臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第665號
原 告 林莉莉
訴訟代理人 陳世庸
原 告 泰慶房屋仲介有限公司
法定代理人 陳世庸
上二人共同
訴訟代理人 白宗益
被 告 鄭衣宸
兼法定代理
人 徐儷綾
被 告 鄭斐方
上三人共同
訴訟代理人 汪團森律師
上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國105年3月3日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告乙○○、丙○○、丁○○將渠等共有門牌號碼為新北市 ○○區○○路0段00巷00號（1樓）之房屋及其坐落基地（下 稱系爭房地）委託原告泰慶房屋仲介有限公司（下稱泰慶公 司）仲介出售，並簽立一般委託銷售契約書。嗣原告泰慶公 司積極尋得買方即原告甲○○願以新臺幣（下同）1,650萬 元承買系爭房地，買、賣雙方並於民國103年11月28日簽立 不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）及房屋交易安全契 約書（下稱交安契約）。按系爭買賣契約第三條價款支付方 式之約定，原告甲○○既已依約於103年12月1日支付第一期 價金165萬元至房屋交易安全專戶，被告自應備齊證件、在 過戶書表上蓋妥印鑑章並將買賣標的之房地權狀正本交予地 政士以辦理產權移轉登記。詎被告等竟拒不履行契約義務， 經原告甲○○及泰慶公司分別催告被告等儘速履約，被告等 仍拒不履約，原告甲○○遂以存證信函表示解除系爭買賣契 約。依系爭買賣契約第十一條及兩造簽立之交安契約第捌條 等約定，原告甲○○自有權解除系爭買賣契約，被告等應按 原告已支付之價款即165萬元，加倍返還予原告甲○○作為 違約賠償。且金錢債務之給付為可分，被告應依民法第271 條規定平均分擔，各給付原告甲○○55萬元。 ㈡被告除於103年11月28日與原告甲○○簽立系爭買賣契約外
，並有簽立服務報酬給付同意書予原告泰慶公司，承諾給付 原告泰慶公司50萬元之服務報酬，然因被告等拒不履行系爭 買賣契約，故遭原告甲○○主張解約在案。依民法第568條 第1項規定、最高法院52年度台上字第2675號判例意旨及一 般委託銷售契約書第七條約定，原告泰慶公司有權請求被告 依約給付服務報酬，加以被告等因遲拒不履行系爭買賣契約 義務，致原告甲○○主張解約，實屬可歸責於被告等之事由 ，符合一般委託銷售契約書第七條之約定，另應給付違約金 予原告泰慶公司。故被告應給付50萬元之服務報酬外，尚應 給付按成交總價百分之二計算之違約金（計算式：6% -4% = 2%），即33萬元【計算式：1,650(萬元)×2%=33(萬元)】予 原告泰慶公司，總計為83萬元【計算式：50(萬元)+33(萬元 )= 83(萬元)】。而原告泰慶公司所請違約金33萬元全屬原 告之實際損害，自無酌減之餘地。且金錢債務之給付為可分 ，被告應依民法第271條規定平均分擔，各給付原告泰慶公 司276,667元。
㈢被告乙○○係被告丙○○之母，並非監護人，父母處分未成 年子女之不動產尚無民法第1101條之適用。依土地登記規則 第39條規定足見父母處分未成年子女之不動產無須聲請法院 許可。被告乙○○並非「以自己名義」處分被告丙○○之財 產，而係被告丙○○以自己名義出售自己財產，此觀系爭買 賣契約，首頁及末頁記載之「賣方」當事人均有丙○○之名 ，被告丙○○甚至簽立授權書予其母，表明其自己出售系爭 房地，而以其母為代理人而已。被告乙○○既代理被告丙○ ○出面簽訂系爭買賣契約，自有允許或承認之意思，系爭買 賣契約對於被告丙○○自應有效。系爭房地係被告三人共同 繼承取得，依民法第1087條規定被告丙○○之應有部分為其 特有財產，被告乙○○自有權利處分。至於是否為被告丙○ ○之利益，則與訂立系爭買賣契約無關（按買賣契約係負擔 行為，非處分行為）。倘被告因「非為子女利益」致系爭房 地無法移轉所有權登記予原告甲○○，亦屬嗣後債務不履行 之問題，並非民法第246條第1項規定之契約自始絕對無效。 況如前述，被告丙○○係經法定代理人允許自己出售系爭房 地，亦非其父母以自己名義為其利益處分特有財產，縱被告 丙○○售屋係對自己不利益，既已得法定代理人允許或同意 ，基於契約自由原則仍應承擔違約責任。然被告鄭依宸與原 告甲○○簽訂系爭房地之系爭買賣契約，係屬雙務契約，被 告丙○○基於系爭買賣契約固然負擔法律上之義務（即移轉 系爭房地所有權並使原告甲○○取得占有），然相對地，伊 對原告甲○○亦有權利（即請求原告甲○○支付價金）。倘
若本案情形仍可適用第1088條第2項之規定，則民法第78、7 9、84條有關未成年人可在法定代理人同意後為法律行為之 規定豈不成為具文？被證六、七並沒有主張被告丁○○無授 權被告乙○○簽立系爭買賣契約，另今日庭呈台北中山郵局 第2167號存證信函及律師函各壹份。（庭呈台北中山郵局第 2167號存證信函及律師函各壹份繕本交由對造收受。）律師 是代理被告三人撤銷買賣契約，說明一說明律師受被告三人 委任。故被告丁○○承認有授權被告乙○○簽立系爭買賣契 約。若被告丁○○否認有授權被告乙○○之情事，為何歷次 存證信函皆隻字未提。
㈣被告自103年11月5日簽立一般委託銷售契約書之始，至同年 11月28日與原告甲○○簽立系爭買賣契約止，其間與原告泰 慶公司業務人員吳佳怡多次聯繫銷售系爭房屋事宜，經過業 務人員多次與被告乙○○聯繫，被告乙○○對於銷售過程與 細節均知悉，而業務人員吳佳怡一開始就是介紹原告甲○○ 購買系爭房地，因原告甲○○對於系爭房屋位於一樓可以部 分作為倉庫，部分為辦公之用頗為合意，故願意以高於市場 成交行情購買系爭房地，按系爭房地成交總價為1,650萬元 ，建物總面積為33.41坪，每坪成交單價為49.39萬元，與同 路段之成交行情相較，幾乎都高出不少；況且被告乙○○亦 已在原告泰慶公司提供之內政部實價登錄資料上簽名確認， 故被告稱系爭房地遭到賤賣抑或買賣過程遭人設計，完全與 事實不符。原告甲○○以本票代現金支付買賣價款，係於簽 約當場經被告乙○○同意而為之，縱與系爭買賣契約記載不 符，亦屬經雙方合意之債之內容變更。退而言之，縱被告不 同意以本票代替現金，亦僅生該本票無清償效力之問題，與 詐欺行為渺不相涉。蓋系爭買賣契約簽立在先，而履行契約 支付價款在後，豈有以在後之「支付價款方式」，詐欺先前 訂立系爭買賣契約之理？再退而言之，縱被告不同意以本票 代替現金，原告甲○○仍隨後依約以現金匯款165萬元至房 屋交易安全專戶。依買賣契約第三條價款支付方式之約定： 「本條買賣價款均應存入保管銀行之『中信房屋房屋交易安 全專戶』內。」核原告甲○○所為均係履行系爭買賣契約之 約定，雖未於簽約同時即支付現金，縱非雙方合議變更債之 內容，充其量僅生給付遲延之問題。
㈤被告雖聲稱其於103年11月29日表示「不賣」，惟原告並未 收到通知，自無所謂「收到不賣通知後才趕快匯款165萬」 之事情。原告或第三人並無任何詐欺或脅迫被告之行為，被 告自無撤銷意思表示之權。縱認原告甲○○給付遲延，在被 告無任何催告即系爭買賣契約仍有效之情形下，原告支付價
款完全是依約履行，毫無任何違反誠實信用之可言。進而言 之，被告當時尚未依系爭買賣契約第十一條及交易安全契約 書約定之方式催告並解除契約，縱其果有以口頭告知第三人 「不賣」之表示，系爭買賣契約依然存在而未消滅，倘若原 告未將價金匯入專戶或兌現本票，豈非自陷於債務不履行之 境？倘依被告主張，其以一句「不賣」原告即應立刻停止付 款、甘冒違約之風險，否則即屬權利濫用云云，實難合於法 律規定及一般經驗法則。
㈥被告乙○○自稱伊之所以要出售系爭房地，係因需錢孔急云 云，對此，原告主張被告等欲出售系爭房地之原因為何，純 屬決定出售系爭房地意思表示前之動機，該動機究竟為何， 本非原告等所能置喙。故有關被告等出售系爭房地出於何種 動機，被告稱原告公司不爭執，實為謬誤。對被告乙○○出 售系爭房地之動機，原告未表示意見並非原告不爭執，而是 原告對於被告等出售系爭房地之動機無從了解，故無從爭執 ，兩者意義完全不同；再者，被告乙○○自稱需錢孔急之動 機，亦不會影響系爭買賣契約之效力。
㈦被告等與原告甲○○對於系爭買賣契約之標的及價金意思表 示一致，則系爭買賣契約有效成立，兩造均受其拘束。被告 等雖抗辯仲介系爭房地買賣之吳佳怡對被告行使詐術，「偽 稱系爭地段房地售價會越來越低，因為房地不景氣，且以後 只會降不會昇，再騙稱1,614萬元是合理價，致被告陷於錯 誤才同意降價」，並於簽訂系爭買賣契約後次日透過吳佳怡 代轉口信給原告甲○○表示不賣等語。原告泰慶公司對此完 全否認，且被告乙○○獲其餘被告二人授權，於103年11月 28日與原告甲○○簽署系爭買賣契約，顯見被告於締約時確 實同意以總價1,650萬元之價格出售系爭房地，其對價金數 額之意思表示並無錯誤可言，縱其確係因錯估系爭房地之市 價，方同意以前開價格出售系爭房地，然此僅為其以該等價 格出售系爭房地之動機有錯誤，而非意思表示之內容或表示 行為有錯誤。是本件被告於締約時就價金之意思表示並無錯 誤，渠等即不得依民法第88條規定，撤銷以1,650萬元出售 系爭房地予原告甲○○之意思表示；吳佳怡向被告遊說售屋 係本於仲介業務員之職責，然工商社會買低賣高，出賣人欲 賣高而買受人欲買低，均屬人之常情，且買賣價格之高低本 隨主、客觀因素變動，被告等既為系爭房地之出賣人，本握 有契約對象及議價決定權，難謂被告等因吳佳怡之鼓吹而以 每坪49.39萬元出售系爭土地，即有受詐欺情事；參照原證 十之成交行情觀之，系爭房地成交行情僅僅低於一筆，然卻 高於其餘各筆，益證系爭房地成交價格並無任何偏離之處。
此外，被告就原告泰慶公司所屬業務員吳佳怡如何行使詐術 致其陷於錯誤，迄今未為詳實舉證，以實其說，徒以空言指 摘，自不得依民法第92條規定，撤銷以1,650萬元出售系爭 房地予原告甲○○之意思表示。被告縱使(假設語氣，被告 迄今尚未積極證明)已經舉證系爭買賣契約當事人以外之第 三人吳佳怡有詐欺情事，然該詐欺情事是否為相對人即原告 甲○○所明知或可得而知，被告均未為任何舉證或說明，則 被告主張撤銷系爭買賣契約之意思表示，根本未符合民法第 92條第1項之構成要件。
㈧被告乙○○於104年9月2日言詞辯論期日指稱其友人告訴伊 同路段同巷(即23巷)有成交每坪為59.4萬元云云，然查該筆 成交紀錄係於104年3月成交，然系爭房地卻早在103年10月 簽立系爭買賣契約，原告在104年1月即已提起本案訴訟。按 內政部成交行情之公開較成交日期延後約二個月，原告泰慶 公司已在被告委託銷售系爭房地之際提供成交行情予被告參 考，被告亦不否認，並有被告乙○○與原告甲○○簽名為證 (參原證十，該成交實價查詢即以學府路一段且成交日期為 103年7月至9月作為查詢條件)，顯見被告乙○○對於當時同 路段(即學府路一段)成交行情甚為明瞭；後來並同意以1,65 0萬元出售系爭房地且簽立系爭買賣契約；被告乙○○以系 爭買賣契約後之其他成交紀錄作為本案答辯的理由，實為荒 謬!再者，屬於同路段之同性質不動產也會因為個別條件因 素之不同而價格有所差異，被告並未就系爭房地與該筆不動 產(成交單價59.4萬元)之間詳加比較，徒以該筆成交不動產 之價格較高，即作為被告被詐欺之佐證依據，實顯草率。 ㈨爰由原告甲○○依不動產買賣契約書及債務不履行之法律關 係請求擇一判決；原告泰慶公司依一般委託銷售契約書及債 務不履行之法律關係、民法第568條第1項規定請求擇一判決 ，而提起本訴等語。原告甲○○併為聲明：⒈被告乙○○應 給付原告（甲○○）55萬元整及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒉被告丙○○應給 付原告（甲○○）55萬元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止按年息百分之五計算之利息。⒊被告丁○○應給付 原告（甲○○）55萬元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止按年息百分之五計算之利息。⒋願供擔保請准宣告假 執行；原告泰慶公司併為聲明：⒈被告乙○○應給付原告泰 慶公司276,667元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止按年息百分之五計算之利息。⒉被告丙○○應給付原告泰 慶公司276,667元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止按年息百分之五計算之利息。⒊被告丁○○應給付原告泰
慶公司276,666元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止按年息百分之五計算之利息。⒋願供擔保請准宣告假執行 。
二、被告則以：
㈠就系爭房地於103年11月28日簽署之買賣契約，未經法院許 可，對被告丙○○不生效力。理由如下：
⒈本件於103年11月28日所簽訂之系爭買賣契約，僅被告徐麗 綾一人到場，並表示有權代理其餘二名女兒簽約，且第一條 標示欄之備註第5點明訂：「本房地點交日期為104年1月12 日。如未約定點交日期，甲乙雙方同意過戶完成五日內點交 。點交時買方應付清尾款。」，亦即雙方契約意旨點交是過 戶後為之。但查賣方丙○○部分，就系爭房地產是共有人之 一，且尚未成年，依民法第1101條規定，監護人(乙○○)代 理受監護人(丙○○)處分不動產，非經法院許可不生效力。 本件從103年11月15日委託原告代銷起，原告公司及其配合 代書沒有告知此一法令限制。甚趁被告徐麗綾因欠資金之急 迫情形下，減價近500萬元委託代銷，11月28日即購買簽約 ，並約定應於104年1月12日點交，兩者相差僅45日，對聲請 法院許可流程來說，縱使法院准許，亦無法於期限內完成， 何況本件法院是否允許仍有爭議。詳言之，系爭買賣契約之 履行約定，乃屬民法第225條規定之給付不能，亦係最高法 院31年上字第391號判例意旨所謂給付因法律上之規定而不 能，債務人免給付義務。綜上，既系爭買賣契約不生效力， 何來違約及違約賠償之義務？如前所述，簽約日至給付日期 間僅45天，無法讓法院完成審查本件出售房地產是否為受監 護人之利益而代為處分，及取得法院許可。且本件其不能情 形是否可以除去(即法院是否一定准許代為處分)，又雙方當 事人訂約時，亦無預期於不能之情形除去後為給付，換言之 ，依民法第246條第1項前段之規定，系爭買賣契約亦屬無效 。故原告甲○○以259號存證信函或8號存證信函主張解除系 爭買賣契約，當然不生效力，更沒有違約金請求權。 ⒉就原告泰慶公司而言，從其定型化契約條文所列之委託銷售 契約第六條第1項訂定：「買賣成交者，乙方得向甲方收取 服務報酬。第3項訂定，甲方應於簽定不動產買賣契約書時 給付服務報酬總額之百分之50，交屋時在給付百分之50，並 均以現金一次給付。」，亦即須其所媒介之契約有效成立後 ，其報酬請求權始成立有效。原告泰慶公司及其配合代書， 依法應有證照及具備相關法律知識，然卻對本件涉及未成年 人出賣不動產之契約應送法院許可始有效乙事，毫無所悉， 而造成系爭買賣契約有無效之情形，乃屬可歸責於原告泰慶
公司。故系爭買賣契約雖於103年11月28日簽署成立，但未 經法院許可無效，且依民法第246條第1項規定，亦屬無效， 原告泰慶公司據以對被告訴請給付報酬及違約金，乃失所附 麗。
⒊被告丁○○部分我們沒有授權給被告乙○○。根據民法第53 4條，應有特別授權。被告乙○○在簽立原證一、二時都沒 有徵詢被告丁○○的意見。所為之契約行為應屬於效力未定 情形。原告主張我們履行契約時，被告丁○○已經拒絕履行 當然不承認無權代理行為，認為沒有履行義務。 ㈡縱認本件無民法第1101條規定之適用，但依民法第1088條第 2項規定：「父母對於未成年子女之特有財產，有使用、收 益之權。但非為子女之利益不得處分之。」，此一但書規定 ，乃屬禁止規定，依民法第71條規定，法律行為違反強制或 禁止之規定者，無效。故倘父母非為子女之利益處分子女之 特有財產，當然無效，自無區分屬負擔行為或狹義處分行為 之必要。查本件從103年11月15日委託代銷系爭坐落土城區 學府路1段23號1樓之房地起，皆係被告乙○○單獨與原告泰 慶公司簽署書面，且103年11月28日簽署系爭買賣契約時， 亦只有被告乙○○出面簽署，其餘二人未出面過，代書將被 告乙○○以代理人方式代簽，並於第十六條其他約定事項第 二點載明：「徐麗綾代理丙○○、鄭裴方簽約，如有不實願 負法律責任」，對此原告辯稱係被告丙○○自己出售，被告 徐麗綾同意其處分云云，乃與事實不符。又本件被告乙○○ 之所以欲出售系爭房地，係因被告乙○○當時需錢孔急，此 有被告乙○○答辯狀所自陳，為原告所不爭執。經調取被告 乙○○及被告丙○○之國財產稅總歸戶財產查詢清單顯示， 被告乙○○名下有94年7月12日因配偶去世於同年8月25日辦 畢繼承登記，與被告丙○○、鄭裴方分別共有土城區學府路 1段23號1樓房屋（權利範圍1/3）及土地；另於99年10月20 日購買取得之土城區學府路1段23號2樓房屋（權利範圍全部 ）及土地。如被告乙○○需錢孔急，僅須出售其自己所有之 土城區學府路1段23號2樓房屋及土地即可，故其將三人共有 之房地出售，自不符合為子女利益處分要件，該代理被告丙 ○○之買賣契約行為，因違反禁止規定而無效。 ㈢103年11月28日兩造於原告泰慶公司辦公室簽署系爭買賣契 約時，原告甲○○尚未付款，僅於現場提出到期日為103年 12月15日從斡旋金轉為定金之10萬元支票、又當日簽發第一 期款165萬元之本票（到期日是12月5日），及預定104年1月 12日點交時應付清之尾款1,155萬元之本票共三紙，此皆被 代書收走。惟買賣契約第三條明文記載價款支付方式：「【
第一期簽約備證】甲方應支付新台幣165萬元整(包含訂金) 。本期價金甲方以現金一次付清，同時簽發與尾款同額指定 乙方為受款人之『禁止背書轉讓』本票乙紙交付特約地政士 保管同時雙方備齊證件，並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付特 約地政士。」，是原告甲○○於簽約當日未付任何現金，與 買賣契約第三條約定之第一期款付現金之記載不符，且代書 部分有業務登載不實，原告甲○○開本票不付現，更係欺詐 被告孤兒寡母之舉。被告徐麗綾於103年11月29日中午以電 話請吳佳怡小姐轉告原告甲○○表示不賣，符合民法第92條 撤銷被詐欺之意思表示行為，故依同法第114條第1項規定系 爭買賣契約自始失效；原告甲○○於11月29日收到不賣通知 後，始於103年12月1日匯款165萬元之價金至履約保障專戶 ，此已不生清償效果，系爭買賣契約已撤銷失效，故被告並 無違約之事實，其請求給付違約金亦無理由。至於原告泰慶 公司部分，本件委託銷售契約第六條第5項訂定：「甲方於 成交後自行與買方合意解除者，則仍應支付第一項約定之服 務報酬與乙方。」，基於明示其一排除其他之法則，系爭買 賣契約係被撤銷而失效，而非合意解除，因而被告徐麗綾無 須給付仲介報酬50萬元及違約金。
㈣被告乙○○曾於103年11月29日以被詐欺賤賣而主張撤銷買 賣意思表示，乃透過吳佳怡代轉口信給原告表示不賣時，該 出售之意思表已因撤銷而不存在。104年6月11日庭期，鈞院 詢問原告訴代，是否吳佳怡有於103年11月29日即簽約之次 日代轉口信給原告甲○○表示不賣？經原告訴代自承有此事 。查103年11月15日被告乙○○委託原告泰慶公司代出售系 爭房地時，本不知出售價應訂多少，係是因原告泰慶公司提 之實價登錄內容有103年8月間成交1坪68萬餘元之案件，而 系爭房地權狀面積為33.4坪（專有面積30.05坪、公設面積 3.35坪），略估售價落點約2,271萬2000元左右(33.4×68＝ 2271.2)，商討後自縮為每坪約62萬8，故以2,100萬元最低 價委託代出售系爭房地。而內政部實價登錄成交行情資料上 之乙○○簽名蓋章確有其事，但無與原告甲○○同用印蓋章 於上，被告乙○○當時尚未知有甲○○此人。然其後內政部 實價登錄成交行情資料上竟有二人之簽名用印，應為原告泰 慶公司與原告甲○○嗣後加蓋及加簽「甲○○」及印文。換 言之，原告甲○○知悉此案後，始與原告泰慶公司合作使被 告乙○○降低委託價，並向被告乙○○稱系爭地段房地售價 因房地不景氣，以後只會降不會升，謊稱1,614萬元係合理 價，被告因而陷於錯誤始同意降價，斯時原告甲○○立即表 示願以1,650萬元購之。雖原告訴代另勞工保險提出實價登
錄資料證明系爭買賣契約每坪約49.39萬，已高於同路段104 年間之成交行情為辯云云。然查103年8月間，位於廣福國小 及新北高工中間之巷弄內的189巷1-30號房屋售價都有每坪 68萬3000元，本件系爭房地為學府路1段23巷23號1樓，一樓 二側、門口可停汽車二部，甚至還可當店面使用，且系爭房 屋位在新北地方法院後側，離台北看守所甚近，商業交易機 能甚大，應比189巷1-30號之位於廣福國小及新北高工中間 之巷弄內房屋價額更高。再者，實價登錄資料上，104年1月 間成交之學府路1段23巷25弄1-30號房屋，以每坪37.6萬元 出售。然該屋為五層樓公寓中之2樓，且於23巷裡面25弄內 ，竟皆有每坪37.6萬元之行情。本件案系爭房地為學府路1 段23巷23號1樓，房價當然要高出25弄內5樓公寓之2樓以上 甚多，故原告所謂每坪49.39萬元已高於同路段行情云云， 乃屬不實
㈤退萬步言，縱認被告違約，本件原告等請求高額違約金，應 有民法第148條規定之權利濫用禁止規定之適用，為無理由 。本件原告甲○○係依系爭買賣契約第十一條第一項後段規 定「若經甲方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而 乙方仍不履約者，甲方得解除契約，乙方並應按甲方已支付 之價款加倍返還與甲方作為違約賠償。」，然查103年11月 28日兩造簽署系爭買賣契約，原告甲○○分毛未付，即使斡 旋金轉為定金之10萬元支票尚未到期，亦不曾兌現，等到11 月29日吳佳怡轉告被告不賣，始於103年12月1日匯入履約保 障帳戶165萬元，其目的顯然意在讓被告應負高額違約金， 而非返還訂金或加付一倍訂金作為賠償。其權利之行使乃違 反誠信原則。又或如前所述，本件定金僅10萬元之支票乙紙 ，時間歷程僅二天左右，懇請鈞院准予酌減違約金至10萬元 以下，以符公平正義。至於原告公司於103年11月15日受委 託代銷房屋，委託銷售價為2,100萬元以上，僅數日不到， 慫恿急迫無經驗之被告徐麗綾一下子同意調降委託代銷價為 1,614萬元，果然不久即找到買家，顯然對代銷業務之進行 沒有發揮其專業能力及應以委託人最大利益思考之職責。當 買賣雙方在其公司簽約時，沒有為被告徐麗綾把關、保障其 權利，竟讓買方一毛現金都沒有出，就綁住業主，如果發現 賣便宜要反悔，就要求高額賠償金，爭議期間兩個原告給被 告之催告函、解除契約函都是同一人筆跡所為，實非代銷業 應有之職業道德。本件從103年11月15日到103年11月29日止 ，合計僅14日，且原告泰慶公司所生代銷之管銷成本僅於對 委託人殺價，沒有對外促銷，故本件如判認有違約金請求權 存在，請准酌減為2萬元以下等語，資為抗辯。併為答辯聲
明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決 ，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：
㈠被告乙○○為被告丙○○（85年3月31日生）、丁○○（83 年6月13日生）之母。被告乙○○將其與被告丙○○、丁○ ○共有之系爭房地委託原告泰慶公司仲介出售，而於103年 11月15日先與原告泰慶公司簽立一般委託銷售契約書。嗣原 告泰慶公司積極尋得買方即原告甲○○願以1,650萬元承買 系爭房地，再由被告乙○○兼被告丙○○之法定代理人及兼 被告丁○○之代理人於103年11月28日與原告甲○○簽立系 爭買賣契約及交安契約。此有系爭買賣契約、一般委託銷售 契約書、交安契約、被告3人之戶籍謄本、被告乙○○「全 國財產稅總歸戶財產查詢清單」及土地、建物登記簿謄本、 被告丙○○「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」附卷可稽（ 見本院卷第11-26頁、第56-57頁、第140-146頁、第150頁、 第214頁反面）。
㈡被告丙○○授權被告乙○○全權代理系爭房地之買賣，自10 3年11月28日起至履約完畢之日止，有出售系爭房地，與仲 介公司簽訂委託銷售契約、代理簽訂系爭買賣契約及過戶、 點交等事宜。此有授權書附卷可稽（見本院卷第17頁、第21 4頁反面）。
四、兩造爭執要點為：㈠被告乙○○、丙○○、丁○○（其中被 告丙○○、丁○○由被告乙○○代理）與原告甲○○於103 年11月28日簽立之系爭買賣契約，是否有效？㈡原告甲○○ 請求被告各給付違約金55萬元，是否有據？㈢原告泰慶公司 請求被告各給付276,666元，是否有據？茲就兩造爭點及本 院得心證理由分述如下：
㈠被告乙○○、丙○○、丁○○（其中被告丙○○、丁○○由 被告乙○○代理）與原告甲○○於103年11月28日簽立之系 爭買賣契約，是否有效？
⒈按「滿七歲以上之未成年人，有限制行為能力。」、「限制 行為能力人為意思表示及受意思表示，應得法定代理人之允 許。但純獲法律上利益，或依其年齡及身份、日常生活所必 需者，不在此限。」、「滿二十歲為成年。」、「父母為其 未成年子女之法定代理人。」、「未成年子女之特有財產， 由父母共同管理。父母對於未成年子女之特有財產，有使用 、收益之權。但非為子女之利益，不得處分之。」、「法律 行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」，民法第13條第 2項、第77條、第12條、第1086條第1項、第1088條、第71條 前段定有明文。又民法第1088條第2項但書規定，父母對於
子女之特有財產，非為子女之利益，不得處分之。其處分是 否有效，要以子女是否因父母處分其特有財產而受有利益決 定之。設若父母於不動產價額高漲之際，出賣其子女特有財 產土地以清償自己之債務，結果於子女不利，即不能謂係為 子女利益之處分（臺灣高等法院暨所屬法院66年度法律座談 會民事類第18號法律問題研討結果及審查意見參照）；民法 第1088條第2項但書規定，係指父母對於未成年子女因繼承 、贈與或其他無償取得之特有財產，為未成年子女之利益， 得處分之，惟究非因此而剝奪未成年子女對其特有財產之處 分權。父母代理未成年子女處分其特有財產時，須受民法第 1088條第2項但書規定之限制，若未成年人自為處分其特有 財產則否，惟應適用民法第77條以下之規定（最高法院83年 台上字第1224號判決意旨參照）。
⒉查被告乙○○為被告丙○○（85年3月31日生）、丁○○（8 3年6月13日生）之母。被告乙○○將其與被告丙○○、丁○ ○共有之系爭房地委託原告泰慶公司仲介出售，而於103年 11月15日先與原告泰慶公司簽立一般委託銷售契約書。嗣原 告泰慶公司積極尋得買方即原告甲○○願以1,650萬元承買 系爭房地，再由被告乙○○兼被告丙○○之法定代理人及兼 被告丁○○之代理人於103年11月28日與原告甲○○簽立系 爭買賣契約及交安契約等情，已如前述，足見被告乙○○為 被告丙○○（85年生）之母，並非監護人，且被告乙○○兼 被告丙○○之法定代理人於103年11月28日與原告甲○○簽 立系爭買賣契約時，被告丙○○（85年3月31日生）年僅18 歲多，依民法第13條第2項規定，為限制行為能力人，亦為 未滿20歲之未成年人，應由其母即被告乙○○為其法定代理 人，父母處分未成年子女即被告丙○○之不動產並無民法第 1101條之適用，被告辯稱賣方即被告丙○○尚未成年，依民 法第1101條規定，監護人即被告乙○○代理受監護人即被告 丙○○處分不動產即系爭房地，非經法院許可不生效力等語 ，即屬無據。又被告乙○○兼被告丙○○之法定代理人及兼 被告丁○○之代理人於103年11月28日與原告甲○○簽立系 爭買賣契約及交安契約時，雖同時簽立授權書，表示被告丙 ○○授權被告乙○○全權代理系爭房地之買賣，自103年11 月28日起至履約完畢之日止，有出售系爭房地，與仲介公司 簽訂委託銷售契約、代理簽訂系爭買賣契約及過戶、點交等 事宜（見本院卷第17頁之授權書、第214頁反面）。惟查， 系爭買賣契約首頁之立契約書人賣方記載被告乙○○、丙○ ○、丁○○等3人，並非僅載明賣方為被告乙○○，應認被 告乙○○係以本人（即被告丙○○、被告丁○○）之名義代
為出售系爭房地。且系爭買賣契約第十六條其他約定事項第 二點載明：「徐麗綾代理丙○○、鄭裴方簽約，如有不實願 負法律責任」（見本院卷第15頁），原告甲○○於103年12 月31日以土城平和郵局第259號存證信函亦載明：由被告乙 ○○「代理」被告鄭裴方、丙○○2人出面簽立系爭買賣契 約（見本院卷第86頁），兩造復均表示簽原證一買賣契約書 時，被告乙○○是以法代身分代理被告丙○○簽立（見本院 卷第214頁反面之言詞辯論），雖被告丙○○另立授權書（ 見本院卷第17頁）表示授權被告乙○○全權代理被告丙○○ 為系爭房地之買賣事宜，但未經被告乙○○之同意授權，且 該授權亦非純獲法律上利益，或依其年齡及身分、日常生活 所必需者，故被告丙○○之上列授權行為尚不生效力，由上 足見，被告乙○○確係以被告丙○○之法定代理人之方式代 簽系爭買賣契約，並非以被告丙○○之（意定）代理人之方 式代簽系爭買賣契約，自無適用民法第77條以下規定之餘地 。再者，被告乙○○兼被告丙○○之法定代理人於103年11 月28日與原告甲○○簽立系爭買賣契約時，被告丙○○仍為 未滿20歲之未成年人，則依上列規定及說明，被告乙○○代 理未成年子女即被告丙○○處分其特有財產即系爭房地時， 自須受民法第1088條第2項但書規定之限制。又原告訴訟代 理人表示被告與原告簽約時從頭至尾都是被告乙○○跟原告 簽約（見本院卷第150頁之言詞辯論），且被告主張被告乙 ○○之所以欲出售系爭房地，係因被告乙○○當時需錢孔急 （見本院卷第65頁之被告答辯狀），亦為原告所不爭執。而 依被告乙○○「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」及土地、 建物登記簿謄本、被告丙○○「全國財產稅總歸戶財產查詢 清單」（見本院卷第140-146頁）所示，被告乙○○名下有 94年7月12日因配偶去世於同年8月25日辦畢繼承登記，而由 被告乙○○與被告丙○○、鄭裴方3人分別共有之門牌號碼 為新北市○○區○○路0段00巷00號（1樓）之房屋及其坐落 基地（即系爭房地），及被告乙○○另於99年10月20日購買 取得之新北市○○區○○路0段00巷00號2樓房屋（權利範圍 全部）及土地，乃被告乙○○僅出售系爭房地，以疏解被告 乙○○之需錢孔急，且留下被告乙○○單獨所有之上列房地 ，致被告丙○○喪失系爭房地所有權，其結果於子女即被告 丙○○不利，顯非「為子女利益之處分」，核屬當然自始無 效。
⒊按「受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為左 列行為，須有特別之授權：一、不動產之出賣或設定負擔。 」、「代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向
代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。」、「 無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認 ，對於本人不生效力。」，民法第534條第1款、第167條、 第170條第1項定有明文。又無代理權人以代理人之名義所為 之法律行為，係效力未定之法律行為，固得經本人承認而對 於本人發生效力。惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為 即確定的對於本人不生效力，縱本人事後再為承認，亦不能 使該無權代理行為對於本人發生效力（最高法院85年台上字 第963號判例意旨參照）。查系爭買賣契約首頁之立契約書 人賣方記載被告乙○○、丙○○、丁○○等3人，並非僅載 明賣方為被告乙○○，應認被告乙○○係以本人（即被告丙 ○○、被告丁○○）之名義代為出售系爭房地。且系爭買賣 契約第十六條其他約定事項第二點載明：「徐麗綾代理丙○ ○、鄭裴方簽約，如有不實願負法律責任」（見本院卷第15 頁）等情，已如前述，且被告丁○○（83年6月13日生）於 103年11月28日與原告甲○○簽立系爭買賣契約時業已成年 ，足見被告乙○○係以被告丁○○之（意定）代理人之方式 代簽系爭買賣契約。又系爭買賣契約並無被告丁○○授與代 理權予被告乙○○之授權書或其他授與代理權之證據，故就 被告乙○○代理被告丁○○出售被告丁○○所有系爭房地應
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