臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決
105年度新訴字第1號
原 告
即反訴被告 陳岳瑋
被 告
即反訴原告 陳信良
訴訟代理人 藍慶道律師
陳柳治
上列當事人間請求確認通行權及清除障礙物等事件，經本院於民
國105年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告就被告所有坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地，如臺南市永康地政事務所民國一○四年八月二十四日土地複丈成果圖所示斜線區塊部分，面積三十七點二九平方公尺之土地，有通行權存在。
被告應容忍原告在前項通行範圍內開設道路、鋪設柏油或水泥、埋設管線及排水等行為，並不得為禁止或妨礙原告通行及設置前開設施與管線之行為。
反訴被告應自民國一百零四年三月九日起至臺南市○○區○○段○○○號建物事實上拆除或喪失建物所有權之日止，按月於每月五日前給付反訴原告新臺幣貳仟肆佰零玖元。
本訴之訴訟費用新臺幣玖仟壹佰捌拾元，由被告負擔；反訴訴訟費用新臺幣貳萬肆仟貳佰陸拾伍元，由反訴被告負擔新臺幣壹仟元，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項反訴原告以新臺幣壹萬壹仟貳佰元為反訴被告供擔保後，得假執行。
反訴原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不 屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用 簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官 繼續審理，民事訴訟法第435條第1項定有明文。本件因被告 提起反訴致訴訟標的金額已逾民事訴訟法第427條第1項所定 新臺幣（下同）50萬元，且非屬該條第2項各款所定之訴訟 ，經本院依法改依通常程序審理，先予敘明。
貳、本訴部分：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否 不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險
得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院52年台上 字第1922號判例意旨參照）。本件原告主張伊對被告所有坐 落臺南市○○區○○段000地號土地有通行權，被告有容忍 原告通行之必要乙節，為被告所否認，是原告主張對於系爭 305地號土地通行權之法律關係是否存在，即不明確，致原 告私法上之地位有受侵害之危險，且此項不明確非不得以確 認判決予以排除，是原告提起本件訴訟確認通行權存在，非 無確認利益。
二、原告起訴主張：
㈠坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為 被告所有，其上同段66建號建物（門牌號碼：臺南市○○區 ○○街00號，下稱系爭房屋）本為訴外人即被告之子陳俊雄 所有，為原告經本院拍賣取得，並於民國104年3月9日取得 權利移轉證書，旋於同年3月24日過戶取得所有權狀，並完 成點交。豈被告隨後即故意將沙發、桌椅、雜物、垃圾、廢 木條及鐵圍籬等物件放置於系爭房屋落地鋁門外之鐵製棚架 下，阻礙原告通行。該鐵製棚架下之面積為原興建系爭房屋 時，留作通行至道路之用，被告卻故意堆放雜物，阻礙原告 通行使用。
㈡系爭土地東側為龍潭段304地號土地，其上有建物；南側為 同段362地號土地，並未面臨主要道路；西側為龍潭段308、 307地號土地，為被告所有之私設道路，且拒絕供原告通行 。系爭房屋大門設於東北側，前方如臺南市永康地政事務所 104年8月24日土地複丈成果圖即附圖所示，斜線區塊土地連 接龍潭段134地號土地所在之主要通路，因此系爭房屋坐落 之土地範圍，乃實質意義上之袋地。
㈢訴外人陳俊雄及被告於建築之初即是保留斜線區塊土地供系 爭房屋通行至道路之用，系爭房屋亦是經由斜線區塊土地才 能連接建築線而建築，故系爭房屋與斜線區塊土地自不可割 裂使用。被告提供系爭土地供陳俊雄起造系爭房屋時，係在 系爭房屋東北側留設大門，且在斜線區塊土地上搭蓋鐵製棚 架（一併拍賣且點交完成），並以經該處通行至前方道路， 此係一般建物之通行方法，該斜線區塊土地應是作為「法定 空地」且以之連接建築線，亦只能供作系爭房屋通行之用。 ㈣並聲明：
⒈確認原告就被告所有系爭土地，如附圖所示斜線區塊部分， 面積37.29平方公尺之土地，有通行權存在。 ⒉被告應容忍原告在前項通行權範圍內開設道路、鋪設柏油或 水泥、埋設管線及排水等行為，並不得為禁止或妨礙原告通 行及設置前開設施與管線之行為。
三、被告則辯以：
㈠本件得主張通行權之人，僅以該土地所有人為限，原告並非 系爭土地所有權人，至多僅係現行系爭房屋名義上之所有權 人，顯無得主張適用民法第787條袋地通行權之餘地。 ㈡退步言之，縱認原告有通行權，惟系爭房屋為傳統設有騎樓 之建物，事實上該房屋使用之人，除經由被告所有系爭土地 北側部分外，明顯亦可由系爭房屋西側騎樓之部分，經由系 爭土地一小部分土地，再經過同段306地號土地一小部分， 即可通行至現有公路，其可能影響周圍地之部分面積，僅約 3.5平方公尺，通行此部分範圍土地，乃損害最少之處所， 原告主張之通行方案明顯損害周圍鄰地過鉅，顯非適洽。 ㈢並聲明：駁回原告之訴。
四、得心證之理由：
㈠按民法第425條之1關於土地及其土地上之房屋同屬一人所有 ，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，推定在房屋得使用之 期限內，有租賃關係存在之規定，尋繹其立法理由所揭櫫： 「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同 時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外， 應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付 相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」之本旨，乃側 重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既 得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後 基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係 ，庶符社會正義之要求。本件被告出具系爭土地之使用權同 意書予其子陳俊雄，於該土地上興建建物，因被告出具土地 使用權同意書予陳俊雄起造系爭房屋，該建物就其基地即系 爭土地，自有利用之權。嗣縱系爭房屋經法院拍賣，由原告 拍定並取得所有權，應可類推適用上揭規定（最高法院98年 度台上字第1339號判決要旨參照）。本件原告既經本院拍賣 程序取得系爭房屋所有權而為系爭房屋之受讓人，依民法第 426條之1及上揭最高法院判決要旨類推適用同法第425條之1 規定，自有繼續占有系爭土地而為使用收益及通行之權利。 ㈡又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；租用基地建築房屋，承租人房屋所有 權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在 ，民法第421條第1項、第426條之1分別定有明文。其立法意 旨係以房屋所有權移轉時，實務上認為除當事人有禁止轉讓 房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃 權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間， 仍有租賃關係存在。又租賃物交付後，承租人於租賃關係存
續中，有繼續占有其物而為使用收益之權利（最高法院43年 台上字第176號判例意旨參照）。出租人以合於所約定使用 收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使 用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使 用收益之狀態，此觀民法第423條之規定自明。故租賃物在 租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者， 不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為 而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使 用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有 損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度 台上字第2369號判決意旨可參）。揆其旨趣可見承租人如於 占有租賃物後認為欠缺約定之使用收益狀態時，應請求出租 人依租賃契約之法律關係負積極維持或消極不妨礙之責任， 使承租人能對於租賃物為圓滿之使用收益。
㈢經查，原告主張系爭房屋一樓落地鋁門外之鐵製棚架下方即 附圖所示斜線區塊土地，遭被告堆放沙發、桌椅、廢木條、 鐵圍籬等物，阻礙通行乙節，為兩造所不爭執，該斜線區塊 土地為系爭土地之一部，且為系爭房屋聯絡周邊道路對外通 行之唯一通道，則原告使用基地之完整權利範圍即因該斜線 區塊土地遭阻擋而受妨礙，揆諸上開規定，被告在租賃關係 存續中，即有保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，如 前所述。是原告請求被告排除侵害即不得於斜線區塊土地為 禁止或妨礙原告通行之行為，關於此部分之請求，於法有據 ，應予准許。
五、綜上所述，本件原告訴請確認原告就被告所有系爭土地，如 附圖所示斜線區塊部分，面積37.29平方公尺之土地，有通 行權存在；被告應容忍原告在前項通行權範圍內開設道路、 鋪設柏油或水泥、埋設管線及排水等行為，並不得為禁止或 妨礙原告通行及設置前開設施與管線之行為，均有理由，應 予准許。
參、反訴部分：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法 院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認 判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨 參照）。本件反訴原告主張反訴被告拍定之系爭房屋，反訴 原告對該屋有優先承買權，為反訴被告所否認，是反訴原告
有無優先承買權，影響反訴原告買受人之地位，則反訴原告 於其私法上地位即有受侵害之危險，而此一法律上地位之不 安狀態，能以確認判決將之除去，揆諸前開說明，應認反訴 原告有提起本件確認之訴之法律上利益。
二、反訴原告起訴主張：
㈠反訴原告與訴外人陳俊雄為父子關係，系爭土地（重劃前為 臺南縣永康鄉○○○段000000地號）為反訴原告所有，於81 年間因分家而與陳俊雄約定租地建屋契約，同意由陳俊雄於 系爭土地上興建系爭房屋，並由陳俊雄登記取得為建物所有 權人，後因其配偶負債問題，債權銀行以夫妻剩餘財產分配 請求為由對陳俊雄取得債權，並聲請就系爭房屋強制執行， 經本院以103年度司執字第96970號於104年2月10日由反訴被 告以0000000元拍定。然系爭房屋基地所有權人即反訴原告 自83年間即已與配偶分居，另住於「臺南市○○區○○街00 巷0號」，根本未居住於戶籍所載地址「臺南市○○區○○ 街00號」，然執行處疏未詳細查證，僅按反訴原告戶籍地址 寄送通知優先承買權函，明顯未合法送達通知於反訴原告， 致反訴原告無從知悉拍定情事而得即時主張行使優先購買權 。
㈡先位聲明部分：當時執行處明顯未合法通知反訴原告，依土 地法第104條第2項規定，反訴被告不得以其登記所有權為由 對抗反訴原告，反訴原告自仍得依法主張行使優先購買權， 並訴請反訴被告塗銷系爭房屋所有權登記，回歸當時初執行 處拍定尚無核發移轉證明書之程序狀態，而由反訴原告優先 承買。
㈢備位聲明部分：退步言之，如認反訴原告不得主張優先承買 權，則應由反訴被告舉證證明系爭房屋占有使用系爭土地係 有合法正當占有之權源，否則即應認系爭房屋無權占有系爭 土地，反訴原告自得行使物上請求權，主張反訴被告應將系 爭房屋拆除騰空將系爭土地返還予反訴原告。並請求以系爭 土地105年1月當期申報地價3200元／平方公尺，依土地法第 105條、第97條第1項規定，以占用面積150.59平方公尺計算 ，每月合理償金應為4016元（計算式：3200元×150.59㎡× 10％÷12＝4016元）。
㈣並聲明：
⒈先位聲明：
⑴確認反訴原告就臺灣臺南地方法院民事執行處103年度司 執字第96970號強制執行事件之拍賣標的即系爭房屋，有 優先購買權存在。
⑵反訴被告應將上開標的建物於104年3月24日以拍賣為原因
在臺南市永康地政事務所之所有權登記予以塗銷。 ⒉備位聲明：
⑴反訴被告應將系爭房屋拆除並騰空交還系爭土地予反訴原 告，並應自104年3月9日起至事實上拆除或喪失建物所有 權之日止，按月於每月5日前給付反訴原告土地使用償金 4016元。
⑵反訴原告就上開第一項後段部分，願供擔保請准宣告假執 行。
三、反訴被告則辯以：
㈠反訴原告提出81年9月23日簽立之「覺書」1紙，主張與其子 陳俊雄成立租地建屋契約，顯是臨訟編撰之文件，反訴被告 予以否認。若真存有租地建物契約，於系爭房屋之強制執行 程序過程，反訴原告即有多次機會可向法院表示，卻從未提 出，若非刻意隱瞞使投標人高價投標，日後再主張拆屋還地 之權利以牟暴利而有權利濫用之虞，即是此租約乃虛假不實 。況反訴原告前曾提起反訴後又撤回之，於該次反訴中並未 提出此一租地建屋契約，反而於再次提起本件反訴時方提出 ，足見此「覺書」乃是事後製作，其內容應屬虛偽不實。 ㈡又「覺書」之租期僅25年，而系爭房屋於81年間興建，故租 期僅至106年，與行政院所頒鋼筋混凝土建物至少有50年耐 用年限差距甚大，顯不合理。另反訴原告既稱係欲分家而簽 訂租地建屋契約，則顯示為能讓其子女各有建物長期居住， 焉有只訂25年租期，甚而約定租期屆至即無條件由地主（即 反訴原告）取得系爭房屋之理？且該「覺書」內容之租金計 算，前20年僅10萬元，即一年5000元，然21至25年間每年24 萬元，5年即高達120萬元，與土地法第105條準用第97條規 定之租金限制有違，顯是欲制約反訴被告之虛偽條款。 ㈢反訴原告另主張並未受合法送達云云。然系爭房屋所有權人 陳俊雄亦有收受相關法院公告、函文，衡情若為免系爭房屋 遭第三人取得，自當會告知反訴原告，始符常情，然卻從未 為之，又與系爭房屋相鄰之他棟建物（含龍橋街83號）均有 反訴原告之子女居住，均知系爭房屋遭拍賣，焉有可能未將 收受法院文件一事告知。反訴原告既然有配偶而未離婚，亦 未遷出戶籍，則其配偶自是同居人，得收受應送達之文書。 況反訴原告所稱之實際住所「龍橋街79巷6號」亦緊鄰其戶 籍地址「龍橋街83號」日常互動緊密，且系爭房屋點交時反 訴原告亦在場，反訴原告逕稱送達不合法致不知情等節，顯 無理由。
㈣反訴原告於81年10月提供系爭土地以陳俊雄名義建造系爭房 屋時，反訴原告長子陳俊雄年僅27歲，同件申請之反訴原告
三子陳俊榮年僅22歲，依常理應無財力建築系爭房屋，且均 未設定抵押權、借貸，應僅為反訴原告借名登記申請，建築 資金來自反訴原告，故無異於「房屋土地同屬一人」，依民 法第425條之1規定，房屋受讓人（即反訴被告）與讓與人（ 即反訴原告）間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 故反訴原告稱反訴被告無權占用系爭土地，並請求反訴被告 拆屋還地，實屬無理。
㈤並聲明：駁回反訴原告之訴。
四、得心證之理由：
㈠先位聲明部分：
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人， 於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出 賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契 約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。 ⒉反訴原告起訴主張伊與執行債務人陳俊雄間成立租地建屋契 約，然於系爭房屋之拍賣程序中，伊未曾受優先承買通知之 合法送達，故系爭房屋之買訴人即反訴被告與陳俊雄間之買 賣契約即不得對抗優先購買權人即反訴原告云云。經本院依 職權調取本院103年度司執字第96970號執行卷宗核閱，該強 制執行事件之拍賣通知及通知優先承買函，係分別於103年 12月25日、104年1月22日、104年2月12日送達於反訴原告戶 籍地址「臺南市○○區○○街00號」，並由反訴原告配偶陳 林金英收受，有送達證書3紙可稽，則該通知優先承買函既 已送達反訴原告當時之住所，並由反訴原告之配偶代為收受 ，依民事訴訟法第137條第1項規定，已生合法送達效力，反 訴原告於接獲執行法院通知後，未於10日內為優先購買之表 示，揆諸前開說明，其優先權視為放棄。
⒊從而，反訴原告訴請確認反訴原告就本院民事執行處103年 度司執字第96970號強制執行事件之拍賣標的即系爭房屋， 有優先購買權存在；並請求反訴被告應將系爭房屋於104年3 月24日以拍賣為原因在臺南市永康地政事務所之所有權登記 予以塗銷，均無理由，應予駁回。
㈡備位聲明部分：
⒈按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租 賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定 有明文。反訴被告於104年3月9日因拍賣取得系爭房屋之所 有權，為兩造所不爭，則反訴被告係向執行債務人即陳俊雄 購買系爭房屋。而陳俊雄與系爭土地所有權人即反訴原告間
有給付金錢對價之租地建屋契約關係，此有反訴原告提出之 「覺書」影本1紙在卷可稽。反訴被告因經拍賣程序取得陳 俊雄系爭房屋而依民法第426條之1及類推適用同法第425條 之1規定，亦應承受上揭租賃關係，由此可知，兩造間因而 延續反訴原告與陳俊雄間之租賃關係。是以，反訴被告占有 系爭土地即有合法之權源，非屬無權占有，堪予認定。 ⒉從而，反訴原告依民法第767條第1項前段之所有物返還請求 權之法律關係，請求反訴被告將系爭房屋拆除，並將系爭土 地返還反訴原告，為無理由，應予駁回。
⒊又反訴原告與陳俊雄所簽訂之「覺書」內容中，固約定「四 、租金約定：承租人（即陳俊雄）應一次給付土地租金新台 幣壹拾萬元整予出租人（即反訴原告），之後於滿二十年之 後承租人應開始按月給付陳信良及陳林金英各一萬元，至承 租人搬出房屋自力營生為止」等語。惟查，此約定條款經證 人陳俊雄到庭證述：當時有約定房子蓋滿二十年後要每個月 給我父母親各一萬元做生活費，這段期間多少都有拿給我父 母，有的時候給一萬，有的時候給幾千元不等（詳參本院10 5年4月15日言詞辯論筆錄），可認此約款並非就系爭土地之 租金為具體約定，而係約定包括陳俊雄對其尊親屬撫養費之 給付方法。本件兩造就系爭土地使用租金數額既未為約定且 顯無法協議，則應由法院依法酌定其地租。
⒋按城市地方房屋租金，以不超過土地及建物物申報總價年息 百分之10為限，並為租用基地建築房屋所準用，土地法第97 條第1項、第105條分別定有明文。而土地申報總價額之基準 ，依土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例 第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法 定地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外， 尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地 之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決 定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68 年台上字第3071號判例參照）。反訴原告另主張反訴被告占 用系爭土地，應按土地法第105條、第97條規定給付租金， 依系爭土地105年1月當期申報地價3200元／平方公尺，占用 面積150.59平方公尺，以年息10％計算，每月合理償金應為 4016元等語。惟查：系爭土地附近生活機能非佳，工、商業 並不發達，參酌反訴被告係使用系爭土地作為系爭房屋基地 之用，本院審酌上情，認反訴原告請求反訴被告給付之租金 ，以申報地價年息6％為適當。而系爭土地105年度1月申報 地價為每平方公尺3200元，有反訴原告提出之土地登記第一 類謄本影本附卷可稽，且為兩造所不爭執。反訴被告使用系
爭土地面積為150.59平方公尺（即系爭土地全部面積），而 租金以年息6％計算，則反訴被告應給付反訴原告之租金為 每年28913元（3200元×150.59㎡×6％≒28913，元以下四 捨五入，下同），每月2409元（28913÷12≒2409）。是反 訴原告請求反訴被告應自104年3月9日起至事實上拆除或喪 失建物所有權之日止，按月於每月5日前給付反訴原告土地 使用租金2409元，為有理由。
⒌從而，反訴原告本於民法第767條物上請求權之規定，備位 請求反訴被告拆除系爭房屋，並將系爭土地返還反訴原告， 為無理由，應予駁回；另請求反訴被告應自104年3月9日起 至事實上拆除或喪失建物所有權之日止，按月於每月5日前 給付反訴原告土地使用租金2409元，為有理由，應予准許； 逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
肆、本訴及反訴之兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本訴及反訴之判決結果， 自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
伍、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；各當事人一部勝訴、一 部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分 擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民 事訴訟法第78條、第79條分別定有明文。查本件本訴部分， 訴訟費用為9180元（即第一審裁判費5180元、複丈費4000元 ），應由敗訴之被告負擔，爰確定如主文第4項前段所示。 另反訴部分，訴訟費用為24265元（即第一審裁判費24265元 ），本院審酌兩造勝、敗訴諸情，爰依職權確定上開訴訟費 用兩造比例負擔如主文第4項後段所示。
陸、反訴原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核反訴原告勝 訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；反 訴原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准 許。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
新市簡易庭 法 官 曾仁勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
書記官 蘇豐展