宣 示 判 決 筆 錄
104年度北簡字第12137號
原 告 富裕自由國際開發股份有限公司
法定代理人 蔡培堂
訴訟代理人 劉菁麗
林祐震
被 告 周文雄
周怡安
共 同
訴訟代理人 柯清貴律師
吳伯英
上列當事人間104 年度北簡字第12137 號返還租金事件，於中華
民國105 年3 月21日言詞辯論終結，同年4 月6 日下午5 時在臺
灣臺北地方法院臺北簡易庭第1 法庭公開宣示判決，出席職員如
下：
法 官 朱耀平
書記官 陳香伶
通 譯 江哲瑋
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，記載如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾萬元，及自民國一○四年二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟捌佰叁拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：伊於民國104年1月9日與被告簽訂租賃契約書（ 下稱系爭租約），由伊承租被告所有門牌號碼臺北市○○區 ○○○路○段0號2樓房屋（下稱系爭房屋），作為商務旅館 使用，約定104年1月10日起至104年3月9日止為預約租賃期 ，104年3月10日起至104年6月9日止為三個月免租裝潢期間 ，租賃期限自104年6月10日起至124年6月9日止，租期20年 。伊先交付104年1月10日至104年3月9日之預約租賃期租金 新臺幣（下同）40萬元及押金100萬元予被告。另依附載「 相關約定承諾事項」（下稱系爭承諾書）第2條約定，伊必 須於104年1月31日前得到地下室所有權人簽訂地下室租賃合 約及申請無障礙車位事宜，以設立獨立水電場所，若無法設
立水電場所及無障礙車位，伊無須支付任何費用或違約金， 被告應將押金全額返還伊，惟有關工程費用由伊負責等旨。 嗣因伊未能於104年1月31日前取得地下室所有權人簽訂地下 室租賃合約而無法設立獨立水電場所，致不能達成伊設立商 務旅館之目的，伊與被告協調未果，雙方便於104年6月5日 簽訂協議書（下稱系爭協議書），同意解除契約。系爭租約 既經解除，依上開約定及民法第259條第1、2款規定，被告 自應返還上述已受領之預約租賃期租金40萬元及押金100萬 元予伊，詎被告僅返還押金100萬元，而未返還預約租賃期 租金40萬元等情，為此請求被告返還預約租賃期租金40萬元 及償還自受領時起之利息。聲明：被告應連帶給付40萬元， 及自104年1月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告則以：租賃契約性質上只能終止，不能為解除之意思表 示，系爭協議書雖記載雙方同意系爭租約全部「解除」，但 兩造真意實為「終止」租約。況系爭房屋本設有水、電可供 使用，並無不能使用而未達契約目的之情形，原告反悔不租 並請求返還預約租賃期租金，顯違誠信原則。且系爭承諾書 僅約定於無法設立獨立水電場所時返還押金全額等旨，既未 記載伊必須返還預約租賃期租金，伊自無庸返還之。又伊業 於簽訂系爭租約隔日，即將系爭房屋交付予原告使用，故契 約解除前，原告仍享有系爭房屋之使用利益，且依系爭租約 第7 、8 條約定，應由原告負擔租賃期間系爭房屋之管理費 、水電費、瓦斯費及電信費用等相關費用，均由伊墊付，此 部分之使用利益及應負擔費用，共計約166 萬2,215 元，依 民法第259 條第3 款規定，縱系爭租約解除，仍應由原告償 還，伊得主張抵銷等語，資為抗辯。聲明：原告之訴駁回， 如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告於104 年1 月9 日與被告就系爭房屋簽訂系爭租約， 約定104 年1 月10日起至104 年3 月9 日止為預約租賃期， 104 年3 月10日起至104 年6 月9 日止為三個月免租裝潢期 間，租賃期限自104 年6 月10日起至124年6 月9 日止，租 期20年，由原告先交付104 年1 月10日至104 年3 月9 日之 預約租賃期租金40萬元及押金100 萬元予被告，另依系爭承 諾書第2 條約定，原告必須於104 年1 月31日（按系爭承諾 書誤載為103 年1 月31日，為兩造所不爭，見本院卷第49頁 背面）前得到地下室所有權人簽訂地下室租賃合約及申請無 障礙車位事宜，以設立獨立水電場所，若無法設立水電場所 及無障礙車位，原告無須支付任何費用或違約金，被告應將 押金全額返還原告，惟有關工程費用由原告負責等旨。嗣因 原告未能於104 年1 月31日前得到地下室所有權人簽訂地下
室租賃合約而無法設立獨立水電場所，兩造因而於104 年6 月5 日簽訂系爭協議書，記載雙方同意契約全部解除，被告 並已返還押金100萬元予原告之事實，已據被告提出系爭租 約、系爭承諾書及系爭協議書等件為證（見本院卷第35至40 頁），且為兩造所不爭執，堪認為真實。原告主張系爭租約 既經解除而不復存在，依系爭承諾書第2條約定及民法第259 條第1、2款規定，被告自應返還已受領之預約租賃期租金40 萬元及償還自受領時起之利息，被告則以上揭情詞置辯，經 查：
㈠按附解除條件之法律行為，於條件成就時失其效力，民法第 99條第2項定有明文。又民法第258條第1項，係就契約有法 定之解除原因，而行使其解除權之情形所為規定，如契約附 有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當 事人解除權之行使，最高法院60年台上字第4001號判例意旨 可資參照。本件兩造就系爭房屋簽訂系爭租約，並附載於系 爭承諾書第2條約定，原告必須於104年1月31日前得到地下 室所有權人簽訂地下室租賃合約及申請無障礙車位事宜，以 設立獨立水電場所，若無法設立水電場所及無障礙車位，原 告無須支付任何費用或違約金，被告應將押金全額返還原告 ，惟有關工程費用由原告負責等情，為兩造所不爭，而證人 即參與系爭房屋出租簽約事宜之仲介人員李政達結證稱「（ 問：原告為何要求在地下室設獨立水電？）因為原先這棟房 子有設立一個華美大飯店，營業範圍是4樓到8樓，這棟大樓 的水電都是由華美大飯店去申請設立，所以華美大飯店認為 是屬於他的產權，若其他樓層的所有權人如果沒有繼續租給 華美大飯店的話，可能會被華美大飯店斷水斷電，才會做這 樣的約定。屋主原來6樓是租給華美大飯店，租約快到期才 改租給原告，華美大飯店現在仍然有營業。」「（問：1月 31日有取得獨立水電的場所及無障礙停車位是要如何取得？ ）水電的場所是地下室有壹個避難空間可以設立獨立水電的 場所，但是地下室產權是屬於一樓屋主所有，那時在等一樓 屋主同意，但是一樓屋主後來沒有同意，所以無法設立獨立 的水電的場所，無障礙停車位後來有向市政府停管處在重慶 南路上劃設一個無障礙停車位，所以是獨立水電的場所因為 一樓屋主不同意而無法完成，無障礙停車位已經完成。」（ 見本院卷第42頁），足認系爭房屋租賃之法律行為，乃係附 有原告於104年1月31日前取得地下室屋主同意，簽訂地下室 租賃契約，以供原告設立獨立水電場所之解除條件，否則已 失原告經營商務旅館之目的而失其效力，並約定該所附解除 條件，溯至既往自始失其效力，被告應返還全部押金，原告
亦無須支付任何費用及違約金之法律效果。而原告未能於 104年1月31日前取得地下室所有權人同意簽訂地下室租賃合 約而無法設立獨立水電場所之事實，為兩造所不爭，則揆諸 前開說明，系爭租約顯於104年1月31日因上開解除條件成就 時，當然自始失其效力，無待於當事人解除權之行使即明。 被告辯稱系爭房屋均附有水電設施，不影響原告經營旅館， 尚與兩造約定真意不符，自不足採。而兩造雖於104年6月5 日簽訂協議書，同意系爭租約全部解除，依其性質，不過係 因雙方經多月協調磋商未果而合意用以確認系爭租約業已自 始全部失其效力之效果，並非民法第258條第1項之法定契約 解除權之行使，亦不因此影響系爭租約已於104年1月31日自 始失其效力之事實。況最高法院51年台上字2829號判例所揭 櫫：「租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以 解除之意思表示使之消滅」之意旨，係專就租賃標的之給付 ，已全部進入「履行」階段，即一旦履行僅生終止而無解除 情形所為之闡釋，對照該則判例要旨與全文事實自明。若租 賃契約以可分之給付為標的，該繼續性契約成立生效後，關 於繼續性之給付，全部均未履行或有一部尚未履行，而有行 使其本於法律或契約所定之解除權者，債權人究非不得就該 契約之全部或未履行之一部解除之，此由民法債編第一章總 則設有「契約」專款，並於第254條以下訂有「解除契約」 之相關條件；復於第二章各種之債設有「租賃」專節，總攬 各該規範目的及當事人利益而言，乃屬當然之解釋（最高法 院100年度台上字第1號判決意旨參照）。被告辯稱租賃契約 性質上只能終止，不能為解除之意思表示云云，不僅誤會上 開解除條件約款之意旨，且核與法理未合，已無可取。被告 雖又辯稱兩造於簽訂系爭協議書時，其真意係終止系爭租約 ，而非解除契約等語，惟據證人李政達結稱：「（問：（提 示相關約定承諾事項並告以要旨）為何會簽訂這張？）旅館 有非常多的條件，有增列二項無障礙停車位及設立獨立水電 的場所，雙方互相約定104年1月31日若沒有做到設立無障礙 停車位及獨立水電的場所時，雙方就解約。」等語（見本院 卷第42頁），核與系爭承諾書第2條所記載，若屆期無法設 立新的獨立水電場所及無障礙車位，則原告無須支付任何費 用或違約金，被告並將押金全額返還被告，而即失其效力等 情大致相符，足見兩造於訂約時係以獨立水電場所設立與否 作為系爭租約進入履行階段之前提要件，且已有若無法完成 上述前提要件即失其效力之附有解除條件約款合意。佐以兩 造簽訂協議書在場之律師即證人溫令行到庭證稱：「…6月5 日我有跟兩造解釋解除的話，就是整份契約都不算數了，終
止契約就是契約租期算到終止那個時間點，那天我有特別向 兩造說明…」等語（見本院卷第44頁反面），可知兩造係於 聽取證人溫令行特別說明契約解除及終止之法律效果後，最 終方決定於系爭協議書上記載雙方同意契約全部解除之文字 並經簽名確認，足認兩造於簽訂系爭協議書時，其真意並無 向後發生契約消滅之終止契約之意思，而係溯及系爭租約成 立時失其效力，被告所辯，尚難憑採。
㈡系爭承諾書第2 條雖記載：「承租方必須於2015年1 月31日 （誤載為2014年1 月31日）前得到地下室所有權人簽訂地下 室租賃合約及申請無障礙車位事宜，以設立新的獨立水電場 所，若無法設立水電場所及無障礙車位，承租方無須支付任 何費用或違約金，屋主應將押金全額返還承租方，惟有關工 程費用由承租方負責」等語，雖未提及預約租賃期租金返還 事項，然依證人李政達到庭證稱：「預約租賃期之約定，係 因系爭租約簽訂時為當年度1月初，接近過年期間，如從1月 開始起算免租裝潢期，原告找不到裝潢的工班而無法動工， 故與被告協商至3月10日免租裝潢期前，租金的繳納方式有 一個折扣價，才想到預約租賃期的方式。簽約時有講到是補 貼屋主租金上的損失，因被告如租給其他客戶，本可以馬上 收到押金及馬上起算免租裝潢期。押金100萬元的支票雙方 有講到解約時要返還，預約承租期40萬元，雙方沒有提到解 約時要返還，也沒有提到解約時被告可以繼續保有40萬元的 租金，簽約當時雙方都沒有想到」等語（見本院卷第41頁反 面、第42頁）。參以兩造係以獨立水電場所設立與否作為系 爭租約進入履行階段之前提要件，已詳述於前，既有另行約 定應讓原告於104年1月31日前取得地下室租賃合約以設立新 的獨立水電場所，倘無法設立獨立水電場所，系爭租約即失 其效力，原告無須支付任何費用或違約金等情，當有督促被 告應於期限內完成協力義務之約定目的。倘認屆期仍未完成 取得地下室租賃合約以設立新的獨立水電場所，原告仍有給 付104年1月10日迄104年3月9日間預約租賃期租金之義務， 無異於104年1月31日解除條件成就而租約已失其效力時，原 告仍須給付迄至104年3月9日間預約租賃期租金，自與兩造 約定本件溯及既往失其效力之附解除條件約款有違，且顯與 督促被告限期協力目的相悖，再參酌上開約定「承租方無須 支付任何費用或違約金」之意旨，可見系爭承諾書雖未記載 預約租賃期租金返還事項，顯係因兩造於簽約當時漏未考量 所致，已據證人李政達證述如前，並非刻意排除記載，而有 約定被告無庸返還之意。況依系爭租約業因約定解除條件成 就而自始溯及失其效力之法律效果以觀，被告亦已失卻受領
預約租賃期租金40萬元之法律上原因，自不因兩造於104年6 月5日簽訂系爭協議書時因尚有爭執而未能就40萬元返還達 成協議而有異（見本院卷第42、44頁背面，證人李政達、溫 令行證述），被告辯稱系爭承諾書僅約定於原告無法設立獨 立水電場所時返還押金，既未約定被告必須返還預約租賃期 租金，被告自無庸返還云云，自不足採。
㈢被告雖辯稱系爭房屋本設有水、電足供旅館使用，原告反悔 不租且請求返還預約租賃期租金40萬元，顯違誠信原則等語 。惟據證人李政達到庭結稱：「因為原先這棟房子有設立一 個華美大飯店，營業範圍是4樓到8樓，這棟大樓的水電都是 由華美大飯店去申請設立，所以華美大飯店認為是屬於他的 產權，若其他樓層的所有權人沒有繼續租給華美大飯店的話 ，可能會被華美大飯店斷水斷電，才會做這樣的約定。」等 語（見本院卷第42頁反面），足見原告於訂約時確有設立新 的獨立水電場所之需求，佐以系爭承諾書第2條已明白約定 ，原告須於104年1月31日前得到地下室所有權人簽訂地下室 租賃合約以設立新的獨立水電場所，若無法設立水電場所， 租約失其效力，原告無須支付任何費用或違約金，是系爭房 屋雖設有水、電，但兩造確於訂約時另行約定必須於上述期 限內設立新的獨立水電場所，原告既因地下室屋主拒與之簽 訂租約使用地下室，無法完成獨立水電場所之設立，兩造又 於104年6月5日簽訂系爭協議書，則原告依約請求返還所交 付之40萬元，乃係正當權利之行使，無悖誠信原則可言，被 告所辯，要難採信。
㈣被告另辯稱契約解除前，原告仍享有系爭房屋之使用利益即 相當租金160萬元（每月租金35萬元×5個月＝160萬元）， 且依約應負擔租賃期間系爭房屋之相關電梯保養5,490元及 電費56,725元，合計1,662,215元，伊得依民法第259條第3 款及系爭租約第7、8條約定請求原告償還之，並主張抵銷等 語。惟查，原告租用系爭房屋之目的係為開設商務旅館而有 設立獨立水電場所之需求，方另行以系爭承諾書與被告約定 相關事項，已詳述如前，兩造既以獨立水電場所設立與否作 為系爭租約進入履行階段之前提要件，且訂有免租裝潢期， 縱被告已將系爭房屋鑰匙交付予原告，但於系爭租約進入履 行階段前，實難認原告有應支付系爭房屋使用利益價額之餘 地。況民法259條回復原狀規定乃係就具有法定解除原因存 在之契約一造當事人為法定解除權行使時之規定，但因附有 解除條件成就而契約失其效力時，兩者性質尚有不同，除兩 造另有特約外，並不當然適用民法第259條關於回復原狀之 規定，被告主張系爭租約業已解除，依民法259條第3款規定
，伊亦得請求回復原狀，原告應償還系爭房屋之5個月使用 利益價額160萬元，自屬無據。又系爭承諾書第2條業已約定 ，若於104年1月31日前仍無法取得地下室租賃合約而無法完 成新的獨立水電場所之設立時，除有關工程費用外，原告無 須支付任何費用及違約金。依上開約定，除有關工程費用外 ，原告本無庸負擔租賃期間系爭房屋之相關費用，而無適用 系爭租約第7、8條費用負擔約定條款之餘地。從而，原告依 約無庸負擔系爭房屋之水電及電梯保養費等其他相關費用， 亦無須償還系爭房屋之5個月使用利益價額160萬元，被告主 張以原告使用系爭房屋利益價額及應負擔水電及電梯保養費 費用之償還義務1,662,215元，抵銷本件請求金額，即無足 取。
四、綜上所述，依系爭租約附載之系爭承諾書第2條約定，乃係 附有原告須於104年1月31日前取得地下室屋主同意，簽訂地 下室租賃契約，以供原告設立獨立水電場所，否則將失原告 經營商務旅館之目的之解除條件，而約定溯至既往自始失其 效力，原告既於104年1月31日無法取得地下室租約以供設立 獨立水電，解除條件成就，依約原告無須負擔任何費用，被 告已無受領所謂預約租賃期租金40萬元之法律上原因，自應 將所受領之40萬元返還（至原告援引民法259條第1、2款請 求返還40萬元本息，尚與附有解除條件法律行為性質不符， 法院本應依職權適用法律，自不受拘束，併予指明）。又民 法第272條規定連帶債務以數人對同一債務明示對於債權人 各負全部給付責任及法律有規定者為限，系爭租約既無明示 被告應負連帶返還40萬元之責，亦無法律可憑，原告請求被 告應連帶給付，即屬無據。末查原告尚不得依民法259條第2 款規定請求償還40萬元自受領時之利息，已如前述，惟被告 於104年1月9日受領40萬元時本屬善意，至104年1月31日系 爭租約解除條件成就，失其效力，而知無法律上原因，依民 法第182條第2項規定，應自其知無法律上原因之時即104年2 月1日起附加利息一併償還。從而，原告請求被告給付40萬 元及自104年2月1日起至清償日止按年息百分之5計算之法定 遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由 ，應予駁回。
五、本件事證基礎已臻明確，兩造餘攻防方法及所舉證據經斟酌 後核與判決結果不生影響，無再予一一論述之必要，附此敘 明。
六、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依 職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依聲請宣
告被告如預供擔保後，得免為假執行。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 陳香伶
法 官 朱耀平
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 6 日
書記官 陳香伶
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣）
第一審裁判費 4,300元
證人李政達日旅費 530元
合 計 4,830元
, 台灣公司情報網