臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度訴字第308號
原 告 張瓊鎂
訴訟代理人 許榮德
賴成維律師
被 告 陳怡誠
訴訟代理人 吳振東律師
複 代理人 蕭育芳
上列當事人間解除契約等事件，本院於民國105年4月8日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國一０四年八月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時，原主張兩造於民國103年8月 25日就宜蘭縣五結鄉大吉段1217、1217之3至1217之15、121 8之1至1218之7地號等21筆土地（下簡稱系爭土地）所為買 賣契約業經原告解除，依買賣契約第10條第2項約款，請求 被告返還原告已付價金並賠償同額違約金等語。嗣於本院審 理中追加備位聲明，主張倘原告解除契約為無理由，則請求 被告履行契約，於原告給付價款之同時，將系爭土地所有權 移轉予原告等語。原告追加備位訴訟與原訴之請求，均係本 於同一契約關係，請求基礎事實相同，依前揭規定，原告所 為訴之追加並無不合，應予准許。
二、本件原告主張：
㈠ 被告於民國103年8月25日授權訴外人陳燕煌代理，與原告簽 訂買賣契約，由原告向被告購買系爭土地。原告於簽約當日 即支付第1期款新臺幣（下同）150萬元，然被告並未依契約 第6條約定將辦理系爭土地移轉登記之應備證件交付兩造共 同委託之地政士陳憬鋒，經原告及陳憬鋒催告仍不予置理， 已屬違約，原告自得依契約第10條第2項約款解除契約，並 依該約款請求被告返還已繳價款150萬元，及賠償同額違約 金。原告爰以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示通知 ，並依上開約款，先位聲明求為判決：㈠被告應給付原告
300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利 率百分之5計算之利息；㈡原告願供擔保，請求准為假執行 之宣告。
㈡ 被告抗辯其合法解除契約云云並無理由。兩造簽約時固於契 約第12條約定如6個月內搭排未核准，則雙方同意無條件解 約，然嗣後兩造已另成立繼續履約之合意，而排除上揭約款 之適用，被告自不得再以搭排未過為由主張解除契約。況搭 排之申請需土地所有權人親自或授權他人代理申請，被告自 負有授權原告代理申請及提供申請搭排應備文件之協力義務 ，從而該約款應解為原告經被告授權而具備申請搭排資格後 ，聲請搭排未獲核准，始生「雙方無條件解除契約」之效果 。本件被告並未授權原告代理申請搭排，亦未交付申請搭排 應備文件，原告因此無法申請搭排，被告未盡協力義務，反 以原告未能申請搭排通過為由解除契約，顯違誠信原則且屬 權利濫用，被告之解除契約應屬無效。則縱認原告解除契約 為無理由，然被告亦未合法解除契約，已如前述，原告自得 本於有效成立之契約法律關係，請求被告履行契約，將系爭 土地所有權移轉予原告。為此備位聲明求為判決：㈠被告應 於原告給付價款之同時，將系爭土地所有權移轉予原告；㈡ 原告願供擔保，請求准為假執行之宣告。
三、被告答辯以：
㈠ 契約第12條約明原告應於6個月內自行申請搭排，如6個月內 搭排未經主管機關核准，則被告退還定金，雙方同意無條件 解除契約。被告於簽約日已將身分證影本及土地所有權狀影 本交付地政士陳憬鋒，陳憬鋒僅須檢附系爭土地之土地登記 謄本及地籍圖謄本，即可申請搭排，原告係因可歸責自己之 事由，未能於第12條約款所定6個月內獲核准搭排申請，被 告自得依第12條約款解除契約，並業已委任律師發函對原告 為解約之意思表示通知。而本件既係原告違約，依第10條第 1項約款，被告得沒收原告已付定金作為違約金。 ㈡ 被告於簽約日已交付陳憬鋒身分證影本及土地所有權狀影本 ，並無原告所稱未交付土地所有權移轉登記應備文件之情事 。況依契約第10條第2項約款，原告需先定期催告被告交付 應備文件，被告逾期不履行時，原告始得據以解除契約，原 告在被告委由律師發函解約前，並未踐行任何催告程序，自 無從主張合法解約。是原告主張依第10條第2項約款解除契 約並請求返還價款、賠償違約金云云，均無理由。 ㈢ 為此聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保 請求宣告免為假執行。
四、經本院協同兩造進行爭點整理結果，兩造間爭執與不爭執事
項如下：
㈠ 不爭執事項：
⒈兩造簽訂如本院卷第6頁至第36頁內容之買賣契約書，原告 並於簽約日交付第1期價款150萬元，未給付其餘價款。 ⒉兩造均未於簽約後6個月內完成搭排申請。
⒊就系爭契約，被告於本件訴訟前曾以104年3月16日律師函通 知原告為解約意思表示之通知；原告則以起訴狀繕本之送達 為解約意思表示之通知。
㈡ 爭執事項：
⒈先位訴訟：原告主張系爭契約業已解約，請求被告返還價金 並給付同額違約金，有無理由？⑴系爭契約是否業經契約當 事人合法解除？⑵系爭契約解除之法律效果為何？ ⒉備位訴訟：原告請求被告於原告繳納價款之同時，應履行契 約，將系爭土地移轉登記予原告，是否有據？
五、茲就上開爭點說明本院得心證之理由：
㈠ 兩造簽訂系爭買賣契約，並於契約第12條約明買方申請搭排 以6個月為限，如6個月內搭排未核准，則賣方退回訂金，雙 方同意無條件解約等情，乃有兩造不爭執之買賣契約書可稽 （見本院卷第11頁）。又本件不論原告或被告均未在簽約後 6個月內辦理搭排申請之事實，亦為兩造所不爭，並有臺灣 宜蘭農田水利會（下簡稱宜蘭農田水利會）104年8月12日宜 農水管字第0000000000號函在卷可按（見本院卷第55頁）。 原告雖主張被告未履行授權原告代理申請搭排及交付申請搭 排應備文件之協力義務云云，然查，宜蘭農田水利會受理搭 排申請，其申請人須為土地所有權人或土地所有權人授權之 代理人等情，有宜蘭農田水利會105年1月13日宜農水管字第 0000000000號函覆明確（見本院卷第139頁），可資認定， 而該函所附搭排水申請書第9項「檢附資料」部分，就土地 資料所需檢附文件為地籍圖謄本及土地登記謄本（見本院卷 第140頁）。兩造於系爭買賣契約約明土地所有權移轉登記 及相關手續共同委託地政士陳憬鋒辦理，有買賣契約書可稽 （見本院卷第10頁），證人陳憬鋒亦到庭證稱原告已委由其 代為調取地籍圖謄本及土地登記謄本等語明確（見本院卷第 99頁），應認就授權代理部分，兩造業於契約約明，土地資 料部分，申請搭排之應備文件已完備，原告主張被告未盡協 力義務云云，難認有據。
㈡ 況查，系爭土地並未毗鄰水路，依現況使用情形，宜蘭農田 水利會無法受理搭排申請乙情，乃有宜蘭農田水利會上開函 文所附該會104年7月8日宜農水管字第0000000000號函在卷 可參（見本院卷第56頁）。是系爭土地依現況使用情形，客
觀上無從辦理搭排之事實，應足認定。原告雖稱：系爭土地 並非必然無法申請搭排，僅為現狀未臨水路，暫不得申請， 只需被告授權原告向道路主管機關申請挖掘並埋設排水溝， 使系爭土地得以藉由排水溝而鄰臺灣宜蘭農田水利會之水路 ，即得申請搭排通過云云，然原告就系爭土地得否完成排水 溝之埋設、是否因埋設排水溝即必能獲准搭排、是否必能在 6個月內完成搭排申請等情，均未為積極之舉證，其此部分 主張並無足採。系爭土地依現況使用情形，客觀上既無法通 過搭排申請，應認已該當於兩造簽約時所定契約第12條「買 方申請搭排以6個月為限，如6個月內搭排未核准，則賣方退 回訂金，雙方同意無條件解約」之情形。
㈢ 原告雖另主張兩造在簽約後另成立縱未申請搭排通過仍繼續 履約之合意，已排除原契約第12條約款之適用云云，然原告 此項主張為被告所否認。原告就此部分事實，雖舉證人陳憬 鋒之證詞，及陳憬鋒與被告簽約代理人陳燕煌之錄音內容為 據，惟查，證人陳憬鋒到院雖證稱：契約約定的搭排期限屆 至前，雙方有到伊事務所，買方表示就算搭排沒過也要買， 賣方代理人陳燕煌也說要賣等語（見本院卷第99頁）。然原 告提出該證人於104年6月30日與陳燕煌之對話則為如下內容 （見本院卷第151頁）：
陳憬鋒：過程當中，搭排會過還是不會過，你… 陳燕煌：（前略）他也跟我們說那個沒關係，他已經不 介意搭排，我們在你的辦公室說的。貸款他也
不用貸款，他要直接付清，他錢準備好了。
陳憬鋒：他搭排沒過也要買？
陳燕煌：對啊，你忘記了？沒啦，他說他鄉公所有1條 將來可以做，那天你沒聽到？（後略）
陳憬鋒：我有聽到他說，他說鄉公所什麼。可是這個也 沒有明確的東西啊。
陳燕煌：（前略）搭排沒過不要買那也沒有事情啊。對 不對，那是後來他說搭排沒過他也要買，而且
接下來全部都要用現金，我們那個時候才放一
百個心，你忘記了（後略）。
依上開對話內容，可知證人陳憬鋒於104年6月30日與陳燕煌 對話時，對於「原告搭排沒過也要買」乙情並無何印象，該 證人自無從就「兩造合意申請搭排未通過亦繼續履約」一事 有何記憶。證人於上開日期後之同年10月22日到院證稱「買 方表示就算搭排沒過也要買，賣方代理人陳燕煌也說要賣」 部分，已難認確屬該證人親自見聞之事項。且證人陳憬鋒到 院證稱：買賣雙方約定搭排不過也要履約部分，並沒有作成
任何書面等語（見本院卷第102頁），徵諸契約第12條已載 明倘搭排申請未過，即生買賣雙方無條件解約之效力，倘契 約當事人間確另有排除該約款適用之合意，就此攸關契約效 力存否之重要事項，依證人陳憬鋒擔任地政士之專業，當無 不記明於書面之理。證人陳憬鋒前揭有關買賣雙方約定繼續 履約之證言，既未能認確屬其親自見聞事項，復與將契約重 要事項記明書面之地政士專業經驗不合，自不能為原告有利 之認定。原告除前揭證據外，對於兩造達成繼續履約合意之 事實，未能提出其他積極舉證，其主張兩造業已成立繼續履 約之合意而排除原定契約第12條約款內容云云，即非可採。 ㈣ 依前所述，原告與被告均未於契約第12條約款所定期間辦理 搭排申請，且系爭土地客觀上縱令申請搭排亦無從獲得宜蘭 農田水利會核准，應認第12條約款所定「6個月內搭排未核 准」之條件業已成就。依該約款「如6個月內搭排未核准， 則賣方退回訂金，雙方同意無條件解約」之約定，被告負有 返還原告已付價款（契約書雖載為「訂金」，然兩造均不爭 執該「訂金」即為原告已付價款），且兩造無條件解約。被 告已於簽約6個月後、原告起訴前之104年3月16日委由律師 發函，援引該約款通知解約事宜，經原告於104年4月22日存 證信函回復上開律師函等情，乃為兩造所不爭，並有原告提 出之律師函、存證信函可稽（見本院卷第37至38頁、第42至 44頁），則原告至遲於104年4月22日前即已收到被告表明援 引該約款效力即雙方無條件解約之通知，應認已生契約解除 之效力。系爭契約既已解除，原告嗣後再以起訴狀繕本之送 達表示解除契約，即屬無據。
㈤ 兩造就系爭土地之搭排約定有契約第12條約款乙情，乃如前 述。至系爭契約第10條第1項、第2項固分別定有「買方不依 約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣 方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約並將已收 之價款全數沒收，充作違約罰金」、「賣方如不履行契約所 定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期 仍不履行即得予解除契約，賣方應將所收價款退還，並應同 時賠償與已繳價款同額之違約罰金」等有關買賣雙方各自違 約效力之規定，然對照契約第10條及第12條之約款內容，可 知第10條約款為電腦打字之一般約款，第12條則係兩造以手 寫方式記載之特別約定事項，兩造顯已特別於第12條約款， 就搭排部分另訂履行方式及效力，而排除第10條一般約款之 適用。系爭契約既因搭排問題而已解除，即應優先適用契約 第12條約款以定契約當事人於解除契約後之權利義務，是被 告依該約款應返還已收價金，不得依第10條第1項約款主張
沒收價款，原告亦無從另依第10條第2項約款請求被告賠償 違約金。綜上說明，原告先位訴訟請求被告返還價款150萬 元部分為有理由，應予准許，其請求被告賠償與價款同額之 違約金部分則屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告先位訴訟請求被告返還價款150萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日即104年8月5日起（見本院卷第52頁送 達證書）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為 有理由，應予准許。原告先位訴訟其餘請求則屬無據，應予 駁回。又兩造均陳明願供擔保聲請准、免為假執行之宣告， 就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額 併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而 失所依附，應予駁回。原告先位訴訟為部分有理由，已如前 述，本院即無庸就備位訴訟予以審究，附此敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
民事庭 法 官 鄧晴馨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
書記官 黃敏翠