臺灣高雄地方法院民事判決 105年度岡小字第1號
原 告 允瀚不動產經紀有限公司
法定代理人 董國良
訴訟代理人 陳聖淇
被 告 盧紫春
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國105 年3 月22
日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖萬元及自民國一○四年十二月二十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國104年8月11日委託原告居間仲介購買 訴外人張明統所有門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷0號 房屋(下稱系爭房屋)，委託期間至104年8月30日止，約定買 賣契約成立時，被告應給付原告買賣價金百分之2作為報酬 ，如被告或其配偶、二等親內親屬於兩造委託居間仲介期間 屆滿後2個月內，就系爭房屋與出賣人買賣成交時，視為原 告已完成居間仲介義務，被告仍應給付委託承買價款百分之 2作為報酬，並簽立不動產買賣意願書(下稱系爭意願書)及 買方給付服務費承諾書(下稱系爭承諾書)。嗣被告向原告表 示不承買系爭房屋後，以新臺幣(下同)5,000,000元向張明 統購買系爭房屋，依系爭承諾書之約定，應給付原告百分之 2 計算之報酬100,000 元。爰依系爭意願書及系爭承諾書之 法律關係提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告100,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之 5 計算之利息。
二、被告則以：原告表示被告可以價金4,500,000元買受系爭房 屋，故兩造係以委託價額4,500,000元簽立系爭承諾書，張 明統之女即代理張明統出售系爭房屋之張汝秀表示，系爭房 屋售價為5,000,000 元，故被告認為原告不坦白，退掉系爭 房屋斡旋金。爾後因被告仍想購買系爭房屋，故另商請友人 向張汝秀談價，以5,000,000 元買受系爭房屋，是原告請求 本件報酬無理由，況系爭房屋係被告帶原告去看屋，非原告 帶看等詞為辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報 酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不
應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付 報酬(最高法院58年度台上字第2929號判例意旨可資參照)。 次按系爭承諾書約定略以：如被告或其配偶、二等親內親屬 於兩造委託居間仲介期間屆滿後2個月內，就系爭房屋與出 賣人買賣成交時，視為原告已完成居間仲介義務，被告仍應 給付委託承買價款百分之2作為報酬等語，有系爭承諾書在 卷可稽(見本院卷第43頁)。可見上開約定之目的，顯在預防 委託人藉由委託期間之經過，而規避其支付報酬之義務，就 訂約兩造間權利義務之衡平而言，雖非全可採用，但若一般 銷售契約之委託人，在委託期間內即與居間人曾仲介之客戶 簽約，致居間人無從取得報酬，參酌上開判例意旨及誠信原 則，仍應支付服務費，方為公平。
㈡經查，兩造訂有系爭意願書及系爭承諾書，於委託期限104 年8月30日前已提前終止委託等節，為兩造所不爭。而被告 於終止委託後，隨即於104年9月2日向張明統買受系爭房屋 ，有系爭房屋之土地登記申請書為證(見本院卷第17至25 頁 )，是以被告係於終止委託後2個月內購買系爭房屋，要與系 爭承諾書給付報酬之要件相合。被告雖以前詞辯稱，惟一般 不動產買賣本係由買賣雙方各自出價，經由居間仲介者磋商 拉近價額成立買賣契約，是原告係基此以被告提出之價額盡 力協商買賣契約之成立。被告簽署之系爭意願書亦載明被告 承購條件與賣方出售條件有差距，委託原告代為斡旋，賣方 即張明統接受承買價款時，買賣契約成立生效等語( 見本院 卷第42頁) ，足認被告就系爭房屋之買賣價金尚未與張明統 合致，尚須經由原告斡旋乙節已有認識，難認原告有保證被 告得以價金4,500,000 元買受系爭房屋之情事。再者，證人 張汝秀證稱：系爭房屋開放給房屋仲介賣，沒有見過原告， 與房屋仲介多是以電話聯絡等語( 見本院卷第60頁) ，堪認 原告確有居間仲介系爭房屋買賣之情事。況依常情，不動產 交易之買方本係自尋喜好之物件後，委由居間仲介者與出賣 人聯絡，故縱系爭房屋係由被告挑選指定，亦無礙原告為被 告提供居間仲介服務之情事，則被告確係因原告為其居間仲 介，得與代張明統出售系爭房屋之張汝秀聯繫，被告獲悉系 爭房屋出售條件為5,000,000 元後，終止與原告間之委託關 係退回斡旋金，旋即以5,000,000 元買受系爭房屋，自被告 於104 年8 月1 日委託原告居間仲介，爾後終止委託至104 年9 月2 日購買系爭房屋間之時間僅約1 個月，又係以委託 期間獲悉之價額5,000,000 元承買，可認被告得以買受系爭 房屋，主要仍係基於原告之居間媒介所致。是故被告前揭所 辯，均不足採，原告自得依系爭承諾書請求被告給付報酬。
㈢本件原告依系爭承諾書固得向被告請求報酬已如前述。然系 爭承諾書係約定於委託終止後2個月內承買時，以「委託承 買價款」計算報酬，而被告委託原告洽談之承買價款為4,50 0,000元，有系爭意願書及系爭承諾書可佐(見本院卷第42、 43頁)，據此原告僅得以4,500,000元百分之2即90,000 元計 算報酬。逾此範圍部分，不應准許。
四、從而，原告依系爭意願書及系爭承諾書之法律關係請求被告 給付原告90,000元及自起訴狀繕本送達翌日即104 年12月21 日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由 ，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。五、本件係小額程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436 條之20規定，就原告勝訴部分職權宣告假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。
七、訴訟費用額確定及負擔之依據：依民事訴訟法第436 條之19 及第79條，確定本件訴訟費用額為1,000 元。中 華 民 國 105 年 4 月 14 日
岡山簡易庭 法 官 楊詠惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 4 月 15 日
書 記 官 劉旻葳
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