部分），約定租期 101 年8 月15日至105 年8 月15日，林沂稼於簽立租約時 有收受100 萬元保證金。
（二）系爭房屋屋後及屋頂（六樓）之違章建築於102 年5 月間 遭臺中市政府張貼違章建築限期改善（自行拆除）通知單 ，李幸美於102 年6 月5 日發函催告林沂稼於函到7 日內 改善上述違章建築，林沂稼於102 年7 月3 日委由律師回 函，李幸美以林沂稼並未改善上述違章建築為由於102 年 6 月18日發函終止原訂租約。
（三）兩造之代理人於102 年7 月26日協調簽署約款書寫於原訂 租約簽名欄下方：「1.第二年租金三百萬元，第三、四年 租金三百壹拾萬元。2.甲方承諾，承租物如因違建遭拆除 ，願賠付壹佰萬元正。3.雙方欲另訂新約於一個月內簽訂 。」保證金仍為原訂租約簽立時交付之100 萬元。（四）李幸美依上開約款支付每月25萬元（年租金300 萬元）之 租金予林沂稼至103 年8 月15日。
（五）林沂稼於103 年8 月6 日委由律師發函給李幸美催告支付 租金，復於103 年8 月18日再委由律師發函（該函日期仍 誤寫為103 年8 月6 日）給李幸美表示終止租約。（六）李幸美於103 年8 月22日發函予林沂稼，定期催告林沂稼 改善系爭房屋違章建築，另表明103 年8 月15日以後之租 金，請林沂稼先行改善違章建築瑕疵情形再為支付，林沂
稼亦可由保證金100 萬元中扣抵該租金，復於103 年9 月 12日以系爭房屋違章建築未改善為由發函給林沂稼表示於 103 年9 月15日終止租約，並請林沂稼於103 年9 月16日 出面會同辦理交屋事宜。
（七）兩造之代理人於103 年9 月16日會同辦理系爭房屋遷出交 還事宜，並簽署點交確認書。兩造並同意若單方終止租約 均不合法，則已於103 年9 月16日合意終止租約。四、兩造協議簡化爭點如下：
（一）林沂稼於103 年8 月18日委由律師發函終止租約是否合法 ？李幸美於103 年9 月12日發存證信函表示於103 年9 月 15日終止租約是否合法？
（二）林沂稼依租賃關係請求李幸美給付103 年8 月15日至同年 月19日之租金43,056元、依民法第179 條請求李幸美返還 103 年8 月20日至103 年9 月16日相當於租金之不當得利 241,111 元，是否有理由？
（三）林沂稼依系爭租約第7 條第4 款請求李幸美補償其所支出 之臥室器具費用1,749,600 元，是否有理由？五、得心證之理由：
（一）按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催 告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租 人得終止契約。」「租賃物為房屋者，遲付租金之總額， 非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租 金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時 ，始得終止契約。」於民法第440 條第1 項、第2 項分別 定有明文。次按「出租人非因左列情形之一，不得收回房 屋。……三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二 個月以上時。」土地法第100 條第3 款亦有明文。而房屋 租賃如約定承租人欠租時，出租人得逕行終止租約，與土 地法第100 條第3 款之強制規定有違，依民法第71條規定 ，此項約定應屬無效（最高法院72年度台上字第283 號民 事裁判要旨參照）。查林沂稼以李幸美遲延給付租金為由 主張終止租約之依據為系爭租約第7 條第5 款，其內容為 ：「乙方開立之租金，如有壹期未能兌現時，或……時， 甲方得終止租約，收回租賃物。（以租金未兌現日起10日 內，乙方應限期搬遷完畢）」，有該房屋租賃契約書在卷 可稽（見原審卷第4 頁背面），揆諸上開說明，系爭租約 第7 條第5 款牴觸前揭規定部分為無效，出租人以承租人 遲延給付租金為由主張終止租約者，仍須符合前揭規定。 李幸美就系爭房屋先前已支付租金至103 年8 月15日，為 兩造自認之事實，則林沂稼固然於103 年8 月6 日律師函
向李幸美宣稱：其未按時給付租金，限期給付云云，並於 103 年8 月7 日送達，有該函文及掛號回執在卷可參（見 原審卷第9 至10頁），然斯時尚無租金支付遲延可言，該 催告顯不合法。其後林沂稼固然於103 年8 月18日律師函 （函上仍誤載為103 年8 月6 日）向李幸美宣稱：其欠繳 租金，已經違約，依系爭租約第7 條第5 款終止租約云云 ，並於103 年8 月19日送達，另有該函文及掛號回執在卷 可佐（見原審卷第11至12頁），但既未於租金支付遲延後 定相當期限催告承租人支付租金，復未有積欠租金額，除 擔保金抵償外，達二個月以上之情事，本不得催告後終止 租約，故林沂稼主張之終止租約，於法不合，自不生終止 之效力。再者，出租人以合於所約定使用收益之租賃物， 交付承租人，並於租賃關係存續中，保持其合於約定使用 、收益之狀態，即為已足（民法第423 條參照），社會上 以違章建築之房屋為租賃物者，所在多有，除當事人別有 約定者外，尚難僅因租賃物係違章建築即認定出租人未依 債務本旨履行。查系爭租約內並未有系爭房屋必須無違章 建築之特別約定，兩造於102 年7 月26日在原租賃契約書 簽名欄下方書寫：「2.甲方承諾，承租物如因違建遭拆除 ，願賠付壹佰萬元正。」部分（見原審卷第5 頁），僅是 約定系爭房屋如因違建遭拆除時，林沂稼須賠付100 萬元 而已。準此，李幸美固然於103 年8 月22日發存證信函向 林沂稼催告改善系爭房屋違章建築，並於103 年8 月23日 送達，確有該函文及掛號回執附卷可憑（見原審卷第49至 53頁），復於103 年9 月12日發存證信函向林沂稼表示因 違章建築未改善，於103 年9 月15日終止租約云云，並於 103 年9 月13日送達，亦有該函文及掛號回執附卷可考（ 見原審卷第54至55頁），然系爭房屋違章建築問題，確實 不構成不完全給付，則李幸美依民法第423 條及類推適用 第227 條第1 項、第254 條規定主張終止租約，亦屬無據 ，自不生終止之效力。嗣兩造之代理人於103 年9 月16日 會同辦理系爭房屋遷出交還事宜，並簽署點交確認書，為 兩造自認之事實，兩造並同意若單方終止租約均不合法， 則已於103 年9 月16日合意終止租約，故堪認系爭租約係 於103 年9 月16日合意終止。
（二）按以現金為租賃之擔保者，「擔保之金額，不得超過二個 月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者， 承租人得以超過之部份抵付房租。」土地法第99條亦定有 明文，兩造雖未於系爭租約中明定承租人得以擔保金抵付 房租之條款，仍適用上開規定。兩造於102 年7 月26日在
原租賃契約書簽名欄下方書寫：「1.第二年租金三百萬元 ，第三、四年租金三百壹拾萬元。」（見原審卷第5 頁） ，及保證金仍為原訂租約簽立時交付之100 萬元，原約定 租期為101 年8 月15日至105 年8 月15日，為兩造自認之 事實，則自103 年8 月15日起年租金應為310 萬元，平均 每月租金258,333 元，二個月租金之總額為516,666 元， 已交付之保證金100 萬元超過該限度部分為483,334 元， 而李幸美確於103 年8 月22日發存證信函向林沂稼表示： 103 年8 月15日以後租金，於保證金100 萬元中扣抵等語 無訛，並於103 年8 月23日送達，確有該函文及掛號回執 附卷可證（見原審卷第49至53頁），依上開規定，至少在 483,334 元範圍內，自難謂無抵付房租之效力。至林沂稼 宣稱其於103 年8 月26日已沒收該保證金100 萬元云云， 縱令屬實，其時點亦在李幸美表示以保證金抵付房租之後 ，顯不及阻止李幸美以保證金抵付房租。則林沂稼依租賃 關係，請求李幸美給付103 年8 月15日至103 年8 月19日 之租金43,056元，未超過李幸美以保證金抵付房租之金額 甚明，亦即李幸美以保證金超額部分抵付完畢，林沂稼再 重複請求，即屬無理。其次，林沂稼依民法第179 條規定 ，請求李幸美給付103 年8 月20日至103 年9 月16日相當 於租金之不當得利241,111 元，則因系爭租約係於103 年 9 月16日合意終止，故李幸美於103 年8 月20日至103 年 9 月15日係基於租賃關係使用系爭房屋，自非不當得利， 而103 年9 月16日即點交系爭房屋返還林沂稼，亦難謂係 不當得利，是林沂稼請求返還不當得利部分，均無理由。（三）兩造於102 年7 月26日在原租賃契約書簽名欄下方書寫： 「102 年7 月26日修改契約如下：1.第二年租金三百萬元 ，第三、四年租金三百壹拾萬元。2.甲方承諾，承租物如 因違建遭拆除，願賠付壹佰萬元正。3.雙方欲另訂新約於 一個月內簽訂。」（見原審卷第5 頁），但事後未另簽訂 契約，亦為兩造自認之事實。依其文義，無非修改契約， 性質上為契約之變更，除上開書寫條款外，自仍適用原訂 租約，共同構成系爭租約之內容，自包括系爭租約第7 條 第4 款在內。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意 ，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真 意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解， 最高法院17年上字第1118號民事判例闡釋甚明。系爭租約 第7 條第4 款全文為：「本租約租賃期限未滿，其中『乙 』方擬終止租約時，因提前解約所滋生之所有費用，由提 出提前解約之『乙』方全部負擔『，視同違約論，反之，
甲方如提前解約，亦同』。」且上開雙引號內之文字均係 手寫（見原審卷第4 頁背面），可見係兩造磋商後之結果 ，由上述「一方」塗改為「乙方」之情狀，可知是甲方即 出租人方面希望將該條款從雙方對等之義務，變更為乙方 即承租人單方之義務，但從最後寫上「反之，甲方如提前 解約，亦同」，可知雙方角力後，乙方即承租人方面拒絕 甲方即出租人之要求，磋商結果又改回雙方對等之義務， 故該條款即不可能是專指承租人應賠償裝潢費用。文義上 「因提前解約所滋生之所有費用」也應該是指因租賃期限 未滿時終止租約才發生之費用，該費用於終止租約前即應 尚未發生，難以擴張解釋涵蓋及於出租人於締結租約前其 自行雇工裝潢而已支付之費用。況既經雙方就該條款實質 磋商，若果有約定乙方應賠償裝潢費用，就直接寫乙方應 賠償裝潢費用即可，顯無不寫之理，益徵兩造就系爭租約 確無應賠償裝潢費用之約定。至林沂稼聲明之證人蔡百欽 、陳德煌、董川百等人之證述，原審判決中已詳予引用， 核渠等所述未盡一致，已難遽信，充其量僅能證明出租人 方面可能有提出若提前終止租約承租人應賠償裝潢費用之 要求，而無法證明承租人方面有同意，依系爭租約第7 條 第4 款所呈現之磋商結果，事實即已明確，故證人蔡百欽 、陳德煌、董川百等人之證述，亦不足資為有利於林沂稼 認定之依據，附此敘明。據此，林沂稼依系爭租約第7 條 第4 款之特約，請求李幸美給付裝潢費用1,749,600 元， 亦非有理。
（四）綜上所述，林沂稼依租賃關係、民法第179 條及系爭租約 第7 條第4 款之特約，請求李幸美給付103 年8 月15日至 103 年8 月19日之租金43,056元、103 年8 月20日至103 年9 月16日相當於租金之不當得利241,111 元、裝潢費用 1,749,600 元，合計2,033,767 元，及其遲延利息，均無 理由，不應准許；假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。 原審判命李幸美給付644,966 元，及自103 年11月5 日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並為假執 行之宣告，自有未洽，李幸美上訴意旨指摘原判決該部分 不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改 判，如主文第1 、2 項所示。原審就上開不應准許部分， 駁回林沂稼之請求，其理由雖有不當，但結論並無二致， 林沂稼上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判， 為無理由，應予駁回，如主文第3 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決 結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，李幸美之上訴為有理由，林沂稼之上訴為無理由 ，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條 第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 1 日
民事第二庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 李立傑
法 官 蔡嘉裕
正本證明與原本無異。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提起第三審上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本及繳納第三審上訴裁判費），經本院許可後始可上訴第三審，前項許可以原判決所涉及法律見解具有原則上重要性者為限。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀，具有民事訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2 項之情形為訴訟代理人者，另應附律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文件影本。
中 華 民 國 105 年 4 月 1 日
書記官 謝明倫
附表：
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│ 項 目 │組數│價格(新臺幣)│ 備 註 │
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│臥室木作上下床架│ 40 │1,032,000 元│如廠商請款單所載│
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│臥室書桌 │ 40 │ 288,000 元│請款單所載之半數│
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│臥室木作衣櫃 │ 40 │ 576,000 元│請款單所載之半數│
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│臥室書椅 │ 40 │ 48,000 元│請款單所載之半數│
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│合計 │ │1,944,000 元│廠商給優惠價9 折│
│ │ │ │＝1,749,600 元 │
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