最高法院民事判決 一○五年度台上字第五五八號
上 訴 人 陳捷圻
唐曉華
共 同
訴 訟代理 人 林志豪律師
複 代 理 人 劉北芳律師
被 上 訴 人 瓏山林企業股份有限公司
兼法定代理人 林鴻堯
共 同
訴 訟代理 人 吳姝叡律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國一○四
年六月三十日台灣高等法院第二審更審判決（一○三年度重上更
㈡字第一六二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國九十六年一月一日與被上訴人瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）簽訂房屋預定買賣契約書，及與被上訴人林鴻堯簽訂土地預定買賣契約書，向渠等購買坐落台北市○○區○○段○○○○○地號土地上「博物館」建案編號Ｃ３七樓房屋（含地下三樓編號一二七號停車位）及其基地應有部分（下稱Ｃ３房地），復於同年月二日與瓏山林公司簽訂房屋預定買賣契約書（與上開房屋預定買賣契約書合稱系爭房屋買賣契約），及與林鴻堯簽訂土地預定買賣契約書（與上開土地預定買賣契約書合稱系爭土地買賣契約），向渠等購買同上建案編號Ａ１四樓房屋（含地下四樓編號二一七、二一八號停車位）及其基地應有部分（下稱Ａ１房地，與Ｃ３房地合稱系爭房地），二戶價金共計新台幣（下同）八千六百六十二萬元（房屋價金一千九百九十四萬元、土地價金六千六百六十八萬元）。伊已給付第一期至第五期房屋價金三百九十五萬元予瓏山林公司、土地價金一千三百三十八萬元予林鴻堯。嗣因第六期價金之給付發生爭議，被上訴人展延伊辦理貸款之期限至九十八年一月八日，伊因系爭房地有瑕疵，已向被上訴人為同時履行之抗辯，被上訴人於九十八年一月九日違法解除系爭契約，不生解除之效力。被上訴人未依約於取得使用執照四個月內通知伊辦理交屋，且於九十九年二月及九月間將Ｃ３、Ａ１房地依序移轉登記予訴外人鄭犁強、陳貞秀，對伊構成給付不能，伊催告被上訴人履行契約未果，於一○一年二月二日向被上訴人為解除契約之意思表示，自得依民法第二百五十九條規定，請求被上訴人返還所受領之價金。縱
認伊未繳納第六期價金係可歸責，被上訴人將伊所繳價金全數沒收充作違約金，亦屬過高，應予酌減，伊得依不當得利之規定，請求被上訴人返還價金等情，求為命瓏山林公司再給付一百九十九萬四千元、林鴻堯再給付六百六十六萬八千元，及均自九十七年十月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決（上訴人逾上開範圍之利息請求，業受敗訴判決確定；其請求瓏山林公司給付一百九十五萬六千元本息、林鴻堯給付六百七十一萬二千元本息部分，已獲勝訴判決確定，均不予贅敘）。嗣於原審依系爭土地買賣契約第十條第一項、第十一條第一項，系爭房屋買賣契約第十六條第一項第二款、第二十三條第一項約定，追加請求瓏山林公司給付違約金三百九十五萬元、林鴻堯給付違約金一千三百三十三萬六千元，及均自一○○年十月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決。
被上訴人則以：上訴人應於使用執照核發日起第三十日給付第六期款，伊於九十七年十一月二十一日使用執照核發當日通知上訴人繳納第六期款，又於同年十二月二十五日催告上訴人應於九十八年一月八日給付，上訴人仍未繳款，伊乃於九十八年一月九日發函予上訴人，表示解除系爭契約及沒收上訴人已繳價金。系爭契約業經伊合法解除，伊自得另行出售系爭房地，上訴人復解除系爭契約，為不合法。伊沒收上訴人已繳價金充作違約金，並無過高等語，資為抗辯。
原審以：上訴人於九十六年一月一日、同年月二日與瓏山林公司簽訂系爭房屋買賣契約書，與林鴻堯簽訂系爭土地買賣契約書，向渠等購買系爭房地，價金共計八千六百六十二萬元（房屋價金一千九百九十四萬元、土地價金六千六百六十八萬元）。上訴人已給付第一期至第五期房屋價金三百九十五萬元予瓏山林公司、土地價金一千三百三十八萬元予林鴻堯，為兩造所不爭執。次查上訴人應於核發使用執照日起第三十日繳納系爭房地第六期款，為系爭土地買賣契約第四條第一項及系爭房屋買賣契約第七條第一項所約明。系爭土地買賣契約第五條第一、二項及系爭房屋買賣契約第十八條第一、二項分別約定：第三條土地（房屋）價款內之部分價款（同土地合約附件一，付款明細表中可委辦貸款抵繳之期款總額），由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，最長期限為二十年，以買賣雙方簽立「代辦申請貸款委託書」（如附件二）依約定辦妥一切貸款手續，倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約。買方並於賣方通知辦理貸款日辦理對保手續。買方若自洽金融機構辦理貸款者，除應自行向該金融
機構瞭解貸款條件（貸款人身份、擔保物使用用途、貸款金額外），並應簽立「自洽貸款書切結書」（如附件十）予賣方，賣方始有配合辦理之義務。足見上訴人就系爭房地第六期款之繳納，可自行選擇以現金或委由被上訴人所洽定金融機構辦理貸款，或自洽金融機構辦理貸款方式為之。上訴人於簽約時一併出具「代辦申請貸款委託書」及「自洽貸款切結書」予被上訴人，被上訴人於九十七年十一月七日通知上訴人於同年月二十日至永豐銀行辦理貸款對保，上訴人未如期前往辦理；被上訴人於九十七年十一月二十一日發函通知上訴人已取得系爭建案使用執照，應於該日起第三十日即同年十二月二十日繳納第六期價金，或於九十七年十二月二十三日前辦妥自洽貸款，上訴人逾期仍未繳納或辦妥；被上訴人再於九十七年十二月二十五日催告上訴人於七日內以現金付清或於九十八年一月八日前辦妥貸款，上訴人亦未為之，為兩造所不爭執，並有被上訴人上開函可稽。系爭買賣契約已載明系爭房地係屬商業區，上訴人復不爭執被上訴人業已給予簽約之審閱期間，則上訴人於九十七年十二月二十日發函，以被上訴人將商業區之系爭房地以住宅銷售廣告不實為由，拒絕給付第六期價金，自非可取。上訴人雖另於九十八年一月五日函覆被上訴人，以系爭房屋公共設施面積超過約定坪數、公共設施未完工及為毛胚屋且品質粗糙之瑕疵等為由，拒絕付款。惟斯時尚未達交屋階段，為上訴人所不否認，被上訴人自非不得於交屋前補正系爭房屋為毛胚屋及施作品質粗糙之瑕疵，且依系爭房屋契約第十六條約定，上訴人有先給付第六期款之義務。系爭房地因公共設施及附屬建物坪數增加致系爭Ａ１及Ｃ３房屋增加價金依序一百零一萬四千元、五十六萬一千一百六十五元，為上訴人所不爭執，約占各該房地總價百分之二，上訴人僅得請求減少價金，其以上開事由為同時履行之抗辯，拒絕給付第六期全部價金，尚屬無據。上訴人既未依約於九十七年十一月二十日前往辦理貸款對保，或表明自行辦理貸款意願，復未於九十七年十二月二十日繳清價金，已屬給付遲延，被上訴人於上訴人給付遲延後，再於同年月二十五日定相當期限催告上訴人履行，上訴人逾期仍未繳納第六期價金或辦妥貸款，被上訴人於九十八年一月九日解除系爭買賣契約，自屬有據。系爭買賣契約既經被上訴人合法解除，上訴人得依民法第二百五十九條第二款規定，請求被上訴人返還已受領之價金。又上訴人如未依付款條件及方式付款，而有違反系爭土地買賣契約第四條及系爭房屋買賣契約第十八條約定情形，被上訴人得沒收房地總價百分之二十計算之金額，如該沒收金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，為系爭土地買賣契約第十條第二項及系爭房屋買賣契約第二十三條第二項所明定。上訴人遲未給付第六期款，被上訴人依上開約定沒收上訴人已繳價款充作
違約金，固屬有據。惟系爭房地總價為八千六百六十二萬元，上訴人已給付被上訴人一千七百三十三萬元，占系爭房地總價約百分之二十，被上訴人將之全數沒收充作違約金，已逾內政部台（九○）內中地字第九○八三六二六號公告預售屋買賣定型化契約規範第二十四條規定之違約金上限即房地總價百分之十五，確屬過高。審酌財政部公布之九十八年度同業利潤標準，不動產投資興建之淨利率為百分之十，及被上訴人嗣將系爭房地以八千零六十八萬元、四千八百八十萬元出售等情，應酌減至系爭房地總價百分之十為適當。瓏山林公司、林鴻堯得沒收之違約金依序為一百九十九萬四千元、六百六十六萬八千元，超過部分不得沒收。被上訴人於系爭買賣契約合法解除後之九十九年二月一日及同年九月二十八日，將系爭房地出售移轉予他人，並無違約可言，上訴人依系爭土地買賣契約第十條、系爭房屋買賣契約第二十三條第一項約定，請求瓏山林公司給付違約金三百九十五萬元、林鴻堯給付違約金一千三百三十三萬六千元，自屬無據。故上訴人依民法第二百五十九條第二款規定，請求瓏山林公司、林鴻堯再給付依序一百九十九萬四千元本息、六百六十六萬八千元本息，及追加請求瓏山林公司、林鴻堯給付依序三百九十五萬元本息、一千三百三十三萬六千元本息，為無理由，不應准許。爰維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及其追加之訴，經核於法並無違誤。至原判決贅列之其他理由，無論當否，要與裁判結果不生影響。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 一○五 年 四 月 七 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 王 仁 貴
法官 吳 惠 郁
法官 謝 碧 莉
法官 鄭 純 惠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 四 月 十八 日
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