臺灣士林地方法院民事簡易判決
104年度湖簡字第1051號
原 告 台北達康科技中心管理委員會
法定代理人 呂可為
訴訟代理人 張耀中
陳仁杰
被 告 欣祐有限公司
法定代理人 林義雄
訴訟代理人 張麗芬
上列當事人間請求拆除違建、回復原狀事件，本院於民國105 年
3 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應拆除吊掛於臺北市○○區○○街○○○號六樓房屋外牆處，如附圖編號A、B、C所示之冷氣機室外機。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告以新臺幣貳萬柒仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為台北達康科技中心公寓大廈（下稱系爭公 寓大廈）之管理維護，而由系爭公寓大廈之區分所有權人組 織成立，並依法申請臺北市政府備查在案，被告係門牌號碼 臺北市○○區○○街000 號6 樓（下稱系爭房屋）之所有權 人，並為系爭公寓大廈之區分所有權人，依法應有遵守系爭 公寓大廈所制訂住戶規約之義務。惟被告於民國103 年間， 於系爭房屋外牆設置冷氣機室外機（下稱系爭增建物），位 置如附圖即臺北市中山地政事務所104 年12月28日土地複丈 成果圖所示編號A 、B 、C 部分，已違反系爭公寓大廈於10 0 年11月18日所修訂之住戶規約（下稱系爭規約）第21條第 1 項第2 款規定，爰依公寓大廈管理條例第8 條，請求被告 將系爭增建物拆除等語。並聲明：如主文第1 項所示。二、被告則以：系爭公寓大廈共分A 、B 二棟，被告為B 棟之區 分所有權人，而系爭公寓大廈之區分所有權人已於104 年8 月6 日決議B 棟獨立設置管理委員會為B 棟之管理維護，故 原告提起本訴自非適法。又系爭規約係於系爭公寓大廈100 年度第8 屆區分所有權人會議（下稱系爭區分所有權人會議 ）時決議修訂，該次會議之召集人為訴外人詹玉真，惟詹玉 真並非由系爭公寓大廈區分所有權人所推選出之召集權人， 故系爭區分所有權人會議之決議應不成立。況該次決議存在 多項瑕疵，系爭規約亦有經原告擅自修改之情形，故被告不 應受系爭規約拘束等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之
訴駁回；（二）若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假 執行。
三、原告主張被告為系爭公寓大廈區分所有權人，現於系爭房屋 外牆處設置系爭增建物之事實，經原告提出祥旺達康科技中 心社區裝潢切結書、照片3 張、臺北市建築管理工程處104 年5 月4 日北市都建寓字第00000000000 號函等件為證（見 本院104 年度補字第696 號卷第13頁至第14頁、第21頁、第 32頁至第33頁），且為被告所不爭執，首應堪認定為真實。四、原告另主張被告違反系爭規約，應拆除系爭增建物等節，為 被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：（一） 原告得否起訴請求被告拆除系爭增建物？（二）系爭公寓大 廈100 年度第8 屆區分所有權人會議之決議是否成立？（三 ）被告設置系爭增建物行為，有無違反公寓大廈管理條例第 8 條？茲分述如下：
㈠原告得否起訴請求被告拆除系爭增建物？
1.區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分 之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人。 管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有 權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或 無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時， 由區分所有權人互推1 人為召集人；召集人任期依區分所有 權人會議或依規約規定，任期1 至2 年，連選得連任1 次。 但區分所有權人會議或規約未規定者，任期1 年，連選得連 任1 次。公寓大廈管理條例第25條第2 項定有明文。又依公 寓大廈管理條例第26條第1 項規定，非封閉式之公寓大廈集 居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與 辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公 寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢 內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意， 及全體區分所有權人會議決議或規約明定：（一）共用部分 、約定共用部分範圍之劃分；（二）共用部分、約定共用部 分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式；（ 三）公共基金之分配；（四）會計憑證、會計帳簿、財務報 表、印鑑、餘額及第36條第8 款規定保管文件之移交；（五 ）全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有 權人會議之分工事宜。事項後，以該辦公、商場部分召開區 分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣主管機 關報備。另區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召 開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能 為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所
為之決議當然自始完全無決議之效力（最高法院92年度台上 字第2517號民事裁判意旨參照）。
2.原告主張其為系爭公寓大廈管理維護，由系爭公寓大廈區分 所有權人設置之管理委員會等事實，據原告提出公寓大廈管 理組織報備證明、臺北市政府104 年3 月3 日府都建字第00 000000000 號函等件為證（見本院104 年度補字第696 號卷 第9 頁至第10頁），應堪信為真實，故依公寓大廈管理條例 第38條第1 項規定，其就系爭公寓大廈之管理、維護及規約 之執行等事項所生民事上糾紛，應具當事人適格。被告雖以 系爭公寓大廈B 棟住戶已另行設置管理委員會為由，抗辯原 告不具提起本訴之資格，並提出連署書、被告104 年3 月25 日欣字第000000000 號函、104 年4 月30日欣函字第000000 000 號函、104 年6 月5 日欣函字第000000000 號函、系爭 公寓大廈區分所有權人會議通知、會議紀錄、簽到簿等件為 證（見本院卷第198 頁至第217 頁）。惟觀上開區分所有權 人會議通知所示，該次區分所有權人會議為被告所召集。又 被告於104 年間並不具有系爭公寓大廈管理委員或管理負責 人之身分等情，亦據被告自承在卷（見本院卷第263 頁）。 復觀原告所提出之系爭規約第6 條第1 項及被告所提出之系 爭公寓大廈修正前住戶規約第6 條第1 項所記載：「區分所 有權人會議由本廠區全體區分所有權人組成，其定期會議及 臨時會議之召開，依公寓大廈管理條例第25條之規定，召集 人由區分所有權人互推一人產生。召集人無法互推產生時， 依區分所有權人名冊順序論流擔任，或申請地方主管機關指 定臨時召集人。輪值召集人違反召集義務時，區分所有權人 得申請主管機關指定次順位區分所有權人任之。」等內容（ 見本院卷第36頁至第144 頁），可見系爭公寓大廈區分所有 權人會議之召集，應依公寓大廈管理條例第25條第2 項規定 辦理，至上揭規約第6 條第1 項後段所示：「召集人由區分 所有權人互推一人產生。」之情形，綜合該條前段所示「依 公寓大廈管理條例第25條之規定」之內容判斷，當係指公寓 大廈管理條例第25條第2 項後段所示於系爭公寓大廈處於無 管理委員會、管理負責人狀態下之召集權人產生方式。而系 爭公寓大廈於104 年間並非無管理委員會之狀態，揆諸前開 說明，自應由原告之主任委員或具管理委員身份之人，擔任 區分所有權人會議之召集人，被告既不具上開召集人身分， 則其召開之區分所有權人會議所為決議自不生決議效力，亦 不符合公寓大廈管理條例第26條第1 項所定另行成立管理委 員會之要件，系爭公寓大廈B 棟之管理委員會尚難認已合法 成立。
3.被告另抗辯系爭公寓大廈區分所有權人已依公寓大廈管理條 例第25條第1 項第2 款規定，請求原告召集區分所有權人會 議，然遲未獲原告回應，方由系爭公寓大廈區分所有權人推 舉，由被告為系爭公寓大廈區分所有權人會議之召集人等語 。然依公寓大廈管理條例第25條第2 項規定，臨時區分所有 權人會議之召集，仍應以該項所定具召集權人身分者為限， 若主任委員、管理委員經區分所有權人依同條第1 項第2 款 請求後仍拒絕召集，區分所有權人可請求主管機關依公寓大 廈管理條例第47條規定處罰。於主管機關命管理委員會履行 召集義務仍不履行時，自保障全體區分所有權人觀點，方得 認定此時已類似無管理委員會之狀態，而類推適用公寓大廈 管理條例第25條第2 項後段規定，由區分所有權人互推一人 為召集人。故本件被告雖抗辯原告經其請求後仍拒絕召集區 分所有權人會議，但自其所提出上開證據，無法認定原告已 業經主管機關命其限期召開管理委員會後仍拒絕召開，當難 逕以類推適用公寓大廈管理條例第25條第2 項後段規定，由 被告擔任召集人。被告此部分抗辯，亦非可採。綜上，原告 既仍為系爭公寓大廈A 棟、B 棟之管理委員會，其提起本訴 自屬適法。
㈡系爭公寓大廈100 年度第8 屆區分所有權人會議之決議是否 成立？
系爭規約為系爭公寓大廈100 年度第8 屆區分所有權人會議 所修訂之事實，業據原告提出規約修訂意見調查表、區分所 有權人大會會議通知、會議通知簽收簿、會議簽到簿、出席 委託書、會議資料、臨時動議不記名選票、會議紀錄、會議 紀錄簽收簿等件為證（見本院卷第24頁至第128 頁），應堪 信為真實。被告雖抗辯系爭公寓大廈100 年度第8 屆區分所 有權人會議為未經區分所有權人推舉之詹玉真召開，故該次 會議之決議應不成立等語。然依原告所提出之上揭會議通知 所示，詹玉真為100 年間原告之主任委員，依公寓大廈管理 條例第25條第2 項規定，其應為區分所有權人會議之召集權 人，該次區分所有權人會議決議應無被告所指決議不成立情 事，被告此部分抗辯亦難可採。
㈢被告設置系爭增建物行為，有無違反公寓大廈管理條例第8 條？
1.公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防 空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其 他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另 有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市 ）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會
議決議之限制。公寓大廈管理條例第8 條第1 項定有明文。 又依系爭規約第21條第1 項第2 款前段規定，系爭公寓大廈 廠區上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設 備，不得變更其構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或外強調 掛冷氣等其他類似之行為。
2.本件被告於系爭房屋外牆設置系爭增建物之事實，已如前述 ，應屬違反系爭規約第21條第1 項第2 款及公寓大廈管理條 例第8 條規定。被告固抗辯系爭規約有經原告擅自修改及通 過系爭規約修正之該次決議有多項瑕疵之情事，然依原告所 提出之系爭規約及系爭公寓大廈100 年度第8 屆區分所有權 人會議資料所示（見本院104 年度補字第696 號卷第17頁、 本院卷第100 頁），系爭規約該款內容與該次區分所有權人 會議決議通過之內容相同，並無被告所稱修改狀況。至被告 另抗辯該次決議之委託書有偽造及超過法定數量等瑕疵，核 屬民法第56條第1 項所定召集程序及決議方法之瑕疵，應由 區分所有權人訴請撤銷該次決議。故本件被告既尚未撤銷該 次決議，自仍應受系爭規約拘束，不得於系爭房屋處設置系 爭增建物。
五、綜上所述，被告於系爭房屋外牆設置系爭增建物之行為，已 違反系爭規約第21條第1 項第2 款規定，從而，原告依公寓 大廈管理條例第8 條規定，請求被告拆除系爭增建物，為有 理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依 職權就被告部分宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規定 ，依被告聲請，宣告被告預供擔保後，得免為假執行。七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 4 月 12 日
內湖簡易庭法 官 李昭然
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 105 年 4 月 12 日
書記官 王美韻
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