臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第2552號
原 告 林文雅
被 告 陳昭汝
訴訟代理人 王敬業
上列當事人間請求回復原狀等事件，經本院於民國105 年3 月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之 陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項 第2 款、第7 款、第256 條分別定有明文。經查，原告原起 訴聲明為：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段0000地號土 地之地上物拆除（面積以實測為準），將該土地返還原告及 其他全體共有人。㈡被告應返還不當得利新臺幣（下同）2, 730,835 元給原告及其他全體共有人。嗣於民國105 年3 月 11日當庭變更聲明為：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段 0000地號土地，如土地複丈成果圖所示面積56.18 平方公尺 之地上物拆除，將土地返還原告及其他全體共有人。㈡被告 應給付原告910,117 元及自105 年3 月12日起至清償日止， 按年息5 ％計算之利息。揆諸前開規定，經核於法尚無不合 ，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：
㈠坐落新北市○○區○○段0000地號土地，暨其上門牌號碼新 北市○○區○○○路0 段000 號1-4 樓為4 層樓之建物，其 中1 樓之建物自92年底至95年7 月遭拍賣止，均做為九天宮 使用，而被告於95年12月購買1 樓（含夾層）之建物後，未 經原告同意（可能亦未經其他住戶同意），共有人間亦無分 管契約存在，即擅自搭蓋違建，包含：①本來只有數坪的夾 層，違法擴建為完整的1 層樓；②1 樓處打掉1 堵牆，將約 2 坪的通風道（共有土地）變成房間的一部分；夾層處也是 一樣，打掉1 堵牆，將約2 坪的通風道（共有土地）變成房 間的一部分；③前方空地蓋了約3 坪的車庫，該車庫的位置 於92年底至95年7 月，均做為九天宮的大門使用，供九天宮 信徒進出，當時並無車庫；④後方空地蓋了約10坪之大房間 。就前述②③④三處違建，皆蓋在屬建物共有土地之公共區 域，其他住戶無法進入，而被告搭蓋違建後，於96年2 月起
將1 樓（含夾層）建物出租牟利，現則出租予昱達食品行， 原告與其他共有人均未收取租金。爰依民法第767 條、第 821 條、不當得利法律關係，提起本訴。
㈡就不當得利部分，說明如下：被告所有建物占用面積為56.1 8 ㎡，公告土地現值為97,200元/ ㎡，訴訟標的價額為5,46 0,696 元（56.18 ㎡×97,200元/ ㎡＝5,460,696 元），每 年之賠償金以訴訟標的價額10％計算，則為546,070 元（5, 460,696 ×10％＝546,070 ），請求期間為5 年，共計2,73 0,350 元（546,070 ×5 ＝2,730,350 ），2 、3 、4 樓建 物，就新北市○○區○○段0000地號土地權利範圍各為2313 /10000，故被告應返還之不當得利為910,117 元（2,730,35 0 ×1/3 ＝910,117 ）。
㈢參照最高法院81年度台上字第1999號、82年度台上字第2284 號判決，原告於92年買受2 樓建物時與出賣人即詠吉建設股 份有限公司（下稱詠吉公司）簽訂不動產買賣契約書，該契 約第12條第3 項約定：「壹樓空地歸屬壹樓管理使用，頂樓 空地歸屬於頂樓管理使用。」。惟原告與詠吉公司所簽訂之 不動產買賣契約書，對於非契約相對人之原告、被告間並無 拘束力；且1 樓空地應是法定空地，屬住戶共有，若要約定 專用，需經住戶開會同意，住戶並未開過會，建商非住戶， 買受人單獨與建商簽訂契約，與住戶開會同意有異，不能認 為有效。縱原告與詠吉公司簽訂之不動產買賣契約書第12條 第3 項約定有效，也必須合於法定空地的使用目的，不得違 法加蓋，致影響全棟建物之景觀及全體住戶居住之安全。法 定空地本即是依法所留設之空地，於其上搭蓋違建，涉及竊 佔刑責，且違反建築法之規定。
㈣併為聲明：被告應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地 ，如土地複丈成果圖所示面積56.18 平方公尺之地上物拆除 ，將土地返還原告及其他全體共有人。被告應給付原告910, 117 元及自105 年3 月12日起至清償日止，按年息5 ％計算 之利息。
三、被告則以：
㈠被告所有坐落新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍 3061/10000），暨其上門牌號碼新北市○○區○○○路0 段 000 號1 樓建物（權利範圍全部），該建物使用執照為92蘆 使字第130 號，依原告所述，九天宮可能是第一手買主，其 後遭拍賣，由他人拍定，嗣被告再買受。而九天宮與前拍定 人有無擴建使用，均與被告無關。被告買受時，現況就是如 此，並無任何擴建、增建，被告否認買受後有任何不法侵害 原告之權利。簡言之，民法第184 條之請求權基礎，不脫行
為責任；退步言，不歸被告擴建增建之行為，本不歸被告回 復原狀。是原告就拆屋還地之法律主張實有問題，其請求權 主張謬誤。又被告繼受前手，而原告主張原基地空地為宮廟 築牆使用，是亦有分管事實，且應由系爭建物建商詠吉公司 提供原始出賣於各住戶之房地契約書查明分管協議之原始約 定。
㈡就不當得利部分，原告無法證明被告存有不法占有、範圍區 域如何？縱有該等占有，亦為被告買受房屋前就長年存在； 另就原告請求相當於租金之不當得利，就超過5 年部分，主 張時效抗辯，又原告無敘明其取得房屋之時間，既無權利始 點，如何起算？實有訴訟上義務未盡。再者，縱被告前手有 占用到基地，亦非原告所得使用收益，就返還之利益亦不應 大於土地法之規定及合理計算標準，所以原告之損害計算與 利得間尚有調整之問題。
㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請 准宣告假執行。
四、查系爭1267地號土地為系爭4 層樓公寓之基地，屬兩造與訴 外人顏碧玉、翁金治共有，其中原告、顏碧玉、翁金治之應 有部分均各為10000 分之2313，被告之應有部分為10000 分 之3061，系爭土地上建物為同段19658 建號（即門牌號碼新 北市○○區○○○路0 段000 號，被告所有）、19659 建號 （即門牌號碼新北市○○區○○○路0 段000 號2 樓，原告 所有）、19660 建號（即門牌號碼新北市○○區○○○路0 段000 號3 樓，訴外人翁金治所有）、19661 建號（即門牌 號碼新北市○○區○○○路0 段000 號4 樓，訴外人顏碧玉 所有），有土地及建物登記謄本在卷可稽。又被告就系爭12 67地號土地，除原建物使用範圍外，尚有占用如新北市三重 地政事務所土地複丈成果圖所示編號A 之1 樓車庫20.30 平 方公尺、編號B 之1 樓通風口6.64平方公尺、編號C 之1 樓 後方增建22.6平方公尺、編號D 之夾層通風口6.64平方公尺 ，合計56.18 平方公尺，業經臺灣新北地方法院檢察署檢察 事務官會同兩造及新北市三重地政事務所人員至現場勘驗屬 實，並製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可參，以上各節 並為兩造所不爭執。是本件應審酌之爭點厥為：系爭土地共 有人之一之被告，能否占有使用系爭土地如土地複丈成果圖 所示編號A 、B 、C 、D 部分共計56.18 平方公尺？五、法院之判斷：
㈠按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相 表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人媒介而 將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，
仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分 別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有 人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契 約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共 有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受 讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，應受 分管契約之拘束（最高法院103 年度台上字第282 號、105 年台上字第445 號判決參照）。查系爭公寓係訴外人詠吉公 司於92年間興建完成，其與各承購戶即系爭1 樓買主即訴外 人鄭國生、2 樓買主即原告、3 樓買主即訴外人林美麗、4 樓買主即訴外人顏碧玉所分別訂立之不動產買賣契約書，於 第12條第3 款均約定：「壹樓空地歸屬壹樓管理使用，頂樓 空地歸屬於頂樓管理用。」，有該不動產契約書影本4 份在 卷可憑，足證系爭公寓壹樓共有之空地，自各買受人向詠吉 公司購得不動產之時起，即約定由一樓房屋所有權人管理使 用，此項分管約定，對於其他自詠吉公司取得系爭公寓房地 所有權之第一手買受人或陸續受讓取得房地之所有權人，均 有效力。是原告主張系爭不動產買賣契約書，對於非契約相 對人之原告、被告間並無拘束力云云，委不足採，則被告使 用如土地複丈成果圖所示編號A 、B 、C 、D 部分之一樓空 地部分，尚難認已逾越分管契約之約定。
㈡又按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建 築物，而供共同使用者，為共用部分。公寓大廈共用部分經 約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分，公寓大 廈管理條例第3 條第4 款、第5 款定有明文，同條例第7 條 第1 款至第5 款所列區分所有人生活利用上不可或缺之共用 部分，不得約定為專用部分而成為專用權之客體，其以不得 為專用權客體之共有部分，約定供特定區分所有人專用者， 固應認係違反強制或禁止規定而為無效。然公寓大廈共用部 分之法定空地，若非屬同條例第7 條各款規定之情形者，參 照同條例第16條第2 項、第58條規定，應仍得約定由區分所 有人之特定人有專用使用權而為約定專用權之客體。又約定 專用權人就約定專用之共用部分之使用，依同條例第15條第 1 項、第9 條第2 項、第3 項規定，本應依使用執照所載用 途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反本條例、區域計 畫法、都市計畫法及建築法令之規定。惟根據同條例第15條 第2 項、第9 條第4 項之規定，違反者既僅生管理負責人或 管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣 （市）主管機關處理，並要求其回復原狀或得請求主管機關 或訴請法院為必要之處置並請求損害賠償之問題，則尚難認
該二條項之規定為效力規定。再者，公寓大廈之法定空地如 約定由特定區分所有權人專用，而該特定區分所有權人未依 約定使用方法使用，其他區分所有權人雖得請求其除去違反 約定使用之結果（例如約定使用法定空地為停車位，卻違反 約定搭蓋廚房，他區分所有權人得請求拆除該廚房），但在 該分管協議依法終止前，該特定區分所有權人仍有使用該法 定空地之權利，其他區分所有權人尚不得請求返還該法定空 地（最高法院103 年度台上字第2247號判決意旨參照）。查 被告在系爭土地上如土地複丈成果圖之地上物縱認如原告所 述係占用系爭公寓之法定空地，然公寓大廈共用部分之法定 空地，若非屬同條例第7 條各款規定之情形者，參照同條例 第16條第2 項、第58條規定，應仍得約定由區分所有人之特 定人有專用使用權而為約定專用權之客體，業如上述，被告 所使用系爭土地一樓空地部分，既難認係屬同條例第7 條第 1 款至第5 款所列區分所有人生活利用上不可或缺之共用部 分，是上開分管契約之約定亦難因此認定為無效。原告前開 主張，難認可採。
㈢從而，被告既本於分管契約，對該系爭公寓一樓部分之空地 有專用權，其本得為管理使用，自非無權占有，亦非無法律 上原因而受有利益，是原告前開主張，均屬無據，不應准許 。
六、綜上所述，原告依據民法第767 條、第821 條、第179 條規 定，請求被告應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地， 如土地複丈成果圖所示面積56.18 平方公尺之地上物拆除， 將土地返還原告及其他全體共有人。被告應給付原告910,11 7 元及自105 年3 月12日起至清償日止，按年息5 ％計算之 利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加論述， 附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 4 月 15 日
民事第四庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 4 月 15 日
書記官 林翠茹