徵收補償
臺中高等行政法院(行政),訴更一字,104年度,29號
TCBA,104,訴更一,29,20160421,1

臺中高等行政法院判決
104年度訴更一字第29號
105年4月7日辯論終結
原 告　陳宏杰
訴訟代理人　劉邦遠　律師
被 告　雲林縣政府
代　表　人　李進勇
訴訟代理人　黃裕中　律師
上列當事人間徵收補償事件，原告不服本院中華民國104年4月23
日103年度訴字第268號判決，提起上訴，經最高行政法院104年
度判字第520號判決廢棄發回更審，本院更為判決如下︰
　　主 文
原告之訴駁回。
本審及發回前上訴審訴訟費用，除確定部分外，均由原告負擔。 事實及理由
一、事實概要：緣原告所有坐落雲林縣斗六市○○段○○○段00 ○0○00○00○00○00○號等3筆土地（下分稱13-3地號、15-16 地號及15-17地號，合稱系爭土地）位於雲林縣斗六市社口 區段徵收開發案範圍內，經內政部以民國（下同）101年5月 2日內授中辦地字第1016650803號函核准徵收，並一併徵收 其土地改良物，被告據以101年5月9日府地發字第101070173 11號公告徵收，公告期間自101年5月15日至101年6月14日止 ；並於同日以府地發字第10107017312號函通知各土地所有 權人。原告及佑梓有限公司（代表人為原告）於公告期間內 就系爭土地徵收補償地價及其上建築改良物、營業損失、機 械搬遷等項向被告提出異議，經被告以102年7月19日府地發 字第1025708027號函（下稱被告102年7月19日函）復營業損 失不予補償等查處結果。原告及佑梓有限公司仍對徵收補償 地價、建築改良物及營業損失不服，於102年8月16日提出復 議，被告乃將全案提交雲林縣地價及標準地價評議委員會（ 下稱雲林縣地評會）102年10月3日第4次評議會復議決議， 維持土地及建物原查估補償價格。被告乃據以102年11月6日 府地發字第1025715387號函（下稱被告102年11月6日函）復 原告及佑梓有限公司。原告及佑梓有限公司不服上述徵收補 償之計算標準，提起訴願，遭決定以原告關於營業損失部分 訴願不受理；佑梓有限公司關於土地及建築改良物徵收補償 費部分不受理；其餘部分駁回。嗣原告及佑梓有限公司僅就 駁回部分（即佑梓有限公司關於營業損失部分及原告關於土 地徵收補償地價、建築改良物部分）提起行政訴訟，經本院 以103年度訴字第268號判決（下稱原判決）駁回，提起上訴



，經最高行政法院以104年度判字第520號判決將原判決駁回 原告請求撤銷訴願決定及原處分關於土地徵收補償費部分暨 該訴訟費用部分均廢棄，發回本院更審，其餘上訴駁回確定 。
二、本件原告主張：
㈠本件雲林縣地評會是否依照地價及標準地價評議委員會組織 規程（下稱地評會組織規程）第4條第1項規定組成，容有疑 義，應予查明。又被告徵收前所辦理公聽會與協議價購在同 一天，根本未整合說明會中所有權人陳述之意見，容有程序 瑕疵。另系爭土地位處都市計畫公共設施保留地，此有原告 之雲林縣稅務局100年度地價稅繳款書可稽，依101年1月4日 修正，101年9月1日施行前之土地徵收條例（下稱行為時土 地徵收條例）第30條規定，應按毗鄰非公共設施保留地之平 均公告土地現值為補償，而本件毗鄰地取得成本每坪達新臺 幣（下同）20萬元，然被告卻未依此核算，僅以每坪7萬元 補償，明顯違法。被告以毗鄰系爭土地作公共設施使用或其 上有嫌惡設施之土地計算平均公告土地現值，其所求得之現 值當然非常低，顯失公平，除違反行為時土地徵收條例施行 細則第31條規定，亦非行為時土地徵收條例第30條規定之立 法精神。且本件徵收舉辦說明會時，被告前地政處處長已承 諾採行市價徵收方式辦理，而與被徵收之人民達成協議，如 今卻非以市價徵收，顯欺騙百姓。另雲林縣之公共工程拆遷 建築物補償費已十多年未調整，被告於公聽會承諾爭取修正 雲林縣辦理公共工程建築改良物拆遷補償救濟自治條例（下 稱雲林縣拆遷補償自治條例），調整補償金，並溯及適用， 惟該條例並未修正提高補償金，顯犧牲民眾權益。末按，系 爭土地遭徵收後，原告剩餘土地皆屬面積過小之畸零地，顯 不能為相當之使用，經申請被告卻不願一併徵收，亦有違誤 。
㈡本件被告依據內政部101年5月2日內授中辦地字第101665080 3號函核准徵收雲林縣斗六市社口區段徵收開發案範圍內， 原告所有系爭土地，係屬都市計畫公共設施保留地之市場用 地，此經原告於更審前所提出雲林縣稅務局100年度地價稅 繳款書可稽。再依據原告於上訴審所提出之96年8月間「變 更斗六（含大潭地區）都市計畫（第3次通盤檢討）書」及 102年1月間「變更斗六（含大潭地區）都市計○○○0○○ ○○○○○○0○段○○○○○○○○○號4（社口附近地區 ）案」及102年5月間「擬定斗六（含大潭地區）都市計○○ ○0○○○○○○○○0○段○○○○○○○○○號4（社口 附近地區）細部計畫」等，其內容均仍將系爭土地劃歸為公



共設施保留地停車場及市場用地，迄至被告徵收系爭土地時 ，均未改變或將系爭土地回復為農業用地。而被告於更審前 辯稱：本件徵收當時系爭土地地籍整理清冊之記載為據（參 見訴願卷第33-35頁），並以臺灣省政府於83年5月24日公告 「變更斗六（含大潭地區）都市計畫（第2次通盤檢討）案 」，依其變更內容明細表表六「附帶條件或其他說明」欄所 載，本件斗六市社口區段徵收區範圍內之「社口公墓及附近 地區」，須「開發方式以區段徵收方式辦理。如計畫發布實 施後，3年內未能以區段徵收完成開發，應於下次通盤檢討 時變更為原計畫各使用分區及公共設施用地」。因系爭土地 於該變更都市計畫公告後3年內仍未以區段徵收方式完成開 發，自應回復為原使用分區農業區，故認系爭土地非屬都市 計畫公共設施保留地，其與上述事實顯有不符。故而本件系 爭土地在被告辦理徵收之時，仍為都市計畫公共設施保留地 之市場用地，甚為明確。
㈢被告於本件區段徵收前，即先經雲林縣地評會100年度第3次 評議通過，將本區之公告地價予以調整，迨至本件徵收時， 又經該地評會決議本件區段徵收不依公告地價加成補償。而 經原告異議後，經被告提交地評會於102年10月3日第3次會 議復議，決議維持原區段之地價，其理由稱：本件區段徵收 之土地，於101年度劃設地價區段時，劃分為：345-2地價區 段（範圍為鎮南路東側即大學路2段至雲林溪間，建地目，1 8公尺路線價）；862地價區段（範圍為鎮南路東側即大學路 2段至雲林溪間建地目裡地）；345-1地價區段（範圍為鎮南 路東側即大學路2段至雲林溪間18公尺路線價）（建地目除 外）及706-1地價區段（範圍為鎮南路東側與社口公墓間之 裡地及社口公墓南側、鎮南路東側大學路2段間之裡地農地 重劃區地價區段）。系爭土地原計畫使用分區為農業區，地 目分別為建、旱、建，其中15-16地號土地跨屬345-2、862 地價區段、15-17地號土地跨屬345-1、706-1地價區段、13- 3地號土地屬於345-2地價區段。因上開區段土地皆無買賣實 例，故345-2、862、345-1、706-1地價區段，係依據地價調 查估計規則第21條第1項第2款規定，選取262、736；727、7 28；262、736；116、333地價區段作為基準地價區段。另34 5-2地價區段與262基準地價區段之影響地價區域因素較相近 ，故取其地價區段之調整價格27,700元/平方公尺作為345-2 地價區段之區段地價；862地價區段與727及728基準地價區 段之影響地價區域因素均較相近，故取其兩基準地價區段之 平均價格14,800元/平方公尺作為862地價區段之區段地價； 345-1地價區段與736及262基準地價區段之影響地價區域因



素相近程度權重分別為40％及60％，依其權重所求得之價格 22,000元/平方公尺作為345-1地價區段之區段地價；706-1 地價區段與116基準地價區段之影響地價區域因素較相近， 故取其地價區段之調整價格5,500元/平方公尺作為706-1地 價區段之區段地價。上開評定地價案，經依平均地權條例第 46條規定，於100年12月提交雲林縣地評會100年第3次會議 評定通過：345-2之區段地價為27,600元/平方公尺、862之 區段地價為14,700元/平方公尺、345-1之區段地價為22,000 元/平方公尺及706-1之區段地價為5,300元/平方公尺。是本 件系爭土地15-16、15-17及13-3地號，依地價調查估計規則 第23條第3款規定，按其所跨屬區段之面積比例計算宗地地 價分別為24,925元/平方公尺【計算式：27,600元/平方公尺 （7926/10,000）＋14,700元/平方公尺（2,074/10,000 ）】、17,888元/平方公尺【計算式：22,000元/平方公尺 （7,538/10,000）＋5,300元/平方公尺（2,462/10,000） 】，13-3地號位屬345-2區段，依同條第2款規定，以其區段 地價27,600元/平方公尺作為宗地地價，並依據上開標準發 放本件土地徵收補償費。又被告於本件區段徵收評估地價之 前，先經雲林縣地評會100年度第3次評議通過，將本區之公 告地價予以調整，其調整之時間與公告徵收之時間相距甚近 ，本已足啟人疑竇。且被告就徵收土地之公告現值之調整， 其中墳墓區於101年度調整15％，而緊鄰鎮南路之精華地段 卻僅調漲1％，明顯對於土地總值之調整，係為有利於其後 徵收預作準備，不利於系爭土地地價之評估基準值，故其調 整土地公告現值之決議，顯有可議之處。
㈣按土地徵收條例於101年1月4日修正、同年9月1日施行（本 件徵收時間為101年5月）故適用修正前之土地徵收條例第30 條規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值 ，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗 鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。」 、「前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成 數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格， 提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之」 。依上開規定，被徵收之「公共設施保留地」之補償，係依 「毗鄰非公共設施保留地」之平均公告土地現值作為補償標 準。為何不以「毗鄰公共設施保留地」之平均公告土地現值 作為補償標準？考其立法目的，在於通常經都市計畫被劃歸 公共設施保留地後，其使用受到限制（例如限建），因此其 在市場上之交易價格較低，甚至無人購買，故而其公告現值 之評定亦較低廉。基此，為避免公共設施保留地被徵收之補



償價格過低，因此乃比照毗鄰非公共設施保留地之平均公告 土地現值作為補償標準。上開立法之目的，旨在使公共設施 保留地被徵收時，得以獲得公平且與鄰地價格較高之非公共 設施保留地（例如商業區用地、住宅用地）相當之補償費。 換言之，應以高於被徵收土地之公告現值之價格予以徵收， 方符立法之本旨。本件原告陳宏杰所有系爭3筆土地，均為 都市計畫公共設施保留地，已如前述，依上開規定，本件徵 收土地之補償標準，自應按毗鄰非公共設施保留地之平均市 價補償其地價。而作為平均市價之「毗鄰非公共設施保留地 」之選取，應以公平並採選與被徵收土地使用性質相近市價 較高之非公共設施保留地（如鄰近之商業區、住宅區）之土 地價值作為徵收補償標準，方符土地徵收條例第30條第1項 之法意。
㈤查本件系爭土地原使用分區係批發零售市場，依據最接近且 都市計畫使用分區相同者（即公共設施保留地），乃斗六市 斗六段56-6、56-7地號（零售市○○○○○市○○段000○ 號（零售市○○○○○市○○段0000○號（零售市場○○○ ○市○○段000○0○000○0○000○號（斗六市西市場）等土 地，而上開土地公告現值最低每平方公尺19,500元，亦有每 平方公尺24,000元至113,442元者，最高為每平方公尺117,0 00元，其平均值為每平方公尺68,486元（即每坪約226,398 元，與市價相當），此有上開土地之使用分區及土地登記謄 本可稽。上開公共設施保留地之公告現值已然如此，則相鄰 之商業區、住宅區用地之價格，更高於該地價，是而本件被 告應選取該較高地價之非公共設施保留地作為比價用地。然 而，本件被告所選取作為平均市價標準之毗鄰非公共設施保 留地，則係擷取鄰近706-3地號土地（水溝地）其公告現值 每平方公尺3,900元、706-1地號土地為墳墓地，是嫌惡設施 土地，其公告現值僅每平方公尺5,300元、345-3地號土地為 私人殯儀館及寺廟用地，公告現值為每平方公尺21,000元， 因而造成15-16地號宗地之地價為每平方公尺24,925元、15- 17地號宗地地價為每平方公尺17,888元、13-3地號宗地地價 為每平方公尺27,600元。完全忽略上開立法目的乃「應按毗 鄰非公共設施保留地之土地市價」，亦即所應查訪公告現值 之土地，應係毗鄰非作公共設施使用之一般土地，而求其平 均公告現值，而非拿週圍毗鄰作公共設施使用或其上有嫌惡 設施之土地來求平均公告現值，其所求得之平均公告現值當 然非常低，顯失公平，除違反土地徵收條例第30條規定之立 法精神外，其徵收價額比較地之選取，亦顯然違法。 ㈥又按地價調查估計規則第3條、第18條、第21條及第23條規



定：「地價調查估計之辦理程序如下：1.蒐集、製作或修正 有關之基本圖籍及資料。2.調查買賣或收益實例、繪製地價 區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。3.估計實例土地 正常單價。4.劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。5. 估計區段地價。6.計算宗地單位地價。」、「劃分地價區段 時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查 ，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地 使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特 殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨 勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連 、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」、「估計區 段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單 價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其 中位數為各該區段之區段地價。二、無買賣實例及收益實例 之區段，應於鄰近或適當地區選取2個以上使用分區或編用 地相同，且依前款估計出區段地價之區段，作為基準地價區 段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評 價基準明細表，修正估計目標地價區段之區段地價。無法選 取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使 用性質類似或其他地價區段之區段地價修正之。估計區段地 價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報 告表。」及「宗地單位地價之計算方法如下：……二、其他 地價區段之土地，以區段地價作為宗地單位地價。三、跨越 2個以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以各該 區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價。」依 上開規定，本件查估及評定地價，自應綜合上述各項因素具 備理由而予核定。本件被告選取比價區段，係以鎮南路為界 ，劃分為345-2地價區段（18公尺路線價）、862地價區段（ 建地目裡地價）、345-1地價區段（18公尺路線價）（建地 目除外）及706-1地價區段（農地重劃區價）等，上開土地 均係經過調整公告現值後地價遠低於市價之區域，是其比價 地之選取、劃分，皆有違土地徵收條例第30條之立法精神及 前述地價調查估計規則之規定，顯然違法。
㈦本件依被告所提出之雲林縣第3次通盤檢討都市計畫社口附 近地區主要計畫圖所示，系爭社口小段13-3、15-16、15-17 地號土地之位置，係在其標示綠色「公」字之公園用地，仍 屬於公共設施保留地。足見被告於本件土地徵收後，仍將系 爭土地作為公共設施保留地之用，在其都市計畫委員會就系 爭土地使用分區之議決中，從未有將系爭土地劃歸為農業用 地計畫。




㈧又依被告所主張，在被告都市計畫第1次通盤檢討時，系爭 土地係劃歸為農業區，而在第2次通盤檢討時，將系爭土地 劃歸為公共設施之市場用地，並於附表六「附帶條件或其他 說明」欄中敘明「以開發方式以區段徵收方式辦理。如計畫 發布實施後，3年內未能以區段徵收完成開發，應於下次通 盤檢討時變更為原計畫各使用分區及公共設施用地」等語， 因系爭土地於該變更都市計畫公告後3年內未以區段徵收方 式完成開發，因此系爭土地應回復成為第1次通盤檢討時所 劃定之農業用地云云。然查，上開附帶條件之說明中既載明 「……應於下次通盤檢討時變更為原計畫各使用分區及公共 設施用地」，即表示系爭土地並非當然回復為第1次通盤檢 討時所劃定之農業用地狀態，而係應由第3次通盤檢討時予 以回復，此為當然之解釋，換言之，本件被告若主張系爭土 地已回復為農業用地，則被告自應於第3次通盤檢討時，依 上開說明，將系爭土地回復為農業用地，並予公告，始符其 附帶條件之說明意旨。然而本件依前述第3次通盤檢討時， 卻未將系爭土地回復為農業用地，反將系爭土地劃歸公園用 地，且其分區使用證明中仍載明為公共設施用地。職此，本 件系爭土地實際上未曾恢復為農業用地，被告所辯，顯無理 由。
㈨依據原告於92年2月21日申請之地籍圖謄本記載，系爭大潭 段15-16地號土地之地目為建地、15-17地號土地之地目為旱 地，均非供農業使用。另查，本件依被告於101年1月1日所 作「斗六市地價區段勘查表」所示，系爭土地分別位於編號 0345-1區段即大潭段設口小段鎮南路（大學路2段至雲林溪 間）東側18公尺路線價（建地目除外）及編號0345-2區段即 大潭段設口小段鎮南路（大學路2段至雲林溪間）東側18公 尺路線價，之區段位置，當時記載之使用分區編定均記載為 「市場」，此有該勘查表2紙可稽。足見系爭土地並無如被 告所稱於該變更都市計畫公告後3年內未以區段徵收方式完 成開發，系爭土地即自動回復成為第1次通盤檢討時所劃定 之農業用地之事實。系爭土地仍屬公共設施保留地之市場用 地。
㈩本件雲林縣斗六市公所所核發土地使用分區證明書中之附帶 條件說明中既載明「……應於下次通盤檢討時變更為原計畫 各使用分區及公共設施用地」，即表示系爭土地並非當然回 復為第1次通盤檢討時所劃定之農業用地狀態，而係應由第3 次通盤檢討時予以回復，此為當然之解釋，換言之，本件被 告若主張系爭土地已自動回復為農業用地，則被告應就其所 主張之「自動」回復之法令依據，舉證以說明之。而本件依



前述第3次通盤檢討時，卻未將系爭土地回復為農業用地， 反將系爭土地劃歸公園用地，且其分區使用證明中仍載明為 公共設施用地。職此，本件系爭土地實際上未曾恢復為農業 用地，被告所辯，顯無理由。
本件原告係請求被告將其徵收系爭土地之行政處分（101年5 月9日府地發字第10107017311號函）撤銷，至於其後之102 年7月19日府地發字第1025708027號函駁回原告就土地補償 費之異議部分及102年11月6日府地發字第1025715387號函雲 林縣地評會審決駁回原告就土地補償費申請復議部分，僅係 救濟程序之處分，無須於訴之聲明中請求，故將本件訴之聲 縮減為訴之聲明第1項所載。
聲明求為判決：訴願決定（內政部第0000000000號訴願決定 書）駁回原告之訴願部分撤銷，被告於101年5月9日府地發 字第10107017311號函公告發放區段徵收原告所有坐落雲林 縣○○市○○段○○○段00○0○00○00○00○00○號等3筆土 地補償費之行政處分撤銷。（詳再更正狀，本院卷第129頁 ）
三、被告則以：
㈠雲林縣地評會係依地評會組織規程聘任委員19名組成，並依 法執行地價評議作業，並無違誤。另本件徵收協議價購與說 明會於100年9月4日辦理，經雲林縣地評會於100年12月6日 召開100年第3次評議會決議，101年度地價補償標準不予加 成，被告於101年2月29日再次辦理協議價購。被告已實質對 補償價格進行協商，並無程序瑕疵。又本件15-16地號跨屬 345-2、862地價區段、15-17地號跨屬345-1、706-1地價區 段及13-3地號屬於345-2地價區段。而345-2、862、345-1及 706-1地價區段，因皆無買賣實例，故345-2、862、345-1、 706-1地價區段，係依102年12月31日修正前地價調查估計規 則（下稱行為時地價調查估計規則）第21條第1項第2款規定 ，選取262、736；727、728；262、736；116、333地價區段 作為基準地價區段，於100年12月提交雲林縣地評會100年第 3次會議評定通過：345-2之區段地價為27,600元/平方公尺 、862之區段地價為14,700元/平方公尺、345-1之區段地價 為22,000元/平方公尺及706-1之區段地價為5,300元/平方公 尺。綜上，15-16、15-17及13-3地號土地，依行為時地價調 查估計規則第23條第3款規定，按其所跨屬區段之面積比例 計算宗地地價分別為24,925元/平方公尺、17,888元/平方公 尺及27,600元/平方公尺。另原告所有坐落系爭土地上2棟建 物，一為合法建物，依雲林縣辦理公共工程建築改良物拆遷 補償救濟自治條例第8條規定查估，主體構造材料有鋼鐵造



、磚造、鋼筋混凝土造等，依同條例第6條第3項、第9條、 第27條規定估算，補償金計4,007,448元，救濟金計3,656,6 01元，自拆獎金計1,944,663元；一為非合法建物，依同條 例第8條規定查估，並無原告所主張主體構造材料為RC加強 磚造，調查主體構造材料有加強磚造、磚造等，補償價格依 同條例第9條規定估算，補償金計60,482元，救濟金計1,133 ,567元，有關遺漏查估事項，被告已於101年11月26日作地 上物複估更正之公告，並無違誤。又原告援引內政部75年2 月19日台（75）內地字第383530號函釋，係針對市地重劃開 發完成後有關抵費地申報地價之核定方法及標準，與本件為 區段徵收之補償地價無關，自不得比附援用。再者，原告主 張被告前地政處處長承諾採市價徵收方式辦理云云，惟原告 所提相關媒體報導內容，並未有將以市價補償為任何意思表 示合致，又原告亦未提出兩造間有成立協議之證據，參以本 件徵收補償之基準為徵收當年度之土地公告現值，並非市價 ，則原告請求按市價為徵收補償，顯與斯時相關規定不符。 ㈡本件徵收補償應適用101年1月4日修正前土地徵收條例第30 條第1項前段規定依公告土地現值辦理補償，非修正後之市 價補償，又依平均地權條例第46條規定，土地公告現值於每 年1月1日公告，雲林縣地評會於100年12月6日召開100年度 第3次評議會決議核實調整全區公告土地現值，並評議通過 101年地價補償標準不予加成，即當次決議⒈核定101年度公 告土地現值。⒉101年地價補償標準不予加成，均屬通案決 議，並非針對本件區段徵收補償所為決議；經查，本件區段 徵收經內政部以101年5月2日內授中辦地字第1016650803號 函核准徵收，並一併徵收其土地改良物，被告據以101年5月 9日府地發字第10107017311號公告徵收，公告期間自101年5 月15日至101年6月14日止，則徵收補償應適用修正前土地徵 收條例按公告土地現值辦理補償，又依前開地評會決議地價 補償標準不予加成，是系爭土地之補償基準仍按101年度公 告土地現值計算之。
㈢原告105年2月4日準備書四狀所提出附件2、3斗六市地價區 段勘查表，係作為辦理查估101年度公告土地現值之調查地 價動態之用，係以「區段地價」為標的，而非針對特定單筆 宗地（地號），為地政機關繪製地價區段圖並估計區段地價 之用，其中「土地使用管制」欄內計有6項，原告僅單獨以 「使用分區（編定）」記載市場主張屬公共設施保留地，然 另有「有無限制建築（整體開發、面積限制、高度限制）」 記載「有」，即該地價區段土地使用受有限制建築之管制， 而此部分管制須回歸都市計畫公告內容為憑，而非僅憑其中



單項記載內容，作為估價方法。
㈣關於系爭土地101年度公告土地現值未以公共設施保留地方 法估價，說明如下：
⒈依被告前所提出臺灣省政府於83年5月24日公告「變更斗 六（含大潭地區）都市計畫（第2次通盤檢討）案」變更 內容明細表表六「附帶條件或其他說明」欄所載，本案斗 六市社口區段徵收區範圍內之「社口公墓及附近地區」， 須「以開發方式以區段徵收方式辦理。如計畫發布實施後 ，3年內未能以區段徵收完成開發，應於下次通盤檢討時 變更為原計畫各使用分區及公共設施用地。」（本院103 年度訴字第268號卷第78-83頁）因系爭土地於該變更都市 計畫公告後3年內仍未以區段徵收方式完成開發，故依上 述發布計畫內容及附帶條件等情形，按原使用分區農業區 之使用型態估計區段地價。
⒉依內政部90年10月16日台內地字第00000000號函：「查參 考農業發展條例施行細則第2條第2項規定『農業用地經依 法律變更編定為非農業用地，在依法應完成之細部計畫尚 未完成，無法依變更後之用地使用，經上開法律主管機關 認定仍應依原來農業用地使用分區別或用地別管制使用者 ，得不課徵土地增值稅或免徵遺產稅贈與稅或田賦』之立 法意旨，已發布都市計畫主要計畫之『附帶條件變更為住 宅區』土地，如因細部計畫尚未完成，無法依變更後之用 地使用，經都市計畫主管機關認定仍應依原來農業用地使 用分區別管制使用者，地價區段劃分得比照地價調查估計 規則第21條第1項第1款後段辦理（按：原地價調查估計規 則第21條第1項第1款後段修正後為第18條第3項後段）」 等語，是農業用地雖經都市計畫編定為非農業用地，若細 部計畫尚未完成，仍應按原來農業用地使用分區別管制使 用者，劃分地價區段，經查，系爭土地於第2次變更都市 計畫並無細部計畫，第3次變更都市計畫於101年4月間始 提出區段徵收計畫書（參見被告104年12月11日陳報狀提 出斗六市社口地區區段徵收計畫書），即被告於100年間 辦理101年公告土地現值調整作業時，系爭土地相關都市 計畫之細部計畫均尚未完成，被告依修正前地價調查估計 規則第21條規定（修正後第18條）依原計畫各使用分區（ 農業區含建地目或非建地、墓地等）情形外，並衡酌土地 利用現況、道路開闢狀況、地價差異及各項影響地價因素 後，依地價調查估計規則第18條第1、2項規定辦理公告土 地現值查估，自無不合。
㈤原告提出電腦前地籍圖上所載地目，與都市計畫使用編定無



涉，而系爭土地被徵收前實際作何使用，屬事實問題，與土 地地目、使用編定分屬不同規定，三者互不干涉，故系爭土 地之公告土地現值估價方法仍應依前項說明為據。 ㈥另最高行政法院此次發回所指摘有關下列書證載有公共設施 保留地部分，說明如下：
⒈地籍整理清冊上系爭15-16、15-17地號土地之土地標示部 均有記載「地價備註事項：其他092.03.10公共設施保留 地」等語，經查係辦理土地所有權移轉登記，若申請資料 中所檢附完稅資料有記載減免土地增值稅或其他稅賦之情 形時，登記機關須於內部系統註記減免稅賦之移轉時間及 原因，作為下次移轉登記時，核定前次移轉現值金額之參 考（即應以減免稅賦之前次移轉現值為準），是前開註記 係轉載自申辦所有權移轉登記之完稅資料，作為地政機關 內部地價管理之目的，並非對外公示或作為地價補償之用 途，此觀系爭15-16、15-17地號土地註記092.03.10公共 設施保留地等語，與該兩筆土地所有權部原因發生日期92 年3月10日相吻合，而系爭13-3地號土地於101年4月20日 登記買賣移轉所有權，卻無前開註記，係因當次所有權移 轉登記完稅資料無減免稅賦之記載，即無如另兩筆土地之 地價註記，故地籍整理清冊之地價備註事項係單純轉載自 完稅資料。
⒉原告所有土地99-101年地價稅課稅明細表，此係稅捐稽徵 機關課徵地價稅之內部資料，僅作為核課地價稅之用。 ⒊系爭土地之地類別編定是否為公共設施保留地，應回歸原 都市計畫公告內容為憑，被告於區段徵收辦理過程中仍負 有查證責任，再將查證結果對外為徵收公告，此觀被告所 公告斗六市社口地區區段徵收土地清冊並未記載系爭土地 為公共設施保留地自明，是不得以地政機關所提供被告內 部使用之地籍整理清冊，或稅捐機關課徵地價稅資料，作 為原告所有被徵收土地地類別編定之判斷或地價查估之依 據，併予陳明。
㈦聲明求為判決駁回原告之訴。
四、兩造之爭點：系爭土地是否屬於公共設施保留地？被告對系 爭土地所為之徵收補償地價之查估，是否適法？經查： ㈠有關系爭土地是否屬於公共設施保留地部分： ⒈按「查參考農業發展條例施行細則第2條第2項規定『農業 用地經依法律變更編定為非農業用地，在依法應完成之細 部計畫尚未完成，無法依變更後之用地使用，經上開法律 主管機關認定仍應依原來農業用地使用分區別或用地別管 制使用者，得不課徵土地增值稅或免徵遺產稅贈與稅或田



賦』之立法意旨，已發布都市計畫主要計畫之『附帶條件 變更為住宅區』土地，如因細部計畫尚未完成，無法依變 更後之用地使用，經都市計畫主管機關認定仍應依原來農 業用地使用分區別管制使用者，地價區段劃分得比照地價 調查估計規則第21條第1項第1款後段辦理（按：原地價調 查估計規則第21條第1項第1款後段修正後為第18條第3項 後段）」為內政部90年10月16日台內地字第00000000號函 釋有案（見本院卷第144頁）。
⒉依被告所提出臺灣省政府於83年5月24日公告「變更斗六 （含大潭地區）都市計畫（第2次通盤檢討）案」（見本 院103年度訴字第268號卷第78頁至第86頁），其變更內容 明細表表六「附帶條件或其他說明」欄所載，本案斗六市 社口區段徵收區範圍內之「社口公墓及附近地區」，須「 開發方式以區段徵收方式辦理。如計畫發布實施後，3年 內未能以區段徵收完成開發，應於下次通盤檢討時變更為 原計畫各使用分區及公共設施用地。」（見本院103年度 訴字第268號卷第83頁），因系爭土地於該變更都市計畫 公告後3年內仍未以區段徵收方式完成開發，是農業用地 雖經都市計畫編定為非農業用地，若細部計畫尚未完成， 仍應按原來農業用地使用分區別管制使用者，劃分地價區 段，本件系爭土地於第2次變更都市計畫並無細部計畫， 第3次變更都市計畫於101年4月間始提出區段徵收計畫書 （見本院卷第106頁至第110頁斗六市社口地區區段徵收計 畫書），即被告於100年間辦理101年公告土地現值調整作 業時，系爭土地相關都市計畫之細部計畫均尚未完成，被 告依102年12月31日修正前地價調查估計規則第21條規定 （修正後為第18條）依原計畫各使用分區（農業區含建地 目或非建地、墓地等）情形外，並衡酌土地利用現況、道 路開闢狀況、地價差異及各項影響地價因素後，依地價調 查估計規則第18條第1、2項規定辦理公告土地現值查估。 因此系爭土地之地類別編定是否為公共設施保留地，應回 歸原都市計畫公告內容為憑，被告於區段徵收辦理過程中 仍負有查證責任，再將查證結果對外為徵收公告，此由被 告所公告斗六市社口地區區段徵收土地清冊並未記載系爭 土地為公共設施保留地，而係載為都市土地（見本院卷第 90頁至第92頁被告101年4月公告之斗六市社口地區區段徵 收土地清冊），故被告依上述發布計畫內容及附帶條件等 情形，按原使用分區農業區之使用型態予以估計區段地價 ，並無違誤。
⒊再於辦理土地所有權移轉登記，若申請資料中所檢附完稅



資料有記載減免土地增值稅或其他稅賦之情形時，登記機 關須於內部系統註記減免稅賦之移轉時間及原因，作為下 次移轉登記時，核定前次移轉現值金額之參考（即應以減 免稅賦之前次移轉現值為準），是前開註記係轉載自申辦 所有權移轉登記之完稅資料，作為地政機關內部地價管理 之目的，並非對外公示或作為地價補償之用途，此觀系爭 15-16、15-17地號土地註記092.03.10公共設施保留地等 語，與該兩筆土地所有權部原因發生日期92年3月10日相 吻合，而系爭13-3地號土地於101年4月20日登記買賣移轉 所有權時，卻無前開註記，係因當次所有權移轉登記完稅 資料無減免稅賦之記載，即無如另兩筆土地之地價註記， 地籍整理清冊上系爭15-16、15-17地號土地之土地標示部 有「地價備註事項：其他092.03.10公共設施保留地」記 載事項，係單純轉載自完稅資料。因而原告所有土地99-1 01年地價稅課稅明細表，此為稅捐稽徵機關課徵地價稅 之內部資料，僅作為核課地價稅之用。而經本院就原告所 提其坐落雲林縣○○市○○段○○○段00○00○號等5筆土 地於100年11月29日所繳地價稅查詢雲林縣稅務局，以105 年1月4日雲稅土字第1040046117號函復略以「經查陳宏杰 君100年11月29日所繳地價稅明細斗六市大潭段社口小段1