臺灣臺北地方法院民事判決
104年度北簡字第6051號
原 告 臺灣捍衛保全股份有限公司
法定代理人 常佩琳
訴訟代理人 黃良池律師
被 告 李又生
訴訟代理人 魏千峯律師
林耿鋕律師
上列當事人間損害賠償事件，於中華民國105年3月22日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟零壹拾貳元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告為從事社區大樓保全及物管業務之保全 公司，原告於民國98 年3月間與訴外人西湖大廈管理委員會 （下稱系爭管委會）法定代理人即證人張順來簽訂駐衛保全 委託承攬契約，由原告派遣保全及清潔人員為社區提供駐警 安全管理及清潔等服務。迄至102 年間系爭管委會發生主任 委員改選糾紛，被告李又生（原主委）及訴外人徐斌雄（現 任主委）均自稱為合法主任委員，被告向其表示被告才是合 法主委，被告並對訴外人徐斌雄提出確認主任委員身分不存 在訴訟，原告秉持服務之精神，仍於102年4月30日與被告代 表之管理委員會續約簽訂駐衛保全委託承攬契約（下稱系爭 保全契約），約定服務期間自102年5月1日8時起至103年4月 30 日20時止，每月服務費為新臺幣（下同）6萬2500元（含 服務費5萬9524元、營業稅2976元），原告於102年5月1日起 繼續提供保全及清潔服務，並派駐保全員蘇崇憲、清潔員黃 美華執行社區保全、清潔等服務，詎系爭管委會一直未給付 服務費用共積欠40萬6250元。原告不知被告非訴外人西湖大 廈管理委員會（即系爭管委會）之合法法定代理人，原告為 善意之相對人，被告非系爭管委會之合法法定代理人，與被 告於102年4月30日簽系爭保全契約，導致原告依約提供服務 ，卻無法取得服務費用，受有40萬6250元之損害，依民法第 110 條，原告為善意相對人，自得向無權代理人即被告請求 損害賠償等語。並聲明：被告應給付原告40萬6250元，及自 本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息。
二、被告則以：原告自98年起對訴外人西湖大廈提供物業管理及 保全服務，依約協助管理委員會報備、資料名單更正等事宜
，並派訴外人蘇崇憲擔任西湖大廈總幹事，原告對於系爭管 委會之運作甚詳。而據鈞院103 年度訴字第2337號確認主任 委員身分不存在等事件確定民事判決，證人張順來於97 年8 月2 日經區分所有權人會議再次選任為主任委員，依照公寓 大廈管理條例及西湖大廈規約，主任委員僅連選連任1 次， 無論由97年8月2日選任日起算，或按年度交接而自98年1月1 日起算，至遲於100 年1月1日時，已屆期而視為解任，嗣後 證人張順來以主任委員身分召開區分所有權人會議及選任被 告為主任委員之決議，均屬無效乙事，此屬原告明知或可得 而知之事項，原告明知被告已非系爭管委會之主任委員，仍 於102年4月30日與被告簽訂系爭保全契約，當然非為善意第 三人。再者，從訴外人黃美華、蘇崇憲於鈞院103 年度北簡 字第11187 號案件所為之證言可知，原告已知西湖大廈管委 會雙胞案，仍於102年6月10日持續派員至西湖大廈提供與訴 外人宏霖公寓大廈管理維護公司（下稱宏霖公司）同性質之 服務，對西湖大廈未有利益，不得請求返還。又原告進駐西 湖大廈之98年起，西湖大廈均定期召開區分所有權人會議並 選任主委，係因原告未依約定期向主管機關申報備查，導致 證人張順來為主委之原管理委員會，因不符合公寓大廈管理 條例及西湖大廈規約關於主任委員僅連選連任一次之規定， 遭訴外人徐斌雄另行召開區分所有權人會議選任管理委員會 及主任委員，並向主管機關申報備查，被告因此喪失西湖大 廈管理委員會之代理權，實肇因於原告之失職等語，資為抗 辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於 善意之相對人，負損害賠償之責，民法第110 條定有明文。 本無代理權之人，而以他人之代理人名義，與相對人為法律 行為時，其所為之法律行為，當然無效。若善意之相對人因 此而受有損害者，無權代理人並應負賠償之責任，藉以保護 善意相對人之利益。原告主張被告無權代理系爭委員會而仍 與其簽訂系爭保全契約，致其受有損害，則原告需為善意相 對人，始能向被告請求負擔損害賠償責任。
㈡原告固稱其歷來與證人張順來及被告配合，以證人張順來為 管委會主委於102年4月27日召開之區分所有權人會議才是合 法會議，且被告向其表示為合法之主任委員，其因此與被告 簽訂系爭保全契約（本院卷第109 頁）云云。據證人張順來 於105年3月22日到庭具結證述，原告公司派訴外人蘇崇憲當 西湖大廈總幹事負責行政工作，蘇崇憲管理警衛室櫃檯對面 的一個公告欄，訴外人徐斌雄改選系爭管委會主任委員並向
市政府報備後，將准予報備結果公告在社區並投到住戶信箱 等語（本院卷第153至154頁背面）。可知，原告派至西湖大 廈之員工蘇崇憲，得從其管理之公告欄，知悉訴外人徐斌雄 於102年3月2日改選系爭管委會主任委員，並經市政府於102 年4 月18日准予報備乙情。原告稱不認識徐斌雄，亦未曾協 助徐斌雄召開區分所有權人會議，不清楚那邊運作云云。然 原告協助證人張順來及被告該方於102年4月27日召開之區分 所有權人會議，選出被告為主任委員，被告向其表示為合法 之主任委員，顯見，原告至少於102年4月27日已知悉西湖大 廈具2名主任委員之情況，一為被告，另一為徐斌雄。 ㈢查西湖大廈委員之任期，為期2 年，其中主任委員、財務委 員及負責監察業務之委員，連選得連任一次，其餘管理委員 連選得連任；管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未 再選任或有本條例（即公寓大廈管理條例）第20 條第2項所 定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任等情，為西湖 大廈住戶規約第7 條第4款及第6款所明定（本案相關案件， 本院103 年度訴字第2337號卷二第11頁）；區分所有權人會 議由本公寓大廈全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時 會議之召開，依公寓大廈管理條例第25條之規定，召集人由 具區分所有權人身分之管理負責人或管理委員會主任委員擔 任，此為西湖大廈規約第3條第1款所明定（本案相關案件， 本院103年度訴字第2337號卷二第9頁）。原告自陳以提供社 區及公寓大廈保全及物業管理為業，並自98年為西湖大廈提 供服務（本院卷第3 頁），又證人姜榮華即原告公司創辦人 於105年1月21日在庭陳稱，其從事此行業累積達20年經驗， 西湖大廈管委會的會議及區分所有權人會議都是原告公司幫 忙召開，管理委員會報備事宜是由原告公司負責向主管機關 報備，原告公司派駐西湖大廈之員工蘇崇憲，擔任西湖大廈 保全與總幹事所發生之事有些會向公司回報等語（本院卷第 127至128頁背面）。顯見，原告從事物業管理行業甚久，自 98年起提供西湖大廈服務，派員至西湖大廈擔任總幹事，召 開西湖大廈管委會的會議及區分所有權人會議，及向主管機 關申請報備事宜。亦即，原告公司本其對該行業之經驗，應 明瞭公寓大廈管理條例及前揭西湖大廈之規約等相關規定。 是以，原告於98 年3月與系爭管委會簽立管理合約時，本得 先行查閱西湖大廈住戶規約以瞭解當時主任委員之適法性， 得知證人張順來為已連選連任一次主任委員，屆期即將解任 之情（相關案件本院103 年度訴字第2337號民事確定判決， 認定證人張順來至遲於100 年1月1日，因已連選連任一次主 任委員而屆期視為解任，本院卷第101頁背面至103頁）；或
於原告所稱102年1月26日召開區分所有權人會議改選委員， 該次發生會議吵吵鬧鬧無結論無法報備時（本院卷第65頁） ，即查閱前揭規約，便能發現證人張順來業因連選連任主任 委員一次而屆期解任，證人張順來已非主任委員，其協助召 開之102年1月26日召開區分所有權人會議，為不合法召集之 情；或者，原告於102 年4月27日知悉西湖大廈具2名主任委 員之情況時，翻閱前揭規約，可得知證人張順來已非系爭管 委會主任委員，其協助證人張順來於102年4月27日所召開之 區分所有權人會議及被告為主任委員之決議，屬無召集權人 之召開，決議自始完全無效之情，被告非系爭管委會合法之 法定代理人，而不與被告簽約；退步言，至少在得知西湖大 廈管委會委員之紛擾情況下，原告如於102年4月30日兩造簽 約前查證大樓規約即可知悉上情，而不與被告簽約。本件被 告固為無權代理人，然原告本得翻閱公寓大廈管理條例及西 湖大廈之規約，能得知被告非為合法選任之系爭管委會法定 代理人，而不與被告簽約。原告捨此不為，執意與被告簽訂 系爭保全契約，難認其為善意相對人。原告推稱不解社區糾 紛及法律之情形下，與被告簽訂系爭保全契約云云，洵屬無 稽。
㈣再者，據證人張順來於105年3月22日到庭具結證述，其擔任 西湖大廈主任委員約10幾年，於98年與原告簽訂管理合約， 原告提供服務如向市政府報備、警衛安全、清潔工作等，於 102 年前是原告負責向主管機關報備，剛開始有報備，後來 被訴外人徐斌雄查到沒有報備等語（本院卷第153 頁背面至 154 頁）。足見，原告與證人張順來及被告方合作時，無依 其專業查閱上揭規定以明瞭證人張順來主任委員資格，提醒 證人張順來及被告適時補選合法之管委會委員，及向主管機 關報備，致系爭管委會出現無管理委員之狀態，經另一方人 馬訴外人徐斌雄發現上情而於102 年3月2日依法改選系爭管 委會主任委員，並經市政府於102年4月18日准予報備，後證 人張順來及被告雖於102年4月27日召開之區分所有權人會議 及被告為主任委員，無從影響102 年3月2日區分所有權人會 議之效力。亦即，原告原可得知前情且能避免，因原告無依 約提供其應有之專業服務，可歸責原告之事由，致被告未能 合法選任為系爭管委會之法定代理人。綜上，足認原告非契 約之善意相對人。
㈤復據訴外人即宏霖公司事務管理人員林雅仁於本件相關案件 本院103年度北簡字第11187號案件到庭具結所為之證言，其 是宏霖公寓大廈管理維護公司之事務管理員，派駐在西湖大 廈，工作時間為上午9點到下午7點，負責處理全部大廈雜務
，並負責大樓安全之維護，於102年6月經派駐在西湖大廈後 ，有看到一位蘇先生在西湖大廈管理室附近，他也是做跟其 類似的工作，大廈的住戶有些人找其，有些人會找蘇先生； 西湖大廈本身只有42戶的住戶，一般而言只要一位事務管理 人員就可以處理全部的事情，因為住戶少事情不會多，而且 單一出入口，不需要有2個人來管理事務等語（本院103年度 北簡字第11187 號卷第167至168頁），核與訴外人蘇崇憲於 本院103年度北簡字第11187號案件在庭具結之證述，其從98 年9月到102年11月在西湖大廈擔任警衛兼保全工作，平時所 坐的位置是在大廳中間的警衛室，從102年6月10日起有看到 其他人坐在我旁邊的桌子，當時因西湖大廈管委會鬧雙胞， 他的身分跟職務其不清楚；102 年6月8日有新的人員來到西 湖大廈，但因為原告公司沒有通知離開，且原告公司一直有 給其薪水，所以其繼續留在西湖大廈，而新來的人就坐在旁 邊的桌子，其工作內容包含該社區的警衛安全、文書處理， 工作時間為每日早上8 點到晚上7點等語（本院103年度北簡 字第11187 號卷第100頁至第101頁背面）大致相符，堪認原 告公司派遣至西湖大廈之人員蘇崇憲與宏霖公司派遣至西湖 大廈之人員林雅仁在西湖大廈之工作內容、時間性質高度重 疊，則原告至少於102年6月10日得知另有他公司派員進行相 類似工作，得查證被告是否具系爭管委會合法代理權而不為 ，持續派遣蘇崇憲至西湖大廈從事與林雅仁相似之工作內容 ，對西湖大廈社區管理並無實益，且原告提出之證據，亦不 足以證明系爭管委會要求原告繼續提供服務之事實存在。是 故，原告強迫得利之行為，對西湖大廈並無利益，亦與被告 無涉。
四、綜上所述，原告本能查證得知被告非為系爭管委會合法代理 人而不為，仍與無代理權之被告簽約，則原告非為系爭保全 契約之善意相對人，且原告持續派員工至西湖大廈強迫得利 之行為，亦與被告無涉。故原告提起本訴請求被告給付原告 40萬6250元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 105 年 4 月 26 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 趙子榮
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 26 日
書記官 劉曉玲
計 算 書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 4,410元
第一審證人旅費 602元
合 計 5,012元
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