臺灣屏東地方法院民事判決 104年度訴字第476號
原 告 元泰不動產有限公司
法定代理人 黃楊文枝
訴訟代理人 徐大順
被 告 謝寶琨
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國105 年4 月6 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣參拾肆萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣屏東市○○○段0 ○段000 ○0 地號 土地、同小段857 之1 地號土地及其地上611 建號即門牌號 碼同市○○路000 號房屋（下稱系爭房地）原為被告所有， 於民國103 年9 月18日信託予訴外人許威遠，並於同年月22 日辦畢登記。伊公司於104 年4 月21日受被告委託銷售系爭 房地，委託銷售價格約定為新台幣（下同）2,180 萬元，並 簽訂一般委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託期限至10 5 年12月31日止。嗣經伊公司努力居間，於委託期間內覓得 買主盧奕，願以1,700 萬元（以及讓被告免費使用系爭房地 1 年）購買系爭房地，經徵得被告同意後，雙方於104 年5 月1 日簽訂不動產買賣契約書（含增補契約，下稱系爭買賣 契約書），伊已居間仲介完成系爭房地買賣，被告因此與伊 簽訂記載「應付總服務費68萬元」之服務費確認單（下稱系 爭服務費確認單）。伊公司於翌日旋即通知被告辦理後續履 約事宜，惟被告竟拒絕辦理，嗣經伊公司一再催請被告出面 辦理，仍未獲置理，然伊公司既已完成仲介義務，被告即應 按系爭契約及服務費確認單約定之68萬元給付服務報酬，則 伊公司自得依前揭約定，請求被告給付68萬元等情，並聲明 ：被告應給付原告68萬元。
二、被告則以：系爭契約原本未約定服務報酬，104 年5 月1 日 簽訂系爭買賣契約書後，原告之營業員曾月貞及經紀人徐大 順以「先簽一簽沒關係」等說詞，誘騙伊簽署系爭服務費確 定單，此等行為顯係詐欺無訛，故伊依民法第92條第1 項規 定，於105 年2 月26日當庭撤銷簽署系爭服務費確認單之意 思表示，伊自無庸受系爭服務費確認單約定之拘束，原告依 系爭服務費確認單之約定，向伊請求服務報酬，顯屬無據。 又系爭房地為許威遠所有，伊無權出售系爭房地，始於不動
產買賣契約書簽署賣方保證人，嗣後許威遠拒絕在賣方欄位 上簽名，系爭房地之買賣並未成立，原告自不得對伊請求服 務報酬。其次，上開服務報酬之約定較原告所任勞務為數過 鉅失其公平，應依民法第572 條之規定酌減等語，資為抗辯 ，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、系爭房地原為被告所有，於103 年9 月18日信託登記予許威 遠，並於同年月22日辦畢登記。
㈡、原告於104 年4 月21日受被告委託銷售系爭房地，委託銷售 價格為2,180 萬元，雙方並簽訂系爭契約。㈢、盧奕於104 年5 月21日表示願以1,700 萬元（以及讓被告免 費使用系爭房地1 年）購買系爭房地，經徵得被告同意後， 遂於同日與被告簽訂系爭買賣契約書及價金履約保證申請書 。
㈣、被告於104 年5 月1 日簽訂系爭服務費確認單。四、本件之爭點為：㈠被告是否受原告之詐欺，陷於錯誤而簽訂 系爭服務費確認單？㈡系爭房地之買賣契約是否成立？倘然 ，賣方係被告或許威遠？㈢原告是否業已完成仲介義務？倘 然，其依系爭服務費確認單之約定，請求被告給付仲介服務 費68萬元，是否於法有據？㈣系爭仲介服務費是否應依民法 第572 條規定予以酌減？茲分別論述如下：
㈠⒈按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示 以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。又被詐欺而為意 思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其 意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實 負舉證之責任（最高法院18年上字第371 號、44年台上字第 75號判例意旨參照）。
⒉被告抗辯曾月貞及徐大順係以「先簽一簽沒關係」等說詞誘 騙其簽署系爭服務費確定單云云，雖聲請傳喚其友人王念君 到庭作證，然證人王念君證稱：「簽約後，是我、被告、曾 月貞在○○街0 號門口時，被告哭著說沒有拿到錢，沒辦法 償還債務，許先生也沒有簽名，沒有賣成怎麼辦，曾月貞就 在那邊勸被告，後來是原告訴代（指徐大順）就出來說還不 趕快簽一簽，人家都知道你欠地下錢莊，房子就不好賣了。 」（見本院卷第118 頁）依證人所述，徐大順固曾向被告稱 「簽一簽」等語，然其陳述既係在被告仍猶豫是否簽訂系爭 買賣契約書後，且緊接告以若他人知悉被告積欠地下錢莊， 系爭房地將不易出售，可見其所稱「簽一簽」等語，係指系 爭買賣契約書，與系爭服務費確認單無關，證人王念君所為 上開證詞，自不足資以作有利於被告之認定。又證人曾月貞
證稱：「（簽名之前，服務費確認單除了簽名欄，其他欄位 都是你填寫嗎？）是，金額都填寫完，才讓被告簽名，而且 我當場有拿計算機算4 ％多少錢給被告看，被告才簽名。（ 被告：你說服務費確認單先簽一簽，沒關係，是不是有講過 這句話？）我沒有講過這句話，因為服務費確認單上面很明 確寫了金額，都讓被告確認過了。…拿計算機計算服務費的 百分比給付多少數額是我的習慣，所以本件我也有這樣做。 」（見本院卷第111 頁背面）是被告抗辯曾月貞曾對其稱簽 一簽（服務費確認單），沒關係云云，與證人曾月貞前開證 詞不符，又協助簽訂系爭買賣契約書之代書即證人杜憲琳證 稱：「（你有聽到業務員跟被告說之後被告要給付服務費？ ）有。」（見本院卷第97頁）證人王念君證稱：「曾月貞在 外面有無跟被告談到服務費4 ％的事情？）有。」（見本院 卷第118 頁）參以系爭服務費確認單上亦載明：「服務費新 台幣×佰陸拾捌萬×仟×佰×拾×元正」（見本院卷第7 頁 ），堪認曾月貞確有對被告告知服務報酬計算方式，計算確 定數額後填寫在系爭服務費確認單，始讓被告簽名，則曾月 貞既已對被告告知服務報酬計算方式及數額，足見其願對被 告詳實告知雙方權益而無所隱瞞，實無再以「簽一簽，沒關 係」等語誘使被告簽名之可能。此外，被告就曾月貞及徐大 順曾對其稱上開言詞使其簽訂系爭服務費確認單復無法另舉 證以實其說，自難以採信。又系爭服務費確認單既已載明服 務費之金額，足見被告簽名時業已知悉，而被告簽約當時已 年屆48歲，有戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第13頁），以其 年齡，其在系爭服務費確認單上「客戶簽章」欄位上簽名， 當無不知係同意本件買賣之服務報酬為68萬元之理，且本件 買賣之服務報酬為系爭房地賣價4 ％，亦與一般房屋仲介買 賣，賣方需給付仲介賣價4 ％之服務報酬無違，是被告當係 知悉簽署之法律效果下，同意上開服務費數額始簽署系爭服 務費確認單，故縱曾月貞及徐大順曾稱上開言詞，亦不以足 認定被告係因該言詞，陷於錯誤而為簽署系爭服務費確認單 之意思表示。是被告以前開事由，主張撤銷簽署系爭服務費 確認單之意思表示，洵屬無據。
㈡⒈原告主張：本件買賣契約之當事人應為被告（賣方）及盧奕 ，即買賣契約存在於被告與盧奕之間云云，固據提出系爭買 賣契約為據（見本院卷第47至54頁），然為被告所否認。按 債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，故出立借約之 當事人，不論其果為實際受益與否，就其債務應負償還之責 ，債權人不得對於債務人以外之人而請求履行（最高法院17 年上字第609 號判例意旨參照）。查系爭房地業於103 年9
月22日信託登記予許威遠，被告與盧奕簽訂系爭買賣契約書 時，係記載：「買方：盧奕，賣方保證人謝寶琨」，賣方之 欄位則為空白等情，有土地登記申請資料、系爭買賣契約書 及土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第36至45、47至53、80 至85頁），參以證人杜憲琳證稱：「（當天為何被告是簽賣 方保證人而不是簽賣方？）是我請被告加進去的，因為房屋 為被告在使用，因為到時候房屋要點交時，要請被告保證可 以將房屋交給買方。（你是否知道系爭房地是被告信託給許 威遠？）謄本上有記載，我知道。（你有無當場表示契約是 否成立還要看許威遠事後是否同意？）我有提到要許威遠補 簽名而已，因為系爭房地已經信託給許威遠，所以要許威遠 簽名。」（見本院卷第96頁）且杜憲琳於簽約過程中，亦向 被告及盧奕稱：「過戶的過程，由許威遠當這件買賣的出售 人，因為你（對著被告）是現在的現使用人，也是之後你要 承租的，所以你是本件契約的賣方保證人，你要交付給她。 」業經本院勘驗原告提出之錄音光碟屬實（見本院卷第141 頁）。由此可見，被告與盧奕簽訂系爭買賣契約書時，因系 爭房地登記在許威遠名下，乃由許威遠擔任本件買賣之賣方 ，惟被告仍居住在系爭房屋，故由被告簽署賣方保證人，意 在保證日後依約將系爭房屋交予買方盧奕，依此，堪認系爭 房地之買賣，其買受人為盧奕，出售人為許威遠，被告並非 本件買賣契約之當事人，縱其出面與盧奕訂立系爭買賣契約 書，其仍非系爭買賣契約之出售人，則原告主張：本件買賣 契約之出售人應為被告云云，即非可採。
⒉被告雖以許威遠事後未在系爭買賣契約書上簽名，抗辯本件 買賣契約未成立云云，然按買賣契約為諾成契約，除當事人 約定其契約須用一定方式，在該方式未完成前，推定其契約 不成立（民法第166 條) 外，以買賣雙方當事人意思合致而 成立（最高法院74年度台上字第452 號裁判意旨參照），查 系爭買賣契約簽訂過程前，許威遠曾到場稱：「你們跟她（ 指被告）談，談好的話，她簽了我會跟著簽。…房子是她的 又不是我的。」嗣後杜憲琳於簽約過程中，亦致電許威遠稱 ：「會用你名字過戶，報稅之前會先把600 萬元給你，收到 後再把印鑑證明給我去登記，登記好這些錢給謝小姐（指被 告），…我就用你名義當報稅跟簽約的所有權人，因為本件 有信託給你，所以用你的名字才能簽，對方會做保證人，60 0 給你，剩下的給她…可以？沒問題？（將手機交予被告。 被告：好好好…。）……明天拜託你過來簽一下…要帶你的 身分證因為要用你的名字…要開你的履保帳號。過戶的過程 ，由許威遠當這件買賣的出售人，因為你（對著被告）是現
在的現使用人，也是之後你要承租的，所以你是本件契約的 賣方保證人，你要交付給她。」業經本院勘驗屬實（見本院 卷第141 頁），可知許威遠於電話中業已同意簽訂系爭買賣 契約書，依此，堪認其與盧奕就系爭房地之買賣契約業因意 思合致而成立，本件買賣亦查無民法第166 條之情形，難解 為雙方必須簽訂書面，買賣契約始告成立，依上開說明，嗣 後許威遠雖未另行在系爭買賣契約書上簽名，然並不影響已 成立之買賣契約。
㈢、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明 文。又社會上之介紹業亦即所謂經紀人，屬於民法上居間契 約，依民法第565 條所規定之內容，居間有二種情形，一為 報告訂約之機會，一為擔任訂約之媒介（最高法院60年度台 上字第1217號判決意旨參照）。前者謂之「報告居間」，即 受他人之委託，尋覓及指示其可訂約之相對人，進而提供訂 約之機會；後者謂之「媒介居間」，係受契約當事人雙方之 委託，於雙方當事人間予以斡旋，促使契約成立，是以，居 間人如欲向委託人請求履行居間報酬，依上開民法之規定， 非僅應證明雙方確已成立媒介居間契約，且其之居間行為確 已有效果產生。查被告於104 年4 月21日與原告簽訂系爭契 約，委託原告代為尋覓願意購買系爭房地之對象，嗣經原告 尋得盧奕同意購買，而由原告與被告斡旋洽商後，被告同意 以1,700 萬元（以及讓被告免費使用系爭房地1 年）出售， 盧奕與被告遂於104 年5 月1 日簽訂系爭買賣契約書，被告 並於簽約後另行簽訂系爭服務費確認單之事實，為兩造所不 爭執，業據上述，則原告既受被告之委託，媒合其與盧奕簽 訂系爭買賣契約書，並經許威遠承諾而使其與盧奕間就系爭 房地買賣契約成立，依上開說明，兩造間簽訂之系爭契約， 核屬媒介居間契約，原告依約媒介居間盧奕與被告簽訂系爭 買賣契約書，並促成許威遠與盧奕間就系爭房地買賣契約之 成立，依此足見系爭房地之買賣確係由原告媒介居間而成立 ，即令出售人為許威遠而非被告，亦不影響原告依系爭服務 費確認單之約定，請求服務報酬之權利，故被告抗辯其係賣 方保證人，原告不得對其請求給付服務報酬云云，尚無足採 。
㈣、被告抗辯：原告請求之服務報酬68萬元，較其所任勞務為數 過鉅失其公平，應依民法第572 條之規定酌減等語。按約定 之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者， 法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572 條定有 明文。經查，被告於104 年4 月21日與原告簽訂系爭契約，
約定委託賣價為2,180 萬元，底價為1,900 萬元，委由原告 尋覓欲購買系爭房地之對象，經原告張貼賣價為1,980 萬元 之廣告後，盧奕主動打電話洽詢，由原告業務員即訴外人劉 建宏帶看系爭房地後，盧奕最初口頭出價為1,600 萬元，於 104 年4 月27日以1,650 萬元出具斡旋金契約予劉建宏，嗣 出價至1,700 萬元，因被告仍未接受盧奕之出價，再經劉建 宏就除上開賣價外，增加系爭房地免費使用1 年期間（價值 約50萬元）為條件，與盧奕洽談，最終於104 年5 月1 日以 上開代價媒介成立本件買賣契約，有系爭買賣契約書、一般 委託銷售契約書、價金履約保證申請書、土地、建物登記謄 本及簡訊翻印資料附卷可稽（見本院卷第47至56、74、75、 80至85、124 頁），並經證人曾月貞、劉建宏證述綦詳（見 本院卷第108 至110 、112 、113 頁），是原告自104 年4 月21日起至同年5 月1 日止共費時不到半月，由盧奕前後共 出價4 次，原告僅就系爭房地免費使用期間部分折衝斡旋而 將系爭買賣契約媒介就緒，其即得依成交總價4 ％請求服務 報酬68萬元，其服務報酬較原告所付出之勞務價值，為數顯 然過鉅而失其公平，故本院認被告依民法第572 條規定請求 酌減，洵屬有據，本院認本件服務報酬68萬元應予酌減為賣 價之2 ％即34萬元，始屬公允，故原告得請求被告給付服務 報酬之數額為34萬元。
五、綜上所述，本件原告依系爭契約及系爭服務費確認單之約定 ，請求被告給付其68萬元，於如主文第1 項所示範圍內，為 有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。本判 決原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，合應依 民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行 。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。中 華 民 國 105 年 4 月 20 日
民事第二庭 法 官 謝濰仲
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 4 月 22 日
書記官 邱淑婷
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