臺灣臺中地方法院民事判決 105年度中簡字第632號
原 告 趙安華
被 告 林佩如
林佳琦
共 同
訴訟代理人 林瑞坤
上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國104年3月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造等於民國104年12月16日經信基不動產公司之夏世龍 仲介簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），由原告 自105年3月1日起向被告承租門牌號碼臺中市○○路000○ 000號之店面房屋（下稱系爭房屋），每月租金新臺幣（ 下同）8萬元、押金2個月16萬元，原告並交付台中商業銀 行支票予被告，並已兌現。原告因身體因素不宜久站，無 法繼續承租該店面，於105年1月27日以簡訊告知夏世龍， 將終止系爭租賃契約，並委請夏世龍告知被告將終止系爭 租賃契約，惟於105年2月1日原告與被告之代理人即被告 之父及夏世龍，於系爭房屋之大廳協議終止租約事宜，原 告表明願給付2個月租金16萬元作為解約金，但不為被告 所接受，而協議未果。
（二）兩造於104年12月16日簽訂系爭租賃契約時，因已近春節 ，裝潢師傅又難以找到，故約定租約於105年3月1日生效 ，被告亦同意並簽訂系爭租賃契約附件第4項。故至協議 終止系爭租賃契約之前，原告未曾入內使用。且為協議終 止系爭租賃契約，原告除表明願給付2個月違約金外，並 於105年2月6日基於春節將臨，又委託夏世龍送1萬元紅包 予被告，以表達原告最大誠意，希望雙方能和諧終止系爭 租賃契約，是原告主張終止系爭租賃契約已表達最大給意 ，亦不違背合約精神。原告於105年2月1日下午寄發存證 件告知被告終止系爭租賃契約，並要求被告返還原告所支 付之如附表所示之面額合計96萬元之預付租金支票，符合 系爭租賃契約第13條第2項、第14條約定及民法第450條、 第453條規定。原告以起訴狀繕本送達被告之日起，雙方 之系爭租賃契約已終止，被告需依民法第454條規定，返 還附表所示之支票，原告亦會停止支付上開每月租金支票
等語。並聲明：被告應返還原告如附表所示之支票。二、被告則以：
原告欲以2個月之押金終止系爭租賃契約，被告認為不合理 ，原告除需給付被告2個月租金計算之押租金外，還必須賠 償被告所受之損害，包括以1個月租金計算之仲介費、簽約 日至終止契約日之租金，被告始同意終止系爭租賃契約。仲 介費用是由被告支出，所以應由原告負擔。若原告有租滿1 年，被告就不會要求原告負擔仲介費。系爭租賃契約第13條 約定是指租滿1年後才可以，否則即需賠償被告之損失，被 告只有請求原告賠償仲介費而已等語，資為抗辯。並聲明： 原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張：兩造等於104年12月16日簽訂系爭租賃契約， 由原告自105年3月1日起向被告承租系爭房屋，每月租金8 萬元、押金2個月16萬元，原告並交付台中商業銀行支票 予被告，並已兌現等情，業據原告提出租賃合約書、已付 支票明細、合約附件等件為證，並為被告所不爭執，堪信 原告此部分主張為真實。
（二）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未 定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之 習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。 但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期 限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契 約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之 。定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿 前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規 定，先期通知，民法第450條、第453條分別定有明文。準 此，當事人約定租賃之期限者，應受期限之拘束，不得提 前任意終止，但若當事人約定一方得於期限屆滿前終止契 約者，一方始得依照第450條第3項之規定，負先期通知之 義務，使他方有所準備，以期公允（民法第453條立法理 由參照）。又租賃契約定有存續期間同時並訂有解除條件 者，必於條件成就後，始得終止租約（最高法院18年上字 第1701號判例參照）。本件兩造就租賃期間於系爭租賃契 約第3條約定：租賃期間自105年3月1日起至104年2月28日 止，有房屋租賃契約書在卷可憑，核係定有期限之租賃契 約。雖原告主張依系爭租賃契約第13第2項約定，原告得 提前終止租約云云。惟系爭租賃契約第13條第1項約定： 本契約出租人、承租人於期限屆滿前，不得終止租約。第 2項始約定：依前項約定期前終止租約者，應於一個月前
通知之（見本院卷第7頁），是依系爭租賃契約第13條第1 項之約定，原告不得提前終止系爭租賃契約，原告此部分 主張，並非可採。原告依系爭租賃契約第13條約定終止系 爭租賃契約，難認合法，自不生終止租約之效力。至於系 爭租賃契約第14條就租賃物之返還約定：租賃契約終止時 ，承租人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任 何權利；承租人未即時遷出房屋時，出租人每月得向承租 人請求按照月租金二倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及 保證人不得有異議等語。足見上開約款係約定租賃契約終 止時承租人應返還房屋之權利義務。本件原告依系爭租賃 契約第13條終止租約既不合法，並無該約款之適用。再者 ，租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失 ，即無不許終止之理，此經最高法院18年上字第2001號著 有判例。是被告要求原告需賠償其所受之損害，始願合意 終止系爭租賃契約，尚非無據。蓋租賃定有期限者，不但 在保護出租人之權益，使出租人於租賃期間內得取得租金 之收益，亦在保護承租人之權益，使承租人於租賃期間內 得使用收益房屋。且承租人就承租之房屋可能已投入裝潢 、設備、招募員工等成本，如許出租人反悔任意終止租約 ，承租人豈非毫無保障。
（三）租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租 金，出租人已預先受領者，應返還之，民法第454條固定 有明文。惟原告依系爭租賃契約第13條約定終止系爭租賃 契約，並不合法，不生終止租約之效力，已如前述，自無 民法第454條規定之適用。從而，原告依前揭規定請求被 告返還如附表所示原告預付租金之支票，為無理由，應予 駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 4 月 18 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 黃渙文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 18 日
書記官
附表：
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│編│發 票 日 │支票號碼 │付款人 │發票人 │票 面 金 額 │收 票 人│
│號│（民國） │ │ │ │ （新臺幣） │租 賃 日 期│
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│1 │105年3月5日 │WGA0000000│台中商業│趙安華 │160,000元 │林佩如 │
│ │ │ │銀行霧峰│ │ │105年3、4月 │
│ │ │ │分行 │ │ │ │
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│2 │105年5月5日 │WGA0000000│台中商業│趙安華 │160,000元 │林佩如 │
│ │ │ │銀行霧峰│ │ │105年5、6月 │
│ │ │ │分行 │ │ │ │
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│3 │105年7月5日 │WGA0000000│台中商業│趙安華 │160,000元 │林佩如 │
│ │ │ │銀行霧峰│ │ │105年7、8月 │
│ │ │ │分行 │ │ │ │
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│4 │105年9月5日 │WGA0000000│台中商業│趙安華 │160,000元 │林佳琦 │
│ │ │ │銀行霧峰│ │ │105年9、10月 │
│ │ │ │分行 │ │ │ │
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│5 │105年11月5日│WGA0000000│台中商業│趙安華 │160,000元 │林佳琦 │
│ │ │ │銀行霧峰│ │ │105年11、12月 │
│ │ │ │分行 │ │ │ │
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│6 │106年1月5日 │WGA0000000│台中商業│趙安華 │160,000元 │林佳琦 │
│ │ │ │銀行霧峰│ │ │106年1、2月 │
│ │ │ │分行 │ │ │ │
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