臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第663號
原 告 許煒晟
訴訟代理人 黃琬蓉
原 告 施富敏
范淑娟
原 告 楊宗仁
訴訟代理人 王豫雯
原 告 翁志誠
黃育庭
上列六名原
告共同訴訟 楊隆源律師
代 理 人
複代理人 楊勝鈞
複代理人
被 告 新光大道公寓大廈管理委員會
法定代理人 賴銘宏
訴訟代理人 林哲煜
上列當事人間確認決議無效等事件，本院於民國105年3月7日辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第255條第1項第1款、第3款定有明文。查原告起訴時， 其訴之聲明原為：確認被告於民國104年5月22日召開第六屆 區分所有權人會議之第五案中關於「公用電費納入管理費用 支出」、「管理費之比例，改為大樓：6戶透天：4戶透天＝ 1：0.5：0.25計算，管理費之基數改為每月85元／坪。」之 決議，及104年5月22日新光大道公寓大廈社區修定第50條第 1項（一）「管理費：依權狀坪數（不含車位）×每坪新台 幣85元×分擔權值核算。其中，分擔權值大樓住戶為1、透 天店面由48號住戶起前4戶為0.25、後6戶為0.5。」之規約 ，均無效（見卷一第5頁），嗣於一０五年三月七日言詞辯 論期日，原告撤回訴請確認上開區分所有權人會議決議第五 案中，有關「公用電費納入管理費用支出」之決議無效之請 求（見卷三第16頁背面），而原告此訴之變更，已為被告當 庭所同意（見卷三第17頁正面），亦屬原告減縮應受判決事
項之聲明，是揆諸首開之規定，程序上應予准許。二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法 院52年台上字第1240號判例參照）。查原告主張其為新光大 道社區（下簡稱系爭社區）之六戶透天住戶即區分所有權人 ，而被告於104年5月22日所召開系爭社區第六屆區分所有權 人會議（下簡稱系爭區權人會議），其中討論事項案由五、 擬修正社區管理費金額，所作成「管理費之比例，改為大樓 ：6戶透天：4戶透天＝1：0.5：0.25計算，管理費之基數改 為每月85元／坪。」內容之決議（以下簡稱系爭決議），及 因此於104年5月22日所修正之系爭社區規約第50條第1項（ 一）「管理費：依權狀坪數（不含車位）×每坪新台幣85元 ×分擔權值核算。其中，分擔權值大樓住戶為1、透天店面 由48號住戶起前4戶為0.25、後6戶為0.5。」（以下簡稱系 爭規約）之內容，均違反公寓大廈管理條例（以下簡稱大廈 條例）第10條第2項之規定，且以多數決方式明顯調高原告 等透天住戶之管理費，顯失公平，乃權利濫用及違反誠信原 則，應屬無效，惟為被告所否認，此已影響原告基於社區區 分所有權人之權益，致其私法上之地位及權利有不安之狀態 ，該不安狀態延續至今，並得以本件確認判決予以除去，是 原告提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，合 先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、緣系爭社區係由二張建築執照合併成立一個管理委員會。其 中一張建築執照係一棟38戶之大樓（即大樓住戶）與6棟透 天住宅（即原告等人所有房屋），另一張建築執照係4棟透 天住宅。原告6人為系爭6棟透天住宅之所有權人，門牌號碼 （依原告當事人欄順序）依序為新竹市○○路00號、52號、 56號、58號、60號及62號，另外4棟透天住宅之門牌號碼分 別為新竹市○○路00號、48－1號、48－2號、48－3號。㈡、系爭社區管理費收取方式，自建設公司於銷售系爭社區時， 即已規劃為大樓住宅係按坪數計算，每坪新台幣（下同）55 元，而透天住宅則以戶為計算，每戶收取1500元，前開收費 方式並一直延用至被告於103年5月15日召開第5屆區分所有 權人會議之日前。嗣被告於103年5月15日以使用者付費之理 由，召開第5屆區權人會議，決議將系爭社區管理費之收取
方式區分為：１汽車停車位以個數計算，每個750元、２大 樓住戶以其住家及公設坪數計算，每坪60元、３透天店面每 戶500元（以下簡稱系爭第五屆區權人會議決議）。因系爭 社區第1屆至第4屆，就管理費之收取，並未區分汽車停車位 及住家之管理費，而系爭第五屆區權人會議，就此加以區分 ，並決議就透天住戶仍採按戶按月收取管理費，原告等人對 上開決議變更並無太大意見，並均已依決議按月繳交管理費 用。足見就原告等透天住戶管理費之收取方式，自系爭社區 第1屆至第5屆管委會期間，均採按戶收取特定金額（1500元 或500元），而非按坪計算。核其理由，乃因系爭社區原經 核准之建照，其中庭係設計為開放空間，四週均不設圍籬， 且原告之建物正門直接面臨新竹市新光路，有獨立出入口， 無須經由大樓一樓進出，嗣後雖系爭社區之建商即天賞建設 股份有限公司（以下簡稱天賞公司），為大樓部分之美觀與 安全，施作二次工程，將大樓一樓之原有頂式廣場（開放空 間），改為大樓門廳，並於社區四週施作圍牆，將全部開放 空間改為社區之公共區域，然因此二次工程，純係為大樓住 戶之利益所為，與原告透天住戶無關，兼以原告透天住戶平 日皆係經由中庭內之緊急逃生梯，往返地下停車場，並未經 由大樓之一樓大廳，乘坐大樓內之電梯往返，且原告住戶門 口設有獨立信箱，毋需警衛保全代為收受郵件等，是原告等 透天住戶具相當之獨立性。且警衛保全鎮日大都在大樓一樓 門廳執行職務，對原告住戶幾無功能，故有關大樓一樓大廳 、電梯、警衛保全等公設，原告幾無使用，自無需與大樓住 戶般，同等分擔該等設施之管理費等情所致。而兩造間多年 來就第一屆至第五屆管委會上開管理費之收費方式，亦無爭 議，原告等透天住戶就此一收取方式，亦已形成長期之信賴 ，其等之信賴利益，自應受到保護。
㈢、詎被告於104年5月22日召開之系爭區權人會議，卻利用大樓 住戶占社區住戶多數之優勢，強行表決通過系爭決議及修改 系爭規約，將原告等透天住戶管理費收取方式，改為按坪計 收，致原告每人每月之住家管理費（不含停車位之清潔費） ，由系爭第五屆區權人會議決議之每月每戶500元，分別提 高至3000多元，均較決議前高出六倍以上，然大樓住戶僅由 原來每坪60元，調為每坪85元，調高幅度僅為42%，卻對如 何計算調整之基準及理由，以及原告六戶透天戶與另四戶透 天戶不同收費標準，其差別待遇之理由，均未予提出。足見 系爭決議所為管理費之調整，顯屬恣意且失公平，復違背系 爭社區多年來依規約，所建立之誠信原則及信賴保護原則， 並顯係針對原告等透天住戶，以損害原告之利益為主要目的
，而以多數暴力所為之決議行為，顯屬權利濫用，應為無效 。
㈣、依大廈條例第10條第2項之規定，就社區共用部分之修繕、 管理、維護費用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比 例分擔為原則，雖依同條但書規定，區權人會議或規約就該 費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式 ，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」 之原則。因系爭社區其中屬共用部分，其建號分別為新竹市 ○○段0000○號（為社區大樓一樓之部分建物）、同段3915 建號（為社區大樓之樓梯間、機房、水箱放置處）、同段39 16建號（為地下一、二樓之停車空間及防空避難室），除39 16建號建物，係依社區住戶持有停車位數量不同，而有不同 之持分外，原告透天住戶就該共用之3872、3915建號建物， 其持分比例均較大樓住戶偏低甚多，其間甚有十餘倍之差異 ，然系爭決議竟將原告透天住戶與大樓住戶同，均採用按坪 方式計收管理費，顯違反前述大廈條例第10條第2項之強制 規定，應屬無效。
㈤、就被告所列系爭社區於103年度，平均每月所支出管理費164 ,093元，其支出項目，包括警衛保全、垃圾清潔、機電消防 、電梯保養、雜項支出、公共用電支出（以下簡稱公電支出 ）費用，如依其支出之位置，即車公（即地下一、二樓停車 場公共設施）、大公（即全體住戶皆得使用之社區公共設施 ）、大樓專有（即大樓住戶專有之區域）區分，其中就警衛 保全費用99,225元部分，因社區警衛保全之多數時間，均係 用於維護大樓住戶居住安全，是警衛保全每日之值勤時數分 配比例，非如被告於本件卷二第23頁之3-2-1該表所列，而 應如原告於本件卷三第31頁該表所列者（即大公占31.3%， 車公占22.9%，大樓專有占45.8%），則以系爭社區每月所支 出之管理費164,093元拆帳結果，其中車公占26.81 %即44, 000元，大公占32.85%即53,909元，大樓專有占40.27 %即66 ,084元（詳細項目見本件卷三第32頁該表所列）。因就地下 一、二樓停車場之車公費用部分，不在原告本件訴訟範圍， 然就系爭社區之大公部分，每月應支出管理費53,909元部分 ，如由全體住戶即48戶共同分擔，每戶分擔之金額為1,12 4 元（即53,909元÷48），而大樓專有部分每月支出金額66,0 84元，由大樓住戶即38戶共同分擔，每戶分擔金額為1,740 元（即66,084元÷38）。是原告透天住戶每戶每月所應負擔 之管理費（不含停車位清潔費之車公部分）為1,124元，大 樓住戶每戶每月所應分擔之管理費（不含停車位清潔費之車 公部分）為2,864元（即1,124元＋1,740元）。依此，足見
系爭社區第1屆至第４屆管理委員會期間，就原告透天住戶 ，採每戶每月統一收取管理費1,500元，對大樓住戶無何不 公，反而如依系爭決議，則原告六戶每月應繳之管理費，均 由1500元遽漲為3000多元（不含停車位部分），顯亦與大廈 條例第10條第2項之規定不合。
㈥、依上所述，足認系爭決議就住家管理費之收取計算方式，對 原告透天住戶顯然不公平，且屬權利濫用並違反誠信原則， 亦違反大廈條例第10條第2項「按共用部分應有部分比例分 擔」之強制規定而無效，而系爭決議既為無效，則依系爭決 議所修改之系爭規約，自亦屬無效。是原告爰依大廈條例第 1條第2項規定，類推適用民法第56條、第71條、第148條及 大廈條例第10條第2項之規定，提起本件確認之訴，並聲明 ：確認系爭決議及系爭規約均無效；訴訟費用由被告負擔。二、被告之答辯：
㈠、系爭社區從第一屆至第四屆管委會期間，其公共設施之電費 ，竟均僅由大樓住戶負擔，且原告透天住戶每戶平均持有兩 個地下停車位，與大樓住戶均有車位並無不同，卻均不需支 出停車位之管理費，均由大樓住戶為其等分擔公用電費及停 車位管理維護費用，已違使用者付費原則，顯然不公，而系 爭社區多數人長期不知上開情事。且原告透天住戶建物每戶 之權狀面積均在70幾坪，於此期間每月每戶均僅繳納固定15 00元之管理費，然大樓住戶如以其建物權狀面積40坪，擁有 一停車位加計停車位面積12.2坪計算結果，每月需繳納管理 費高達3000多元，已為原告透天住戶之兩倍以上，亦顯有不 公。迨現任主任委員擔任第四屆管委會主任委員，發現上情 後，始積極推動管理費收費之改革，並於召開之系爭第五屆 區權人會議中，先將停車費之收費，改由透天住戶與大樓住 戶均按車位每位計收清潔費750元，至關於公用電費全部住 戶均需負擔，及原告透天住戶按戶計收固定數額管理費，其 收費偏低應予提高部分，當時因遭遇透天住戶之強力阻擾， 無法在該次會議中加以修改，始於系爭第六屆區權人會議中 ，經被告管委會成員提供相關詳細數據、計算資料，向住戶 詳予說明經討論後，依法定程序表決通過系爭決議，以符使 用者付費之公平原則，故系爭決議絕非恣意，亦無違反大廈 條例第10條第2項之規定。
㈡、系爭社區全體住戶之共用部分及公共設施，係包括大樓一樓 大廳、M1樓公設、地下一、二樓停車場、地下室消防設施、 大樓電梯、社區中庭、社區保全、監視器、公用垃圾桶、社 區污水系統，該等設施屬全體住戶所共有且均可利用，至屬 於大樓住戶專屬之設施，僅有大樓之二樓以上之各樓層電梯
間、消防設施、逃生梯間。而新竹縣市與系爭社區類似，同 時包括透天與大樓住戶之社區，其大樓與透天住戶之管理費 計收方式，亦大多落在1:0.5，是系爭決議之管理費計收比 例，與鄰近相似社區之標準一致，並非任意所為。又因原告 六戶透天建物之地基係與大樓一起，且共用地下室、中庭、 化糞池，而另外四戶透天建物，並未與大樓共用地下室、中 庭、化糞池，故系爭決議就建物管理費每坪收取金額之權值 比，原告六戶透天與另四戶透天住戶，始有0.5及0.25之區 別，實有依據，絕無原告所稱之恣意而為。
㈢、依前所述，系爭社區上開之共用部分及公共設施，既屬社區 全體住戶所共有，全體住戶均得使用，其管理、維護費用， 全體住戶自均需負擔，原告不得以其不利用大廳及電梯進出 ，即謂不需分擔該部分管理費用。況事實上社區保全警衛長 期以來，亦多次為原告住戶收受掛號郵件包裹，且社區全區 共設有三十二支監視器，分佈在地下停車場、社區大門、社 區週圍、中庭出入口及原告透天住戶前門附近，其監視範圍 已包括原告建物之前後門附近，警衛除例行進行中庭花園之 澆水、修剪、社區外圍（包括原告建物前方）及地下停車場 及中庭之巡邏、停車場入口之交通管制、郵件包裹之收受分 發，其餘時間雖大多在大樓一樓警衛櫃台附近執勤，惟亦需 觀看設於警衛櫃台上之監視器錄影畫面，而此均與包括原告 住戶之整區社區安全維護事宜有關，非如原告所稱警衛保全 大都僅是為大樓住戶進行保全及服務，是原告就警衛保全費 用，在大公、車公及大樓專有分擔比例之主張，顯不可採， 應以被告所列（即卷二第23頁之3-2-1之該表所示）者為準 。又公共用電之大宗，主要在於地下一、二樓停車場照明及 其進出之管控，再建商之二次施工，係使社區整體更為安全 ，原告亦蒙其利，並非單純為大樓住戶。且社區共用部分建 物之持分，建商當初並非純依住戶專有部分之面積比例分配 ，核與住戶使用公共設施之情形有間。是原告一再刻意強調 其等獨立於社區之外，主張其等因未利用社區公共設施及服 務，不需分擔該部分之管理費用，系爭決議提高原告之管理 費有失公平及違反大廈條例第10條第2項之規定云云，應不 足採。
㈣、就系爭社區103年度平均每月所支出之管理費164,093元，其 支出項目，包括警衛保全99,225元、垃圾清潔16,000元、機 電消防5,000元、電梯保養8,820元、雜項支出15,325元、公 電支出19,723元，如依其支出之位置，即車公、大公、大樓 專有之不同，予以綜合計算結果，其中車公位置支出金額為 29,546元、大公為109,674元、大樓專有為24,773元（計算
之公式詳卷二第22頁至25頁之表格所載），再以每月大公支 出金額109,674元，依大樓三十八戶、原告透天六戶、另透 天四戶建物之總面積（扣除地下一、二樓停車場之車位面積 ）比例，依序為67.73%、19.83%、12.44%計算結果，大樓三 十八戶需分擔之每月大公支出金額為74,282元（即109,674 元×67.73%）、原告透天六戶為21,748元（109,674元×19 .83%）、另四戶透天建物為13,644元（即109,674元×12.44 %），則大樓三十八戶以其每月需負擔之大公費用74,282元 、大樓專有之24,773元，加計不足應補繳之車位補充費6308 元，合計105,363元，除以大樓三十八戶總面積（扣除車位 面積）1515.1坪，大樓住戶建物每坪需負擔管理費69.5元， 而原告透天六戶以其每月應負擔之大公費用21,748元、滅火 器費用60元，加計不足之車位補充費996元後合計為22,804 元，除以原告透天六戶建物總面積（扣除車位面積）443.6 坪，則原告透天六戶建物每坪需負擔之管理費為51.4元（以 上計算式詳如卷二第26頁之表格）。依此，原告透天住戶與 大樓住戶之建物，每坪應負擔管理費之比例，已大於二分之 一。然系爭決議原告住戶建物每坪負擔管理費金額，僅為大 樓之二分之一，顯已對原告透天住戶有優惠，且僅係將先前 對大樓住戶不公平之管理費收取方式，予以改正符合公平原 則，是原告主張系爭決議違反公平、誠信原則及係權利濫用 云云，顯非事實。爰聲明：請求駁回原告之訴；訴訟費用由 原告負擔。
三、兩造間不爭執之事項：（見卷三第十六頁）㈠、系爭社區第一屆到第四屆管理委員會，就社區住戶之管理費 收取方式，係大樓住宅每月每坪收55元（含大樓住戶停車位 之坪數）、透天住宅每戶每月固定收1500元，第五屆時改為 汽車停車位以個數計算，每個每月收750元，大樓住宅每月 每坪收60元（扣除停車位之坪數）、透天住宅每戶每月固定 收500元。
㈡、系爭社區從第一屆到第五屆管理委員會，其社區之公用電費 僅由大樓住戶負擔。
㈢、系爭區權人會議中，通過系爭決議為：公用電費納入管理費 用支出、管理費之比例，改為大樓：六戶透天：四戶透天＝ 1：0.5：0.25計算，管理費之基數改為每月85元/坪，停車 位清潔費改為每月300元/個，並於同日修正通過系爭規約為 ：管理費：依權狀坪數（不含車位）×每坪新台幣85元×分 擔權值核算，其中分擔權值大樓住戶為1、透天店由48號住 戶起算前4戶為0.25、後6戶為0.5，而原告六戶住戶對系爭 決議之內容，當場有表示反對。
㈣、上開第三項計算住戶管理費收費標準之建物權狀坪數，不管 係原告透天住戶或大樓住戶，均包括合法登記之夾層部分之 面積。
㈤、系爭社區所裝設之監視器，亦包括可照射系爭六戶原告建物 前面之路面之三支監視器。
㈥、系爭社區之共用部分及公共設施，包括大樓之一樓大廳、M1 層、電梯、電梯梯廳、地下一、二樓（即地下停車場及防空 避難室）、中庭、側門、垃圾桶擺放位置等，該等共用部分 及原告六戶透天建物、另四戶透天建物，以及大樓建物，其 等之相關位置，係如卷一第二三一至二三五頁所示。㈦、原告系爭六戶住戶，其建物大門係直接面對新竹市新光路， 人員可直接對外通行，且大門邊均各設置有信箱。㈧、系爭社區於其中庭靠側門附近，有一通往地下一樓之緊急逃 生梯，該樓梯無扶手，坡度較大樓內樓梯之坡度為陡，在該 樓梯入口處設有一活動門栓，且該樓梯未通往地下二樓，而 住戶可自由開啟該樓梯之門栓，另就該樓梯與側門，所有住 戶均可使用。
㈨、地下二樓係經由電梯、大樓樓梯及車道，以對外通往地下一 樓。另原告六戶住戶大都經由上開中庭內之緊急逃生梯，以 通往地下室，並未經由大樓一樓大廳，再經過電梯或大樓內 之樓梯，往返地下一樓停車場。
㈩、原告系爭六戶之部分住戶（或其承租人），也有由警衛保全 幫其收受掛號郵件、包裹之情形。
、系爭社區之建物，其中屬公共設施而為共用部分，為同段三 八七二（大樓一樓之部分建物）、三九一五（大樓之樓梯間 、機房、水箱放置處）、三九一六建號（停車空間及防空避 難室），原告就上開3建物均有持分。
、原告就被告所列系爭社區103年度平均每月管理費支出金額 164,093元，其各項公共費用之支出金額及在車公、大公、 大樓專有之負擔比例（見卷二第22至25頁之表格），除警衛 保全人員之費用負擔比例外，其餘均不爭執。
四、本件兩造之爭點及本院之判斷：
茲本件兩造間有爭執而應予以審究者，在於：系爭決議及系 爭規約之內容，是否違反誠信原則、信賴保護原則及大廈條 例第10條第2項之規定，或屬權利濫用而無效？爰予以論述 如下：
㈠、按公寓大廈管理條例未規定者，適用其他法令之規定；總會 決議之內容違反法令或章程者，無效，大廈條例第1條第2項 、民法第56條第2項分別定有明文。因大廈條例對區分所有 權人會議決議違法之法律效果如何，並未明文規定，自應適
用其他法令之規定，而公寓大廈之區分所有權人會議，主要 係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開 ，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生 一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互 權利義務關而召開之總會決議相似，是公寓大廈區分所有權 人會議之決議，自應類推適用民法有關社團總會決議之第56 條第2項規定。
㈡、次按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之 共用部分及其基地，有使用收益之權。但另有約定者，從其 約定；又按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管 理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共 基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者 ，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會 議或規約另有規定者，從其規定，大廈條例第9條第1項、第 10條第2項定有明文。是區分所有權人既按其對共用部分之 應有部分比例，而共有並使用收益該共用部分，則對共用部 分之修繕、管理、維護費用，原則上自亦應按應有部分比例 共同分擔，方符公平之旨，惟亦允許以區分所有權人會議決 議或以規約定之，以期公允妥適。再區分所有權人會議決議 或規約是由區分所有權人所議決或訂定，在效力上，依私法 自治原則，只要決議或規約內容不牴觸法律之強制、禁止規 定，或有違背公共秩序、善良風俗之情形，均為有效。㈢、再按社區之共有及共用部分及設施，既為全體住戶所共有， 並均有使用之權利，其等之修繕、管理及維護費用，全體住 戶自應共同負擔，此已如前述，且所謂共用部分之管理及維 護費用，自包括共用部分之保存費用。是就共有部分之設施 ，縱使住戶未加使用，仍會因老壞折舊而須管理、維護加以 保存，並致生此部分之管理、維護費用，故住戶自不能以自 己未使用或拒用公共設施為由，據以卸免管理費用之支出， 此為當然之理，否則，倘群起效之，則共用部分之管理、維 護將難以為繼。
㈣、經查：
⑴、系爭社區係由大樓住戶三十八及原告透天住戶六戶，以及訴 外人另四戶透天住戶所共同組成，其中大樓住戶與原告六戶 透天住戶，其共用部分為同段三八七二建號（即大樓一樓大 廳之共用部分））、三九一五建號（即大樓之樓梯間、機房 、水箱放置處）、三九一六建號（即地下一、二樓之停車空 間及防空避難室），原告就上開3建物均有應有部分，且共 用部分之設施，包括大樓之一樓大廳（含大廳、警衛櫃台、
沙發區）、儲藏室、正門、M1層（含閱覽區、健身房、會議 室、廁所、文件室）、電梯、電梯梯廳、大樓一樓通往地下 一、二樓之樓梯、地下一、二樓（即停車場及防空避難室） 、中庭（內有緊急逃生梯、垃圾桶擺放位置等）、側門、系 爭社區周圍之圍牆；系爭社區內為保全、維護居住安全，共 設有三十二支監視器，係分佈在地下停車場、社區大門、社 區週圍、中庭出入口及原告透天住戶前門附近，其監視範圍 已包括原告建物之前後側附近；另警衛保全之職務，除例行 進行中庭花園之澆水、修剪、不定時打掃、社區外圍（包括 原告建物前方）及地下停車場及中庭之巡邏、停車場入口之 交通管制及車道鐵門之啟閉、郵件包裹之收受分發、社區外 圍照明燈具之啟閉，其餘時間大多在大樓一樓警衛櫃台附近 執勤，並需監看警衛櫃台上之監視器錄影畫面等節，已為兩 造所不爭，且經本院會同兩造履勘系爭社區現場屬實，製有 105年1月5日勘驗筆錄、現場照片（含監視器錄影畫面照片 ），及被告提出之現場照片及位置圖在卷可參（見卷二第37 至59頁、第77至95頁），復為擔任該社區保全員之證人劉文 龍在場結證屬實（見卷二第38至39頁），自堪信為真實。⑵、又社區警衛保全亦有為原告住戶或其承租人收發掛號郵件、 包裹，及接待其等之訪客，此有被告所提附件28包裹掛號登 記表、附件29訪客登記管制表影本各一份在卷可憑（見卷二 第96至199頁）。準此，可知系爭社區大樓之一樓大廳、M1 樓內之上開共用設施，包括位於大樓內之電梯、樓梯等，雖 與原告住戶建物間，隔有一中庭，且原告人員（不含車輛） 可直接經由建物前門對外進出，而警衛保全室內之值勤位置 係在大樓一樓大廳內，然因上開共用部分及設施，係為包括 原告等全體住戶所共有，並供全體住戶使用，且社區警衛保 全所執勤務，包括中庭花圃之整理、灑掃、社區外圍照明燈 具之啟閉，及原告住戶住家前、地下室停車場之巡邏、停車 場出入口之交通管制及車道鐵門之啟閉、原告住家前後監視 器畫面之監看保全、原告或其房客掛號郵件及包裹之收發、 原告訪客之接待等，在在均與原告有關，則揆諸上開之規定 及說明，原告自應共負其管理、維護之費用，不得以其未使 用或拒絕使用公共設施，作為卸免負擔該部分設施管理費用 之理由。
⑶、且觀諸現今集合式住宅之生活型態，社區內是否設有警衛保 全，以負責管理、維護住戶之居家安全，已成為重要之事項 及賣點，另社區內設有會議室、閱覽區、健身房及沙發區等 設施，以提供住戶開會、閱讀、健身及接待訪客之用，亦有 其必要性，且能提高社區整體之居家生活品質，並增益社區
建物之價值，此從原告之一，於出租其系爭建物時，於廣告 中亦強調其建物有警衛管理、安全佳（見卷一第297頁之被 告附件十九）可佐。故原告之建物價值及居家安全、生活品 質，亦因上開警衛保全、公共設施之設置而同獲提昇，自應 同負相當之管理、維護費用。是原告據而主張此部分警衛保 全及共用設施之管理與其無太大關係，其僅需負擔少部分費 用云云，已無可取。至原告所稱警衛保全對原告透天住戶無 功能，始發生原告透天住戶遭竊及大門遭颱風吹壞，警衛未 於第一時間發現乙節，然查，縱使先前原告透天住戶確曾遭 竊及颱風吹壞大門，而警衛未於第一時間發現通報，然此核 屬一時性警衛執勤狀況之問題，難以此而全盤否認警衛保全 前述對原告透天住戶居家安全、保全維護之功能及服務，是 原告執此謂警衛保全對其透天住戶幾無功能云云，無足採信 。
㈤、次查，系爭社區之建商即訴外人天賞公司，於系爭社區建物 取得使用執照後，施作二次工程，將大樓一樓之原有頂式廣 場（開放空間），改為大樓門廳，並於社區四週施作圍牆， 將全部開放空間改為社區之公共區域，此有原告所提原證十 四、十五之變更前後一樓及平面設計圖影本各一份，及系爭 社區之現場（含社區周圍圍牆）照片多張可參（見卷二第9 、10頁、卷一第184、186、187頁、卷二第85、89頁）。姑 不論上開二次施工是否合於建管規定，然觀之上開社區圍牆 之設置，使原告六戶及大樓住戶成一整體，並與社區外圍相 區隔，對原告住家居住安全之管理維護上，實屬有利，且形 成中庭之獨立空間，可供原告住戶及大樓住戶共同使用，而 大樓一樓門廳之修改，則增益社區進出門面整體之外觀及質 感，凡此，堪認原告透天住戶亦蒙其利，難認僅大樓住戶獲 利。則原告以二次施工僅對大樓住戶有利，故建商原始規畫 及社區先前決議管理費之收取，始對透天住戶採按戶每月固 定金額之較低金額方式計收，並主張應繼續援用云云，已難 信採。至原告另以：其人員進出可經由建物前門，至地下室 開車，係走中庭內之緊急逃生梯，均不需經由大樓大廳、電 梯及樓梯，實具相當獨立性，自僅需負擔少部分之管理費。 惟按「住戶對共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用 方法為之」，大廈條例第9條第2項本文已有規定，經查，位 於社區中庭內之該緊急逃生梯，固較大樓一樓大廳，離原告 之建物後門為近，此為兩造所不爭，然該緊急逃生梯無扶手 ，且坡度亦較大樓內樓梯為陡，且僅通至地下一樓，未延伸 至地下二樓，此有勘驗筆錄及大樓內樓梯及該逃生梯之現場 照片可參（見卷二第37、46、48、49頁），核與一般平時供
上下樓之樓梯，有扶手設計及坡度較和緩之情形不同；反之 大樓一樓大廳內之電梯及樓梯，均可直通地下一、二樓停車 場，且樓梯設有扶手，階梯坡度亦較平緩而適於上下樓梯行 走。可見該緊急逃生梯之設置目的，原非供社區住戶平日進 出地下樓層停車場使用，而係供緊急事故發生時逃生之用， 依社區之原先規畫及設置目的，不管是大樓住戶或原告透天 住戶，應係利用大樓內之電梯或樓梯以進出地下停車場。況 原告住戶縱使經由該緊急逃生梯通往地下一樓停車場，如欲 再至地下二樓停車場，依正常使用方式，應係利用大樓內之 電梯或樓梯為之，而非行走地下一樓通往地下二樓之車道， 以符合人車分道之安全要求。是原告於本件刻意強調、突顯 其等獨立於社區之外，主張部分共用部分及設施與其等全然 無關，故僅需負擔少部分之管理維護費用乙節，實不足採。㈥、又查：
⑴、原告就被告所列系爭社區103年度，平均每月管理費支出之 金額164,093元，其各項公共費用之支出金額及在車公、大 公、大樓專有之負擔比例（見卷二第22至25頁之表格），除 警衛保全人員之費用負擔比例外，其餘均不爭執（見兩造不 爭執事項第點），是以103年度系爭社區每月共支出之管 理費164,093元計算，其中公電支出金額占19723元（見卷二 第22頁第1張表格），且占公電支出之最大宗者，乃社區地 下一、二樓停車場照明及其進出之管控，而非原告所稱之大 樓一樓大廳內照明及電梯用電，此有被告提出之附件6統計 表（見卷一第246頁），及地下一、二樓停車場內，確設有 甚多照明燈具、監視攝影機及抽風機等用電設施可佐（見卷 二之勘驗筆錄及現場照片）。因自99年間系爭社區成立第一 屆管委會至第五屆管委會之期間，社區之公電支出均由大樓 住戶負擔，倘以103年度每月支出之公電費用19723元計算， 大樓38戶住戶平均每戶每月需分擔519元（即19,723元÷38 ），而原告透天住戶既屬共用部分之所有權人及利用權人， 亦確有共同使用地下停車場之主要公電來源設施，卻全然毋 需分擔公電支出，已有不公及違反使用者付費之原則。⑵、至就警衛保全每月支出之99,225元（見卷二第22頁第1張表 格），原告雖主張警衛保全大都用於維護大樓住戶之居住安 全，是就該項目花費在大公、車公、大樓專有之分擔比例應 依序為31.3%、22.9%、45.8%（即卷三第31頁該表所列）。 然依前所述，警衛保全執值事務內容繁多，許多與原告住戶 均有關，且其雖於相當之時間，均在大樓一樓大廳內執勤， 惟亦要負責監看社區全區之監視器畫面及保全，堪認警衛保 全並非大部分僅為大樓住戶執行勤務。再參酌證人劉文龍所
述其各項執勤工作所占之時間，是本院認就警衛保全該項支 出，其中大公、車公、大樓專有所占之比例，應以被告所主 張者（即比例依序為：87.5%、8.3%、4.2%，見卷二第23頁 第1張表）較為相近而可採。
⑶、依上開計算結果，並兩造不爭執之每月管理費支出164,093 ，其各項支出費用為警衛保全99,225元、垃圾清潔16,000元 、機電消防5,000元、電梯保養8,820元、雜項支出15,325元 、公電支出19,723元，並依各項費用花費在大公、車公、大 樓專有不同位置所占比例予以計算，可知車公位置支出金額 為29,546元、大公為109,674元、大樓專有為24,773元（計 算之公式詳卷二第22頁至25頁之表格所載），再以每月大公 支出金額109,674元，依被告所主張大樓三十八戶、原告透 天六戶、另透天四戶建物之總面積（扣除地下一、二樓停車 場之車位面積）比例，依序為67.73%、19.83%、12.44%（見 卷二第26頁第1張表）計算後，大樓三十八戶需分擔之每月 大公支出金額為74,282元（即109,674元×67.73%）、原告 透天六戶為21,748元（109,674元×19.83%）、另四戶透天 建物為13,644元（即109,674元×12.44 %），則排除車公費 用（即停車位之管理費或清潔費）29546元，而專就住家之 管理費言之，大樓三十八戶以其每月需負擔之大公費用74,