臺灣新竹地方法院民事簡易判決 103年度竹北簡字第292號
原 告 曾清輝
訴訟代理人 曾翊翔律師
被 告 曾金玉
曾嘉郁
曾語婕
曾譯如
曾福鉅
前列共同
訴訟代理人 邱清銜律師
前列共同
複代理人 張必昇律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105 年3 月29日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣伍拾捌萬捌仟玖佰壹拾元，及被告曾金玉、曾語婕及曾譯如均自民國一百零三年七月十日起；被告曾福鉅自一百零三年七月十一日起；被告曾嘉郁自一百零三年七月二十二日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣伍拾捌萬捌仟玖佰壹拾元預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查：原告起訴時，係請求被告連 帶給付新臺幣（下同）358,334 元，嗣於審理中，以書狀變 更為：被告應連帶給付原告588,911 元（見本院卷第76頁） ，核符上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠新竹縣新埔鎮○○段000 地號土地及坐落其上門牌號碼新竹 縣新埔鎮○○路○○○段000巷0號之建物（下稱系爭房地） 原係訴外人即兩造之母親曾林統妹所有，渠等母親曾林統妹 於民國100 年2 月21日過世後，由兩造繼承而公同共有。 ㈡其於102年9月13日接獲被告曾金玉、曾嘉郁、曾語婕及曾譯 如等4人於102年9月6日寄發之存證信函，內容略為：渠等依 土地法第34條之1 規定，以渠等應有部分及共有人數已逾二
分之一為由，欲以118 萬元出售系爭房地，函末並請原告表 示是否優先購買或併同出售之通知。其認上開被告4 人出售 之價格遠低於當地市價行情，疑似圖利買方之意圖，遂於同 月16日以存證信函回覆願以118 萬元主張優先購買，並約定 簽約地點為訴外人林賢書地政士辦公室等語。
㈢詎料，上開被告4 人無視其上開函覆，仍將系爭房地以118 萬元出售予被告曾福鉅，並將原告應受領之六分之一買賣價 金196,666 元扣除土地增值稅、房屋稅及原告欠款共 152,367 元後之金額44,299元提存於臺灣桃園地方法院提存 所。原告接獲提存所通知始悉上情。
㈣被告曾金玉、曾嘉郁、曾語婕及曾譯如等4 人將系爭房地出 售予被告曾福鉅前，雖曾以存證信函告知得行使優先承買權 ，而其遵期回覆欲行使優行承買權卻未獲置理。從而，被告 曾金玉、曾嘉郁、曾語婕及曾譯如等4 人逕將系爭房地出售 予被告曾福鉅並辦理所有權移轉登記，致使原告喪失以同一 價格及條件承購系爭房地之權利，揆諸土地法第34條之1 第 4 、5 項及民法第184 條第1 項前段、第185 條等規定，被 告等人自應連帶負損害賠償責任。
㈤查系爭房地位處新竹縣118 縣道上，距竹北市區僅5 分鐘之 車程，以近半年之當地成交價觀之，每坪單價約為17萬餘元 ，詎被告曾金玉、曾嘉郁、曾語婕及曾譯如等4 人就系爭房 地每坪出售價格僅約6 萬元，與實際市價相差懸殊，疑似以 顯不相當之對價出售系爭房地，藉此圖利買受人即被告曾福 鉅，並侵害原告之優先承買權及原告身為系爭房地共有人之 權利。依據中華徵信不動產估價師聯合事務所出具之不動產 估價報告書內容，系爭不動產經勘估後所得淨值為 4,713,460 元，原告潛在應有部分比例為六分之一，理應分 配785,577 元（小數點後四捨五入；計算式：4,713,460 ÷ 6 ＝785,577 ）。由於被告曾金玉、曾嘉郁、曾語婕及曾譯 如等4 人密謀賤價出售予被告曾福鉅，致原告僅實際分配得 196,666 元，故原告至少受有588,911 元之損害（計算式： 785,577 元－196,666 元＝588,911 元）。 ㈥對被告抗辯之陳述：
1.被告援引之最高法院72年台抗字第94號民事判例乃適用於共 有人出賣「應有部分」之情形，與本件共有人出賣「共有物 全部」無法相提並論。
⑴土地法第34條之1 第4 、5 項關於共有人優先承買權之規定 ，其立法意旨除簡化共有關係外，尚包含有保障少數不同意 處分共有人之權益等立法旨趣在內。
⑵被告於答辯狀所援引之最高法院72年台抗字第94號民事判例
，認為共有人間互為買賣應有部分時，無土地法第34條之1 第4 項規定適用之餘地，乃因共有人出賣其應有部分予其他 共有人時，因由共有人之一承受，已符合減少共有人數、簡 化共有關係之立法目的，且亦不可能損及其他共有人之權益 ，故共有人間就應有部分之買賣，他共有人應無優先承買權 之適用餘地。
⑶然本件事實係共有房地全部之出售行為，並非前揭判例之應 有部分買賣，而於共有房地全部出售之情形，如未賦予少數 共有人優先承買權之手段，將可能造成多數共有人以低價出 售共有不動產，進而損及少數共有人之權益。尤以共有房地 出賣且共有人之一承買之場合，更可能發生部分共有人聯合 以顯不相當對價出賣共有物，並指定其中一共有人為承購人 之情形，此際，土地法第34條之1第4項設計優先承買權以求 共有人間權益衡平之理念將蕩然無存。職是，「共有房地全 部」與「應有部分」之出售行為，應不得相提並論，前者於 共有人以多數決議出售共有物全部於他共有人時，可能產生 部分共有人聯合以顯不相當對價出賣共有物以圖利其中一共 有人之情形，進而使少數共有人就其應有部分受有損害；而 後者因僅各共有人出售其應有部分於他共有人，對其他共有 人並無影響，二者適用情形殊有不同，應分別論之。 ⒉多數共有人決議出售共有物全部予第三人時，雖法無明文規 定優先承買權，然實務上仍同意有優先承買權之適用，其目 的係為「保障少數不同意處分之共有人之權益及平衡共有人 間利益」。從而仍應賦予少數不同意處分之共有人有優先承 買權。
㈦為此，依法提起本訴，並聲明：被告應連帶給付原告588,91 1 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。
二、被告等人則以：
㈠原告並無優先承購權受侵害：
系爭房地之公同共有人為兩造，其中被告曾金玉、曾嘉郁、 曾語婕及曾譯如等4 人前於102 年9 月6 日寄發存證信函予 原告，表示欲將系爭房地出售，事實上上開被告4 人於寄發 存證信函當日，係與被告曾福鉅簽訂不動產買賣契約書，是 依土地法第34條之1 規定及最高法院72年台抗字第94號民事 判例見解可知，即便兩造前曾於存證信函中提及優先承購權 ，然因系爭房地買受人即被告曾福鉅為公同共有人之一，故 本件事實尚無優先承購權之適用。蓋系爭房地之公同共有人 共計有6 人，其中1 人即被告曾福鉅尚且為買受人，被告曾 金玉、曾嘉郁、曾語婕及曾譯如將其等潛在應有部份出售予
被告曾福鉅，此時原告對於上開被告4 人出賣潛在應有部分 即無何優先承購權可得主張，況且自原告民事起訴狀中之主 張可知，其對於上開被告4 人將系爭房地之全部予以出售一 事尚且不爭執，僅認被告等人忽視原告欲買受系爭房地之權 利，而致原告優先承購權受有侵害，是被告曾金玉、曾嘉郁 、曾語婕及曾譯如4 人將系爭房地予以出售係屬有權，且原 告就出賣系爭房地尚已受有款項之分配，而無何等之權利受 有侵害。
㈡本件應有最高法院72年台抗字第94號民事判例之適用： ⒈最高法院72年度台抗字第94號判例：「土地法第三十四條之 一第四項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價 格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有 人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共 有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適 用之餘地。相對人既為土地共有人之一，則其於執行法院拍 賣程序中買受共有人陳甲、陳乙之應有部分，其他共有人即 不得主張優先承購權」。本件買賣契約當事人均為共有人而 為互買應有部分之情形，依上開判例意旨，即無土地法第34 條之1 第4 項優先承買權之適用。
⒉其次，本件出售共有房地「全部」，實則亦是出售各共有人 應有部份之「集合」，本質上仍為互為買賣應有部份，與前 揭最高法院72年度台抗字第94號判例所指情形並無二致。此 觀諸土地法第34條之1 執行要點第10點第1 款：「部分共有 人依本法規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為 出賣其應有部分……」自明。同要點第10點第10款更規定： 「共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有 人對共有人出賣應有部份之優先購買權，均有同一優先權… …」，明文排除買受人同為共有人之情形，他共有人優先承 買權之適用。且實務見解亦向來認為出賣共有土地「全部」 之情形，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部 分，依土地法第34條之1 第4 項規定亦有優先承買權，並未 區分出賣標的為「應有部分」始有優先承買權、出賣標的為 「土地全部」即無優先承買權。是以，本於法律解釋之邏輯 上一貫性，在買受人同為共有人之情形，亦不應區分出賣標 的為「土地全部」或「應有部分」而異其解釋，而應均遵循 最高法院72年度台抗字第94號判例之見解，在承買人同為共 有人之情形，他共有人均不得再行主張優先承買權。況土地 法第34條之1 第4 項規定賦予他共有人優先承買權，旨在減 少共有人數、簡化共有關係，本件買賣契約係成立於共有人 之間，並非出賣予共有人以外之第三人，與該條規定減少共
有人數、簡化共有關係之立法意旨相符，自無再許原告行使 優先承買權之必要。
㈢退萬步言，縱認原告就系爭房地有優先承買權，亦已喪失： ⒈最高法院102 年台上字第141 號判決之意旨：按共有土地之 處分，共有人依土地法第34條之1 第1 項規定出賣共有土地 之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有 部分，依同條第4 項規定應有優先承購之權利，其目的既在 減少共有人數，簡化共有關係，俾利土地之管理與利用，則 該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地時，對於該共有 人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故他共有人行 使優先承購權，應接受出賣之共有人與他人所訂買賣契約之 一切條件，不得部分不接受或予以變更，否則即非合法行使 優先承購權。是以，共有人依土地法第34條之1 第1 項規定 出賣土地全部，通知其他未參加出賣之共有人，詢問是否同 意優先承購，如其他共有人未遵期以原所訂之同樣條件簽約 ，並依約一次付清價金，而以不願接受原所訂價金交付期限 、方式等條件，擅加予變更，其優先承購權已喪失。 ⒉被告曾金玉、曾嘉郁、曾語婕及曾譯如等4 人於102 年9 月 6 日以存證信函通知原告出賣系爭房地，原告雖於同年9 月 16日以存證信函表示行使優先承買權，然上開被告再於同年 9 月26日以存證信函通知原告於同年10月4 日早上10時會同 共有人即被告曾福鉅至訴外人羅玉珍代書之事務所，以原買 賣合約同一價格及條件簽訂買賣契約，該存證信函並詳列羅 玉珍代書事務所之地址和聯絡電話，然原告並未如期赴約、 亦未與羅玉珍代書連絡改期，致羅玉珍代書和被告曾福鉅空 等未果，應可認原告已默示撤回其承買之意思表示。且系爭 買賣契約之辦理，被告等人均交由羅玉珍代書處理，原告未 與被告等人商量即於存證信函另行指定至林賢書地政士辦公 室簽訂買賣契約，顯係就被告曾金玉、曾嘉郁、曾語婕及曾 譯如4 人所定合理之締約期日、地點等同樣條件不願接受而 擅加變更，故其優先承買權已喪失。
㈣再以系爭房地價額之約定，係排除「增建部分」之價額，並 無對價顯不相當之情形：
⒈原告主張：「該二處增建物在構造上及使用上均不具獨立性 ，應認屬系爭有保存登記建物之附屬建物，按民法第811 條 規定，該增建部分已因附合而為系爭有保存登記建物之一部 分，自應由系爭有保存登記建物之所有人一併取得前揭增建 物之所有權」、故「該增建物原均係兩造之母曾林統妹所有 ，自曾林統妹於100 年2 月21日死亡後，即由兩造等繼承而 公同共有。從而，被證一買賣契約書第２頁第７條『產權確
認』以下二項條款，將前揭增建物列為被告曾福鉅所有即屬 有誤」等語。
⒉惟查，民法第811 條固有「附合」之相關規定，然民法第81 6 條亦規定：「因前五條之規定而受損害者，得依關於不當 得利之規定，請求償還價額」。系爭增建物約於72、73年左 右由被告曾福鉅出資約200 萬興建，此乃各繼承人所週知之 事實，否則不可能約定如被證一不動產買賣契約書第7 條第 2 項「本買賣標的內之增建部分原為甲方出資興建」之記載 。惟因時間久遠，被告並未留有圖面等資料，增建物亦無臨 時建號。從而，被告曾福鉅出資興建之增建部分，固因附合 而歸曾林統妹所有，然被告曾福鉅非不得就其出資請求償還 價額。是以，被證一買賣契約書第7 條所指「本買賣標的內 之增建部分原為甲方出資興建，所有權原屬甲方所有，不包 含於買賣範圍內」。探求契約當事人之真意，實係就被告即 買方曾福鉅出資增建部分，返還受領之不當得利而償還其價 額，故而壓低買賣價金，並非如原告所言，係故意以顯不相 當之對價任意出賣共有土地以損害原告權益。則基於前揭民 法第816 條之補償請求，系爭房地價值之估算，自應排除增 建部分，而僅限於土地本身和一層樓平房部份。 ⒊至於契約第7 條「產權確認」下方手寫註記：「不是正常的 產權，黎頭山合理行情每坪11萬，只能登記產權，原來市價 一半的價錢賣出，賣這價錢是多賺的」等記載，並非被告等 人簽約當時的契約內容，僅是單方於簽約之後紀錄議價原委 的私下註記而已。被告之所以以較低價格賣出，除因買方同 為至親和房地共有人、且又為增建部分之出資興建者外，亦 因增建部分無從辦理登記，故買方僅取得使用權而有別於取 得完整之產權，故於契約第5 條第4 項約定以「土地公告現 值與房屋評定標準價格」出售。原告無視於系爭房地買賣議 價之諸多特殊影響因素，逕以一般市價行情為類比，實有誤 會等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院協同兩造爭點整理如下：
㈠不爭執事項：
⒈系爭房地為兩造公同共有。
⒉被告曾金玉、曾嘉郁、曾語婕、曾譯如於102 年9 月6 日寄 發存證信函予原告，原告於同年月13日簽收。 ⒊原告於106 年9 月16日寄發存證信函予被告曾金玉、曾嘉郁 、曾語婕、曾譯如。
⒋被告曾金玉、曾嘉郁、曾語婕、曾譯如以118 萬元出售系爭 房地予被告曾福鉅。
⒌被告曾金玉、曾嘉郁、曾語婕、曾譯如為原告提存152,367
元。
㈡爭執事項：
⒈原告主張優先承買權有無理由？
⒉被告主張原告喪失優先承買權有無理由？
⒊原告請求被告連帶給付588,911 元有無理由？四、得心證之理由：
㈠原告主張優先承買權為有理由：
⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者， 其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以 同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準 用之；土地法第34條之1 第1 項、第4 項、第5 項定有明文 。復按土地共有人依土地法第三十四條之一第一項規定，出 賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有 部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分， 乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第四項所 定之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部 時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分， 依同條第四項規定應有優先承購之權利（最高法院96年度台 抗字第408 號判決意旨參照）。綜合上開規定及見解，可知 共有土地或建物之全部處分亦有優先承購權之適用。佐以優 先承購權之所以為「權利」，其係保障不同意見之共有人， 兼有簡化共有關係之目的，是二者保護之法益有別，應予調 和，避免失衡。參以今日臺灣土地價值寸土寸金，縱為彈丸 之地，亦有極大經濟價值，是在簡化共有關係下自不可犧牲 共有人之權利，否則有違優先承購權之立法目的。 ⒉按最高法院72年台抗字第94號判例意旨雖認共有人間互為買 賣應有部分買賣時，即無土地法第三十四條之一第四項規定 之適用。細譯上開判例所示事實，爭執標的為「應有部分」 ，非共有物全部至明。次按土地法第34條之1 第4 項所稱之 優先購買權，依下列規定辦理：（一）部分共有人依本法條 規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應 有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非 剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分 通知他共有人是否願意優先購買。（十）共有人出賣其應有 部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有 部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多 人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買 人之應有部分比率定之；為土地法第三十四條之一執行要點
十第1 項、第10項所明訂。明文規範標的為共有物全部時亦 有優先承購權之適用。次以第10項明訂以「應有部分」為限 ，並未及於共有物全部，此與最高法院72年台抗字第94號判 例意旨揭示精神相合。互核上開第1 項及第10項文義，第10 項明訂排除「買受人同為共有人」之情形，第1 項則無，基 於明示其一排除其他之法理，顯見第1 項並未排除買受人同 為共有人即無優先承購權之適用。另上開執行要點之性質乃 屬行政規則，自不得逾越母法規定範疇，考以土地法第34條 之1 各項，並無明文排除買受人同為共有人之優先承購權， 基於例外從嚴解釋原則，上開第10點之適用不得擴大解釋。 綜合上開規定及說明，共有物全部出賣予共有人之一之情， 並未排除其他共有人行使優先承購權。復自簡化共有關係而 言，在本件情形，並未複雜共有關係；再以出賣應有部分與 出賣共有物全部相較，共有物全部之出賣所涉利益顯與應有 部分出賣不同，如僅考量簡化共有關係，而不論其他不同意 見共有人權益，顯有失衡。
⒊經查：兩造為系爭房地之繼承人，為公同共有關係，被告曾 金玉、曾嘉郁、曾語婕及曾譯如等4 人依土地法第34條之1 出售系爭房地全部，揆之上開說明，即應通知其他共有人。 被告上開置辯將前揭判例意旨適用範圍自應有部分擴張至共 有物全部，有違文義解釋及優先承購權立法目的，而難採信 。再以原告主張優先承購，亦無礙於簡化共有關係，是被告 徒憑簡化共有關係而不論優先承購權亦有保障少數共有人之 目的，亦難可採。
⒋綜上，原告主張優先承買權為有理由。
㈡被告主張原告喪失優先承買權為無理由：
⒈按所謂同一價格優先承購，係指請求以同樣條件訂立買賣契 約之權而言。若將原成立之買賣契約內容擴張、限制或變更 以之表明優先承購，致不利於原出賣共有土地之共有人，即 與原買賣契約之條件相異，依民法第一百六十條第二項規定 ，僅能視為新要約，與前開法條規定之優先承購權有殊（最 高法院65年台上字第853 號判例、82年度台上字第2175號判 決、85年度台上字第793 號判決意旨參照）。如契約必要之 點之買賣標的及價金意思合致，其他非必要之點之條件或附 隨義務未明時，應依法律規定。如法無明文應以合理期間之 合理方式為之，以履行同樣條件之優先承買權（臺灣高等法 院99年度重上字第546 號判決意旨參照）。所謂優先承購權 之同樣條件係以「契約內容」為審查標的，不論是必要之點 或非必要之點，均以「契約內容」為限。至由何人擔任見證 人或至何處簽訂契約，均非契約內容。
⒉經查：觀之被告曾金玉、曾嘉郁、曾語婕及曾譯如等4 人於 102 年9 月6 日第一次寄發之存證信函，內容為詢問原告是 否優先承購（桃園地方法院中壢簡易庭卷第9-10頁），記載 出售標的、價金、價金分配及回覆時限等，並未敘明簽約時 間及地點，而原告於同年月13日簽收後，即於同年月16日以 存證信函回覆主張優先承購權（桃園地方法院中壢簡易庭卷 第11-12 頁），是原告於期限內函覆，其行使優先承購權即 屬有據。
⒊次觀之上開被告第一次所發之存證信函內未提及簽約時間及 地點，則原告於上開存證信函內提及簽約時間及至訴外人林 賢書地政士簽約，核符常理，且未違反上開第一次存證信函 記載之契約條件。被告曾金玉、曾嘉郁、曾語婕及曾譯如等 4 人收受原告上開存證信函後，而於102 年9 月26日寄發第 二次存證信函，記載簽約時間及至訴外人羅玉珍地政士事務 所簽約，上開第二次存證信函遭退回等情，有存證信函、退 回郵件及證人即被告等人委任之地政士羅玉珍於本院結證明 確（本院卷第37、39、43頁），從而，被告曾金玉、曾嘉郁 、曾語婕及曾譯如等4 人係在收受原告簽約時間及地點之存 證信函後再寄發第二次存證信函，足見並非原告擅自變更簽 約時間及地點。證人羅玉珍雖證稱其於102 年10月1 日去電 原告委任之林賢書地政士告之簽約事宜，原告亦曾致電詢問 簽約事宜及被告曾福鉅是否欲買系爭房地等語（本院卷第38 頁），然無證據佐證證人上開證詞，難認原告確已知悉被告 曾金玉、曾嘉郁、曾語婕及曾譯如等4 人所發之第二次存證 信函。復以上開簽約時間及地點乃屬締約之細節，核與「契 約內容」有間。
⒋綜上，被告等人主張原告未依存證信函如期赴約，即有默示 撤回承買意思表示，並另行指定至訴外人林賢書地政士辦公 室簽訂買賣契約，即屬優先承買權喪失等語，即難採信。 ㈢原告請求被告連帶給付588,911 元為有理由： ⒈按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取 得動產所有權；民法第811 條定有明文。復按動產因附合而 為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民 法第八百十一條亦有明文規定，故主建物附加之增建物如無 獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為 主建物之一部分。所有人於原有建築物之外另行增建者，如 增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之 作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得 獨立為物權之客體（最高法院92年度台抗字第338 號、88年 度台上字第485 號判決意旨參照）。
⒉經查：
①系爭房地登記部分建物為1 樓，未登記部分建物包含：一樓 磚石造，本為庭園使用，後加蓋屋頂，為前門向外延伸之空 間，後連接鐵皮屋，供曬衣用，上開部分均無獨立對外出入 口；二樓、三樓加強磚造建物及頂樓屋突均需經由1 樓進出 ，亦無獨立對外出入口等情，業經本院履勘現場屬實，有履 勘筆錄及現場照片足憑（本院卷第99頁及背面、第103-105 頁），足徵系爭房屋未登記部分之建物即增建部分與原有建 物一體使用，而無獨立出入口，亦即構造及使用均無獨立性 ，揆之上開說明，上開增建部分即無獨立所有權，而由訴外 人即兩造之母親曾林統妹取得所有權。
②觀之證人羅玉珍於本院結證：系爭買賣契約價金118 萬元之 原因是，被告曾金玉打電話來說被告曾福鉅會向伊說房地產 狀況，請伊估價房地產價值。被告曾福鉅說原本合法的面積 只有一樓的十幾坪，其他一樓及一樓以上都是其出資興建。 伊找銀行的人來估價，銀行建議因為保存的面積很少，如果 說是銀行貸款估價來說只能貸100 萬左右。因為除了合法的 面積之外，實際上增建都是被告曾福鉅出資，被告曾金玉也 認同買賣的價款只有在合法建物的部分，所以基本以這樣物 件要買賣來講，在一般認定是屬於產權有疑義的案件，所以 才會建議以這個價錢等語（本院卷第36-37 頁）。可知系爭 房地未以全部即包含增建部分估價，故原告主張系爭買賣契 約價金118 萬元低於市價，即堪可採。
③被告曾福鉅主張系爭房地增建部分為其出資，依民法第816 條就其出資請求償還價額等語，惟此部分與系爭買賣契約為 不同法律關係，請求權各異，是系爭房地估價時剔除其出資 興建價款，難認有理。
⒊按土地法第1 項共有人，對於他共有人應得之對價或補償， 負連帶清償責任；土地法第34條之1 第3 項定有明文。次按 土地法第三十四條之一第四項規定僅有債權效力，如共有人 將其共有土地之應有部分出賣於第三人，並已為所有權移轉 登記完畢，則他共有人既不能以其優先購買權對抗該第三人 ，而出賣有部分之共有人，又無從盡其以買賣為原因將該應 有部分移轉登記為優先購買權人之義務，則他共有人之優先 購買權，即陷於給付不能之狀態（最高法院30年上字第1253 號判例、76年度台上字第2111號判決意旨參照）。復按共有 人之優先承購權，僅為共有人間之權利義務關係，如共有人 出賣其應有部分違反此項義務，以之賣與第三人並已為所有 權移轉登記時，他共有人僅能請求損害賠償，不能對承買人 主張其買賣契約為無效請求塗銷登記（最高法院69年度台上
字第989 號判決意旨參照）。第按因可歸責於債務人之事由 ，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；民法第226 條第 1項定有明文。查：
①系爭房地經送請中華徵信不動產估價師聯合事務所鑑定價格 ，其於104 年8 月3 日函覆鑑定結果系爭房地價值4,713,46 0 元，有不動產估價報告書足憑，兩造均無爭執（本院卷第 71、83頁及外放之不動產估價報告書），佐以鑑定人具不動 產估價師證書、及格證書，是鑑定人具相關專業。而上開鑑 定參考勘估標的基本資料、現行不動產市場條件，並依內政 部訂定之不動產估價師法及不動產估價技術規則，採比較法 、成本法之估價方法評估，鑑定報告內詳載基本資料、價格 形成之主要因素分析、價格評估方法及估算過程等過程，堪 認可信。
②系爭房地所有權業已移轉完成，揆之上開規定，原告之優先 承購權僅有債權效力，無從對抗第三人，此際，即屬給付不 能，而僅得請求損害賠償。從而，系爭房地之繼承人共6 人 ，公同共有之比例均為六分之一，系爭房地價值4,713,460 元，原告分配價值為785,577 元（計算式：4,713,460 元/6 ＝785,576.6 元。元以下四捨五入）。系爭買賣契約以118 萬元出賣，原告分得買賣價金應為196,667 元（計算式： 118 萬元/6＝196,666.6 元。元以下四捨五入）。是原告所 受損害價值為588,910 元（計算式：785,577 元-196,667元 ＝588,910 元）。故原告請求588,910 元為可採，逾此範圍 即屬無據。
③又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限者 ，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自 受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或 依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告 有同一之效力；民法第233 條第1 項前段、第203 條、第22 9條第2項分別定有明文。原告提起本訴，核與催告有同一效 力。本件被告曾金玉、曾語婕、曾譯如均於103 年7 月9 日 收受起訴狀；被告曾福鉅於103 年7 月10日收受起訴狀；被 告曾嘉郁於103 年7 月11日寄存送達，有送達證書附卷可稽 （見桃園地方法院中壢簡易庭卷第28、30-32 、29頁），是 被告曾嘉郁部分於寄存10日後送達生效，故被告曾金玉、曾 語婕及曾譯如4 人之收受起訴狀繕本翌日為103 年7 月10日 、被告曾福鉅為103 年7 月11日、被告曾嘉郁為103 年7 月 22日。準此，原告依土地法第34條之1 第1 項、第3 項、第
4 項、第5 項、民法第226 條第1 項等規定，請求如主文第 1 項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍即屬無據，應予 駁回。
四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核與 判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
五、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告等人敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定， 應職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規定，依職權 宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
六、據上論結：本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事 訴訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款、 第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 14 日
臺灣新竹地方法院竹北簡易庭
法 官 傅曉瑄
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院（竹北簡易庭）提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。中 華 民 國 105 年 4 月 14 日
書記官 陳心怡