臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度重訴字第六○三號
原 告 丙○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 張炳煌律師
被 告 國揚實業股份有限公司 設台北市○○○路○段九九號八樓
法定代理人 甲○○ 住台北市○○○路○段九九號八樓
訴訟代理人 張慶帆律師
複 代理人 金蘭芳律師
王聖舜律師
右當事人間請求回復原狀事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告丙○○、乙○○各新台幣捌拾貳萬伍仟元，及自民國八十九年四月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔六分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告丙○○、乙○○分別以新台幣貳拾捌萬元或同面額之華南商業銀行無記名式可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。被告如於假執行程序實施前各以新台幣捌拾貳萬伍仟元分別為原告丙○○、乙○○預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告丙○○新台幣肆佰陸拾萬零貳仟參佰元整，及按起訴狀附表所 載各起算日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（二）被告應給付原告乙○○新台幣肆佰陸拾萬零貳仟參佰元整，及按起訴狀附表所 載各起算日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（三）原告二人均願供現金或等值之華南商業銀行無記名式可轉讓定期存單為擔保， 請准宣告假執行。
（四）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）原告二人於民國八十七年四月三日共同向被告訂購其所興建之「優秀賞」大廈 第Ａ１棟第柒層房屋乙戶、地下壹層停車位乙位及基地持分，房地總價為新台 幣（下同）貳仟柒佰萬元，並簽訂「房屋土地買賣預定契約書」。訂約後，原 告等均按契約書約定進度繳交房地款，至八十七年十一月間工程進度至七樓樓 板為止，總計繳交肆佰參拾伍萬元整。依約，被告應於開工（八十七年三月十 二日）後六百個日曆天內完工，亦即應於八十八年十一月五日完工。詎被告於 八十七年十一月間發生震驚全國之「國揚事件」，據報載被告公司資產為經營 階層所掏空，當時之負責人侯西峰等人為檢察官提起公訴。自八十七年十一月 間「國揚事件」發生後，「優秀賞」大廈工程驟然全部停止，被告公司就後續
如何處理，亦全然未給予原告任何通知或說明。被告於八十八年二月間函復原 告於八十八年二月十二日之（八八）會律字第○二一二號律師函，稱：「該系 爭大廈雖被告於八十七年十一月起因財務問題而暫停施工，惟尚未逾前開完工 期限，被告亦未表明不再繼續建造。」。然因未見完工，故原告復於八十八年 十月十四日函請被告說明預定之施工進度及完工日期，惟被告未予原告等任何 答復。至八十八年十一月五日，開工後六百個日曆天之完工期限已滿，被告公 司猶無任何通知予原告等。至八十八年十一月十一日，被告始以台北仁愛路二 十四支郵局第一一三五號存證信函通知原告該大廈已預計於八十九年四月底前 完工交屋。對此，原告等無法憑空採信，且不願在毫無保障之情況下繼續等待 長達半年之久，乃於八十八年十一月二十三日，以台北郵局第卅九支局第一二 二一二號存證信函，通知被告公司應於八十八年十一月五日完工而未完工，並 催告被告公司應於函到三個月內完工及完工後十五日內交付系爭房屋及車位等 予原告。詎被告於收函後，未能向原告表明及保證其能於催告期限內履行其完 工義務，竟即於八十八年十二月二日通知原告等繳款五十三萬元。原告等乃再 於八十八年十二月八日致函被告公司稱：「..... 來函稱擬將所繳期款存入華 南銀行控管專戶，以臻專款專用，而該方案之原委，詳細內容及對本人之保障 則隻字未提..... 本人將俟貴公司提出具體事證釐清上述疑慮後，繳交期款。 」。詎被告公司就原告要求釐清之問題及疑慮，全然置之不理，竟於八十九年 一月二十九日以台北仁愛路二十四支郵局第六十五號存證信函通知原告等，以 原告遲延付款為由，解除買賣契約，沒收原告等已付價款四百三十五萬元。對 於被告公司上述無理違法解約行為，原告等乃再委託張炳煌律師於八十九年二 月九日致函被告公司，表明其無解除契約與沒收已付價金之權利，並再次重申 被告公司應於前函催告期限內完工，逾期即解除買賣契約。前述律師函於八十 九年二月十日送達被告公司，然被告公司置之不理。至八十九年二月二十四日 催告完工期限屆滿後，被告公司猶未通知原告系爭房屋已完工及交屋予原告等 ，原告等乃委請張炳煌律師以台北榮星郵局第三六二號存證信函，通知被告解 除買賣契約，並要求其於函到五日內返還價金及給付違約金，該函於八十九年 三月一日送達被告。依上述事實，原告等請求之項目、金額及依據如左： １依契約書第十三條及民法第二百五十四條規定解除契約後並依第二百五十九條 請求回復原狀，返還已付價金四百三十五萬元，並依同條第二款請求附加自受 領時起之利息，利率依民法第二百零三條，為年利率百分之五。就附加利息部 分，為便利計算，原告僅分為八十七年三月三十一日訂金三十五萬元、八十七 年三月三十一日簽約金一百八十九萬元、八十七年五月十二日開工款一百一十 二萬元、八十七年十一月十八日九期期款總額九十九萬元（以最後一期之受領 日起計）等四個日期附加利息，詳如附表所示。 ２另契約書第十三條第二款：「乙方如有不能完成興建本大廈之情事，甲方得解 除本契約，乙方除應將甲方已繳價款全部返還外，並應賠償等額之違約金與甲 方，」之規定，請求被告公司賠償與已繳價款四百三十五萬元等額之違約金與 原告等。另原告等委託張炳煌律師所發之存證信函於八十九年三月一日送達被 告，催告其於函到五日內給付違約金，其未如期給付，應依民法第二百二十九
條第二項、第二百三十三條、第二百零三條規定，自八十九年三月六日起附加 給付年利率百分之五之遲延利息與原告等。
３又依契約書第六條第三款：「三、乙方逾前款期間未完工者，每逾一日應按甲 方已繳房地價款仟分之壹計算之遲延金給付甲方。」，請求被告自八十八年十 一月六日起至八十九年二月二十九日止（契約於八十九年三月一日解除），按 本款規定計算之遲延金，即每日金額四三五○元遲延金，計一一六日，總計五 十萬零四千六百元。按本項遲延金約定，應屬民法第二百五十條第二項但書之 遲延罰款性質違約金。就本項請求金額，被告等應自八十九年三月六日起附加 給付按年利率百分之五計算之遲延利息與原告等。 以上原告等合計得請求給付九百二十萬四千六百元（不含法定利息），本件金錢 債權屬給付可分之債權，應由原告二人平均分受之，故原告二人各請求被告公司 給付四百六十萬零二千三百元整及如附表所示之利息。（二）原告得行使且已行使民法第二百六十五條之不安抗辯權： １被告於八十七年十一月間發生震驚全國之「國揚事件」，公司資產為經營階層 所掏空，當時之負責人侯西峰等人侵占被告公司資金高達二百八十三億元之鉅 ，遂為鈞院檢察署檢察官提起公訴，原告等耐心等待與觀察數月之久後，被告 公司仍無任何復工跡象。被告至八十八年十一月五日，開工後六百個日曆天之 完工期限已滿，被告並無任何復工或施工進度通知予原告等。 ２被告於八十八年十一月十一日之存證信函已自承財務發生困難致停工，且自八 十七年十一月停工以來至八十八年十一月十一日已達壹年之久，仍未能解決其 財務困難，致承購戶必須自組自救委員會以圖「自救」。 ３依據台灣證券交易所網站所公布之「台灣證券交易所上市公司財務資料簡報」 ，被告八十八年三月底每股淨值為五點四元，稅後純益為負貳億壹仟陸佰肆拾 捌萬陸仟元，至八十八年十二月底止，被告累積稅後純益達負貳拾肆億捌仟柒 佰肆拾捌萬柒仟元，即自八十八年四月至十二月間，被告不僅未能有盈餘，反 而虧損增加貳拾貳億陸仟貳佰萬元，財務狀況更行惡化，並未好轉，故原告可 繼續主張不安抗辯權。
綜合上述，足可證明被告公司在訂約後財產顯形減少，有難為對待給付之虞，故 於被告為對待給付或提出擔保前，原告得拒絕自己之給付，於法有據。原告於八 十八年十二月八日致函被告公司稱：「..... 來函稱擬將所繳期款存入華南銀行 控管專戶，以臻專款專用，而該方案之原委，詳細內容及對本人之保障則隻字未 提..... 本人將俟貴公司提出具體事證釐清上述疑慮後，繳交期款。」，即行使 民法第二百六十五條之不安抗辯權。且本件工程之完成，係其他住戶放棄行使不 安抗辯權，組織自救委員會出資所完成，並非構成不安抗辯權之條件已不存在。 原告既無加入自救會之義務，不能因其他承購戶不主張不安抗辯權遂因而否認原 告不安抗辯權之繼續存在。
（三）被告既有上述給付遲延情事，及使原告得行使不安抗辯權之財務困難等情事， 則原告未在被告為對待給付（交付房屋及移轉房地產權）或提供擔保前給付價 金，係不可歸於於原告之事由，原告不負給付遲延責任，當然被告即不得以原 告給付遲延為由，主張解除契約並沒收價款。
（四）系爭房屋土地預定買賣契約書第十三條第二項：「乙方如有不能完成興建本大 廈之情事」，應係包括乙方不能「依約定期限」完成興建本大廈之情形。因按 契約書第七章「違約專則」之第十三條「契約解除違約條款」，其第一項係針 對甲方（即原告）違約情事之規定，第二項則係針對乙方違約情事之規定。其 中對原告有各種給付遲延情事，則被告得主張解除契約並沒收全部已付價款為 違約金。本於企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。 定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋之原則，自應為此解釋 。
（五）被告自八十八年十一月五日後從未將完工事實通知原告，被告自不得以此即主 張原告遲延給付。被告在八十九年一月二十四日領得使用執照後，並未通知原 告此一事實，立即於三日後即同月二十七日發函解除契約並沒收原告已付之全 部價金。且被告未能在完工後十五日內交屋予原告，因被告完工期限在八十八 年十一月五日屆滿，原告八十八年十一月二十三日存證信函係催告被告應於「 本函到達後三個月內完工，並於完工後十五日內交付該房屋及車位予本人」， 使用執照雖於催告後三個月內之八十九年一月二十四日核發，但被告直至八十 九年二月二十九日始辦妥系爭房屋及車位之第一次建物所有權登記。由此可證 ，被告並未能在完工後十五日內（即八十九年二月八日前）交付房屋及基地所 有權予原告，更未通知原告辦理交屋手續，故原告自有權解約。（六）如認定原告解約無理由而被告解約有理由，則請鈞院依民法第二百五十二條規 定酌減違約金數額，其酌減後餘額依民法第二百五十九條回復原狀規定返還予 原告。
（七）關於被告答辯可得淨利之陳述：
１同業利潤標準係稅捐機關為便宜課稅所設定，被告公司事實上有何積極損害或 消極損害，仍應依具體事證認定之。
２按違約金係損害賠償總額之預定，而損害賠償係在於填補損害。按被告若得解 除契約，其沒收原告已付價金後，其仍得將系爭房屋、車位及基地持分再行轉 售。因此，若以被告售屋予原告之可得利益為審酌違約金之標準，則被告將有 雙重獲利情事。換言之，若依被告之主張推論之，其損害為售屋可得利益，則 其另行售屋可得利益（縱不售出，系爭房屋之市場價值減去造價成本後之淨值 ），即可填補其損失，故其已無損失可言。
本件被告真正之損失應僅有再委託房屋仲介業者轉售系爭房屋所需支付之仲介 佣金，依據目前各大仲介公司之佣金為賣方支付賣價之百分之四，請鈞院酌減 至總價額百分之四。
三、證據：提出房屋土地買賣預定契約書、中央日報「掏空國揚侯西峰等四人起訴」 報導、八十八年二月十二日（八八）會律字第０二一二號函、被告公司八十八年 二月十四日函、被告公司八十八年十一月十一日及八十九年一月二十九日存證信 函、原告八十八年十月十四日及同年十二月八日函、原告八十八年十一月二十三 日存證信函、原告訴訟代理人八十九年二月九日函及同年月二十九日存證信函、 最高法院八十九年度台上字第七十一號及四０八號民事判決、台灣證券交易所上 市公司財務資料簡報二紙（以上皆影本）、系爭建物共同使用部分登記謄本等件
為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）若受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。二、陳述：
（一）兩造合約業經被告於八十九年一月二十九日依法解除，原告已繳價金已由被告 全數沒收：依據系爭契約書第五條約定：「甲方（即原告）應按附件三之一及 附件三之二『房地買賣價款分期付款表』之規定，於接獲乙方（即被告）書面 掛號繳款通知單五日內自行繳清」，被告已於八十八年八月十日前已完成系爭 大廈八樓底版至屋頂底版，故於八十八年十二月二日、同年月二十二日去函原 告依上開約定繳納第十期至第十四期之房地價款，詎原告藉口拖延，置之不理 ，被告再於八十九年一月十七日函請原告依約繳款，原告仍置若罔聞，被告遂 依系爭預定買賣契約書第十三條第一項第一款約定於八十九年一月二十九日解 除本件契約，並依約沒收已繳價金充作違約金。（二）原告並無不安抗辯權：
１被告之財務雖一時調度困難仍儘力籌資，八十八年五月完成八樓底，八十八年 八月十日前即已完成系爭大廈八樓底版至屋頂底版，顯無停工近一年等情，原 告就系爭大廈之施工情況，可隨時至工地查看，當無不知之可能，被告除多次 口頭於電話中說明外並於八十七年十一月十一日以存證信函告知原告，且被告 遲至八十八年十二月二日始去函原告，請伊依約繳納八樓底版至屋頂版（第十 期至第十四期）之房地期款，函中亦載明系爭大廈已完全復工，八樓底版至屋 頂底版工程已完成，原告猶爭執被告未告知其系爭大廈復工情形等，顯係其未 依約繳款之託詞。
２本件被告分別於八十八年十二月二日、同年月二十二日及八十九年一月十七日 發函催繳期款，最後於八十八年一月二十九日發函為解除契約之意思表示；而 原告於該期間內僅於八十八年十二月八日致函被告，而查其函件之內容為要求 被告提出具體事證釐清疑慮云云，顯非行使不安抗辯權。況被告早於八十八年 十一月十一日致原告之存證信函中就系爭大廈之興建工程預計於八十九年四月 底前完工交屋並說明與自救會、銀行達成協議及連絡之窗口、電話號碼；原告 當可輕易了解而無疑慮之發生，故原告既未行使不安抗辯權，自仍需負遲延責 任，要無疑義。縱令將原告八十八年十二月八日之函件視為行使不安抗辯權， 惟被告既於八十九年一月二十四日完工取得使用執照，原告之不安抗辯權亦告 消滅。按不安抗辯權僅生得拒絕自己給付之效果，其債務仍屬存在。系爭大廈 已於八十九年一月二十四日完工取得使用執照，原告縱有行使不安抗辯亦因而 消滅，就其債務仍需負遲延責任，其理自明。
（三）原告主張於八十九年三月一日解除契約云云，於法無據： １兩造間買賣契約業由被告於八十九年一月二十九日解除，已如右述，原告已繳 價金亦已由被告全數沒收，原告主張於八十九年三月一日解除契約，顯失其對
象，於法無據。
２依系爭預定買賣契約書第六條第二項約定，系爭大廈之完工日期以主管建築機 關核發使用執照之日認定，經查系爭大廈於八十九年元月二十四日取得使用執 照，有使用執照為憑，是被告已在原告於八十八年十一月二十三日催告於文到 三個月期限內即八十九年二月二十五日前完工。足見，被告顯無遲延，原告主 張被告遲延完工解除契約，及依預定買賣契約書第六條第三款請求遲延金，亦 非可採；又系爭房屋既已完工，原告主張依預定買賣契約第十三條第二款主張 被告不能完成興建系爭大廈主張賠償與已繳價款四百三十五萬元等額之違約金 ，亦係無理。
３又系爭房屋預定買賣契約第九條約定「．．．本房屋於領得使用執照並依約完 成本戶一切主建物、附屬建物之設備及必要之公共設施（如門廳大門、道路、 電梯間等）後，乙方（被告）得定期以書面通知甲方（原告）交屋．．．」， 足見交屋期限係由被告依約完成相關設備後定期通知原告交屋，且並無約定被 告應於完工取得使用執照後十五日交屋之義務，況依慣例一般建築個案約在使 用執照取得後六個月後完成相關設備辦理交屋，原告催告被告應於完工取得使 用執照後十五日辦理交屋手續，催告之期限顯不相當而不生效力，被告顯無遲 延，原告以被告遲延交屋違約而解除契約有理云云，更非可採。且取得使用執 照後當有諸多工程，如室內粉刷、粉光、油漆、貼磁磚等及公共設施工程須完 成，依業界一般慣例於六個月內完成，應謂相當，此有內政部頒行之預售屋買 賣契約書範本第十五條第二項「房屋產權之移轉，應於使用執照核發後六個月 內辦理所有權移轉登記完畢。」可按，至本件被告加速趕工提前於使用執照取 得後一個月後辦理建物所有權登記等交屋手續，實無礙建築業界確有此慣例， 是以原告催告被告應取得使用執照後十五日內交屋，催告期限應非相當，顯不 生催告之效力，原告以被告遲延給付，解除系爭契約，顯非有據。 ４至於原告以八十八年十一月二十三日存證信函係催告被告應於「本函到達後三 個月內完工，並於完工後十五日內交付該房屋及車位予本人」，倘以八十八年 十一月二十三日計算，則三個月後為八十九年二月二十三日，再計算十五日， 則為八十九年三月十日（惟原告迄未提出被告收受上開存證信函之回執，是上 開期日亦無從計算），原告於八十九年五月十七日準備書狀第二頁第六行稱被 告應依其催告應於八十九年二月八日完工交屋，應有誤繕，併此陳明。（四）被告將原告已繳價金全數沒收作為違約金，其違約金並無過高： １依內政部頒行之預售屋買賣契書範本第廿二條違約之處罰以賠償房地總價款百 分之二十計算，但賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，本件系爭 房屋之房地總價為新台幣二千七百萬元，房地總價之百分之二十為五百四十萬 元，原告已繳價款為四百三十五萬元，是被告沒收原告已繳價款充作違約金， 並無過高，原告請求核減違約金顯無理由，應予駁回，以維交易秩序。 ２兩造係於八十七年四月三日簽訂系爭買賣契約，雙方約定買賣價金為二千七百 萬元，依八十七年度不動產買賣業之同業利潤標準淨利率為百分之十七，是以 原告若履行契約，被告得享受之利益為四百五十九萬元（ 27,000,000*17%=4,590,000），本件被告沒收原告已繳價款為四百三十五萬元
，顯無過高，彰彰明甚。
三、證據：提出被告八十八年十一月十一日及八十九年一月十七、十九日存證信函三 紙、建築工程勘驗報告書、被告八十八年十二月二日繳款通知單及同年月二十二 日催款通知單、優秀賞大廈使用執照、內政部頒行之預售屋買賣契約書範本、最 高法院七十三年度台上字第四三二七號民事判決要旨、八十七年度不動產買賣業 同業利潤標準表（以上皆影本）等件為證。
理 由
一、原告起訴主張：其於八十七年四月三日共同向被告訂購本件系爭房地，總價為貳 仟柒佰萬元，並簽訂房屋土地買賣預定契約書。訂約後，原告等均按契約書約定 進度繳交房地款，至八十七年十一月間工程進度至七樓樓板為止，總計繳交肆佰 參拾伍萬元整。依約，被告應於八十八年十一月五日完工，詎被告於八十七年十 一月間發生震驚全國之「國揚事件」後，本件系爭工程全部停止，嗣後被告雖通 知原告本件系爭工程將於八十九年四月間完工，但原告無法憑空採信，且不願在 毫無保障之情況下繼續等待長達半年之久，乃於八十八年十一月二十三日通知被 告公司應於八十八年十一月五日完工而未完工，並催告被告公司應於函到三個月 內完工及完工後十五日內交付系爭房屋及車位等予原告。詎被告於收函後，未能 向原告表明及保證其能於催告期限內履行其完工義務，竟即於八十八年十二月二 日通知原告繳款五十三萬，旋即於八十九年一月二十九日以原告遲延付款為由通 知原告解除買賣契約，沒收原告已付價款四百三十五萬元。本件被告自八十八年 十一月五日後從未將完工事實通知原告，更未通知原告辦理交屋手續，故原告自 有權解約。且原告亦於八十九年二月九日致函被告，表明其無解除契約與沒收已 付價金之權利，並催告期限內完工，逾期即解除買賣契約。至八十九年二月二十 四日催告完工期限屆滿後，被告猶未通知原告系爭房屋已完工及交屋予原告，原 告再以存證信函，通知被告解除買賣契約，並要求其於函到五日內返還價金及給 付違約金，該函於八十九年三月一日送達被告。本件契約既已經原告合法解除， 爰依據契約第十三條之規定請求被告應給付原告丙○○、乙○○各新台幣肆佰陸 拾萬零貳仟參佰元整，及按起訴狀附表所載各起算日起至清償日止按年息百分之 五計算之利息。如認定本件原告解約無理由而被告解約有理由，則請鈞院依民法 第二百五十二條規定酌減違約金數額為總價百分之四，其酌減後餘額依民法第二 百五十九條回復原狀規定返還予原告。
二、被告則以：本件原告並無不安抗辯權存在，而可以拒絕支付買賣價金。即令原告 有不安抗辯權，惟被告既於八十九年一月二十四日完工取得使用執照，原告之不 安抗辯權亦告消滅。兩造合約業經被告於八十九年一月二十九日依法解除，原告 已繳價金已由被告依約全數沒收，故原告主張於八十九年三月一日解除契約，顯 失其對象，於法無據。且本件被告將原告已繳價金全數沒收作為違約金，其違約 金依據內政部頒行之預售屋買賣契書範本第廿二條違約之處罰之規定及八十七年 度不動產買賣業之同業利潤標準淨利率計算，被告沒收原告已繳價款為四百三十 五萬元顯無過高等語置辯。
三、原告主張其於八十七年四月三日共同向被告訂購本件系爭房地，總價為貳仟柒佰 萬元，並簽訂房屋土地買賣預定契約書。訂約後，原告等均按契約書約定進度繳
交房地款，至八十七年十一月間工程進度至七樓樓板為止，總計繳交肆佰參拾伍 萬元整。嗣後因故未繼續繳納價金，被告旋即於八十九年一月二十九日以通知原 告等，以原告遲延付款為由，解除買賣契約，沒收原告等已付價款四百三十五萬 元。而原告亦於八十九年二月九日致函被告公司，表明其無解除契約與沒收已付 價金之權利，並催告被告期限內完工，逾期即解除買賣契約。至八十九年二月二 十四日催告完工期限屆滿後，被告猶未通知原告系爭房屋已完工及交屋予原告， 原告再以存證信函，通知被告解除買賣契約等情，業據其提出提出房屋土地買賣 預定契約書、支付價金之支票、被告所開具之統一發票、雙方之催告函數紙為證 ，且為被告所不爭執，堪信為真實。兩造均主張解除本件系爭不動產買賣契約， 故首應探討之爭點，應在本件契約中何人為有權解除契約之一方。四、按當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有 難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付。 民法第二百六十五條定有明文，此即所謂之「不安抗辯權」。此乃就雙務契約當 事人中有先為給付義務者，因無同時履行抗辯，如他方財產於訂約後顯形減少， 有難為對待給付之虞時，如仍責求一方給付時，無異強制其接受無謂損失之危險 ，故如符合前開要件時，以維護公平之法制。經查：（一）被告於八十七年十一月間發生震驚全國之「國揚事件」，公司資產為經營階層 所掏空，當時之負責人侯西峰等人侵占被告公司資金高達二百八十三億元之鉅 ，並經台北地方法院檢察署檢察官提起公訴，且被告於八十八年十一月十一日 之存證信函已自承財務發生困難致停工，另依據台灣證券交易所網站所公布之 「台灣證券交易所上市公司財務資料簡報」，被告自八十八年四月至十二月間 ，被告不僅未能有盈餘，反而財務狀況更行惡化，並未好轉。故原告在被告未 為對待給付或提出擔保前，自得主張不安抗辯權而拒絕自己之給付。（二）復按不安抗辯權於他方為對待給付或提出擔保時即行消滅。他方為對待給付或 提出擔保以消滅不安抗辯權，係屬抗辯權之再抗辯權，並非義務，故當事人應 向他方先為給付之一方，並不能於先為給付時，請求他方應為對待給付或提出 擔保。而他方當事人未為對待給付或提出擔保時，僅足使先為給付者免負遲延 責任，並不足使他方當事人負遲延責任，應先為給付之當事人自不得據以解除 契約，反之，他方當事人則可提出給付或擔保，請求應先為給付之當事人履行 債務。應先為給付之當事人則惟有至他方當事人所負債務已屆清償期以後，始 得請求其給付。查，原告雖於八十八年二月十二日以（八八）會律字第０二一 二號律師函，主張向被告解除本件買賣契約，然因本契約完工期限尚未屆至， 故此時原告自無由據以解除本件契約。又查，被告前雖因財務雖調度困難而停 工，嗣後仍籌資復工，且並於八十九年一月二十四日完工取得使用執照，此有 台北市政府工務局使用執照影本在卷可稽，被告既已提出給付，故原告之不安 抗辯權亦告消滅而需就其債務仍負遲延責任。
（三）又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九 十八條故定有明文，但解釋意思表示首先以一般文義為準，如文字業已表示當 事人真意，無須別事探求者，即不得捨此文字更為解釋，最高法院十七年上字 第一一一八號判例著有明文可參。查，系爭房屋土地預定買賣契約書第十三條
第二項：「乙方如有不能完成興建本大廈之情事，甲方得解除本契約。」，其 契約文字中既已明文約定解除契約之情形為「不能」完成興建，在此應指給付 不能之情形，至於原告所主張「未依約定期限」完成興建本大廈之情形，因僅 屬於給付遲延之情形，自應於履行期屆至後，經原告向被告催告履約後，方由 被告負擔給付遲延之責任，然原告不能僅以被告給付遲延，遽依據契約第十三 條主張對被告解除契約。
（四）且依據系爭預定買賣契約書第六條第二項約定，系爭大廈之完工日期以主管建 築機關核發使用執照之日認定。查，系爭大廈於八十九年一月二十四日取得使 用執照，有前開使用執照為憑，是被告已在原告於八十八年十一月二十三日催 告於文到三個月期限內即八十九年二月二十五日前完工。故原告主張被告遲延 完工解除契約，及依預定買賣契約書第六條第三款請求遲延金，即非可採。五、依兩造所定系爭之不動產買賣契約書第十三條第一項約定：原告如逾期繳付價款 則，被告可解除契約，原告無條件同意所繳全部價金作為被告重新出售本戶房屋 所需費用及稅捐之抵價及損害賠償金和違約金。本件原告之不安抗辯權，業經被 告提出給付而消滅，自應再繼續繳交買賣價金，然原告卻未再依約繳款而有違約 之事實，則被告依上開約定解除系爭房地買賣契約，並將原告已繳交價款肆佰叁 拾伍萬元，充作損害賠償總額之違約金予以沒收，自屬有據。惟原告既主張上開 已繳價款中僅有總價百分之四可充作違約金沒收云云，則本件次應審究者，乃約 定之違約金是否過高？
六、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額，民法第二百五十二條定有明 文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條 以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事 人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受 利益減少其數額，最高法院四十九年台上字第八０七號判例參照。復按「私法自 治」乃民事法律最高之指導原則，而「契約自由」原則乃「私法自治」在經濟活 動規範上之具體表現。依此原則，當事人得依自由意思決定與何人以何種方式締 結何種內容之契約，從而對契約雙方發生一定之拘束力，享受或負擔其法律效果 。此「契約自由」原則為私法之基本原則，受到憲法之承認與保護，故法院亦應 予以尊重，除非當契約自由原則之實質基礎－－「平等」未被落實，而於具體個 案契約正義未能獲致實現之情形，法院始得介入外，原則上法院不能擅以「監護 者」自居，以自己的價值判斷，變更契約之內容。民法第二百五十二條「約定之 違約金額過高者，法院得減至相當之數額」之規定，既明訂於民法第二章債編總 則，依照「體系解釋」之法律解釋方法，在判斷違約金是否過高時，除應審酌契 約當事人之締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形外， 尤其不能將「契約自由」原則棄之不顧，過度干預契約當事人私經濟生活之安排 ，以致影響當事人於締約當時之風險損益評估，破壞契約雙方於意思合致時之「 主觀平衡」，甚至給予惡意違反契約者討價還價、套利之空間。總而言之，法院 於適用民法第二百五十二條酌減違約金時，縱違約金約定之數額高於當事人所受 之實際損害，若於契約正義無礙而非顯失公平，即不宜僅因一造當事人所受之損 害低於違約金之數額，認兩造約定之違約金有過高之情事，而過度壓縮「契約自
由」之空間。經查：
（一）本件系爭不動產買賣總價高達貳仟柒佰萬元，而在發生「國揚事件」前原告均 遵期繳納房地價款，此有原告提出用以支付價款之支票影本及被告所開具之統 一發票影本等件在卷足憑，亦為被告所不爭執。而在被告因財務困難停工之際 ，原告數次以存證信函、律師函等方式，詢問被告關於系爭房地完工日期等情 ，業據其提出相關文件影本在卷可證。另本件原告嗣後因已另行購屋無從繼續 履行契約，此亦有原告提出建物所有權狀影本在卷可參。故本件系爭契約，雖 因原告嗣後未繼續繳款而遭被告解除並沒入所繳交之全部價金充作違約金，然 此與一般消費者因市場上不動產價格波動或因個人資力情形不願繼續履約而惡 意違約之情形有別，故自應由本院考量本件違約金之約定是否有過高之情事。（二）被告雖提出財政部核定之八十七年度營利事業各業所得額標準及同業利潤標準 ，辯稱：不動產買賣其同業利潤標準淨利率為百分之十七，為原告依約履行時 其可享受之利益云云，惟本件被告所從事者，係為不動產投資興建及租售業， 其淨利率為百分之十四，合先敘明。又前開同業利潤標準，固可認作原告若能 如期履行債務時，被告可得享受之一切利益。惟因被告解除契約後尚得重行出 賣本件房地獲利，是以原告主張不能以財政部所核定之營利事業各業所得額標 準及同業利潤標準作為被告必有利得之依據，尚屬有據。（三）末查房地產價格自七十九年、八十年間之高峰期以來，迄今普遍價格疲軟，並 以下跌者居多，且近年來亦有更加嚴重之趨勢，此為社會上一般人所週知之事 實。故本件被告解除契約後，雖可就系爭房屋重新出售，但仍可能承擔價差之 損失。況系爭房地買賣契約亦明示兩造約定之違約金具有損害賠償總額性質， 被告固因解約亦受有不動產資金積壓及稅捐、訴訟等損害，惟既為兩造損害賠 償總額之預定，即非應以被告實際受損害之總額為唯一核定違約金之依據。本 院參酌原告所提之內政部預售屋買賣契約書範本第二十二條規定，買方違反付 款條件及方式之規定者，賣方得沒收房地總價百分之二十計算之金額，並審酌 前述被告曾因財務調度困難工程停工而使原告所生之不信任感、原告訂約後未 行使不安抗辯權前按時履約之情形、社會經濟狀況及兩造之利益損害，認系爭 房地買賣契約經解除時之違約金應以其房地總貳仟柒佰萬元之百分之十即為貳 佰柒拾萬元限始為允當，被告將原告已繳價金肆佰叁拾伍萬元，均充作違約金 予以沒收誠屬過高應予酌減。
七、末按民法第二百五十二條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並 無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦 得由債務人訴請法院核減。最高法院七十九年度台上字第一六一二號判例著有明 文參照。惟本件原告原付之價金，既經被告於契約解除後，依約明示將之移作違 約金，顯已變更該價金之性質。至違約金如屬過高，法院縱可為酌減，然酌減後 金額之返還，係屬不當得利之範疇，要不能使違約金之性質再度回復為價金。本 件契約既已由被告解除之後，原告請求酌減違約金後，應係基於不當得利之法律 關係請求，即不得再依據原本各筆價金交付之時點，請求被告償還自受領時起之 利息。故原告請求自起訴狀繕本送達翌日起算之利息為有理由，逾此部分之請求
為無理由，應予駁回。
八、從而，原告自依不當得利之法律關係分別請求被告給付其捌拾貳萬伍仟元及自起 訴狀繕本送達之翌日即八十九年四月十三日起至清償日止，按年利率百分之五計 算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。九、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝 訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之 聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一 論述，併此敘明。
十一、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第第七十九 條但書、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如 主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十九 日 民事第四庭法 官 黃柄縉
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十九 日 法院書記官 楊湘雯
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