臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第206號
原 告 譚久平
訴訟代理人 邱秀珠律師
被 告 桃園市政府
法定代理人 鄭文燦
訴訟代理人 周基祥
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國105年3月15日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○地號土地如附圖所示A部分面積一百一六點二一平方公尺之建物、附圖所示B部分面積十三點二六平方公尺之樓梯、附圖所示C部分面積三平方公尺及附圖所示D部分面積十四點六九平方公尺之鐵棚、附圖所示H部分上之磚造圍牆，及坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地如附圖所示I部分面積二十八點三二平方公尺之建物、附圖所示E部分面積六點一三平方公尺之鋁棚、磚造圍牆及附圖所示F 、G 部分上之磚造圍牆拆除，回復土地原狀，並將土地返還予原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項部分於原告以新臺幣陸拾陸萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰玖拾玖萬貳仟貳佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項 定有明文。本件原告原列桃園市桃園區公所為共同被告，嗣 於民國104年8月13日本院言詞辯論期日，撤回對於桃園市桃 園區公所之起訴，並經桃園市桃園區公所同意（見本院卷第 176頁），依上揭規定，應予准許。
二、又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查 原告原起訴聲明為：被告應將坐落桃園市○○區○○段0000 0 地號土地如起訴狀地籍圖謄本（見本院卷第5 頁）所示A 部分面積約130 平方公尺之地上建物拆除及坐落同段455 地 號如起訴狀地籍圖謄本所示B 部分面積約10平方公尺之地上 建物拆除，回復原狀，並將土地返還予原告及其他共有人。 嗣經本院履勘現場並委請桃園市桃園地政事務所實地測繪丈 量後，原告於民國104 年8 月13日具狀更正訴之聲明為：被 告應將坐落桃園市○○區○○段00000 地號土地如土地複丈
成果圖（見本院卷第151 頁之土地複丈成果圖，下稱附圖） 所示A 部分面積116.21平方公尺之建物、附圖所示B 部分面 積13.26 平方公尺之樓梯、附圖所示C 部分面積3 平方公尺 及附圖所示D 部分面積14.69 平方公尺之鐵棚、附圖所示H 部分上之磚造圍牆，及坐落桃園市○○區○○段000 地號土 地如附圖所示I 部分面積28.32 平方公尺之建物、附圖所示 E 部分面積6.13平方公尺之鋁棚、磚造圍牆及附圖所示F 、 G 部分上之磚造圍牆拆除，回復土地原狀，並將土地返還予 原告及其他共有人全體。核其性質，僅係補充或更正事實上 之陳述，尚非屬訴之變更或追加，毋庸徵得被告同意，亦不 受民事訴訟法第255 條第1 項各款所設訴之追加變更要件之 限制。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠坐落桃園市○○區○○段00000○000地號土地【以下合稱系 爭土地，於66年間分割前均為當時桃園縣桃園市（現改制為 桃園市○○區○○○○段00地號土地之部分】為原告與他人 所共有，原告應有部分各為10000分之1178、96分之1（見本 院卷第12頁、第13頁、第60頁至第67頁）。詎桃園縣桃園市 公所（改制後之權利義務由被告桃園市政府概括承受）無正 當權源，在系爭土地上建有門牌號碼：桃園市○○區○○路 000 號之未辦保存登記建物一棟（見本院卷第161 頁至第16 4 頁、第170 頁，下稱系爭房屋），無權占有系爭土地並妨 礙全體共有人行使權利。為此，爰依民法第767 條、821 條 之規定，為全體共有人之利益，主張所有物返還請求權及所 有權妨礙除去請求權，請求被告拆屋還地，將土地回復原狀 並返還予原告及其他共有人。
㈡查系爭土地於66年分割前均為當時桃園縣桃園市○○○段00 地號土地之部分，被告所提出訴外人陳阿鎗等共有人之同意 書（見本院卷第32頁至第34頁，下稱系爭同意書）雖記載立 同意書人為訴外人陳阿鎗、陳進松、陳福來、陳隆昌、陳振 龍、陳榮耀、陳長河及陳福興等8 人（下稱陳阿鎗等8 人） ，然細觀其簽名之筆跡均相同，應為同一人所簽，上開共有 人是否確實同意贈獻上開54地號土地中之70坪土地予桃園市 公所，顯有疑義。縱認系爭同意書為真正，然系爭土地之共 有人除前開簽名同意人外，尚有訴外人陳傳聖、陳登元、陳 子竜、陳宇福等人，則訴外人陳阿鎗等8 人未經全體共有人 同意，擅自將上開54地號土地中特定位置之70坪贈與桃園市 公所，該贈與對其他共有人自不生效力，且未辦理土地贈與 所有權移轉登記，對繼受系爭土地之所有權人亦不生效力。
㈢按私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限 ，修正前之土地法第30條定有明文。又土地法第30條規定， 私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限， 倘承受人無自耕能力而竟承買私有農地，及係以不能之給付 為契約標的，其契約為無效，此參適用前開規定之最高法院 66年台上字第2655號判例即明。查系爭土地乃溜地為灌溉用 之塘湖、沼澤，自屬農業用地，土地法第30條於89年1 月公 布刪除，惟本件同意書縱為真正，亦係62年4 月書立，當時 土地法第30條尚未刪除，農地移轉之承受人，須有自耕能力 方得移轉受讓農地所有權，然桃園市公所並無自耕能力，顯 見系爭贈與乃屬無效贈與，桃園市公所本於部分共有人之無 效贈與，於其上建築房屋做社區活動中心，顯非做為農業使 用，亦有未合。又系爭土地上並無地上權登記，則被告主張 取得地上權，於法無據。
㈣並聲明：1.被告應將坐落桃園市○○區○○段00000地號土 地如附圖所示A部分面積116.21平方公尺之建物、附圖所示B 部分面積13 .26平方公尺之樓梯、附圖所示C部分面積3平方 公尺及附圖所示D部分面積14.69平方公尺之鐵棚、附圖所示 H 部分上之磚造圍牆，及坐落桃園市○○區○○段000 地號 土地如附圖所示I 部分面積28.32 平方公尺之建物、附圖所 示E 部分面積6.13平方公尺之鋁棚、磚造圍牆及附圖所示F 、G 部分上之磚造圍牆拆除，回復土地原狀，並將土地返還 予原告及其他共有人全體。2.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠系爭房屋係改制前之桃園縣桃園市公所（下稱桃園市公所） 所有之舊會稽社區活動中心，係於63年間，由桃園市公所編 列預算興建而成，嗣因新會稽社區活動中心落成使用後，即 交由會稽里辦公室使用迄今。嗣於103年12月25日桃園縣經 行政院核定改制為直轄市，是系爭房屋之權利義務由改制後 之被告概括承受。桃園市公所之所以在系爭土地興建系爭房 屋，係經原土地所有權人即訴外人陳阿鎗等8 人於62年4 月 間簽立同意書，其上載有：查本年度桃園市為建設會稽社區 工程茲將本人坐落桃園市○○○段00地號土地劃出70坪贈獻 做為興建社區活動中心永久使用，恐口說無憑特立本同意書 各執乙紙為憑，是以系爭土地既係土地所有權人贈獻與桃園 市公所使用，則桃園市公所基於該贈與法律關係而使用系爭 土地興建房屋，並非無權占有。雖系爭同意書所為之土地贈 與，雖違反當時有效之土地法第30條規定，而無法將系爭土 地之受贈部分辦理所有權移轉予桃園市公所，惟就雙方之合 意行為（由地主提供土地，桃園市公所負責興建活動中心，
作為公共建設），依照民法第832 條規定「稱普通地上權者 ，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使 用其土地之權。」，應認為桃園市公所就所建之系爭房屋對 系爭土地有普通地上權，此從系爭房屋已存在41年之久，系 爭土地雖因繼承或買賣而而多所變動，迄今無其他共有人提 出異議可證。再依民法第838 之2 條規定：「以公共建設為 目的而成立之地上權，未定有期限者，以該建設使用目的完 畢時，視為地上權之存續期限。」，本件系爭房屋迄今仍繼 續作為會稽里民活動中心使用，又自始未定有期限，使用目 的尚未完畢，應認地上權仍在存續期間內。
㈡又系爭房屋興建完工後作為會稽托兒所及里民活動中心使用 ，迄今仍繼續作為會稽里民活動中心使用，因考量幼兒安全 並設置圍牆，作為大會稽地區之社會福利設施，足認系爭房 屋顯係為公共利益而以公款興建，坐落於系爭土地上已達41 年之久，現仍發揮公共利益功能。而原告向其前手購買系爭 土地應有部分時，已可知悉系爭土地有系爭房屋坐落其上之 事實，其因權利行使所能取得之利益極少，卻不顧其他共有 人願繼續供公共利益使用之意願，於系爭房屋可堪用期間， 於104年4月間購入系爭土地應有部分後，即提起本訴，不僅 將使被告受有鉅大財產損失，使逾1萬人之會稽里民無活動 中心可用，造成他人及國家所受損害甚大，核其所為應可認 為係以違反公共利益、損害他人為主要目的，實屬權利濫用 ，亦違反誠信原則。
㈢並聲明：1.原告之訴及假執行均駁回。2.如受不利之判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭桃園市○○區○○段○00000 ○000 地號土地，於62年 均係當時桃園縣桃園市○○○段00地號土地之部分。訴外人 桃園區公所所提出之同意書記載原系爭土地共有人陳阿鎗、 陳進松、陳福來、陳隆昌、陳振龍、陳榮耀、陳長河、陳福 興等共有人於62年4 月簽立同意書，並載明：「查本年度桃 園市為建設會稽社區工程茲將本人坐落桃園市○○○段○○ 地號土地劃出七拾坪贈獻作為興建社區活動中心永久使用恐 口無憑特立本同意書各執乙紙為憑」等語，系爭同意書並未 獲得當時全體共有人之簽名同意。
㈡系爭房屋為改制前桃園市公所編列預算興建，並未辦理保存 登記，並為上開機關所有並管理使用，依地方制度法第87條 之3 第1 項規定「縣（市）改制或與其他直轄市、（縣）市 合併改制為直轄市者，原直轄市、縣（市）及鄉（鎮、市） 之機關（構）與學校人員、原有資產、負債及其他權利義務
，由改制後之直轄市概括承受。」，系爭房屋於改制後之權 利義務由被告桃園市政府概括承受。
㈢系爭房屋為占有系爭土地之範圍，詳如桃園市桃園地政事務 所104年6月9日桃測法字第022200號之土地複丈成果圖（見 本院卷第151頁）。
四、經查，原告主張為系爭土地之所有權人之一，被告無權占有 系爭土地興建系爭房屋，爰依據民法第767 條、第821 條之 所有物返還請求權及妨害除去請求權之法律關係，請求被告 拆除系爭房屋並返還所占用之系爭土地予原告與其他共有人 全體，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠ 系爭同意書是否為真正？㈡被告是否無權占有系爭土地？㈢ 原告之主張有無權利濫用？茲分述如下：
㈠系爭同意書是否為真正？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段有明文規定。經查，系爭房屋係被 告改制前之桃園市公所所有之舊會稽社區活動中心，係於63 年間由桃園市公所編列預算所興建，未辦理所有權第一次登 記，亦無使用執照或建築執照，且依系爭房屋105 年房屋稅 籍資料納稅義務人為桃園市政府民政局（見本院卷第170 頁 ）。依地方制度法第87條之3 第1 項之規定，縣（市）改制 為直轄市者，原鄉（鎮、市）之機關（構）人員、原有資產 、負債及其他權利義務，由改制後之直轄市概括承受。是系 爭建物於桃園縣改制為直轄市後，自應由改制後之被告概括 承受，為兩告所不爭執（見本院第176 頁、原告民事撤回部 分起訴狀，本院卷第178 頁），堪認被告就系爭房屋自有事 實上之處分權，先予敘明。
⒉另被告雖辯稱桃園市公所之所以在系爭土地興建系爭房屋， 係經原土地所有權人陳阿鎗等8人於62年4月間簽立同意書， 將坐落桃園市○○○段00地號土地劃出70坪贈獻做為興建社 區活動中心永久使用，並非無權占有等語。然系爭同意書既 為原告所否認，則揆諸前開說明，自應由被告就系爭同意書 之真正負舉證責任。經查，系爭452-1 、455 地號土地在62 年間係桃園縣桃園市○○○段00地號土地之部分，該土地於 66年間分割為大檜溪段54、54-1、54-2地號土地，大檜溪段 54-1地號於86年間經重測，地號更改為桃園縣桃園市○○段 000 地號，大檜溪段54-2地號86年經重測，地號更改為桃園 縣桃園市○○段000 地號。該○○段000 地號土地，於101 年2 月分割出452 、452-1 地號，而會稽段452-1 地號於10 1 年6 月又分割出452-1 、452-2 地號，從而系爭會稽段45 2-1 、455 地號在62年時均係桃園縣桃園市○○○段00地號
土地之部分（見本院卷第106 頁至第144 頁）。依土地登記 謄本可知，○○○段00地號土地於62年時之共有人有陳傳盛 、陳登元、陳福興、陳子竜、陳宇福、陳振龍、陳福來、陳 隆昌、陳阿鎗、陳進松、陳榮耀及陳長河等12人（見本院卷 第107 頁至第112 頁），而簽署同意書之人僅其中共有人陳 阿鎗、陳進松、陳福來、陳隆昌、陳振龍、陳榮耀、陳長河 、陳福興等8 人，且立同意書人之簽名筆跡均相仿，其真實 性已有可疑。另依證人鄭麗花於本院證述：渠於65年間嫁過 去，渠公公陳阿鎗有告知該土地為渠等之土地，無條件贈與 贈與桃園鎮公所長期使用，該同意書係渠公公於91年間給渠 看過等語（見本院卷第215 頁背面至第216 頁），足認證人 鄭麗花亦未親見簽立同意書之過程，無從證明該同意書之真 實性，且被告自承簽立同意書人均已不在世，自難逕認系爭 同意書為真正。
㈡被告是否無權占用系爭土地？
⒈按共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意 ，民法第819條第2項定有明文。又共有人將共有物特定之一 部讓與他人，固為共有物之處分，其讓與非得共有人全體之 同意，對於其他共有人不生效力，最高法院55年台上字第32 67號判例意旨可資參照。經查，原告主張被告所有如附圖部 分所示A、B、C、D、E、I之加強磚造建物及鐵棚、鋁棚（面 積分別為116.21平方公尺、13.26平方公尺、3平方公尺、14 .69平方公尺、6.13平方公尺及28.32平方公尺），並以磚造 圍牆占用如附圖所示F、G、H面積分別為20.75平方公尺、33 .93平方公尺及133.99平方公尺，共188.67平方公尺之空地 ，仍占用於系爭土地之事實，業據原告提出土地登記第一類 謄本、現場照片（見本院卷第12頁至第13頁、第161 頁至第 164 頁），復據本院會同兩造及桃園市桃園地政事務所人員 到場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖存卷可稽 （見本院卷第146 頁至第148 頁、第151 頁），並為兩造所 不爭執，自堪信為真。被告雖提出系爭同意書，以資證明被 告非無權占用等語，然查土地法第34條之1 係於64年7 月24 日始公布增訂施行，是共有物之處分仍應回歸民法第819 條 之適用，縱該同意書為真正，仍應得全體共有人之同意，始 生效力，然依系爭同意書僅訴外人陳阿鎗等8 人簽立，其他 共有人是否同意贈與被告，尚有所疑。再者，查系爭土地乃 溜地，溜地為灌溉用之塘湖、沼澤，自屬農業用地，依當時 簽立系爭同意書62年所適用之土地法第30條規定：私有農地 所有權之移轉。其承受人以承受後能自耕者為限觀之，系爭 同意書贈與其中70坪予桃園市建設活動中心，而桃園市並無
自耕能力，是系爭同意書亦與當時施行之土地法第30條有違 ，亦屬無效。退步言之，依債之關係相對性法理，系爭同意 書僅拘束、規範被告與訴外人陳阿鎗等8 人間之權利義務關 係，其效力自不及於其他共有人，原告與其他共有人並無容 忍系爭房屋占用系爭土地之義務。
⒉次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對於土地 所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土 地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人 自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，此有最高法 院85年度台上字第1120號判決意旨可資參照。被告抗辯本件 系爭房屋迄今仍繼續作為會稽里民活動中心使用，又自始未 定有期限，使用目的尚未完畢，依民法第838之2條之規定， 應認地上權仍在存續期間內等語。然按不動產物權，依法律 行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力， 民法第758 條第1 項定有明文。又地上權係不動產物權，依 上開規定，非經登記，不生效力。本件並無任何土地所有權 人曾設定地上權予被告或桃園市公所，亦無地上權之登記（ 見本院卷第60頁至第105 頁），是被告就系爭土地並無地上 權可言，自無民法第838 之2 條之適用。且被告復未能提出 有何正當權源占有系爭土地之證據，是原告主張被告無權占 有系爭土地一節，堪信為真。
㈢原告之主張有無權利濫用？
末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。被告抗 辯原告向其前手購買系爭土地應有部分時，已可知悉系爭土 地有系爭房屋坐落其上之事實，竟罔顧其他共有人願繼續將 系爭土地供公共利益使用之意願，而主張拆屋還地，顯係權 利濫用云云。經查，原告於104年4月27日以買賣原因移轉登 記取得系爭452-1 地號土地權利範圍10000 分之1178及系爭 455 地號土地權利範圍96分之1 ，此有土地登記第1 類謄本 （見本院卷第6 頁至第61頁、第78頁）在卷可稽。惟被告自 承系爭房屋原做為會稽托兒所及里民活動中心使用，嗣因新 會稽社區活動中心落成使用後，即交由會稽里辦公室使用迄 今，因系爭房屋有產權爭議，故未開放給民眾使用等語（見 本院卷第191 頁），並提出桃園市各區集會所一覽表（見本 院卷第158 頁）供參，其上記載桃園市桃園區共14間里集會 所，所記載之集會所並不包含系爭房屋，足認被告已有新會 稽社區活動中心可做為托兒所、里民活動中心或其他公共目 的使用，使用系爭房屋之功能及必要已大減，復無法舉證系
爭房屋取得占有之正當泉源，已如前述，系爭土地既未被被 告所徵收，是揆諸前開說明，原告不論從權利本質、經濟目 的及社會觀念而言，原告請求被告拆屋還地乃權利之正當行 使，無違反誠信可言。又被告抗辯系爭房屋使用年限55年始 能拆除，迄今使用41年等語，然被告理應就使用系爭土地為 合理之補償，或編列預算予以價購，被告並未為任何正當之 行政措施，且被告在系爭土地附近並非無其他適當之處所可 供公共使用，而仍繼續無權占用系爭土地，對原告而言，自 無長期忍受無法就系爭土地為自由使用收益處分之不利益之 理。復被告抗辯原告購買系爭土地持份，目的為興建房屋， 其明知系爭土地長久以來均供附近居民使用，且鄰地所有權 人並未同意提供土地供原告通行至道路，且不願與原告合建 ，是原告欲興建房屋謀利亦屬不可能等語。然查原告購買系 爭土地乃係其個人之抉擇，縱係為圖土地開發之益，亦屬利 之所趨，亦難認原告取得系爭土地所有權係屬惡意，或有違 公共利益或以損害他人為主要目的之情形，故被告抗辯原告 等人訴請拆屋還地，係屬權利濫用、有違誠信云云，亦核無 足採。
五、綜上所述，原告主張依民法第767條及第821條之法律關係， 請求被告應將坐落系爭452-1地號土地如附圖所示A部分面積 116. 21平方公尺之建物、附圖所示B部分面積13.26平方公 尺之樓梯、附圖所示C部分面積3平方公尺及附圖所示D部分 面積14. 69平方公尺之鐵棚、附圖所示H部分上之磚造圍牆 ，及坐落系爭455地號土地如附圖所示I部分面積28.32平方 公尺之建物、附圖所示E部分面積6.13平方公尺之鋁棚、磚 造圍牆及附圖F、G部分上之磚造圍牆拆除，回復土地原狀， 並將土地返還予原告及其他共有人全體，為有理由，應予准 許。
六、兩造分別陳明願就原告聲明第1項供擔保，請准宣告假執行 或免為假執行，經核於法均無不合，爰各酌定相當之擔保金 額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響， 毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、據上結論：原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 13 日
民事第三庭 法 官 姚重珍
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 13 日
書記官 藍盡忠