臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第320號
原 告 榮碁建設股份有限公司
法定代理人 古祐安
訴訟代理人 劉君豪律師
被 告 興利建設股份有限公司
法定代理人 林美珍
訴訟代理人 林邦棟律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105 年4 月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告將坐落桃園市○○區○○○段○○○○地號土地（權利範圍：萬分之四十一、萬分之五十八）及其上同段一八四七建號即門牌號碼桃園市○○區○○○路○○○巷○○○號建物，與其上同段一八八三建號即門牌號碼桃園市○○區○○○路○○○巷○○○號建物之所有權移轉登記予被告之同時，給付原告新臺幣陸佰零陸萬元，及自民國一百零四年七月二十四日起至一百零五年二月二十三日止，及自原告將上開不動產移轉登記予被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰零貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣陸佰零陸萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得就一定法律關係而生之訴訟，以合意定第一審管 轄法院，民事訴訟法第24條第1 項定有明文。本件兩造就如 後所述之系爭不動產所分別簽訂之土地、建物買賣契約第15 條、第18條約定，如因該等契約發生訴訟時，以本院為第一 審管轄法院（見本院卷第11頁反面、第16頁反面、第22頁反 面、第28頁反面），是原告依上開契約提起本件訴訟，係就 有關該等契約之爭議涉訟，屬兩造間約定合意管轄情形，本 院自有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告前於民國103 年5 月4 日以新臺幣（下同）606 萬元， 買受被告所有坐落桃園市○○區○○○段0000地號土地（權 利範圍：41/10000、58/10000）及其上同段1847建號即門牌 號碼桃園市○○區○○○路000 巷000 號建物，與其上同段
1883建號即門牌號碼桃園市○○區○○○路000 巷000 號建 物（下合稱系爭不動產），兩造並簽訂土地、房屋買賣契約 為憑；而原告嗣依約給付系爭不動產全部價金後，被告即於 同年6 月10日辦畢所有權移轉登記，繼經原告請求後，並於 同年9 月11日交付系爭不動產所有權狀正本予原告。詎料， 被告遲未履行點交義務，原告遂於104 年3 月27日委由律師 催請被告於文到後1 週內履行點交義務，該催告函並於同年 3 月30日送達被告，惟未獲被告置理，原告復於同年4 月13 日委由律師向被告為倘未於文到後3 日內完成點交程序，即 依法行使解除權並請求損害賠償之意思表示，而該催告函於 同年4 月15日送達被告，亦未獲被告置理，是原告始於同年 5 月18日以存證信函向被告為解除契約之意思表示，並請求 被告返還系爭不動產價金及其利息。綜上，被告遲未依約履 行點交義務，致原告無法使用系爭不動產，所有權權能因此 無法圓滿行使，為此，爰依系爭土地買賣契約第6 條、系爭 建物買賣契約第5 條約定及民法第259 條第2 款規定，提起 本件訴訟等語。
㈡並聲明：⒈被告應返還原告606 萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告給付系爭不動產全部價金後，被告即於103 年6 月10日 辦畢所有權移轉登記在案，暨委由代為銷售系爭不動產之台 灣三璞建設股份有限公司（下稱三璞公司）於同年9 月11日 將該不動產之所有權狀、鑰匙及感應卡等物交付予原告法定 代理人，其並簽名於系爭不動產所有權狀以示受領，足徵原 告於斯時已承認對系爭不動產具有管理、支配之權限，是系 爭不動產點交程序業已完成，原告始會於系爭不動產交屋後 ，依系爭土地買賣契約第9 條及系爭建物買賣契約第9 條、 第15條約定，繳納系爭不動產之交屋款、地價稅、房屋稅及 水電費等費用。
㈡復原告於解除系爭不動產買賣契約前，係將系爭不動產交由 其董事、監察人即黃雪芬、徐松占有、使用，且對於系爭不 動產內附有相當價值裝潢傢俱等節知之甚詳，此由原告委由 律師於104 年3 月27日寄出之函文內容可知，是原告主張被 告迄未履行交付系爭不動產之義務，致其無法使用云云，要 屬無稽，蓋倘黃雪芬、徐松係為被告而占有、使用系爭不動 產，則原告何以不直接訴請被告排除侵害或返還房屋，而僅 要求被告交付系爭不動產之鑰匙、感應卡等物，且徐松於10 4 年3 月27日前已非三璞公司之法定代理人，亦與被告間無
委任關係之存在，要無以被告之代理人或履行輔助人身分占 有系爭不動產之可能；況被告嗣於同年5 月12日突收受原告 法定代理人寄回系爭不動產之鑰匙、感應卡等物，卻未附說 明，惟此亦徵原告實有受領系爭不動產，並於解約前早已取 得該不動產之鑰匙、感應卡等物，而原告主張於104 年5 月 11日收受未載寄件人之包裹，非為被告所寄送，且原告倘對 於該包裹之寄件人有所質疑，理應將上開包裹退回郵務機關 ，卻反另行轉寄被告，實與常理相悖，再原告若未拆封，如 何知悉上開包裹內容物為何，遑論瞭解是否與被告相關。 ㈢第原告於取得系爭不動產所有權登記後，即於103 年6 月11 日將其公司登記址變更為系爭1847建號建物之門牌號碼，並 自104 年3 月27日起均以上址作為寄件予被告之地址，是倘 原告未能自由使用、收益系爭不動產，焉可能以上址作為公 司登記址，並以之為對外收受文書之地址。
㈣綜上，被告於辦畢系爭不動產所有權移轉登記時，即已履行 民法第348 條第1 項規定之出賣人義務，且原告亦自承有以 系爭不動產向土地銀行辦理抵押貸款，顯見原告得自由使用 、收益、處分系爭不動產，被告要無債務不履行或遲延給付 等情事。另觀諸系爭土地買賣契約第6 條、系爭建物買賣契 約第5 條等解除權之約定，僅係被告單方所得行使之權利， 原告執此為主張解除契約之依據，自有謬誤。
㈤縱鈞院認被告應負回復原狀之義務，依法原告亦應塗銷系爭 不動產現存之全部抵押權並完成所有權移轉登記予被告，被 告爰依民法第261 條、第264 條提出同時履行抗辯等語，資 為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供 擔保請准免為假執行宣告。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告於103 年5 月4 日以606 萬元，買受被告所有之系爭不 動產，兩造並簽訂土地、房屋買賣契約為憑；而原告嗣依約 給付系爭不動產全部價金後，被告即於同年6 月10日辦畢所 有權移轉登記，並於同年9 月11日交付系爭不動產所有權狀 正本予原告（見本院卷第8-29頁）。
㈡原告於104 年3 月27日委由律師催請被告於文到後1 週內履 行點交義務，該催告函並於同年3 月30日送達被告。原告復 於同年4 月13日委由律師向被告為倘未於文到後3 日內完成 點交程序，即依法行使解除權並請求損害賠償之意思表示， 而該催告函於同年4 月15日送達被告。原告復於同年5 月18 日以存證信函向被告為解除契約之意思表示，並請求被告返 還系爭不動產價金及其利息（見本院卷第34-44頁）。 ㈢徐松為原告之監察人，黃雪芬、吳幸秋為原告之董事。徐松
於102 年3 月至103 年9 月間並為三璞公司之法定代理人， 李金珠（即李瑞絹）為三璞公司員工（本院卷第111-112 頁 、第114-117頁、第119 頁、第121頁）。四、本件之爭點厥為：
㈠被告是否有依約完成交屋手續？
㈡原告依據原證一系爭土地買賣契約第6 條、原證二系爭房屋 買賣契約第5 條、民法348 條第1 項、民法債務不履行之約 定解除契約是否有理由？原證六解除契約之意思表示是否已 經合法生效？
㈢原告依據原證一系爭土地買賣契約第6 條、原證二系爭房屋 買賣契約第5 條、民法第259 條第2 款請求被告返還已繳納 之買賣價金606 萬元是否有理由？
㈣被告之同時履行抗辯是否有理由？
五、被告是否有依約完成交屋手續？
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條定有明文。本件依舉證責任分配之法則 ，關於系爭不動產已如期交屋乃有利於被告之積極事實，自 應由被告負舉證之責，
㈡按物之出賣人，除負使買受人取得該物所有權之義務以外， 尚應「交付其物於買受人」，此觀民法第348 條第1 項之規 定至明。次按「本約土地倘乙方（即被告）無故不能交付或 不出售時，甲方（即原告）同意乙方得依甲方所已繳付之土 地價款加倍返還甲方後，雙方解除本約，由乙方收回土地， 另為處理，甲方不得異議。」、「乙方同意對房屋起造人依 『房屋買賣契約書』所應履行之義務負連帶責任。」、「本 約房屋倘乙方（即被告）無故不能交付或不出售時，甲方（ 即原告）同意乙方得依甲方所已繳付之房屋價款加倍返還甲 方後，雙方解除本約，由乙方收回房屋，另為處理，甲方不 得異議。」、「甲方並願乙方以房屋之現況點交甲方。」、 「本約房屋在點交前，其管理使用權仍屬乙方所有、，甲方 不得張貼廣告或其他標示。甲方若欲自行加裝裝潢者，應俟 乙方通知交屋，並由甲方點收後，始得為之。」、「本件房 屋如經乙方通知交屋，甲方不得藉故拒絕或遲延辦理交屋手 續。」原證一系爭土地買賣契約第6 、12條、原證二系爭房 屋買賣契約第5 、10、11、12條分別訂有明文（見本院卷第 10、20頁、第21頁及反面）。相互勾稽上開契約條款，可知 系爭不動產之點交需由被告通知原告交屋，兩造完成正式完 備之「交屋手續」，將系爭不動產交付原告支配占有、使原 告得以行使所有權能使用、收益始足當之，一般有規模之建 設公司亦會齊備會勘單、交屋通知書、交屋明細等文件，並
非僅以移轉所有權登記及交付系爭房屋之權狀、鑰匙、感應 卡為已足。被告辯稱辦畢動產所有權移轉登記時，即已履行 民法第348 條第1 項規定之出賣人義務云云，顯屬無稽。 ㈢被告所提出被證三之系爭不動產所有權狀影本上雖有原告法 定代理人之簽名（見本院卷第126 頁及反面），然此至多僅 能證明原告有收受系爭不動產之所有權狀，不足證明被告已 完成交屋程序。雖原告於104 年5 月11日上午11時許收受一 記載寄件址即桃園市○○區○○○路000 巷000 號與電話號 碼即000000000 號，卻未表明寄件人姓名之包裹，原告於無 法確知上開包裹之寄件人身分及其內容物之情下，遂依上開 寄件址為當時興達大鎮建案之接待中心而推測寄件人為該建 案之業主即被告，並於查知被告總公司地址後，將上開包裹 原封不動寄還被告等節，業據證人即原告董事吳幸秋到庭證 述明確（見本院卷第137-142 頁），並有錄影光碟、翻拍照 片可佐（見本院卷第128-146 頁），縱上開包裹內容物或如 被告所辯即為系爭不動產之鑰匙與感應卡（見本院卷第 107 頁及反面），然該包裹既非被告寄送予原告，僅交付不動產 之鑰匙、感應卡並不等同已經交屋，業如前述，上開包裹之 寄送方式亦顯非有規模之建設公司應為之正規交屋手續，故 亦不得以此認定被告已完成交屋手續。
㈣被告雖辯稱系爭不動產由訴外人黃雪芬、徐松占有、使用， 然黃雪芬、徐松縱為原告之董事及監察人，並非當然為原告 之代理人或占有輔助人，況被告與三璞公司間立有合作銷售 興達大鎮建案之契約，且系爭不動產於銷售期間曾作為上開 建案之接待中心使用，而徐松曾為三璞公司之法定代理人， 黃雪芬復為徐松之女友，此有合作銷售契約書、公司登記資 料及證人吳幸秋之證詞可憑（見本院卷第54-62 頁、第 121 頁、第138 頁反面至第139 頁），則徐松、黃雪芬占有、使 用系爭不動產尤難逕認其與原告間有何間接占有或占有輔助 之關係，反而與被告間較可能有上開關係。被告亦未舉證證 明原告曾同意徐松及黃雪芬使用系爭不動產，自難以此推論 被告已完成交屋手續。至原告是否將公司地址登記於系爭不 動產、以系爭不動產設定抵押貸款、及是否已付清價款，亦 與被告是否已完成交屋手續無涉，蓋公司登記地址與公司實 際營業處所本非相同，登記地址不能代表原告已得支配占有 系爭不動產，系爭不動產既已過戶予原告，原告以之設定抵 押貸款，並依據臺灣土地銀行楊梅分行函將公司登記地址遷 移至擔保品即系爭不動產內（見本院卷第85頁），僅屬其所 有權能之一環，在系爭不動產實際點交前，其所有權能仍非 完滿。又被告提出付款專項明細表中之「完稅過戶」、「交
屋」等字樣均係手寫填上而非預先繕打，亦未載明各別日期 （見本院卷第144-145 頁），原告縱基於對證人李金珠之信 任而於交屋前先行給付系爭不動產全部價金，亦不得執此遽 反推認已完成交屋手續。
㈤綜上所述，被告所舉之證據，不足證明被告已盡出賣人之義 務完成交屋手續。
六、原告依據原證一契約第6 條、原證二契約第5 條、民法 348 條第1 項、民法債務不履行之約定解除契約是否有理由？原 證六解除契約之意思表示是否已經合法生效？
㈠「本約土地倘乙方（即被告）無故不能交付或不出售時，甲 方（即原告）同意乙方得依甲方所已繳付之土地價款加倍返 還甲方後，雙方解除本約，由乙方收回土地，另為處理，甲 方不得異議。」、「本約房屋倘乙方（即被告）無故不能交 付或不出售時，甲方（即原告）同意乙方得依甲方所已繳付 之房屋價款加倍返還甲方後，雙方解除本約，由乙方收回房 屋，另為處理，甲方不得異議。」，原證一契約第6 條、原 證二契約第5 條訂有明文，上開條款既明載「『雙方』解除 本約」，顯見雙方均有解除契約之權，被告竟辯稱於上開被 告違約之情況僅亦被告單方得行使解除權云云，顯失公平， 絕非上開契約條款之真意。次按契約當事人之一方遲延給付 者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履 行時，得解除其契約，民法第254 條定有明文。民法第 254 條所定契約解除權，並非以債權人定相當期限催告為發生要 件，而係以債務人於催告期限內不履行為發生要件，故債權 人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後 經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認 債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不發生該 條所定契約解除權，最高法院69年度台上字第1590號裁判要 旨可資參照。
㈡被告自原告給付買賣價金迄今，仍未將系爭不動產點交予原 告，既據認定如前，原告於104 年3 月27日委由律師催請被 告於文到後1 週內履行點交義務，該催告函並於同年3 月30 日送達被告。原告復於同年4 月13日委由律師向被告為倘未 於文到後3 日內完成點交程序，即依法行使解除權並請求損 害賠償之意思表示，而該催告函於同年4 月15日送達被告。 原告復於同年5 月18日以存證信函向被告為解除契約之意思 表示，揆諸前揭說明，業已合法生效。
七、原告依據原證一契約第6 條、原證二契約第5 條、民法第25 9 條第2 款請求被告返還已繳納之買賣價金606 萬元是否有 理由？
按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務。受領之給付為 金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第 1 項第2 款定有明文。原告解除契約之意思表示既已合法生 效，原告依據原證一契約第6 條、原證二契約第5 條、民法 第259 條第2 款請求被告返還已繳納之買賣價金606 萬元， 為有理由。
八、被告之同時履行抗辯是否有理由？
㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他 方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付 有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。次按當事 人因契約解除而生之相互義務，準用第264 條至第267 條之 規定，民法第264 條、第261 條分別定有明文。契約解除， 雙方互負回復原狀之義務，民法第259 條定有明文，此項互 負之義務，依同法第261 條準用第264 條之規定，於他方未 為對待給付前，得拒絕自己之給付（最高法院44年台上字第 702 號判例要旨可資參照）。被告於裁判上援用民法第 264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付 ，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判 決，不得遽將原告之訴駁回（最高法院29年上字第895 號判 例參照）。
㈡經查：被告已依系爭不動產買賣契約之約定，將系爭不動產 移轉登記予原告，則系爭買賣契約既經原告合法解除，原告 所受領之系爭不動產所有權自應返還予被告，是被告行使同 時履行抗辯權，主張於原告將系爭不動產所有權移轉登記予 被告前，拒絕返還所受領之價金，亦屬有據。至被告請求塗 銷抵押權登記部分，因原告並非抵押權人，本無塗銷之權， 且本件係被告違約未履行交屋義務在先，依系爭不動產買賣 契約既約定部分價金支付以貸款之方式處理，則系爭買賣契 約解除後，亦應由被告先返還所受領之價金以清償貸款後， 方得由抵押權人塗銷抵押權設定，依系爭買賣契約之交易及 履行模式，參酌民法第148 條第2 項誠信原則，應認被告有 先為給付之義務，故此部分與被告回復原狀之義務間並無對 待給付之關係，故被告之同時履行抗辯一部有理由，一部無 理由。
九、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段 、第203 條分別定有明文。次按債務人享有同時履行抗辯權 者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必 須行使以後始能免責，最高法院50年台上字第1550號判例要 旨可資參照。原告起訴狀於104 年7 月23日送達被告，有送 達證書在卷足憑（本院卷第50頁送達回證參照），已生催告 給付之效力，揆諸前揭規定，被告應負遲延責任，原告自得 請求被告自起訴狀繕本送達之翌日（104 年7 月24日）起， 依法定利率即週年利率5 ％計付遲延利息。惟被告已於105 年2 月23日具狀行使同時履行抗辯權（見本院卷第156 頁） ，自僅須就尚未行使同時履行抗辯權以前之期間，負遲延責 任，惟若原告已履行對待給付之後，被告仍未清償，則仍有 遲延責任，故原告所另請求法定遲延利息，即應於104 年 7 月24日起至105 年2 月23日止，及自原告將系爭不動產移轉 登記予被告之翌日起至清償日止之期間，始為合法，其逾此 部分利息之請求，即屬無據。綜上所述，原告依據原證一契 約第6 條、原證二契約第5 條、民法第259 條第2 款請求被 告於原告將系爭不動產移轉登記予被告之同時，返還已繳納 之買賣價金606 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年 7 月24日起至105 年2 月23日止，及自原告將系爭不動產移轉 登記予被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據， 應予駁回。
十、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝 訴部分，與法均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。又 原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
民事第二庭 法 官 游智棋
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 5 月 2 日
書記官 塗蕙如
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