臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第47號
原 告 陳瑋婷
陳建儒
共 同
訴訟代理人 詹秀芬
被 告 茂德建設股份有限公司
法定代理人 范乾進
訴訟代理人 侯傑中律師
張漢榮律師
上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國105 年3 月17
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張之意旨：
（一）原告陳瑋婷、陳建儒分別於民國104 年5 月24日（被告於 系爭契約記載之簽約日為104 年5 月25日）與被告就坐落 於新北市○○區○○段000 ○00000 ○00000 ○000 地號 土地（下稱系爭土地）及其上W 未來第B9棟第13樓建物、 地下1 樓243 號停車位（下合稱系爭13樓房屋）；W 未來 第B9棟第12樓建物、地下1 樓242 號停車位（下合稱系爭 12樓房屋），簽定土地及房屋預定買賣契約書（下稱系爭 土地契約、系爭房屋契約，合稱系爭契約），約定土地買 賣價金為新臺幣（下同）616 萬元、房屋買賣價金為264 萬元，共計880 萬元，原告陳瑋婷、陳建儒分別於簽約時 支付訂金1 萬元，於簽約翌日即104 年5 月25日支付87萬 元予被告。惟原告於104 年5 月24日簽約時始見到系爭契 約，被告卻於取回系爭契約後以數字印章蓋印104 年5 月 21日由原告攜回審閱，顯係倒填日期，且兩造簽約時間係 104 年5 月24日，被告未給予審閱期間之行為，有違公平 交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則（下稱處 理原則）第4 點。被告於原告簽定系爭契約後，被告公司 之業務表示系爭契約需歸還即取走系爭契約，使原告難以 知悉系爭契約約定事項，亦對於系爭土地與系爭12、13樓 房屋係不同出賣人並不知情，惟被告卻於原告不清楚契約 內容情況下，一再要求原告支付款項，被告於簽約當日要 求本人繳回契約之行為，有違處理原則第5 點。原告於10 4 年8 月19日向消保官申訴，並與被告協商，然協商不成 立，直至104 年9 月6 日，原告向被告表示兩造互信基礎
不在，並為解除契約之意思表示後，被告始將系爭契約郵 寄予原告。原告嗣於104 年10月27日以新莊幸福郵局存證 號碼000319、000320號存證信函，解除系爭契約，並請求 被告處理，惟均未獲置理。
（二）系爭土地及系爭12、13樓房屋現仍由被告占有、使用，原 告不願繼續履約，係因被告有發票記載違誤等交易程序不 正確之情事，及上開違反公平交易法之行為所致。系爭房 屋契約內各項重要條件如：如何付款、何時交屋及貸款成 數等事項，均未經雙方磋商協議，難謂雙方意思表示合致 ，系爭房屋契約應不成立，被告應返還原告已交付之款項 88萬元。縱認系爭契約成立，依民法第259 條之規定，原 告得請求解除系爭房屋契約，被告應返還原告已繳之款項 88萬元。系爭房屋契約固約定倘原告有違約不買之情事， 被告得解除契約，並將原告已繳之款項悉數作為懲罰性違 約金，然系爭房屋契約之解除非可歸責於原告，且被告所 受損害未達88萬元，縱認原告有違約情事，亦請求酌減違 約金。
（三）原告於104 年5 月21日攜回審閱之契約係W 未來第B9棟第 8 、9 樓之房屋，且於翌日上午10時即歸還，惟原告欲購 買者係系爭12、13樓房屋，是被告主張其已交付契約供原 告審閱云云，顯不足採。
（四）為此，爰主張兩造間系爭契約之意思表示未一致，系爭契 約不成立，請求被告返還原告已繳交之定金；若系爭契約 成立，爰依民法第259 條之規定，解除系爭房屋契約，請 求被告返還原告已繳交定金；另若認原告有違約情事，則 請求酌減違約金（上開訴訟標的應具有先備位關係），並 聲明：1.被告應給付原告陳瑋婷88萬元，及自起訴狀繕本 送達時起，按年利率百分之五計算之利息。2.被告應給付 原告陳建儒88萬元，及自起訴狀繕本送達時起，按年利率 百分之五計算之利息。3.原告願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告答辯之意旨：
（一）原告於104 年5 月21日至被告銷售中心看屋時，即向被告 借閱房屋、土地合約範本及社區公約樣本帶回審閱，雖原 告最後決定購買之房屋樓層與其初預購時攜回合約所載之 樓層不同，惟此並不影響原告審閱契約條款之內容，因此 原告稱其於簽約前未看過契約書，顯有不實，兩造對於買 賣必要之點之意思表示合致，契約已成立。原告於104 年 5 月25日簽定系爭房屋契約後，現場人員將系爭房屋契約 取回公司蓋用印章，用印完成後即通知原告到銷售中心取
回系爭房屋契約正本，惟原告一直未予取回，被告遂於10 4 年6 月9 日將系爭房屋契約以掛號寄出，原告並於翌日 收受，因此原告陳稱於104 年9 月6 日表示解除契約後， 被告始將系爭房屋契約寄予原告，亦不足採，原告主張解 除契約，顯無理由。
（二）原告於104 年5 月25日簽約時，契約前言已由原告簽字確 認已審閱過契約條款，且確認各項條款權利義務之規範後 ，始願意與被告簽定系爭房屋契約，是不論審閱期間是否 未滿5 日，原告既已決定與被告簽定系爭房屋契約，顯係 認同契約內容且認為無庸待審閱期屆滿，否則豈有原告願 於審閱期屆滿前簽定系爭房屋契約之理。
（三）被告收受原告陳瑋婷、陳建儒分別給付之88萬元定金，其 中55萬元部分係代系爭土地之地主收受，其中33萬元方為 系爭12、13樓房屋之定金。依系爭房屋契約第23條第2 項 第1 款約定，原告有不按契約約定之日期付款之情事者， 已繳之款項將悉數作為懲罰性違約金，並以總價款百分之 十五為限。此係兩造評估自己履約之意願、經濟能力、對 方違約時所受損害之程度等主客觀因素後，本於自由意識 與平等地位自主決定，故除非違約一方得舉證有任何違約 金過高情形外，不得單以違約一方主張違約金過高即得請 求酌減。況被告沒入之價金僅佔總價款百分之十二點五， 未逾契約約定之上限，更低於不動產買賣業同業利潤標準 的淨利率百分之十七，實無違約金過高問題。
（四）原告主張被告所開立之發票內容及其匯款予被告之日期， 不足證明兩造間就借閱契約書之返還約定及日期等事實。（五）爰答辯聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）本件原告分別與被告簽定者為系爭12、13樓之房屋買賣契 約書，而渠等所簽定購買系爭12、13樓房屋所坐落之基地 持分暨壹層編號242 、243 地下停車位之土地預定買賣契 約書之立契約書人為訴外人張高祥，有系爭土地契約書影 本2 份、系爭房屋契約書影本2 份在卷可查（本院卷第15 至59、92至136 頁），是兩造間既未簽定系爭土地契約， 原告各給付系爭土地契約定金55萬元之對象並非被告，則 渠等請求被告返還上開定金，自無理由。
（二）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非 必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，民法第 153 條第1 項、第2 項前段定有明文。查原告雖主張被告
未給予渠等契約審閱期間（此部分詳後述），惟就確有與 被告簽定系爭房屋契約書，約定原告向被告購買系爭12、 13樓房屋一節，既不為爭執（本院卷第227 頁反面），是 兩造間既就買賣之標的、價金意思表示合致，系爭房屋契 約即為成立，原告主張兩造間就系爭房屋契約內重要條件 如：如何付款、何時交屋及貨款成數等事項，未經磋商協 議，難謂意思表示合致，故認系爭房屋契約不成立云云， 尚無足採。
（三）原告主張被告未給予合理審閱期間，系爭房屋契約應不成 立，縱屬成立，原告亦得請求解除契約系爭房屋契約，是 否有理由？
1、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以 定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第 1 項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張 該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業 ，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜 程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，104 年6 月17 日公布施行之消費者保護法第11條之1 定有明文。內政部 即依此規定於90年9 月3 日以台（90）內中地字第908362 9 號公告修正預售屋買賣契約書範本規定契約審閱期間至 少5 日。是消費者保護法第11條之1 第1 項明文規定企業 經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理 期間，供消費者審閱全部條款內容，其立法目的，在維護 消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了 解定型化契約條款之機會，但綜觀定型化契約簽訂當時之 客觀情狀，足見消費者確已知悉定型化契約條款之內容， 則消費者如為節省時間、爭取交易機會或其他因素，而自 願放棄契約審閱權，應非法所不許。再按消費者保護法第 11條之1 第1 項固規定，企業經營者與消費者訂立定型化 契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條 款內容。惟依同條第2 項（修正後為同條第3 項前段）規 定，倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間 ，亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款 ，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或 無效。此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應 視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充之（最高法院 98年度台上字第168 號判決參照）。
2、查系爭房屋契約載明：「合約審閱：本合約簽訂前，業經 甲方於中華民國104 年5 月21日攜回審閱伍日以上（契約
審閱期間至少5 日），確認本約各項條款其權利與義務之 規範並未違背平等互惠與公平原則。其中部分條款，並經 雙方各別磋商後合意訂定。」，並經被告分別於下方簽章 欄簽名蓋章（本院卷第30、107 頁）。又參諸被告提出之 105 年5 月21日房屋土地訂購單影本1 紙（本院卷第220 頁），載有「借閱W 未來房屋、土地合約及社區公約樣本 乙份」、「104 年5 月21日」等文字，並經原告陳建儒於 上開訂購單簽名，且原告訴訟代理人亦不否認有收受上開 訂購單所指之合約樣本（本院卷第231 頁反面），足稽被 告確有於104 年5 月21日提供契約樣本予原告審閱之事實 ，堪以認定。原告雖主張系爭房屋契約書之簽約日期實為 104 年5 月24日，而非同年月25日，且被告於104 年5 月 21日所提供者為W 未來B9棟8 、9 樓之房屋，而非系爭12 、13樓之房屋，並提出系爭房屋契約書（含附件）影本2 份、105 年5 月25日房屋土地訂購單影本2 紙、兆豐國際 商業銀行國內匯款申請書影本1 紙、凱基銀行匯款申請書 影本1 紙在卷為憑（本院卷第14至166 頁），系爭房屋契 約書所填載之簽約日期均為104 年5 月25日，並原告及被 告之法定代理人於上開簽約日期蓋用印章為證，而上開匯 款申請書2 紙所載之匯款日期亦均為104 年5 月25日，原 告主張實際簽約日期為104 年5 月24日，尚屬無據。又原 告提出之上開105 年5 月25日房屋土地訂購單所載借閱合 約樣本之日期雖為104 年5 月23日，惟以原告既已於104 年5 月21日即取得合約樣本，雖當時所欲購買之房屋有所 不同，然既屬同一建案之相同合約樣本，原告所獲得了解 定型化契約條款之機會，自不因嗣後變更所欲購買之房屋 而喪失，自難認其契約審閱期間應重行起算，否則即屬違 反契約審閱期間之規定。是原告已於104 年5 月21日即將 合約樣本攜回審閱，至同年月25日簽定系爭房屋契約時， 原告應有相當之機會瞭解系爭房屋契約之內容，且依簽約 當時之客觀情狀，原告已多次前往看屋，並就系爭房屋之 標的情狀、價金等與被告為磋商，且其所爭執之被告發票 記載違誤等節，均非系爭房屋契約書所載內容，自難主張 被告有何未給予原告合理審閱期間之情形。又被告既未違 反上開消費者保護法第11條之1 關於審閱期間之規定，當 無所謂違反公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處 理原則第4 條銷售預售屋時，簽約前未提供購屋人至少5 日審閱期之規定，況以上開處理原則，僅係公平交易委員 會處理案件所遵循之準則，並無法律效力，應難以上開處 理原則之違背，即認系爭房屋契約不成立或無效，附此敘
明。
3、準此，原告主張被告未給予合理審閱期間，系爭房屋契約 應不成立，縱屬成立，原告亦得請求解除契約系爭房屋契 約云云，均無理由。
（四）按「不動產開發業者與購屋人締結預售屋買賣契約後，不 得為下列顯失公平行為：. . . ㈡要求繳回契約書。」， 公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則第5 條定有明文。原告雖主張被告於簽約當日要求其繳回系爭 房屋契約書，直至原告於104 年9 月6 日為解除契約之意 思表示後，始將系爭房屋契約寄予原告云云，並提出信封 影本1 紙為憑（本院卷第167 頁），惟上開信封郵戳日期 應為104 年6 月9 日（原告誤為104 年9 月6 日），又參 諸被告提出之掛號函件執據影本2 紙、購買票品證明書影 本1 紙、郵件收據回執影本2 紙（本院卷第221 至223 頁 ），原告早於104 年6 月10日已收受系爭房屋契約書，堪 信應以被告所稱於簽約後，被告職員將系爭房屋契約書取 回公司蓋用印章，用印完成後通知原告領取，惟原告未前 往領取，故由被告於104 年6 月9 日以郵寄方式送達原告 等語，較堪採信，難認被告有何要求繳回契約書之情形， 況以上開處理原則，並不具有法律效力，已如前述，縱有 違反之情事，亦難認系爭房屋契約不成立或認原告因此得 解除契約，是原告上開主張，亦無理由。
（五）查本件原告不得解除契約，已如前述。又觀諸系爭房屋買 賣契約第23條第2 項約明「倘甲方（即原告）有減少價金 （含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日 期付款或未配合乙方（即被告）辦理產權移轉、貸款抵押 設定、不動產點交或違反本約條款之情事者，除本約另有 約定解除契約條件外，經乙方催告後仍不履行時，乙方得 解除本契約及與本契約有相互依存關係之契約，解約後依 下列方式辦理：（一）甲方已繳之款項悉數作為懲罰性違 約金。但該已繳交之款項超過房地總價百分之十五時，則 以總價款百分之十五為限，本約房屋產權並由乙方收回自 行處分，甲方無異議。. . . 」，是上開條款既約定原告 違約時，被告得解除契約，並得將原告所繳價款充作損害 賠償性質之違約金沒收之，然而解除權之行使屬於不違約 之一方，被告既無違約情事，其自得不解除系爭房屋契約 ，而請求原告履行契約，自非不可准許（最高法院50年台 上字第1883號判例參照），又遍翻本件所有卷證，均不足 以認定被告有對原告為解除系爭房屋契約之意思表示，系 爭房屋契約既未解除，自無所謂將原告所繳之款項悉數轉
作為懲罰性違約金之情形，故認原告分別繳納之33萬元， 性質上仍為買賣價金，自不得適用民法第252 條違約金過 高酌減規定，是原告請求酌減違約金，應無理由。四、綜上所陳，被告既非系爭土地契約之當事人，原告請求被告 返還系爭土地契約之定金，顯無理由；又原告主張兩造間就 系爭房屋契約之意思表示未一致，系爭房屋契約不成立；再 若系爭契約成立，爰依民法第259 條之規定，解除系爭房屋 契約，並請求被告返還原告已繳交定金；若認原告有違約情 事，請求酌減違約金等節，亦均屬無據。從而，原告聲明請 求被告應給付原告各88萬元之本息，為無理由，應予駁回。 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁 回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及未經援用之證據 ，核與本判決結果不生影響，毋庸逐一論駁，附此敘明。六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 26 日
民事第四庭 法 官 張誌洋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 4 月 26 日
書記官 洪嘉卿
, 台灣公司情報網