臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第286號
原 告 徐元坑
徐金勝
共 同
訴訟代理人 謝智硯律師
複代理人 賴依婷
被 告 劉銀秋
訴訟代理人 龍其祥律師
被 告 徐增田
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國105
年3月23日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查 本件原告起訴時，其訴之聲明第1 、2 項原為：「一、被告 劉銀秋、徐增田就坐落新竹縣湖口鄉○○段000000地號（下 稱系爭土地），地目田，面積347 平方公尺之土地，於民國 98年8 月24日以買賣原因所為之所有權移轉登記行為，應予 塗銷。二、被告徐增田應於原告分別給付新台幣（下同）1, 214,500 元後，將坐落新竹縣湖口鄉○○段000000地號，地 目田，面積347 平方公尺之土地所有權移轉登記予原告二人 共有。」，嗣原告多次更正訴之聲明，其最後主張之訴之聲 明第1 、2 項為：「一、被告劉銀秋就系爭土地，於98年8 月24日以買賣原因所為之所有權移轉登記行為，應予塗銷。 二、命被告徐增田應就系爭土地，與原告二人補訂買賣契約 ，並於原告二人分別給付實際同樣條件之買賣價金後，協同 辦理所有權移轉登記予原告二人共有。」，核其請求權基礎 均係土地法第104 條第1 項前段、民法第426 之2 條第1 項 前段規定，乃係不變更訴訟標的，而補充更正法律上之陳述 ，非屬訴之變更，合先敘明。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、緣分割前坐落新竹縣湖口鄉○○段0000地號土地（下稱1809 地號土地）原為原告徐元坑之父親、原告徐金勝之祖父徐東 廷所有，因徐東廷同意其子即原告徐元坑、訴外人徐元標、 徐元松、徐元火、徐元和（原告徐金勝之父）等5 人於1809
地號土地上興建房屋，原告徐元坑、原告徐金勝之父徐元和 乃分別於63、64年間各興建房屋乙棟。嗣因徐東廷為上開5 名兄弟析分家產，而於63年間將1809地號土地以贈與為原因 ，將所有權移轉登記予訴外人徐元松，上開5 人因此約定凡 在1809地號土地上興建房屋者，應給付徐元松稻穀80台斤， 原告徐元坑及徐元和，早已如數給付。嗣於79年4 月5 日， 訴外人徐元松與原告徐元坑、徐元標（被告徐增田之父）、 徐元和4 人共同簽訂土地分割協議書（下稱系爭協議書）， 約定訴外人徐元松將1809地號土地予以分割出1809-6地號土 地即系爭土地，並將系爭土地以贈與為原因，移轉登記予徐 元標。而徐元標則承諾自1809地號土地分割出之1809-6地號 土地（面積249 平方公尺）可與其所有系爭1810-3地號土地 （面積98平方公尺）合併為系爭土地（合併後面積為347 平 方公尺），等辦畢分割合併等事宜後，再將原告徐元坑、徐 元和二人所有建物所坐落之土地移轉登記予原告徐元坑、徐 元和，俾使其等建物得完整擁有坐落土地之所有權。又因系 爭土地合併1810-3號土地，增加面積98平方公尺，故雙方乃 另約定給付10萬元買賣價金予徐元標。豈料，徐元標完成土 地之分割合併事宜後，竟拒絕履行系爭協議書之約定，進而 於86年7 月21日，將系爭土地以買賣為原因移轉登記予其子 即被告徐增田，而被告徐增田再於98年10月6 日以買賣為原 因，將系爭土地移轉登記予被告劉銀秋。
二、又被告劉銀秋前以原告二人無權占有系爭土地為由，對原告 二人提起排除侵害之訴訟，嗣經台灣高等法院民事庭以103 年度上易字第137 號判決認定原告二人就其等建物使用系爭 土地有租賃關係存在，非屬無權占有，而駁回被告劉銀秋之 訴訟確定，惟被告劉銀秋不服提起再審之訴，亦經台灣高等 法院以103 年度再易字第70號民事判決駁回其再審之訴而告 確定在案。足見原告就系爭土地既有租地建屋之法律關係存 在，屬系爭土地之承租人，自得依土地法第104 條第1 項前 段、民法第426 條之2 第1 項前段規定行使優先承買權。而 查，被告徐增田與被告劉銀秋為系爭土地移轉時，並未有任 何以「書面通知」承租人即原告二人之相同交易條件，經原 告二人委請律師於104 年3 月10日發函向被告劉銀秋表示， 請其告知其與被告徐增田買賣系爭土地之交易條件，以利原 告判斷是否行使優先承買權。詎被告劉銀秋委請律師回覆， 不但否認前開判決對租賃關係之既判力、訛稱交易條件為7, 805,000 元、逾越10日期限云云。原告遂向新竹縣新湖地政 事務所以利害關係人身份查詢被告劉銀秋與被告徐增田之相 關資料，查知系爭土地移轉契約書之買賣價額實際為2,429,
000 元。
三、按依民法第426 條之2 規定，優先承買權範圍應只限於基地 ，則該法條所指「同樣條件」應僅限於以基地為買賣標的物 之價金、交付方式等與履行買賣契約主給付義務相關之條件 ，不得任意要求優先承買權人附帶買受其他不動產，否則將 嚴重妨礙基地承租人之權利，有違權利濫用禁止原則之虞， 故原告行使優先承買權之範圍，應僅及於系爭土地。再者， 據被告劉銀秋抗辯其與被告徐增田之買賣條件中，尚有「同 意徐增田繼續居住使用系爭土地上2781號建物10年（至108 年10月6 日止）」之約定，因據原告觀察，被告徐增田之經 濟狀況不佳，原告擔心若依被告劉銀秋所抗辯之條件同意讓 被告徐增田使用2781號建物，屆期被告徐增田不依約返還27 81號建物，原告尚需再次興訟，無異自討苦吃。況以原告現 有資歷，購買系爭土地已屬勉強，實無能力再另外負擔系爭 土地上2781號建物之價額，茲因被告就系爭土地買賣之實際 交易價格為2,429,000 元，為此，爰依土地法第104 條第1 項前段、民法第426 之2 條第1 項前段規定，提起本件訴訟 ，並聲明：㈠被告劉銀秋就系爭土地，於98年8 月24日以買 賣原因所為之所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈡命被告徐 增田應就系爭土地，與原告二人補訂買賣契約，並於原告二 人分別給付實際同樣條件之買賣價金後，協同辦理所有權移 轉登記予原告二人共有。㈢原告願以現金或可轉讓定存單供 擔保，請准予假執行。
貳、被告方面：
一、被告劉銀秋部分：
（一）緣坐落新竹縣湖口鄉○○段0000○0000地號土地，原為訴 外人徐東廷所有，分割前1810、1809地號坐落位置如答辯 ㈠狀後附附圖一上黃色及橘色標示。63年徐東廷於析分家 產時，先將1810地號搭配毗鄰之1809地號土地，分割出如 答辯㈠狀後附附圖一斜線標示之1810-4與1809-1、1810-2 與1809-5、1810-5與1809-4、1810-6與1809-2及1810-7與 1809-3地號等5 筆房屋基地，由原告徐元坑、訴外人徐元 標、徐元松、徐元火、徐元和等5 人以抽籤方式分配。嗣 徐元標抽得1810-2與1809-5地號土地、徐元松抽得1810-5 與1809-4地號土地、徐元火抽得1810-6與1809-2地號土地 ，此後各自在分得之土地上起造房屋，並取得房屋及基地 之所有權。至於原告徐元坑及徐元和二人，則將抽到之土 地出售，由答辯㈠狀後附附圖一房屋基坐落位置觀之，徐 東廷當時係將斜線標示之5 筆房屋基地，供五個兒子蓋房 屋，至為灼然。
（二）嗣徐東廷又以抽籤方式析分家產，其中徐元標抽到房屋基 地以外之1810地號剩餘土地，即答辯㈠狀後附附圖二綠色 標示之1810及合併前之1810-3地號土地。徐元松則抽到房 屋基地以外之1809地號剩餘土地，即答辯㈠狀後附附圖二 粉紅色標示部分之1809及合併前之1809-6地號土地，至於 原告徐元坑、徐元火、徐元和等3 人則抽得徐東廷其他土 地。徐元標及徐元松雖各自抽得1810、1809地號房屋基地 以外之剩餘土地，但因土地面積相差甚鉅，故雙方屢屢因 分配不公而發生嚴重爭執。而原告徐元坑、徐元和二人因 將抽到的房屋基地出售，嗣後即擅自在答辯㈠狀後附附圖 二之1810-3、1809地號土地編號A 、B 標示位置上起造房 屋，但並未實際居住於該處，且因農業發展條例公布實施 ，不能辦理土地分割及建物保存登記。故徐元標、徐元松 、原告徐元坑及徐元和四人乃共同簽署系爭協議書。其後 徐元和在坐落答辯㈠狀後附附圖二編號B 標示房屋後方增 建B1，引起徐元松之不滿，故徐元和同意補償徐元松80斤 稻穀，因增建B1建物係在系爭分割協議書簽定後所發生之 事，與徐元標無關，故系爭協議書並未提及80斤稻穀之事 。詎徐元松竟在另案排除侵害事件第二審（即台灣高等法 院103 年度上易字第137 號）審理時作證謊稱原告徐元坑 等以每坪80斤稻穀，作為房屋占用其土地之代價，除與原 告徐元坑等在該案第一審（即本院101 年度訴字第601 號 ）所稱，總共給付80斤稻穀之說詞不符外，並謊稱有按比 例將稻穀分給徐元標等語，然此均非事實。是上開確定判 決認定80斤稻穀係租金性質，顯然與系爭協議書所明確記 載之內容，即徐元松、徐元標同意於土地可以分割時，將 房屋占用之基地分割出賣予徐元坑、徐元和之當事人意思 違背。
（三）嗣徐元松因履行分割協議書之約定，於79年11月7 日自其 抽得之1809地號土地分割出1809-6地號土地，並移轉於徐 元標，補償徐元標分配不足之土地，徐元標乃將其所有毗 鄰之1810-3地號併入1809-6地號內（答辯㈠狀後附附圖三 黃色標示部分，即系爭土地）。後徐元標於86年7 月21日 將系爭土地以買賣為原因，移轉登記於其子即被告徐增田 名下。而被告徐增田又因積欠被告劉銀秋780 餘萬元，乃 於被告徐增田與訴外人曹昌群、曹白聖燕簽訂之協議書內 載明：被告徐增田及其配偶訴外人劉嫻卉（原告劉春連） ，因無力清償積欠被告劉銀秋之7,805,000 元債務，被告 徐增田願將系爭土地及其上2871建號建物作價7,805,000 元抵償上開債務，又因慮及被告徐增田夫婦無處可居住，
被告劉銀秋乃同意將系爭房地無償借予被告徐增田夫婦居 住使用10年等語。而被告徐增田在前揭協議書簽訂後，鑒 於系爭土地上尚有原告二人各所有未辦保存登記房屋共二 棟，故前後二次召開家庭族會議，提出該協議書，並告知 伊因積欠被告劉銀秋7,805,000 元，故已將系爭土地及其 上2871建號即門牌號碼新竹縣湖口鄉○○路000 號建物（ 下稱系爭房地）作價7,805,000 元，出售給被告劉銀秋抵 償債務，詢問原告二人是否願優先承買，惟遭原告以系爭 土地是祖產，渠等既已占用，自無庸再出價購買等語加以 拒絕，嗣被告劉銀秋登記取得系爭房地之所有權後，因系 爭土地上有原告之建物，故再次邀約原告二人進行協調， 並詢問是否有意願買回系爭土地，但原告仍以系爭土地是 祖產，渠等已經占用，不願再花錢購地，並要求被告劉銀 秋以一坪貼補渠等8 萬元，則同意搬遷等語回應，因雙方 協議未果，故被告劉銀秋始於101 年間，另案對原告提起 排除侵害之訴（即本院101 年度訴字第601 號、台灣高等 法院103 年度上易字第137 號、台灣高等法院103 年度再 易字第70號），而在該訴訟第二審審理時，被告劉銀秋已 提出準備狀檢附被證二之協議書，向原告重申如不買就要 拆屋等語，自可解為被告劉銀秋已以書面通知原告。詎原 告二人均未為購買之意思表示，其優先承買權應視為放棄 ，故原告現提起本件訴訟，主張依前開規定行使優先購買 權云云，洵無理由。況查，被告徐增田係將系爭房地以總 價7,805,000 元，全部出售予被告劉銀秋，則原告依民法 第426 條之2 第2 項及土地法第104 條第1 項規定，以同 一條件優先購買，當係指以7,805,000 元購買系爭房地而 言，是原告主張以2,429,000 元購買系爭土地，亦與所謂 優先購買權之要件不合，洵屬無據。
（四）綜上，原告提起本件訴訟，並無理由等語，資為抗辯，並 聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判 決，願以現金或臺灣銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣 告免為假執行。
二、被告徐增田部分：
答辯理由同被告劉銀秋，伊有向原告提過系爭土地買賣之事 ，但原告回覆系爭土地他們占到就是他們的等語予以拒絕， 後於最後一次言詞辯論期日則另辯稱：伊沒有同意780 萬元 ，且被告劉銀秋有承諾會再將系爭土地過戶返還予伊等語， 並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項：
一、被告徐增田之子徐維佑因車禍案件涉共同侵權行為，經訴外
人曹昌群對被告徐增田及其子徐維佑等人提起損害賠償之訴 訟，經本院民事庭以94年度重訴字第32號判決並告確定在案 。詎被告徐增田於涉訟後，無意主動和解，竟與被告劉銀秋 、訴外人劉春連共同基於使公務員登載不實之事項於所掌公 文書之犯意聯絡，於94年1 月19日虛偽簽訂抵押權設定契約 書及委託書，由被告徐增田提供其所有坐落新竹縣湖口鄉○ ○段000000地號土地及其上同段2781建號建物，及被告徐增 田之妻即訴外人劉春連所有坐落新竹縣湖口鄉○○段00000 地號土地為被告劉銀秋設定權利價值最高限額1,300 萬元之 抵押權，而涉犯使公務員登載不實文書罪，經本院刑事庭以 97年度易字第491 號判決判處罪刑並告確定在案。二、被告徐增田所有坐落新竹縣湖口鄉○○段000000地號土地及 其上同段2781建號，即門牌新竹縣湖口鄉○○路000 號建物 ，於98年8 月24日以買賣為原因，於98年10月6 日辦畢所有 權移轉登記予被告劉銀秋。
三、被告劉銀秋對原告提起排除侵害之民事訴訟，經本院民事庭 以101 年度訴字第601 號、台灣高等法院民事庭以103 年度 上易字第137 號判決駁回被告劉銀秋之訴訟並告確定在案， 惟被告劉銀秋仍不服前開確定判決，經提起再審之訴，乃經 台灣高等法院以103 年度再易字第70號判決駁回其再審之訴 並告確在案。
肆、兩造爭執之點：
一、被告二人就系爭1809-6地號土地及其上同段2781建號，即門 牌號碼新竹縣湖口鄉○○路000 號建物所為之買賣是否屬實 ？其買賣價金是否為7,805,000 元？又雙方是否達成以被告 徐增田積欠被告劉銀秋之債務金額7,805,000 元抵償前開買 賣價金？
二、原告以被告徐增田未將買賣條件告知，主張以相同條件優先 承買，依土地法第104 條第2 項、民法第426 條之2 第3 項 規定，請求塗銷系爭1809-6地號土地移轉登記，有無理由？三、原告依土地法第104 條第1 項、民法第426 條之2 第1 項規 定，請求被告徐增田應就系爭1809-6地號土地部分與原告補 訂買賣契約，並於原告分別給付實際同樣條件之買賣價金後 ，協同辦理移轉登記予原告共有，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、被告二人就系爭1809-6地號土地及其上同段2781建號，即門 牌號碼新竹縣湖口鄉○○路000 號建物所為之買賣是否屬實 ？其買賣價金是否為7,805,000 元？又雙方是否達成以被告 徐增田積欠被告劉銀秋之債務金額7,805,000 元抵償前開買 賣價金？
（一）經查，被告徐增田之子徐維佑因車禍案件涉共同侵權行為 ，經訴外人曹昌群對被告徐增田夫婦及其子徐維佑等人提 起損害賠償之訴訟，經本院民事庭於95年8 月8 日以94年 度重訴字第32號判決被告徐增田夫婦應與其子徐維佑連帶 給付被害人曹昌群16,726,983元並法定遲延利息告確定在 案，此有本院94年度重訴字第32號民事判決附卷可稽，且 為兩造所不爭執，自堪信實在。又被告徐增田夫婦因無法 給付前開鉅額賠償金，且因前已積欠被告劉銀秋債務，許 久未能清償，乃於94年1 月19日與被告劉銀秋簽訂抵押權 設定契約書及委託書，由被告徐增田夫婦共同提供被告徐 增田名下系爭房地及被告徐增田之妻劉嫻卉（原名劉春連 ）名下坐落新竹縣湖口鄉○○段00000 地號土地為被告劉 銀秋設定本金最高限額1,300 萬元之抵押權，惟遭訴外人 曹昌群以被告2 人及訴外人劉嫻卉（原名劉春連）涉偽造 文書犯嫌為由，對其等提起偽造文書告訴，被告劉銀秋於 前開刑事案件偵審中已提出借據、匯款單、借款證明書等 件證明其與被告徐增田夫婦間確有債務關係存在，此有借 據、匯款單等件附於刑案卷足稽（見台灣新竹地方法院檢 察署96年度他字第1628號偵查卷第38至46頁、本院97年度 易字第491 號刑事卷第86至101 頁），且迭據被告徐增田 夫妻於刑案偵審中自承：其等確有積欠被告劉銀秋近1,00 0 萬元債務等語（見台灣新竹地方法院檢察署97年度偵字 第1669號偵查卷第12頁、本院97年度易字第491 號刑事卷 第65、66頁、138 頁），並有台灣郵政股份有限公司97年 7 月14日儲字第0000000000號函檢附劉春連、劉銀秋郵局 帳戶客戶歷史交易清單等件附於刑事卷可憑（見本院97年 度易字第491 號刑事卷第81至84頁），堪認被告劉銀秋所 辯其與被告徐增田夫婦間確有數百萬，甚近千萬元之債務 關係存在等語，應非虛妄。嗣訴外人曹昌群於前開刑事案 件審理中之98年8 月24日簽訂協議書與被告徐增田夫婦及 被告劉銀秋達成和解，其協議書第5 項載明：「丙（即被 告徐增田）、丁方（即訴外人劉嫻卉即劉春連）因無力返 還積欠乙方（即被告劉銀秋）之借款7,805,000 元，丙方 願將名下所有坐落新竹縣湖口鄉○○段000000地號土地及 其上同段2781建號房屋作價過戶乙方，由乙方取得所有權 全部，乙方因慮及丙、丁方無處可居住，同意將上開房屋 無償借予丙、丁方使用十年，但借住期間之地價稅、房屋 稅及水電費用由丙、丁方連帶負擔之。」等語，此觀該協 議書內容自明，細譯該協議書除訴外人曹昌群方委任李文 傑律師簽署外，尚經見證律師曾能煜律師在場見證，自堪
認前開文書內容為真正，再者，系爭房地於98年間之市價 ，據證人即從事房仲10餘年，現任太平洋房屋仲介公司湖 口成功店店長徐振貴到庭證述：系爭土地約100 坪左 右，其上建物係合法農舍，目前市價約有800 萬元之價值 ，98年間市價可能低一點等語綦詳（見本院卷第206 頁反 面），足徵被告二人所合意之買賣價格亦核與市價相當， 難認有何不實，則被告辯稱其等間確有達成以7,805,000 元抵償債務之買賣條件等語，堪可採信。
（二）至原告雖主張被告二人就系爭土地之買賣價格應僅有向地 政機關所調取土地所有權買賣移轉契約書上記載之2,429, 000 元云云。惟按文書之成立為真正非偽造者，僅有形式 上之證據力，必其內容具有證明待證事實存在或不存在之 價值者，始有實質上證據力。文書有無實質上證據力，應 由事實審法院就調查證據之結果本於論理法則及經驗法則 ，依自由心證判斷之。又在買賣不動產之交易慣例上，買 賣雙方大都分別定有所謂之私契與公契，當事人間依真正 成交之交易價格所簽訂之買賣契約，為俗稱之私契，其格 式不拘；另當事人於成交後，在辦理所有權移轉登記時， 須依當年度交易標的土地之公告現值作為計算依據，製作 制式之買賣所有權移轉登記契約書，提出於地政事務所， 作為登記之原因，並以之為課稅之依據，即俗稱之公契。 再按公契係為至地政機關登記過戶之用，採公告地價登記 買賣價金（稅金較低），私契則以買賣雙方約定價格簽訂 ，乃為101 年間採不動產交易實價登錄制度前民間所採用 之不動產買賣方式。經查，被告二人申請地政機關辦理移 轉登記檢附土地所有權買賣移轉契約書上固載明系爭土地 之買賣價款金額為2,429,000 元，然此乃作為登記原因， 用以作為課稅依據之公契，而買賣雙方之被告二人既已另 訂私契約定以被告徐增田積欠被告劉銀秋之7,805,000 元 抵償系爭房地買賣價金之買賣條件，則雙方之買賣條件自 應以私契所約定之權利義務為據。此外，原告就被告二人 所合意以7,805,000 元抵償債務之買賣條件究有何不實， 始終無法提出任何證據方法以實其說，則其此部分主張， 尚難採信。
（三）另被告徐增田雖於最後一次言詞辯論期日，翻異前詞辯稱 ：伊沒有同意780 萬元，且被告劉銀秋有承諾會將土地過 戶返還伊云云。惟查，被告徐增田確有與被告劉銀秋達成 以系爭房地抵償7,805,000 元債務之買賣條件，且被告劉 銀秋並承諾提供系爭房屋供被告徐增田夫婦無償居住使用 10年等情，此觀被告徐增田所親簽之協議書自明，而被告
徐增田從未否認過該等協議書之真正，且除於前開刑事案 件偵審中一再供認確有積欠被告劉銀秋債務之事實屬實外 ，並於本院之前審理時，迭次表達與被告劉銀秋所抗辯之 內容相同，復據證人即被告徐增田之妻之胞姐廖劉星蘭及 證人即被告徐增田之女徐緗盈到庭證述：確因徐增田夫婦 積欠被告劉銀秋之債務，故以積欠之債務抵償系爭房地買 賣價金之買賣事實屬實（見本院卷133 、134 頁），是姑 不論被告徐增田何以在本院最後一次言詞辯論期日始翻異 前詞，改口為前開所辯，惟其既未能另舉他證證明該等協 議書第5 項所定之買賣條件究有何不實，亦未能舉證證明 被告劉銀秋何時承諾願將系爭房地過戶返還予伊之情為實 ，則其事後翻異前詞之所辯，即難採信。
二、原告以被告徐增田未將買賣條件告知，主張以相同條件優先 承買，依土地法第104 條第2 項、民法第426 條之2 第3 項 規定，請求塗銷系爭1809-6地號土地移轉登記，有無理由？（一）按民事訴訟法第400條第1項規定確定判決之既判力，惟於 判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外 之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判 決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定關於抵銷之情 形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷為有既判力 。又學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中， 就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯 論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提 出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就 與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張 ，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原 則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一， 且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提 出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院 97年度台上字第2688號判決意旨參照）。（二）經查，被告劉銀秋前對原告提起排除侵害訴訟，經本院民 事庭以101 年度訴字第601 號、台灣高等法院民事庭以10 3 年度上易字第137 號判決駁回被告劉銀秋之訴並告確定 在案，惟被告劉銀秋不服提起再審之訴，亦經台灣高等法 院以103 年度再易字第70號民事判決駁回其再審之訴而告 確定在案等情，有台灣高等法院103 年度上易字第137 號 、103 年度再易字第70號民事判決等件附卷可稽，且經本 院調取前開卷宗核閱屬實，並為兩造所不爭執，自堪信實 在。而查，在該排除侵害訴訟中，被告劉銀秋係以原告無 權占用為由，請求原告拆除地上物返還占用土地，而原告
則以其等就系爭土地有租地建屋之法律關係，並非無權占 有等語為抗辯，是原告是否有占有系爭土地之合法權源乃 為該訴訟之重要爭點，嗣並經該訴訟認定原告就系爭土地 確有租賃關係，為有權占用為理由，判決駁回被告劉銀秋 之訴訟而告確定在案，此觀前開訴訟判決書理由自明，是 以，本件訴訟與前開訴訟之當事人相同，而前訴訟就重要 爭點之判斷並無違背法令，且被告劉銀秋於本件訴訟並未 能提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形，揆諸前開說明 ，應認有爭點效之適用，準此，本件自應受前開訴訟爭點 效判斷之拘束，則原告主張其等就系爭土地有租地建屋之 法律關係存在，為系爭土地之承租人等語，堪認可採。（三）次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條 件優先購買之權，土地法第104 條第1 項前段定有明文； 又按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依 同樣條件優先承買之權，為民法第426 條之2 第1 項前段 所明定。此係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有 人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言 。其立法意旨，係為使土地之利用與其所有權歸併於一個 主體，藉以充分發揮土地之利用價值。是於承租基地情形 ，無論於房屋所有人，就其房屋自始即與其基地所有人間 有租地建屋之關係存在，抑或於房屋經建築後，始與基地 所有人訂約承租基地，均應有其適用（最高法院69年台上 第945 號判例要旨、70年度台上第818 號判決要旨參照） 。經查，原告各所有未辦保存登記之建物坐落在系爭土地 上，而原告並各為該屋基地即系爭土地承租人乙節，稽如 上述，揆之前揭說明，原告應有土地法第104 條第1 項前 段及民法第426 條之2 第1 項前段規定之適用，得依該規 定行使優先承買權，洵堪認定。
（四）第按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條 件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條 件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購 買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視 為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣 契約者，其契約不得對抗優先購買權人；又租用基地建築 房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買 之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先 承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優 先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面 表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權 人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，固
為土地法第104 條及民法第426 條之2 所分別明定。惟按 土地法第104 條第1 項前段及民法第426 條之2 第1 項前 段規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣 條件優先購買之權，係指地上權人、典權人或承租人於基 地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條 件購買該基地之意。所謂「依同樣條件優先購買」，乃指 在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔 保等均相同情形下，地上權人、典權人或承租人得要求優 先成為基地之買受人。易言之，在地上權人、典權人或承 租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契 約之相對人即買受人變更為地上權人、典權人或承租人而 已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使 與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所 生者並無任何不同（最高法院98年度台上字第479 號、99 年度台上字第1699號判決要旨可參）。故基地之出賣人與 他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先購買權人必須 均表示接受，始得認合法行使優先購買權。倘有部分不接 受或擅予變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權，而 不生優先承買之效力。其次，土地法第104 條、民法第42 6 條之2 之立法意旨，均在於使土地與其上房屋同歸一人 所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡 經濟效用，而非在使優先購買權人坐收漁利，是優先購買 權人應於知悉土地所有權人出賣基地及買受人並買賣條件 時，在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖 於法之安定性，且如嗣後房地價格飆漲，若仍許其行使優 先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨相符 ，自與誠信原則有違（最高法院100 年度台上字第2019號 判決意旨參照）。
（五）經查，被告就系爭土地之買賣條件乃為被告徐增田將系爭 房地以7,805,000 元之價格出售予被告劉銀秋，用以抵償 積欠被告劉銀秋之7,805,000 元債務之情，業如前述，則 原告主張行使優先承買權，其所謂相同條件自應與買受人 即被告劉銀秋之前開買賣條件相同，惟原告已迭次陳明不 願購買系爭土地上2871建號之建物，且僅願支付2,429,00 0 元之買賣價格承買系爭土地，顯係變更優先承買之條件 ，參諸前開說明，其優先承買權之行使，於法自有未合， 當不生優先承買之效力。次查，在另案排除侵害事件中， 第一審判決（即本院101 年度訴字第601 號）被告劉銀秋 勝訴後，原告隨即聲明不服提起上訴，於103 年2 月18日 之上訴理由狀即表明原告就系爭土地租地建屋之法律關係
，因被告間就系爭土地之買賣，未踐行優先承買權之通知 程序，故其等之買賣自不得對抗有優先承買權之原告，此 觀原告所提之上訴理由狀自明（見台灣高等法院103 年度 上易字第137 號民事卷第26頁反面至28頁），而被告劉銀 秋並即於103 年3 月11日提出準備書狀檢附98年8 月24日 所簽訂協議書通知原告，且經原告訴訟代理人於103 年3 月11日簽收在卷（見前開高院民事卷第76至81頁），原告 徐元坑並於本院審理中自承：是在排除侵害案件高院審理 時，被告劉銀秋有提到買賣之事，經伊等抗辯是假的，被 告劉銀秋才提出協議書，伊等才看到等語明確（見本院卷 第138 頁），足見原告至遲於103 年3 月中旬即已接獲書 面之出賣通知，而觀之該協議書第5 項已明載系爭土地之 買賣條件，堪認原告於斯時已明確知悉被告二人間就系爭 土地之買賣條件，詎其等未於接獲出賣通知後10日表示意 見，直至104 年4 月7 日始提起本件訴訟，表示欲行使優 先承買權，揆之前開說明，原告顯已逾行使優先承買權之 時間，若仍許其行使優先承買權，即難謂與法律規定依同 樣條件購買之本旨相符，自與誠信原則有違，則原告前開 主張難認可採。
（六）準此，原告以被告徐增田未將買賣條件告知，主張以相同 條件優先承買，依土地法第104 條第2 項、民法第426 條 之2 第3 項規定，請求塗銷系爭土地移轉登記，並無理由 ，自無從准許。
三、原告依土地法第104 條第1 項、民法第426 條之2 第1 項規 定，請求被告徐增田應就系爭1809-6地號土地部分與原告補 訂買賣契約，並於原告分別給付實際同樣條件之買賣價金後 ，協同辦理移轉登記予原告共有，有無理由？
經查，原告並無土地法第104 條第1 項、民法第426 條之2 第1 項規定之優先承買權可資行使等情，既如前述，則其等 各依土地法第104 條第1 項、民法第426 條之2 第1 項規定 ，請求被告徐增田應就系爭土地部分與原告補訂買賣契約， 並於原告分別給付實際同樣條件之買賣價金後，協同辦理移 轉登記予原告共有，亦無理由，當無從准許。
陸、從而，原告依土地法第104 條第1 項前段、民法第426 之2 條第1 項前段規定，請求被告劉銀秋就系爭土地，於98年8 月24日以買賣原因所為之所有權移轉登記行為，應予塗銷及 命被告徐增田應就系爭土地，與原告二人補訂買賣契約，並 於原告二人分別給付實際同樣條件之買賣價金後，協同辦理 所有權移轉登記予原告二人共有，為無理由，應予駁回。又 原告之訴既經駁回，其等所為假執行之聲請即失所附麗，一
併駁回之。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及其所提證據，經 審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予論述，併此敘明。捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 105 年 4 月 20 日
民事第二庭 法 官 高敏俐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 4 月 20 日
書記官 吳月華
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