臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
103年度板簡字第2302號
原 告 李英花
訴訟代理人 陳勇成律師
徐松龍律師
被 告 謝林秀英
林褚寶蓮
林陳和
許林蕉
林順興
周文通
周榮義
鄭梅
林黃梅子
林淑芬
林陳生
林木珍
林陳發
林碧雲
林彥玲
林陳村
林秀美
林陳寅
林陳旭
上列當事人間請求酌定租金事件，經本院於民國105年4月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告就門牌號碼新北市○○區○○里○○鄰○○○路○○○號之建物占有原告所有坐落新北市○○區○○○段○○○○地號之土地租金，自民國一零一年二月一日起至上開建物不堪使用之日或被告喪失建物之事實上處分權之日止，按當年度申報地價年息百分之五計算租金，並應於每月一日給付，如逾期給付，並加計自應給付日之次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。 事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明為：請求核定
原告所有新北市○○區○○○段○000地號土地，與被告所 有門牌號碼為新北市○○區○○里00鄰○○○路000號之未 為保存登記建物間之租金數額為每月新台幣（下同）85,662 元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計 算之利息；嗣於民國105年4月7日言詞辯論期日當庭縮聲明 為：請求核定被告就門牌號碼新北市○○區○○里○○鄰○ ○○路○○○號之建物占有原告所有坐落新北市○○區○○ ○段○○○○地號之土地租金，自101年2月1日起至上開建 物不堪使用之日或被告喪失建物之事實上處分權之日止，每 月租金數額為85,662元，如逾期給付，並加計自應給付日之 次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。合於民事 訴訟法第255條第1項第3款規定情形，自應予准許，合先敘 明。
二、本件被告謝林秀英、林褚寶蓮、林陳和、許林蕉、周文通、 周榮義、鄭梅、林黃梅子、林淑芬、林木珍、林碧雲、林彥 玲、林陳村、林秀美、林陳寅、林陳旭經合法通知，均未於 言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386 條所列各款情事 ，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告主張：
（一）原告於民國101年1月17日向訴外人林麗馨購得系爭新北市 ○○區○○○段○000地號土地，並於101年2月1日完成移 轉登記。
（二）緣座落於新北市○○區○○○段○000地號土地（下稱系 爭土地）上，門牌號碼為新北市○○區○○里00鄰○○○ 路000號之未為保存登記建物（下稱系爭建物）原為訴外 人林德成所有。被告謝林秀英、林褚寶蓮、林陳和、許林 蕉、林順興、周文通、周榮義、鄭梅、林黃梅子、林淑芬 、林陳生、林木珍、林陳發、林碧雲、林彥玲、林陳村、 林秀美、林陳寅、林陳旭等為林德成之繼承人。依民法第 1147及第1148條之規定，上述繼承人等自82年4月24日訴 外人林德成死亡時起，即繼受上開土地及建物之所有權。（三）按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓 與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房 屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有 租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制 。」民法第425 條之1 定有明文。經查，系爭土地及建物 原為林德成所有，而承租人即被告等為林德成之繼承人， 依民法第1147及第1148條之規定，承租人即被告等自82年 4 月24日訴外人林德成死亡時起，即繼受上開土地及建物
之所有權，而上開土地之所有權後於98年12月4 日完成移 轉登記時即屬訴外人林麗馨所有。依民法第425條之1之法 理，應推定系爭土地於98年12月4日完成移轉登記予訴外 人林麗馨時，與系爭建物間存在租賃關係。
（四）又「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有 權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」 民法第425 條定有明文。職是，承租人等與聲請人之前手 林麗馨間既有租賃關存在，則依本條之規定，林麗馨於租 賃關係存續中將系爭土地移轉予原告，該租賃關係對於原 告仍應繼續存在，即是，承租人即被告等與原告間就上開 建物與土地應有租賃關係存在。
（五）系爭土地自98年12月4日時起與系爭建物間存有租賃關係 ，被告等人依法即負有繳納租金之義務。原告依民法第 425條之1第2項之規定，於102年5月20日發函向承租人等 通知請求協議租金，並已分別由被告收受，惟迄今仍無法 達成協議，爰依民法第425條之1第2項規定，請求法院酌 定自98年12月4日時起之租金數額。
（六）民法第425條之1推定房屋受讓人與土地讓與人間有租賃關 係之情形，應有土地法第105條、97條之適用。 1、按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中， 其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基 地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上 有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承 受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約， 方符立法意旨，最高法院74年台上字第2562號判例要旨可 資參照。次按，關於基地租賃，土地法及民法均設有特別 規定，考其立法目的，在於使承租人能易於興建房屋（無 需花費大量資本購置土地），並充分發揮興建完成房屋之 使用價值。最高法院48年台上字第1457號判例謂：「土地 與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋 性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須 使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及 房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有 特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之 使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土 地。」此一判例見解，並為民法增訂第425條之1第1項前 段所繼受，考此情形所成立之租賃關係，其目的主要在於 保存已有之房屋，使房屋所有權人得充分利用、發揮系爭 房屋之使用價值，以此觀之，實與基地租賃之規範意旨相 同，自應解為基地租賃之一種；且民法第449條第3項就基
地租賃之租賃期限作特別規定以排除20年限制時，於立法 理由中亦稱：「……並配合第425條之1之增訂，爰增訂第 3項，使租用基地建築房屋者，不適用20年租賃期限之規 定。」足見立法者顯然將第425條之1所成立之租賃關係與 一般基地租賃契約同等看待。是被上訴人即上訴人等人提 起本件上訴主張本件係關於推定存有租賃關係事件而言， 性質上與租地建屋之情形更為相近，自應有土地法第97條 之適用，應屬可採。
2、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息百分之十為限；建築基地租金之計算，依土地法 第105條準用第97條規定，亦係按申報地價年息百分之十 計算；而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而 言，土地法第97條、土地法施行法第25條分別定有明文。 土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價 為法定地價。故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指 該土地之公告地價而言。
3、經查系爭建物占用系爭地號土地，依土地法第97條規定計 算本件之租金，資審酌系爭地號土地位於鶯歌工業區內， 鄰近市場、鶯歌老街風景區，附近有郵局、公園，生活機 能及居住品質良尚可，有特定路線公車行通往，交通便利 性佳等一切情狀，請求依土地法第97條規定，認以公告地 價每平方公尺新台幣（下同）20,600元之年息10%計算之 年租金1,027,940元較為相當【計算式：499平方公尺× 20,600元土地公告現值×10%】，租金數額為每月85,662 元【1,027,940元÷12=85,661.6元（四捨五入）】。（七）為此爰依民法第425條之1第2項之規定提起本訴，求為判 決：1.原告所有新北市○○區○○○段○000地號土地， 與被告所有門牌號碼為新北市○○區○○里00鄰○○○路 000號之未為保存登記建物，經計算之一年份租金數額為 1,027,940元。2.請求核定原告所有新北市○○區○○○ 段○000地號土地，與被告所有門牌號碼為新北市○○區 ○○里00鄰○○○路000號之未為保存登記建物間之租金 數額為每月85,662元，及自應給付日之次日起至清償日止 按年息5%計算之利息。
四、被告林順興則以：伊是在那裡出生，是伊父親給伊住的，不 是原告給伊住的，有時候住在舊家，有時候沒有住在舊家。 舊家是伊父親留的等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。五、被告林陳生、林陳發則以同意房子拆遷由原告支付費用，被 告無償返還之條件等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。六、原告主張：原告於101 年1 月17日向訴外人林麗馨購得系爭
新北市○○區○○○段○000 地號土地（下稱系爭土地）， 並於101 年2 月1 日完成移轉登記。而座落其上之門牌號碼 為新北市○○區○○里00鄰○○○路000 號之未為保存登記 建物（下稱系爭建物）原為訴外人林德成所有。被告謝林秀 英、林褚寶蓮、林陳和、許林蕉、林順興、周文通、周榮義 、鄭梅、林黃梅子、林淑芬、林陳生、林木珍、林陳發、林 碧雲、林彥玲、林陳村、林秀美、林陳寅、林陳旭等為林德 成之繼承人。依民法第1147及第1148條之規定，上述繼承人 等自82年4 月24日訴外人林德成死亡時起，即繼受上開土地 及建物之所有權。又系爭土地及建物原為林德成所有，而承 租人即被告等為林德成之繼承人，依民法第1147及第1148條 之規定，承租人即被告等訴外人林德成死亡時起，即繼受上 開土地及建物之所有權，而上開土地之所有權後於98年12月 4 日完成移轉登記時即屬訴外人林麗馨所有。依民法第425 條之1 之法理，應推定系爭土地於98年12月4 日完成移轉登 記予訴外人林麗馨時，與系爭建物間存在租賃關係，原告依 民法第425 條之1 第2 項之規定，於102 年5 月20日發函向 承租人等通知請求協議租金，並已分別由被告收受，惟迄今 仍無法達成協議等情，業據原告提出土地之最新土地登記第 二類謄本為證，且為被告所不爭執，則原告依民法第425 條 之1 第2 項之規定，請求本院核定租金，自屬有據。兩造間 成立之租賃關係，核其性質與土地法所稱基地租賃關係較為 相近，關於租金之計算，應依土地法第105 條準用第97條規 定之標準定之，以不超過該土地申報價額年息10%為限，而 該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地 價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所 有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域， 係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價 時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，如未申報 則以土地之公告地價百分之80為申報地價，平均地權條例第 16條定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基 礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較， 以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10（最高法院68 年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭土地使用分區為 鄉村區、地目為建地，於102年1月申報地價為每平方公尺 3,200元，系爭土地103年1月公告現值為每平方公尺20,600 元等情，有原告提出系爭土地登記第二類謄本1件附卷可考 ，再查系爭土地坐落中正三路上，400公尺內有7-11便利商 店、近國道3號，離鶯歌高職不遠，系爭房屋為磚造平房，
該系爭房屋目前僅作為堆放物品並無人使用，巷道內房屋均 為住家或工廠，有勘驗筆錄及照片供參，兩造均未能提供鄰 近房屋實際出租行情，審酌上情，認以系爭土地申報地價年 息百分之5核定租金較為適當。是本件酌定於101年2月1日以 後，至系爭建物不堪使用之日或被告喪失建物之事實上處分 權之日止，則於每月1日按當年度申報地價年息百分之5計算 租金，如逾期給付，並加計自應給付日之次日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息，逾此部分之請求即屬無據， 應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 4 月 28 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 顏妃琇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 4 月 28 日
書 記 官 陳嬿如