最高法院民事判決 一○五年度台上字第五六四號
上 訴 人 詹水深
訴訟代理人 陳袓德律師
被 上訴 人 祭祀公業法人桃園縣詹敦仁、詹清隱
法定代理人 詹炳昆
訴訟代理人 王聰明律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國一○三年十二
月三十日台灣高等法院第二審更審判決（一○三年度上更㈠字第
五八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
一、本件被上訴人主張：伊所有坐落改制前桃園縣○○鄉○○○ 段○○○小段○○○地號土地（下稱系爭耕地），於民國八 十六年四月間，由訴外人詹○○擅以伊名義與上訴人訂立耕 地三七五租約（下稱系爭租約），嗣經上訴人於九十二年及 九十七年間向改制前桃園縣○○鄉公所（下稱○○鄉公所） 申請續訂租約，租期均為六年。因詹○○不具伊合法管理人 之資格，其所訂之契約無效。系爭租約於九十二年續約時， 系爭耕地中約有二百五十坪屬臨溪陡坡，無法耕作，其餘約 八百坪又經上訴人轉租與訴外人○○纖維股份有限公司（下 稱○○公司）興建廠房及作為廠區通道空地使用，上訴人不 自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條規定系爭租約為 無效。伊於九十三年八月二十八日與上訴人簽訂備忘錄，表 明分撥部分租金予上訴人，當然有終止系爭租約之意思，依 同條例第十七條規定，系爭租約已合法終止，或由雙方合意 終止。爰求為確認兩造間系爭租約之法律關係不存在之判決 。
二、上訴人則以：詹○○於八十六年間以被上訴人名義與伊訂立 系爭租約，嗣並向○○鄉公所辦理系爭租約續租、再續約至 一○三年十二月三十一日止。縱詹○○無權訂約，惟被上訴 人之管理人詹○○，事後就二次續約均未提出異議或向鄉公 所申請註銷，更與伊簽訂備忘錄、免租證明書，被上訴人已 承認系爭租約之效力。○○公司占用系爭耕地建廠，被上訴 人非但未請求○○公司拆屋還地，反而將系爭耕地重複租予 該公司，致伊無法耕作，非可歸責於伊。兩造簽訂備忘錄， 並無終止系爭租約之意；被上訴人允諾補助伊因系爭耕地被 占用建廠之損失，伊收益不良部分亦免收租金，更保證土地 回收時，由伊優先承租等。伊信賴被上訴人不收回系爭耕地 多年後，被上訴人又提起本訴，顯屬權利濫用，且違誠信原
則等語，資為抗辯。
三、原審以：（一）詹○○於八十六年四月間以被上訴人名義與 上訴人訂立系爭租約，該租約於九十一年十二月三十一日屆 期後，上訴人與被上訴人之管理人詹○○於九十二年五月二 十八日申請續租六年，復於九十七年十二月三十一日申請續 租六年，租賃期限計至一○三年十二月三十一日，經○○鄉 公所核准，被上訴人均未表示異議，為兩造不爭之事實。參 酌兩造於九十三年八月二十八日簽訂之備忘錄載明：系爭土 地數十年來由乙方即宗親詹水深一系使用；被上訴人於九十 三年九月一日出具之證明書亦稱：系爭耕地面積約八百坪（ 即除○○公司占有之四百坪以外之部分），因收益不良經本 公業決議免收租金等情，堪認被上訴人對系爭租約已予追認 。上訴人抗辯：系爭契約於九十一、九十二年間續約後，已 對被上訴人發生效力等語，足以採取。（二）被上訴人未舉 證證明上訴人有何擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用 ，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不 合耕地租佃目的之積極行為。則被上訴人主張系爭耕地經○ ○公司占地建廠，依耕地三七五減租條例第十六條規定為無 效云云，於法自屬無據。兩造就系爭耕地於九十二年五月間 續約時，部分土地固為○○公司占用，惟系爭耕地為○○公 司占用前，原可供竹、林、果樹等作物耕作之用。依社會通 常觀念，該土地經○○公司占用後，無論被上訴人或上訴人 均得請求○○公司拆屋還地，恢復該耕地被占用前可供耕作 之原貌，以實現系爭耕地供耕作之債務本旨，尚不生不能給 付之情形。被上訴人主張該耕地經○○公司占用建廠，有標 的不能或給付不能之情形，系爭租約為無效云云，亦難謂有 據。（三）上訴人自認系爭土地被占用後，就沒有繼續耕作 。被上訴人主張其於九十三年間訴請○○公司拆屋還地，嗣 兩造與○○公司三方協商，將○○公司占用系爭耕地部分， 直接由伊出租予○○公司等情。核與被上訴人於九十三年八 月二十八日與上訴人簽訂之備忘錄敘載：「……○○○地號 土地，數十年來由乙方宗親詹水深一系使用，其中……部分 面積……卻由○○公司占用建廠，茲本祭祀公業已經成立， 為整頓公業土地，關於非農用部分，以由公業管理人逕行出 租為原則，上開○○○地號土地中○○公司占用部分，業由 公業管理人直接出租與○○公司，每年租金新台幣二十萬元 ，其中六萬元補助宗親詹水深（如該四百坪嗣後由祭祀公業 收回恢復農用，詹水深有優先承租權）」等語相符。兩造簽 訂上開備忘錄時，上訴人已繼續一年以上不為耕作。被上訴 人向上訴人表明，該被占用之土地改出租予○○公司，除不
再向上訴人收取租金外，更就上訴人未能在原承租之系爭耕 地從事農作可能遭受之不利益予以補助。被上訴人提供系爭 耕地予上訴人耕作以獲租金之系爭租約之原始目的已無法達 成，堪認被上訴人就該被○○公司占用之土地，有終止與上 訴人原出租系爭耕地為農用之意思表示。則被上訴人主張其 依耕地三七五減租條例第十七條規定，已合法終止系爭全部 租約，兩造間之租賃關係已不復存在等語，即屬可採。系爭 租約於九十三年八月二十八日合法終止後，至系爭耕地恢復 農用，而由兩造再訂立新租賃契約前，兩造間並無任何租賃 關係存在，自不因上開備忘錄記載「乙方租約（三七五租約 ）與本案無關」、證明書上記載「派下員詹水深免收租金權 益仍屬有效」，即認系爭租約仍屬存在。又上訴人並未舉證 證明被上訴人提起本訴確認系爭租約不存在，有如何致上訴 人權義狀態顯然失衡之情事，自無違反誠信原則。爰維持第 一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
四、按承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其 不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人固均得依三 七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，收回全 部耕地。惟此項規定並未強令出租人應就全部租約為終止， 其僅終止租約之一部，或與承租人合意變更租賃耕地之範圍 ，亦無不可。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意， 不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意， 無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（本院十 七年上字第一一一八號判例參照）。查被上訴人管理人詹○ ○於九十三年八月二十八日與上訴人書立備忘錄，略稱：系 爭耕地其中面積約四百坪，由○○公司占用建廠，該部分由 公業管理人直接出租與該公司。詹○○並於同年九月一日出 具證明書予上訴人，略以：上訴人承租系爭耕地約八百坪（ 即○○公司占有之四百坪以外之部分），因收益不良經本公 業決議免收租金各等語，為兩造不爭之事實（見原判決第四 頁）。依其文義，雙方似係就系爭租約租賃耕地之範圍合意 予以變更。原審未注意及此，對於被上訴人是否係行使其法 定終止權，未予釐清；且一方面謂兩造於簽訂上開備忘錄時 ，被上訴人係就○○公司占用部分土地，為終止租約之意思 表示；一方面又認被上訴人已向上訴人為終止全部租約之意 思表示，殊嫌矛盾，並有判決不備理由之違法。上訴論旨， 指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 四 月 八 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 李 彥 文
法官 鄭 雅 萍
法官 黃 國 忠
法官 吳 麗 惠
法官 蔡 烱 燉
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 四 月 二十 日
G