臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第235號
原 告 吳天銘
被 告 羅文科
林素珍
上列 一人
訴訟代理人 林永祥律師
複 代理人 徐豪廷
上列當事人間請求確認優先承買權等事件，於民國105 年4 月8
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。又所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確， 原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種 不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判 決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決 之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照 ）。查本件原告主張其就坐落桃園市○○區○○段000 ○00 0 ○000 地號土地，應有部分均為全部（下合稱系爭土地） ，有優先承買權存在等語，然此情為被告所否認，顯見兩造 間就原告對系爭土地究有無優先承買權存在乙節，確存有爭 執而不明確，倘原告不訴請確認，將致其得否依被告林素珍 得標價購買系爭土地之法律上地位有不安之狀態存在，而原 告此種不安之狀態得以對於被告之確認判決除去之，揆諸上 揭法律規定及判例意旨，原告提起本件確認優先承買權存在 之訴，應認有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。二、被告羅文科未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決 。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於民國93年12月21日向被告羅文科承租 系爭土地，並簽訂如原證一所示之租賃契約為憑；復於同日 與訴外人紘映貿易有限公司（下稱紘映公司）以新臺幣（下 同）316 萬元之價金（即原告與紘映公司之出資比例分別為 5/6 、1/6 ），共同買受坐落系爭土地上之門牌號碼為桃園
市○○區○○路000 號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物 ），且簽發同額之支票乙紙予被告羅文科，以為價金之給付 ，原告並於系爭建物交付後即占有使用暨負擔房屋稅之繳納 ，是原告就系爭建物確有事實上之處分權，要不因該建物稅 籍登記之納稅義務人為紘映公司而有不同，況原告於本院99 年度司執字第78439 號清償債務強制執行事件之強制執行程 序中，即已陳明其為系爭土地之承租人等語，並非未曾主張 優先承買權。而系爭土地嗣於103 年3 月21日由被告林素珍 在本院102 年度司執字第83159 號清償債務強制執行事件之 強制執行程序中，以1,058 萬元之價金拍定買受，並於同年 4 月7 日辦畢所有權移轉登記，惟依土地法第104 條規定， 原告就系爭土地有依同樣條件優先購買之權。為此，爰依法 提起本件訴訟，並聲明：確認原告就系爭土地有優先承買權 ；被告林素珍應將系爭土地於103 年4 月7 日以拍賣為原因 之所有權移轉登記，予以塗銷；被告羅文科應於原告給付與 被告林素珍相同條件之拍賣價金同時，將系爭土地所有權移 轉登記予原告。
二、被告部分：
㈠被告林素珍則以：原告所提92年12月20日、93年12月之買賣 合約書、土地房屋買賣契約書，均為影本，是否為真正，已 屬有疑，且上開二契約記載之出賣人及紘映公司負責人亦均 不一致，復原告就系爭土地租金之給付乙節，除前後所述矛 盾外，原告如何與已逃匿無蹤之被告羅文科主張以被告羅文 科向其借貸之1,200 萬元債務與系爭土地15年之租金即90萬 元互為抵銷，又該租金債務既已主張與上開借款債務相互抵 銷，則系爭建物之價金何以未併同主張抵銷，甚於系爭建物 尚未交付前，即付訖價金，況該價金之收款人亦非被告羅文 科，是原告所稱316 萬元之款項，是否為系爭建物之價金， 實屬有疑。再觀以被告羅文科在本院100 年度訴字第298 號 確認優先承買權存在事件中，於閱覽該案各項卷證後所撰寫 之書面意見及口述畫面等內容，及原告於本院103 年度訴字 第1291號確認不動產所有權存在事件審理時，自承其因與被 告羅文科就系爭建物所有權或事實上處分權有所爭執，遂提 起上開訴訟等語，與系爭建物之房屋稅納稅義務人仍為被告 羅文科、證人盧芬燕所為證述、桃園地方稅務局於系爭土地 拍賣時就系爭建物房屋稅參與分配並受償等節，均足徵原告 與被告羅文科間要無租賃系爭土地或買賣系爭建物之情，是 原告並無承租系爭土地及自被告羅文科受讓取得系爭建物之 事實上處分權等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 ㈡被告羅文科經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出
任何聲明及陳述。
三、兩造不爭執之事實（參見本院卷第176 頁）： ㈠坐落桃園市○○區○○段000 ○000 ○000 地號土地，應有 部分均為全部（即系爭土地），原為被告羅文科所有，於10 3 年3 月21日由被告林素珍在本院102 年度司執字第83159 號清償債務強制執行事件之強制執行程序中，以1,058 萬元 價金拍定買受，並於同年4 月7 日辦畢所有權移轉登記（參 見本院卷第30至32頁）。另原告於上開強制執行程序中，就 本院司法事務官駁回其為系爭土地優先承買權人之主張，聲 明不服提出異議，經本院於103 年6 月4 日以103 年度執事 聲字第41號裁定駁回其異議在案。
㈡原告於本院99年度司執字第78439 號清償債務強制執行事件 之強制執行程序中，就該案執行標的即系爭土地主張略以： 系爭土地現由其租賃占有使用中，租期自94年1 月1 日起至 109 年12月30日止，租金則為每月5,000 元等語。 ㈢坐落系爭土地上之門牌號碼為桃園市○○區○○路000 號之 未辦保存登記建物（即系爭建物）之稅籍資料如本院卷第58 、113 、127 頁所示。
㈣紘映貿易有限公司（按：於94年6 月9 日更名為紘映實業有 限公司，下稱紘映公司）於93年12月23日簽發票面金額為31 6 萬元之支票乙紙予被告羅文科（參見本院卷第14頁）。 ㈤被告羅文科於94年5 月23日出境，並於96年6 月14日為遷出 登記（參見本院卷第34頁）。
㈥原告就系爭建物為其所有乙節，於103 年間對被告羅文科及 紘映公司提起確認不動產所有權存在之訴，經本院於同年10 月21日以103 年度訴字第1291號判決駁回原告之訴確定在案 。
㈦原告於104 年間就被告羅文科於93年11月30日簽發之票面金 額為1,200 萬元之未載到期日本票，向本院聲請公示催告， 經本院於同年7 月24日以104 年度司催字第356 號裁定准許 對於持有上開本票之人為公示催告。
四、兩造於本院105 年4 月8 日言詞辯論期日，協議簡化本件爭 點為：原告主張其就本院102 年度司執字第83159 號清償債 務強制執行事件拍定之標的即系爭土地有優先承買權存在， 並請求被告林素珍將系爭土地所有權移轉登記予以塗銷，暨 請求被告羅文科應於原告給付與被告林素珍相同條件之拍賣 價金時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，有無理由（參 見本院卷第177 頁）？
五、本院之判斷：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權，土地法第104 條第1 項前段定有明文。又土地 法第104 條第1 項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依 同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所 有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效 用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除 還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記 ，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得 事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為 由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成 後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租 地建屋之本質，並無排除土地法第104 條之適用（最高法院 91年度台上字第2154號裁判意旨參照）。惟按，當事人主張 有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277 條前段有明文規定。是民事訴訟如係由原告主張權利者 ，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己 主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或 其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年 上字第917 號判例要旨參照）。再認定事實所憑之證據，固 不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據 ，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實 ，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單 純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷（最高法院 100 年度台上字第454 號裁判意旨參照）。查原告主張其前 於93年12月21日向被告羅文科承租系爭土地，復於同日與紘 映公司共同出資向被告羅文科買受坐落系爭土地上之系爭建 物，故依土地法第104 條規定，其就被告林素珍於強制執行 事件中所拍定買受之系爭土地，有依同樣條件優先購買之權 等語，惟此情為被告林素珍所否認，並以前揭情詞置辯，揆 諸前揭法律規定及說明，自應由原告就其所主張上開利己之 事實，負舉證之責。
㈡本件原告主張其前向被告羅文科承租系爭土地，並於同日與 紘映公司共同出資向被告羅文科買受坐落系爭土地上之系爭 建物等情，無非係以租賃契約書、買賣契約書、買賣價金支 票、合作確認書、94年度契稅繳納收據等件影本為其主要依 據。經查：
⒈按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357 條前段 定有明文。是當事人提出之私文書，必先證其真正，始有 形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信 者，始有實質上之證據力（最高法院22年上字第2536號判 例意旨參照）。如他造否認該提出之私文書繕本或影本，
或爭執其內容之記載，在舉證人提出原本前，不認該繕本 或影本有何形式之證據力（最高法院102 年度台上字第12 62號裁判意旨參照）。觀諸原告所提出之租賃契約書、買 賣契約書及合作確認書，均為影本（參見本院卷第6 至11 、15-1、131 至133 頁），且被告林素珍於本院審理中業 已否認該等私文書之真正，而原告就此亦始終未能提出上 開私文書原本以供本院調查，揆諸前揭法律規定及說明， 該等私文書是否真正，已顯非無疑。又就原告主張其前於 93年12月21日向被告羅文科承租系爭土地乙節，原告於本 院審理中先係陳稱：因被告羅文科當時缺錢，故伊是一次 付超過15年之租金，伊會再提出相關資料等語（參見本院 卷第47頁），然經本院多次當庭闡明原告提出相關證據資 料後（參見本院卷第68頁），原告卻又改稱：伊是以如兩 造不爭執之事實㈦所示被告羅文科所簽發之票面金額1,20 0 萬元本票與上開15年租金抵銷等語（參見本院卷106 頁 背面），其先後所述顯然迥異，且原告就其係於何時、地 以何方式向被告羅文科為上開抵銷之意思表示一節，亦始 終未舉證以實其說，則原告究有無給付系爭土地租金乙情 既有未明，益徵原告主張其曾向被告羅文科承租系爭土地 云云，尚難遽信屬實。
⒉次就原告主張其曾與紘映公司共同出資以316 萬元之價金 （出資比例分別為5/6 、1/6 ），向被告羅文科買受坐落 系爭土地上之系爭建物，並簽發同額之支票乙紙予被告羅 文科，以為價金之給付，故原告就系爭建物確有事實上之 處分權乙節，原告雖以買賣契約書影本為憑（參見本院卷 第131 至133 頁）；然被告林素珍於本院審理中已否認該 私文書之真正，且原告就此亦始終未能提出文書原本以供 本院調查，已如前述，佐以原告於本院審理中復提出92年 10月20日買賣標的包含系爭建物在內之買賣合約書影本， 其記載系爭建物之出賣人為千風環保工程股份有限公司、 千速通風工業股份有限公司（參見本院卷第151 頁，上開 公司下分稱千風公司、千速公司），與原告先前所提出其 與紘映公司共同向被告羅文科買受系爭建物所簽立之買賣 契約書，其出賣人部分顯有出入，縱被告羅文科曾為千風 公司、千速公司之法定代理人亦然，蓋法人與其法定代理 人之人格本非同一（最高法院96年度台上字第2884號裁判 意旨參照），且系爭建物前後為何先後經數次簽立買賣契 約，究以孰者為真，系爭建物究屬千風公司、千速公司抑 或被告羅文科具事實上之處分權等節，亦均未見原告就此 舉證加以說明，足認原告此部分之主張亦難認可採。
⒊又就原告主張其與紘映公司共同出資316 萬元系爭建物買 賣價金部分，原告雖提出合作確認書影本（參見本院卷第 15-1頁），及由紘映公司於93年12月23日所簽發、受款人 為被告羅文科、金額為316 萬元之支票影本為據（參見本 院卷第14頁）；然另觀之原告所提出欲證明上開支票業已 兌現之匯出明細表影本（參見本院卷第100 頁），至多僅 能證明千速公司、千風公司於上開日期曾收受316 萬元之 匯款乙情，惟該等款項究係何人所匯入，是否確與系爭建 物買賣價金有涉，為何受款人係千速公司、千風公司等節 ，仍為不明，遑論原告主張其與紘映公司之出資比例分別 為5/6 、1/6 ，則原告出資比例顯逾紘映公司甚多，為何 系爭建物係以紘映公司名義向被告羅文科買受，且為何分 由原告與紘映公司分與被告羅文科就系爭土地及系爭建物 簽立租賃契約及買賣契約，亦均未見原告舉證加以說明。 參以證人即紘映實業有限公司法定代理人李德隆於本院審 理中結證稱：紘映公司係89年間成立，伊當時就是股東， 伊於94年間接手後改為紘映實業有限公司，而系爭建物係 紘映公司於93年間向羅文科、羅林杉夫妻購買，是購買渠 等夫妻所經營之千風公司、千速公司廠房及設備，之後紘 映公司就拿來使用，伊於94年間接手後，系爭建物也一起 承接給伊，原告就沒有再參加紘映公司經營，也沒有股份 ，伊於98年間結束紘映公司後，系爭建物係出售予原告， 金額伊忘記了，好像有簽立買賣契約書；伊忘記伊有無看 過合作確認書，對於其所載內容也不是很清楚，而紘映公 司向羅文科夫妻買受系爭建物時，原告應該有出資，因為 原告與廖永義有在講，但實際出資情形伊不清楚，伊也不 記得伊接手紘映公司時，原告是否曾經向伊表示就系爭建 物有5/6 出資等語（參見本院卷第103 頁背面至第106 頁 ），倘原告所稱與紘映公司共同出資買受系爭建物云云為 真，為何證人李德隆於接手紘映公司時得連同系爭建物一 併承接而無須支付任何費用予原告，且其後結束紘映公司 經營時，復得將系爭建物出售予原告；凡此，均足徵原告 及證人李德隆所述不惟大相逕庭，亦多所矛盾，自難認為 可採。況原告主張其與紘映公司共同出資買受系爭建物乙 情縱令屬實，惟原告既自承系爭建物係由紘映公司與被告 羅文科簽立買賣契約，並由紘映公司簽發買賣價金支票及 繳納契稅，則原告之出資至多僅為其與紘映公司間之內部 合資關係，亦難據此即認原告就系爭建物具事實上之處分 權。
⒋再者，原告前於103 年間，曾對被告羅文科及紘映公司提
起確認不動產所有權存在訴訟，請求確認系爭建物為其所 有，經本院以103 年度訴字第1291號判決駁回原告之訴確 定在案，有該判決在卷可考（參見本院卷第86、87頁）， 並經本院調取該事件卷宗核閱無訛；倘系爭建物之事實上 處分權確屬原告所有，則原告又有何必要對紘映公司及被 告羅文科提起前開訴訟，益徵原告就系爭建物是否確具事 實上之處分權，要屬有疑。此外，原告就其所主張前向被 告羅文科承租系爭土地，並於同日與紘映公司共同出資向 被告羅文科買受坐落系爭土地上之系爭建物云云，亦未再 提出其他證據以供本院調查，應認其主張尚屬乏據，委無 可採。
六、綜上所述，原告所舉證據既無足證明其所主張前向被告羅文 科承租系爭土地，及與紘映公司共同出資向被告羅文科買受 坐落系爭土地上之系爭建物乙節，業如前述，自與土地法第 104 條第1 項前段規定之要件尚屬有間，則原告復主張依土 地法上開規定，請求確認其就系爭土地有優先承買權；被告 林素珍應將系爭土地於103 年4 月7 日以拍賣為原因之所有 權移轉登記，予以塗銷；被告羅文科應於原告給付與被告林 素珍相同條件之拍賣價金同時，將系爭土地所有權移轉登記 予原告，為無理由，均應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審 酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
民事第一庭 法 官 陳振嘉
以上正本係依原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 5 月 2 日
書記官 駱亦豪
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