臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第292號
原 告 國立華僑高級中等學校
法定代理人 蔡枳松
訴訟代理人 杜俊謙律師
被 告 柏升開發有限公司
法定代理人 吳淑娟
訴訟代理人 陳柏升
程萬全律師
被 告 陳柏升
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國105年3月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告柏升開發有限公司、乙○○應自坐落新北市○○區○○段000地號土地如附圖所示Ａ部分面積2190.9平方公尺、B部分面積92.32平方公尺、C部分面積84.72平方公尺、D部分面積96.82平方公尺、E部分面積447.42平方公尺、F部分面積426.55平方公尺、G部分面積114.09平方公尺、H部分面積92.77平方公尺、I部分面積51.86平方公尺、J部分面積59.2平方公尺、K部分面積45.15平方公尺、L部分面積48.02平方公尺、M部分面積5.81平方公尺之土地及坐落Ａ、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L、M部分土地之建物遷出，並將該不動產交付原告占有，並應自民國一０四年五月一日起至遷出之日止，按月連帶給付原告新台幣肆拾壹萬參仟壹佰壹拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告柏升開發有限公司、乙○○連帶負擔。本判決第一項於原告以新台幣壹億壹仟壹佰陸拾柒萬元供擔保後得假執行。但被告柏升開發有限公司、乙○○得以新台幣參億參仟伍佰萬貳仟壹佰玖拾陸元預供擔保而免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法 律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文 。而所謂法律上利害關係，係指兩造裁判之效力依法及於該 第三人或兩造裁判效力雖不及之，但受告知人之法律上地位 ，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴 訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判 斷）直接或間接受有不利益；反之，若該當事人勝訴，即可 免受此不利益者而言。查本件原告以民事告知訴訟狀聲請告 知第三人教育部、中華民國，經本院依民事訴訟法第66條規
定將聲請告知訴訟書狀送達第三人教育部、中華民國（本院 卷第140、141頁），受告知人教育部、中華民國迄至言詞辯 論終結時止，均未提出書狀向本院聲明參加訴訟，先予敍明 。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求 之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本 件原告起訴原聲明：㈠請求判令被告柏升開發有限公司（下 稱柏升公司）應自坐落新北市○○區○○段000○000○0000 0地號土地上即門牌號碼新北市○○區○○路0段00○00○0 號建物及新北市○○區○○段000○000○00000地號土地遷 出，並交付占有予原告。㈡請求判令柏升公司自民國104年5 月1日起至遷出日止，按月給付原告新台幣（下同）232萬6, 604元。於104年6月9日以民事陳報暨聲請狀追加乙○○為被 告（柏升公司、乙○○合稱為被告）。嗣經本院囑託新北市 板橋地政事務所測量後，依地政機關測量成果，於105年1月 22日以民事言詞辯論狀將聲明變更為：㈠請求判命被告應自 坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上 如複丈成果圖所示編號Ａ、B、C、D、E、F、G、H、I、J、 K、L及M部分，面積分別為2,190.9平方公尺、92.32平方公 尺、84.72平方公尺、96.82平方公尺、447.42平方公尺、42 6.55平方公尺、114.09平方公尺、92.77平方公尺、51.86平 方公尺、59.2平方公尺、45.15平方公尺、48.02平方公尺及 5.81平方公尺之土地及坐落上開A、B、C、D、E、F、G、H、 I、J、K、L及M土地上之建物遷出，並將上開不動產均交付 占有予原告。㈡請求判命被告應自104年5月1日起至遷出日 止，按月連帶給付原告279萬1,685元。核原告上開所為均係 本於同一所有權之物上請求權，並未變更訴訟標的，且係本 於系爭游泳池占用系爭土地之同一請求基礎事實，而擴張應 受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠柏升公司與原告於96年5月1日簽約進行溫 水游泳池等相關設施之施工及營運，契約期間自96年5月1日 至104年4月30日終止，原告於104年4月1日以書面送達被告 謂於104年4月30日終止契約之意思表示。詎104年5月1日原 告前往點交上開溫水游泳池等相關設施時，被告竟拒絕返還 溫水游泳池等相關設施及坐落基地，而持續占用對外營業以 獲取門票收入為業並享受居住於內之不法利益，其所獲取之 不法利益與原告因土地受被告無權占有而無法使用收益間有 直接因果關係。㈡本件土地位於都市計畫範圍內，應屬城市
地方土地。該土地位於新北市板橋區，附近有國立台灣藝術 大學，亞東技術學院、國立華僑高級中等學校、中山國小、 台鐵浮州車站、捷運府中站，附近交通、學區及生活機能均 甚良好，故土地價值以年息10﹪計算相當於租金之不當得利 ，應屬適當。而被告無權占有原告所有土地面積為19,667平 方公尺，所獲得居住與使用收益之不法利益至少包括自104 年5月1日起至遷出日止，相當於依其占用土地面積3,755.63 平方公尺，並按104年度之規定地價89,200元/平方公尺，以 年息10﹪計算之租金金額，每月不當得利為279萬1,685元（ 計算式3,755.63×89,200/12×10﹪＝2,326,604，小數點以 下四捨五入）。㈢被告故意無權占有應由原告占有、管領及 使用之不動產，顯然背於善良風俗加損害於原告，致原告無 法占有、管領及使用本件訴訟標的物之不動產而受有損害， 該損害應由共同不法侵害原告權利之被告連帶負損害賠償責 任；該損害相當於被告占用土地面積3,755.63平方公尺，並 按104年度之規定地價89,200元/平方公尺，以年息10﹪計算 之租金金額，合計每月為279萬1,685元（計算式3,755.63× 89,200/12×10％＝2,326,604，小數點以下四捨五入）。㈣ 綜上，原告於104年4月1日已發函終止系爭契約，再以民事 起訴狀之送達做為終止系爭契約之意思表示，系爭契約既經 原告合法終止，爰依民法第767條物上請求權之法律關係， 請求被告應將系爭建物及土地返還原告；本件被告無權占有 原告所有之土地，因此獲得居住與使用收益之不法利益並無 法律上之原因，而被告無權占有所獲之利益與被告無法使用 其所有之土地所受之損害具有直接之因果關係；矧被告每月 因無權占有計受有不當得利為279萬1,685元，毫無返還土地 之意思，爰依民法第179條不當得利及侵權行為之法律關係 ，請求被告自104年5月1日至返還系爭建物及土地之日止， 按月連帶給付相當於租金之不當得利279萬1,685元及侵權行 為損害賠償279萬1,685元。綜上所述，爰依民法第767條物 上請求權、179條不當得利及侵權行為等規定提起本件訴訟 等語。並聲明：㈠被告應自系爭土地如複丈成果圖所示Ａ、 B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L及M部分，面積分別為 2,190.9平方公尺、92.32平方公尺、84.72平方公尺、96.82 平方公尺、447.42平方公尺、426.55平方公尺、114.09平方 公尺、92.77平方公尺、51.86平方公尺、59.2平方公尺、45 .15平方公尺、48.02平方公尺及5.81平方公尺之土地及坐落 上開A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L及M土地上之建 物遷出，並將上開不動產交付原告占有。㈡被告應自104年5 月1日起至遷出日止，按月連帶給付原告279萬1,685元。㈢
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠當初簽訂契約時，該處乃一片荒亂之地，根本 無任何業者願意投標、經營，柏升公司係在原告前任校長一 再央人懇請幫忙之下，始願進行投標、接手經營，柏升公司 前前後後耗費、投入數千萬元之經費重新整地、修建及增設 室內溫水游泳池等新的相關設施，是柏升公司展現十足之誠 意與誠信持續經營系爭游泳池與周邊之相關設施。依兩造所 簽訂之「游泳池委外修建營運契約書」（下稱系爭契約書） 中，第10條第15款規定，柏升公司於營運期間之評分為80分 （含）以上者達2年以上，且最後1年之評分亦達80分（含） 以上者，本可取得有優先定約之權利。原告於100年度評分 時，柏升公司尚獲得80分，得到原告之肯定用心經營績效良 好，然於101年度營運績效會議紀錄中，一方面高度肯定： 「學校所要求的事項，柏升公司也都全力的配合，無論是環 境安全設施、水質管控等，展現了柏升公司經營的用心與誠 意。在101年10月19日由中辦長官及教授所組成的訪視委員 ，在訪視後所列的七項改善事項中，均能積極配合辦理與改 善，唯有需要補照之部分，雖困難度甚高，但被告柏升公司 也繼續再投入近兩百萬元，請建築師積極協助處理，目前仍 在新北市政府排定審查中」，詎原告更換法定代理人為現任 者之後，即風雲變色，以一己主觀之好惡，完全推翻上開專 業之訪視意見與建議，遽然發函告知柏升公司評分變為64.9 分，顯欲以此方式達到屆期收回之目的，實令柏升公司不平 之至，是原告以此方式阻其條件之成就，揆諸民法第99條第 1、2項、第101條第1、2項規定意旨，柏升公司獲得「優先 議約權」之條件，自應視為條件業已成就，柏升公司自有優 先議約之權利，從而，柏升公司持續占有系爭房、地，自非 屬無法律上權源而占有之情形，原告主張柏升公司無權占有 系爭不動產，自非有據。況且原告無視於被告兢兢業業之付 出，以一己之好惡，完全無視於契約之精神，以柏升公司數 年來完全相同之經營環境與內容、方式之情況下，在原告更 異法定代理人之後，竟然為天差地別之評分內容，顯係以其 個人之主觀意見恣意任意評分，以看似合法之手段，故意造 成柏升公司喪失優先議約之權利，係屬權利之濫用，亦非合 法。㈡為讓柏升公司順利簽約，原告當時違約提撥不屬於室 外游泳池原建築基地範圍（即大觀段210地號）內之周邊荒 蕪之土地（即大觀段211、216-5地號），誆使柏升公司規劃 ，並投入大筆資金興建現已完成之停車場、服務台、辦公室 、室內溫水游泳池、室內男、女淋浴間、滑水道、兒童戲水 區、SPA水療區機房等設施，此部分地上之建物與設施，係
柏升公司另行所投資設立，且不在原契約範圍內者，自非屬 原告之財產與擁有產權，原告對該部分主張權利，請求返還 云云，亦非適法。㈢如依原告主張，系爭房地既均屬原告之 土地，即屬學校用地，自不可能如一般私人之土地，出租予 他人做為租賃物使用收益，原告引土地法相關規定，以規定 地價百分之10主張相當於租金之不當得利，於法自屬有違， 應不准許。綜上所述，原告之訴自屬無據，其訴應予駁回， 其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回等語置辯。並聲明 ：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
三、原告主張系爭土地為中華民國所有，原告為管理機關，於96 年5月1日與柏升公司簽約，由柏升公司進行溫水游泳池等相 關設施之施工及營運，契約期間自96年5月1日至104年4月30 日終止，原告於104年4月1日以書面送達被告謂於104年4月 30日終止契約之意思表示，而系爭房地目前為柏升公司、乙 ○○共同占有使用中，其面積如複丈成果圖所示Ａ部分面積 2,190.9平方公尺、B部分面積92.32平方公尺、C部分面積84 .72平方公尺、D部分面積96.82平方公尺、E部分面積447.42 平方公尺、F部分面積426.55平方公尺、G部分面積114.09平 方公尺、H部分面積92.77平方公尺、I部分面積51.86平方公 尺、J部分面積59.2平方公尺、K部分面積45.15平方公尺、L 部分面積48.02平方公尺、M部分面積5.81平方公尺，總面積 為3,755.63平方公尺之事實，業據提出國立華僑實驗高級中 學游泳池委外修建營運契約書、杜俊謙律師104年4月1日謙 民字第00000000000號函為證（本院卷第6至58頁），並經本 院會同新北市板橋地政事務所人員至現場勘驗屬實，製有勘 驗筆錄暨複丈成果圖附卷可稽（本院卷第107、108、113頁 ），且被告亦不爭執上開占有事實，自堪信為真實。四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按以無 權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在 之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人 對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取 得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字 笫1120號裁判意旨參照）。本件原告主張其為系爭土地之管 理人，被告無權占有，請求被告返還系爭土地，被告以其非 無權占有為抗辯，自應由被告就其占有係有正當權源之抗辯 事實負舉證責任。經查：
㈠被告抗辯系爭契約書第10條第14、15款規定，營運績效評估
，至遲應於每年6月底前完成；柏升公司於營運期間之評分 為80分（含）以上者達2年以上，且最後1年之評分亦達80分 （含）以上者，即可取得有優先定約之權利。原告100年度 評分時，柏升公司尚獲得80分，101年度營運績效會議紀錄 中，柏升公司亦獲原告高度肯定，然101年營運評估會議朱 校長無故拖延至102年7月31日（退休日）始召開，卻又不予 評分，至102年9月16日（丙○○已就任校長），於未通知柏 升公司開會及說明情形下，片面函告柏升公司：「101年營 運績效會議已於102年9月6日召開，評分為64.9分」等語， 顯欲以此方式達到屆期收回之目的，是原告以此方式阻礙柏 升公司獲得優先議約權之條件成就，依民法第99條第1、2 項、第101條第1、2項規定，柏升公司獲優先議約權之條件 ，自應視為業已成就，柏升公司自有優先議約之權利，從而 ，柏升公司持續占有系爭房、地，自非屬無法律上之權源而 占有云云，為原告所否認。查證人甲○○於105年2月26日證 稱：「（依照契約第十‧十四條規定，營運績效評估最遲應 於每年六月底前完成，那101年營運評估會議，為何拖延至 你退休當日，也就是102年7月31日才召開？又不予以評分？ ）這部分因為當時的總務主任已經換人，這部分召開評估會 議部分，總務主任會簽上來，我們也有召開，但當時有爭議 ，由委員提說我們不一定急在這時候來做評分，所以當時決 議是這樣，因為營運績效評估小組是屬於委員制，所以我們 尊重當時提出的看法來做決議。第一行部分因為當時總務主 任，他不是原來做這案子的總務主任，換人了，跟原來不同 人，原來的江主任，後來是張主任」、「（你任內所召開數 次年度營運績效評估會議，是否均有通知柏升開發有限公司 派人出席說明後再予評分？）在開營運績效評估會議時，是 校內的委員，在這之前，開會之前，柏升開發有限公司有到 場說明，之後我們的評估會議就請柏升開發有限公司離開」 等語（本院卷第172頁背面），無法證明原告是以於102年7 月31日始召開營運績效評估會議之方式，達到屆期收回之目 的，故被告上開答辯礙難採信。
㈡被告復抗辯原告自始即違反誠信原則，隱瞞公安命案，又為 讓柏升公司順利簽約，違約提撥不屬於室外游泳池原建築基 地範圍（即大觀段210地號）內之周邊荒蕪之土地（即大觀 段211、216-5地號），誆使柏升公司規劃，並投入大筆資金 興建現已完成之停車場、服務台、辦公室、室內溫水游泳池 、室內男、女淋浴間、滑水道、兒童戲水區、SPA水療區機 房等設施，此部分地上之建物與設施，係柏升公司另行所投 資設立，且不在原契約範圍內者，自非屬原告之財產與擁有
產權，原告對該部分主張權利，請求返還云云，亦非適法等 語。惟查，證人甲○○證稱：「（在委外游泳池之前，96年 之前，在原游泳池登記範圍內，是否曾經發生過重大公安命 案？有無主動告知柏升開發有限公司？如果無，學校是否已 違反了誠信原則？貴校游泳池順利委外後，你及相關幹部有 無接受獎勵？）我在94年8月1日到任，之前我也沒有聽說 國立華僑高級中等學校有這樣的事件，之後也沒有任何人告 訴我這樣的公安事件。據我所知，到目前為止，我沒有接 到任何上級給我們有關游泳池的獎勵案」、「（請問朱校長 ，庭呈平面圖即同卷第109頁，是否你任內我們公司營運與 建造的範圍？）平面圖是學校的範圍沒有錯，但上面的使用 區分當時學校並沒有這樣規劃」、「（提示地政事務所的複 丈成果圖即卷113頁，當時96年5月1日我們公司與貴校簽訂 的游泳池委外營運契約內的範圍，是否如該圖的範圍？）這 部分我沒有參與，我無法確認」、「（庭呈本件登記建物之 建物平面圖附卷，與上開複丈成果圖不同，增加範圍是被告 所建，是否如此？）我們還是以當時公告的合約書的圖說為 準，這張建物平面圖我今天才看到，我無法確定」、「（當 時在學校範圍只有原先Ａ部分土地範圍屬於游泳池，你怎麼 可以把不屬於游泳池週邊的土地提供出來，讓柏升開發有限 公司就在該土地上直接興建所有相關建物？）一開始施工時 ，都要求承包商一定要把施工的書面資料要呈報給學校，核 可後才施工。何況這部分也是一樣會比照辦理，所以當時在 沒有圖說之前我們並沒有同意施工，包括游泳池的本體」等 語，無法證明被告所言屬實。縱認被告上開抗辯屬實，亦與 其有權占有系爭土地無涉。
㈢綜上所述，本件被告應就其抗辯占有系爭土地具有正當權源 一事負舉證之責，惟被告上開舉證尚不足以認定其為有權占 有，復未能再積極舉證以實其說，本院自難遽為有利於被告 之認定，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告返還系 爭土地，即屬有據，應予准許。
五、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，為民法第179條前段所明定。又無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法 院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告所經營之 游泳池自104年4月30日終止契約後無權占用原告系爭土地如 複丈成果圖所示Ａ、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L、M 部分面積各為2,190.9、92.32、84.72、96.82、447.42、42 6.55、114.09、92.77、51.86、59.2、45.15、48.02、5.81 平方公尺，總面積為3,755.63平方公尺，因而受有利益，致
原告受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之法律關 係，請求被告自104年5月1日起至遷出之日止，返還相當於 租金之利益。
六、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及 建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依 法定地價；建築物價額則依該管縣市地政機關估定之價額。 而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之 地價為法定地價。且依平均地權條例施行細則第21條規定， 公有土地之公告地價即為申報地價。本院審酌系爭土地102 至104年土地申報價額即公告地價每平方公尺為1萬3,200元 ，及系爭游泳池坐落基地屬國有，位於都市計畫範圍內，屬 城市地方土地，附近有國立台灣藝術大學，亞東技術學院、 國立華僑高級中等學校、中山國小、台鐵浮州車站、捷運府 中站，附近交通、學區及生活機能均甚良好等情，有原告民 事言詞辯論狀、新北市政府不動產買賣交易服務網查詢等在 卷可稽（本院卷第163頁背面、218頁），認應按基地申報地 價年息10﹪計算相當於租金之不當得利為適當。系爭游泳池 占用系爭土地之面積為3,755.63平方公尺，此有新北市板橋 地政事務所土地複丈成果圖附卷可憑（本院卷第113頁）， 則原告請求柏升公司、乙○○自104年5月1日起至遷出之日 止，按月連帶給付相當於租金之不當得利金額應為41萬3,11 9元【計算式：13,200×3,755.63×10﹪÷12＝413,119，元 以下四捨五入】，其餘尚屬無據。
七、從而，本件原告依民法第767條第1項、第179條等規定，請 求柏升公司、乙○○應自系爭土地如附圖所示之Ａ部分面積 2,190.9平方公尺、B部分面積92.32平方公尺、C部分面積84 .72平方公尺、D部分面積96.82平方公尺、E部分面積447.42 平方公尺、F部分面積426.55平方公尺、G部分面積114.09平 方公尺、H部分面積92.77平方公尺、I部分面積51.86平方公 尺、J部分面積59.2平方公尺、K部分面積45.15平方公尺、L 部分面積48.02平方公尺、M部分面積5.81平方公尺之土地及 坐落Ａ、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L、M部分土地之 建物遷出，並將該不動產交付原告占有，並自104年5月1日 起至遷出之日止，按月連帶給付原告41萬3,119元，為有理 由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。八、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核 均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 22 日
民事第一庭法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 4 月 22 日
書記官 鍾惠萍
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