臺灣士林地方法院民事簡易判決 105年度士簡字第139號
原 告 郭涵瑋
訴訟代理人 許恒輔律師
複 代理 人 游婷妮律師
被 告 王湘淇
訴訟代理人 蔡坤廷律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國105 年3 月24日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴聲明請求「被 告給付新臺幣（下同）14萬7,500 元及自民國103 年9 月1 日起算之法定遲延利息」，嗣於本院審理中更改聲明請求「 被告給付13萬6,500 元及自103 年9 月1 日起算之法定遲延 利息」，核屬單純減縮應受判決事項之聲明，依上規定，應 予准許。
二、原告主張：兩造於102 年8 月14日簽訂租賃契約（下稱系爭 租約），由被告將門牌號碼臺北市○○區○○路000 巷00號 房屋（下稱系爭房屋）出租予原告供日租套房營業使用，租 期自102 年9 月1 日至103 年8 月31日止，並於103 年5 月 間，被告承諾將依原租賃條件將系爭房屋續租原告1 年，即 至104 年8 月31日止。詎料被告於103 年7 月間，片面發函 通知終止系爭租約，要求原告於103 年7 月15日搬離系爭房 屋，並對原告提起民事訴訟請求遷讓房屋，經本院以103 年 度士簡字第1011號（下稱前案）民事確定判決，認原告並無 任何違約事由，故被告終止租約不合法。原告為將系爭房屋 供日租套房使用，整修系爭房屋，支出裝潢修繕費至少13萬 6,500 元，因被告違法終止租約，致原告受有上開裝潢整修 費用之損害。又依民法第431 條第1 項前段之規定，被告於 系爭租約終止時，亦應償還原告上開裝潢整修之系爭房屋有 益費用。至被告主張兩造係合意終止租約，然所終止者是屬 於至103 年8 月31日止之第1 份租約，第2 份即至104 年8 月31日止之租約並未終止。另依系爭契約條款之文義解釋， 系爭租約第6 條、第9 條、第17條，並未特別約定原告不得 向被告主張債務不履行之損害賠償，亦未約定原告不得向被 告主張有益費用償還請求權。為此，乃依債務不履行及民法
第431 條第1 項之法律關係，提起本件訴訟，請本院擇一有 理由為原告勝訴之判決（選擇合併）等語，並聲明求為判決 被告給付13萬6,500 元及自103 年9 月1 日起算之法定遲延 利息。
三、被告則以：兩造有簽訂系爭租約，然因原告違法使用租賃物 ，被告於103 年7 月14日以存證信函通知終止系爭租約，惟 原告遲至103 年9 月1 日租期屆滿始返還系爭房屋。又被告 並無同意續租原告1 年，並沒有原告主張之第2 份租約存在 ，且原告於前案中已主張合意終止系爭租約，故被告並無違 法終止租約。且依系爭租約第6 條、第9 條、第17條等約定 ，原告於租期屆滿時，應按照原狀遷空系爭房屋交還被告， 交還房屋時應負責回復原狀，所有留置不搬之任何家俬雜物 ，均視作廢棄物論，任憑被告處理。故兩造已經特別約定原 告不得再對被告有所主張，甚至負有回復原狀之義務。另原 告依民法第431 條第1 項主張償還有益費用，但原告並未證 明其增加系爭房屋之價值，亦未證明於租賃關係終止時，所 現存之增價額多寡。實際上因原告將系爭房屋作違法出租套 房使用，任意增設櫃台等，造成屋內天花板、牆壁、裝潢等 均有破損，燈泡、插座等於交還房屋時均被拔除，被告煞費 心力整理後始能使用，原告不但無增加租賃物之價值，甚至 未依約回復原狀等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告 之訴。
四、本件兩造於102 年8 月14日簽訂系爭租約，由被告將系爭房 屋出租予原告，而原告將系爭房屋供作日租套房營業使用； 嗣被告於103 年7 月14日寄發存證信函予原告，以原告違法 使用租賃物為由，通知終止系爭租約，並對原告提起民事訴 訟，經本院以前案民事確定判決，認定被告終止租約不合法 ，而原告繼續使用收益系爭房屋至103 年9 月1 日始返還系 爭房屋予被告等情，為兩造所不爭執，並有本院前案民事簡 易判決、房屋租賃契約書在卷可稽，且經本院調閱前案即10 3 年度士簡字第1011號民事事件卷宗查核無訛，首堪信為真 實。
五、原告主張：因被告違法終止租約，致其受有裝潢整修費用之 損害，且依民法第431 條第1 項前段之規定，被告亦應返還 該裝潢整修之有益費用等情，為被告所否認，並以上開情詞 置辯。經查：
㈠被告雖辯稱：系爭租約因原告違法使用租賃物，被告於103 年7 月14日以存證信函終止，並無違法終止系爭租約云云。 惟按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就 訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之
結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴 訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要 爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不 得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言（最高 法院99年度台上字第781 號判決參照）。本件被告前同以原 告違法使用租賃物，已終止系爭租約為由，請求原告給付積 欠租金、無權占用之不當得利及違約金，然依系爭租約上附 註：「⒈承租者以不做殺生有關之行業為原則。⒉無照營業 要是被政府查到，一切與我無關」之記載，可見被告於出租 系爭房屋前即已經知道承租人即原告有可能將系爭房屋作為 營業使用，亦有可能為無照營業，被告仍默許之而簽訂加註 上開內容之系爭租約，難認原告嗣後以經營日租套房使用系 爭房屋有何違約之情事，故被告不得逕以上開約定為由終止 系爭租約，系爭租約仍有效存續等情，業經兩造於前案經言 詞辯論後判決確定在案，而該判決並未有顯然違背法令之情 形，且被告復未能提出新訴訟資料足以推翻該判決之判斷， 依上說明，即受前案爭點效之拘束，自不得於本件再為相反 之主張，本院亦不得為相反之判斷，是被告此部分所辯，並 不可採。是以，被告於103 年7 月14日以存證信函終止系爭 租約，於法不合，自不生終止系爭租約之效力。 ㈡又被告於103 年7 月14日之終止租約雖不合法，然原告並未 因被告終止租約之通知，即於被告催告期間內遷讓返還系爭 房屋，而係繼續使用收益系爭房屋，直至系爭租約終期之10 3 年8 月31日屆滿後，於隔日即103 年9 月1 日始返還系爭 房屋予被告，已如上述，足見系爭租約應係因租賃期間屆滿 而終止。原告雖主張：於103 年5 月間，被告承諾將依原租 賃條件將系爭房屋續租原告1 年，即至104 年8 月31日止云 云，然此為被告所否認。而參諸被告提出之系爭房屋租賃契 約書（見本院卷第25至27頁），其封面上記載之起迄日期， 固有從原本記載「至中華民國103 年8 月31日」，經刪除更 改為「至中華民國104 年8 月31日」並經兩造蓋印之情，然 原告於前案提出其執有之系爭房屋租賃契約書（見前案卷第 11至17頁），卻沒有相同之記載，則兩造間是否確實有此約 定，已屬有疑；再由原告於前案提出兩造於103 年6 月25日 之對話錄音譯文（見前案卷第76頁），亦見被告否認有親簽 該約定，且表明不予承認之情，又原告於前案訴訟中亦主張 該約定係被告母親「無權代理」所為（見前案卷第56頁）， 是以徒憑被告提出之租約上記載，尚難確證兩造已經有此延 展租賃期間之合意，原告復未舉何其他事證以實其說，所為 主張，已難遽採。
㈢況按契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約， 使原有契約之效力向後歸於無效，亦即以第二次之契約終止 系爭租約（第一次之契約）。依契約自由原則，契約之雙方 當事人雖得再訂契約，使原屬有效之契約向將來歸於無效， 其成立要件仍應依民法第153 條之規定定之。而依該條規定 ，當事人對於契約必要之點必須意思一致，契約成立。又稱 租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方 支付租金之契約。民法第421 條第1 項定有明文。是以，如 租賃之當事人於租賃期間，一方返還租賃物予他方，不再使 用收益，他方則不再收取租金，除有特別情事，應認對於終 止租賃契約必要之點，已有意思一致。本件縱真如原告所主 張，系爭租約曾經兩造於103 年5 月間合意延展至104 年8 月31日止，然依上開103 年6 月25日兩造對話錄音譯文，被 告已向原告表示系爭租約至103 年8 月31日為止，而原告亦 於103 年8 月31日發簡訊通知被告「房子已清空歸還」（見 前案卷第125 頁），併參諸原告於前案訴訟中亦主張兩造係 合意於契約到期（即103 年8 月30日）後終止租約（見前案 卷第91頁），且被告於前案亦未向原告請求103 年8 月31日 後之租金等情，堪認此經延展租賃期間後之系爭租約，亦經 兩造合意於103 年9 月1 日終止。是原告主張：兩造所終止 者是屬於至103 年8 月31日止之第1 份租約，第2 份即至10 4 年8 月31日止之租約並未終止云云，並不可採。 ㈣綜上所述，被告於103 年7 月14日以存證信函所為之終止雖 然不合法，惟此僅係不生終止之效力，亦即系爭租約仍繼續 有效，而原告並未依被告信函之催告，即刻遷讓返還系爭房 屋，乃繼續使用收益至103 年9 月1 日租期屆滿終止或合意 終止後始為返還，自難認被告有何因違法終止租約致債務不 履行之情形。是原告主張：其因被告違法終止租約，致其受 有裝潢整修費用之損害云云，自非可採。
㈤至原告復主張：依民法第431 條第1 項前段之規定，被告應 償還該裝潢整修之有益費用云云。惟按當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前 段定有明文。又承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該 物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃 關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。民 法第431 條第1 項定有明文。所謂現存之增價額，係指租賃 關係終止時，現存增加之價額而言，與支出有益費用係屬不 同概念。倘現存之增價額，多於所支出之費用或與之相等者 ，固應償還其費用之全部，如現存之增價額，少於所支出之 費用者，則祇須償還其現存之增價額（最高法院103 年台上
字第1613號判決參照）。本件原告主張其為將系爭房屋供日 租套房使用，整修系爭房屋，支出裝潢修繕費至少13萬6,50 0 元乙節，固據其提出報價單、估價單、請款單（見本院卷 第12至14頁）等件供憑，惟縱認該等費用均屬就租賃物支出 之有益費用，然依上說明，現存增加之價額與支出有益費用 係屬不同概念，原告對於支出該等有益費用是否因而增加系 爭房屋之價值，以及該系爭房屋因而增加之價值，於系爭租 約終止時，現存增加之價額為何，是否多於所支出之費用或 與之相等等權利成立要件事實，迄言詞辯論終結前，皆未提 出任何證據證明，其此部分主張，自無可採。
六、從而，原告依債務不履行及民法第431 條第1 項之法律關係 ，請求被告給付13萬6,500 元及自103 年9 月1 日起算之法 定遲延利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，其餘主張等攻擊防禦方法，核與判決結 果不生影響，爰不一一論述。
八、依民事訴訟法第436 條第2 項、第78條，判決如主文；並依 職權確定訴訟費用為1,550 元（第一審裁判費），應由原告 負擔。
中 華 民 國 105 年 4 月 22 日
士林簡易庭法 官 李冠宜
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 105 年 4 月 22 日
書記官 蘇彥宇