臺灣士林地方法院民事簡易判決 105年度士簡字第262號
原 告 林義雄
訴訟代理人 陳明暉律師
送達代收人 施宜雯
被 告 李光輝
上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國105年4月15日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼台北市○○區○○路○○○號十三樓房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新台幣貳萬貳仟伍佰元，及自民國一百零五年四月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零五年四月十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣貳萬貳仟伍佰元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣貳仟伍佰肆拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新台幣貳拾叁萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告如以新台幣貳萬貳仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：被告於民國104 年9 月15日與伊簽訂房屋租 賃契約（下稱系爭租約），約定由被告向伊承租門牌號碼臺 北市○○區○○路000 號13樓房屋（下稱系爭房屋），租賃 期間自104 年10月10日起至105 年4 月9 日止，每月租金新 台幣（下同）15,000元，各期租金應於每月10日前繳付，兩 造並於系爭租約第3 條特約約定可不附條件提前終止租約。 另依系爭租約第6 條約定，租期屆滿被告如不即時交還房屋 ，原告得向被告請求自終止租約翌日起至遷讓完成之日止， 按房租5 倍計算之違約金。詎被告僅繳付租金至105 年1 月 10日，即未按時繳納房租，迄今仍積欠105 年1 月、同年2 月計1 個半月共22,500元租金未繳納，經伊於105 年2 月17 日委請律師以存證信函催告被告繳納積欠房租，另表明自是 日起終止租約並限期搬遷，詎被告於翌（18）日收受該函後 ，迄今仍繼續占用系爭房屋拒絕搬遷，致伊受有損害。為此 ，基於系爭租約第3 條約定終止系爭租約。如鈞院認本件終 止系爭租約不生效力，則因系爭租約已因屆期而終止，且兩 造並未續約，依民法第45 5條及民法第179 條、第767 條規 定，被告亦應遷讓返還系爭房屋等語；並聲明：（一）被告 應將門牌號碼臺北市○○區○○路00 0號13樓房屋騰空遷讓
返還原告。（二）被告應給付原告22, 500 元及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（ 三）被告應自105 年2 月25日起至返還系爭房屋之日止，按 月賠償原告75,000元。（四）原告願供擔保請准宣告假執行 。
二、被告則以：伊不否認自105 年1 月10日該期起即未繳納房租 ，惟本件伊係與原告之父即訴外人林聯發簽租約，惟簽約時 訴外人林聯發未出具原告之委託書，系爭房屋實際所有權人 為原告，並非訴外人林聯發。又原告於105 年2 月17日委請 律師寄發之存證信函因招領逾期而遭退回，故原告上開終止 契約之意思表示，並未對伊合法送達。況洗衣機、烘衣機故 障均係伊代墊維修費用後，再從房租中扣除，另訴外人林聯 發未經被告同意開門讓警察進入系爭房屋搜索，且有私接第 4 台之行為致被告受有繳納第4 台費用之損害，自應負損害 賠償之責等語，資為抗辯；並聲明：（一）原告之訴及假執 行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、得心證之理由：
原告主張其為系爭房屋所有權人，兩造於104 年9 月15日簽 訂系爭租約，約定由被告向其承租系爭房屋，租期自104 年 10 月10 日起至105 年4 月9 日止，租金為每月15,000元， 被告迄今尚積欠105 年1 月、105 年2 月1 個半月房租共22 ,500元未繳納等情，業據提出房屋租賃契約影本1 件為證， 且為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告主張被告遲延給付 租金達2 個月，並於105 年2 月17日委請律師以存證信函向 被告為終止租約之意思表示，該函於翌（18）日送達被告， 依系爭租約第3 條約定主張終止系爭租約。且系爭房屋租期 於105 年4 月9 日屆滿，被告迄今未返還系爭房屋，屬無權 占用，自應返還系爭房屋、給付積欠之租金並給付違約金， 惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為： （一）原告主張終止系爭租約，並請求被告遷讓返還系爭房 屋，是否有理由？（二）原告請求被告給付積欠之租金、違 約金有無理由？茲論述如下：
（一）原告主張終止系爭租約及遷讓返還系爭房屋部分： 1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於 無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767 條第1 項前段分別定有明文。再按租約終 止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃 物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之 作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法
院75年台上字第801 號著有判例）。另出租人非因左列情 形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵 償外，達2 個月以上時，土地法第100 條第3 款亦規定甚 明，上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經 濟上之弱者即承租人所設，以調和出租人與承租人間權利 義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質， 應屬民法第71條所稱之強制規定，不得由當事人基於契約 自由之原則以約定予以排除，且依最高法院44年台上字第 516 號判例意旨，係一體適用於定期及不定期之租賃關係 。又土地法為為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達 2 個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金 額為要件，而不適用民法第440 條第2項 僅以積欠租金達 2 個月即得終止之規定。
2.查本件為定期租賃契約，類推適用土地法第100 條第3 款 不定期租賃關於承租人積欠租金額係以擔保金抵償後計算 之規定。本件原告主張兩造於104 年9 月15日就系爭房屋 簽訂系爭租約，租金每月15,000元，惟被告自105 年1 月 及105 年2 月間積欠其2 期即1 個半月租金合計22,500元 ，是原告於105 年2 月17日以存證信函催告被告給付欠租 ，並終止租約及限期搬遷，被告於105 年2 月18日收受上 開存證信函，迄今仍繼續占用系爭房屋拒絕搬遷等語，固 提出系爭租約、存證信函、掛號郵件回執等件為證（本院 卷第9 至12頁背面）。然查，本件被告曾依系爭租約第5 條約定，於訂約時交付原告押租金30,000元，為原告所不 爭執（見本院卷第24頁），依上開規定，得抵償2 個月之 租金。是原告須俟被告積欠105 年3 月、同年4 月租金達 2 個月租額，即自105 年4 月11日起，始取得催告終止租 約之權限。經查，本件原告係於105 年2 月17日以台北南 海郵局220 號存證信函催告被告繳納積欠房租，並終止租 約及限期搬遷（見本院卷第11至12 頁 ），已如前述。揆 諸前揭說明，原告未於被告積欠租金達2 個月後，再定相 當期限催告被告支付租金，卻於105 年2 月17日主張依系 爭租約第3 條不附條件提前終止租約及限期搬遷，自不生 合法終止系爭租約之效力。
3.本件原告於105 年2 月17日以存證信函所為終止租約之意 思表示，不生合法終止系爭租約之效力，業經本院認定如 前，惟本件系爭租約既約定105 年4 月9 日到期，且原告 復於租約屆期後於105 年4 月15日本院言詞辯論期日聲明 ：「租約到期，被告應即搬遷」等語（見本院卷第25頁） ，是被告自系爭房屋租約屆期翌日即105 年4 月10日起，
即負有遷讓返還系爭房屋予原告之義務，然被告迄未遷讓 返還，仍繼續占用系爭房屋，從而，原告請求被告遷讓返 還系爭房屋，為有理由，應予准許。
（二）原告請求被告給付積欠之租金、違約金有無理由？ 1.原告請求積欠之租金部分：
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段規 定甚明。本件原告主張被告尚積欠其105年1月及同年2月 計1個半月租金共22,500元未給付，被告迄未交還系爭房 屋等情，為被告所不爭執（見本院卷第25頁），而本件系 爭租約已於105 年4月9 日屆期而終止，已如前述，從而 ，原告請求被告給付上開積欠之租金22,500元，為有理由 ，應予准許。
2.原告請求違約金部分：
⑴按「乙方（指被告）於租期屆滿時，除經甲方（指原告） 同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交 還給甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓 交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約 金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無議。 」系爭租約第6 條定有明文。查系爭租約於105 年4 月9 日業已到期，被告迄未交還系爭房屋予原告等情，均如前 述，則原告依上開約定，請求被告自系爭租約屆期翌日（ 即105 年4 月10日）起至遷讓房屋之日止，按月給付違約 金，於此範圍內之請求為有理由，逾此部分之請求，則無 理由，應予駁回。
⑵次按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」 ，民法第252 條定有明文。又約定之違約金苟有過高情事 ，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權 人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權 為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院49年台上字 第807 號、79年台上字第1915號、79年台上字第1612號等 判例參照）。經查，本件系爭租約之租賃期間為半年，每 月租金為15,000元，被告於租約屆滿後未履行遷讓返還系 爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租 金之收入及租金轉投資之收益，目前社會經濟處於存款低 利率之狀況，原告所受損害難謂重大等情，認原告請求按 月依租金5 倍即75,000元計算之違約金尚屬過高，應予酌 減為按月依租金1.5 倍即以22, 500 元（計算式：15,000 ×1.5 ＝22,500）為適當，原告請求被告給付之違約金於 此範圍內為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理 由，應予駁回。至被告抗辯訴外人林聯發未經其同意開門
讓警察進入系爭房屋搜索，並私接第4 台致被告受有繳納 之租金內包含第4 台費用之損害云云，核與本件無涉，故 被告此部分辯解，即非有據，難予憑採。
四、綜上所述，原告依據民法租賃規定及系爭租約之約定，於系 爭房屋租賃關係屆期消滅後請求被告遷讓返還系爭房屋，並 給付22,500元及自起訴狀繕本送達翌日（即105 年4 月3 日 ）起，按年息百分之5 計算之利息，暨自系爭租約屆期翌日 （即105 年4 月10日）起至遷讓房屋之日止，按月給付22,5 00元違約金部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求， 則無理由，應予駁回。原告之訴駁回部分，其假執行之聲請 即失所附麗，應併駁回，併此敘明。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依職權確定訴訟費用額為 2,540元（第一審裁判費2,540元），應由被告負擔。中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路0 段0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
書記官 蔡明純