臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度重訴字第一七二九號
原告即反訴被告 香港商捷時海外貿易有限公司台彎分公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 史馨律師
林元祥律師
被告即反訴原告 耿家工業有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 張永昌 律師
複 代理人 甲○○ 住台北縣三重市○○路○段一一一號二樓
右當事人間請求返還不當得利等事件，本院判決如左：
主 文
被告應返還原告如附表所示之支票陸張。
被告應給付原告新台幣伍佰伍拾壹萬玖仟貳佰柒拾柒元，及其中新台幣壹佰柒拾捌萬零肆佰壹拾參元自民國八十七年六月二十日起，新台幣壹佰捌拾陸萬玖仟肆佰參拾貳元自民國八十七年九月二十日起，新台幣壹佰捌拾陸萬玖仟肆佰參拾貳元自民國八十七年十二月二十日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十二，餘由原告負擔。本判決第二項，於原告以新台幣壹佰捌拾肆萬元或同額華信商業銀行松山分行可轉讓定期存單供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣伍佰伍拾壹萬玖仟貳佰柒拾柒元，為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲、本訴部分：
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）如主文第一、二項所示。
（二）被告應給付原告新台幣（以下同）一百五十萬元及自民國八十九年十月二十九 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）主文第二項及上開第（二）項之請求，原告願提供現金或等值之華信商業銀行 松山分行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。二、陳述：
（一）原告於民國八十二年九月六日，向被告承租坐落台北縣五股鄉○○○路十三號 建物（以下簡稱系爭租賃物），已依雙方約定交付被告押租金一百五十萬元， 並將租期七年，每三個月為一期之租金，計簽發二十八張支票，一次交付與被 告，由其於票載發票日兌領。嗣系爭租賃物於八十七年五月二十六日因不明原 因，全部焚燬，依最高法院十九年上字第一○六○號判例、司法院院字第一九
○五號第五項解釋、院字第一九九四號第二項解釋、院解字第二九七九號解釋 及司法院八十三年十二月二十六日（八三）廳民一字第二二七四六號函釋意旨 ，就系爭租賃物，兩造間之租約關係因上開廠房業已全部焚燬而終了。而系爭 租賃物租約既已因系爭租賃物全部焚燬而終了，原告自無再給付被告租金之義 務，於系爭租賃物焚燬之日即八十七年五月廿六日起，被告自原告處受領而票 載發票日在該日後之支票，被告即無占有之法律上原因，依民法第一百七十九 條規定自應返還。被告於系爭租賃物焚燬之日即八十七年五月二十六日後，尚 未提示兌現之支票如附表所示共有六紙，應返還與原告；提示兌領之支票共有 三張，合計金額五百五十一萬九千二百七十七元，即票號 AB0000000，票載金 額一百七八萬零四百十三元，於八十七年六月廿日兌現、票號 AB0000000，票 載金額一百八十六萬九千四百三十二元，於八十七年九月廿日兌現、票號AB00 00000 票載金額一百八十六萬九千四百三十二元，於八十七年十二月廿日兌現 ，應自受領時（兌領時）加計利息返還原告（民法第一百八十二條第二項）。 押租金一百五十萬元，依租約第三條之約定，被告既應於租賃契約關係終了日 起一個月內返還，原告自得請求被告返還該押租金及自八十九年十月二十九日 起之遲延利息，爰請求如訴之聲明第一項至第三項所示。（二）被告辯稱：系爭租賃物租約係約定以系爭租賃物，及坐落台北縣五股鄉○○○ 路十五號租賃物（以下簡稱十五號租賃物）及其土地為租賃標的物，系爭租賃 物雖已全部焚燬，但十五號租賃物及其土地仍屬存在，租賃物僅係一部滅失， 並非全部滅失，租賃關係尚存在於兩造之間，原告仍有給付全部租金之義務。 又兩造並未約定租賃物之用途，原告如何使用，被告無權過問，原告仍有將土 地用作停車場之事實，是系爭租賃物租賃契約仍屬存在，且原告亦曾函知被告 儘速安排廠房重建事宜，以使其繼續使用，益見兩造有繼續租賃契約關係之意 思，是原告自不能請求不當得利之返還云云。惟承租人應依約定方法，為租賃 物之使用、收益，無約定方法者，應以租賃物之性質而定之方法為之，民法第 四百三十八條第一項定有明文。系爭租賃物及其土地位於台北縣五股工業區內 ，屬工業用廠房及用地，是系爭租賃物契約雖未就用途特別約定，但仍得依租 賃物之性質定其使用方法。系爭租賃物契約雖係就房屋及其土地一併承租，然 此乃因土地部分原即為房屋之基地之故，與所謂之「租地建屋」之基地租賃， 尚有差異。且系爭租賃物契約成立時，土地部分乃係廠房之基地，即原告承租 土地部分係以土地乃作為租賃廠房之基地使用，故原告與被告成立系爭租賃物 契約之主要目的，乃在使用廠房，土地部分則係因使用廠房而附隨使用而已， 於系爭租賃物全部焚燬之情況下，系爭租賃契約應解為已因目的之不達而歸於 消滅，始符法理。被告辯以土地尚屬存在，而謂系爭租賃物契約應仍繼續存在 云云，尚非可採。又被告雖抗辯原告有使用土地作為停車場使用之事實，但原 告否認之。且退而言之，系爭租賃物契約成立時，土地既係廠房之基地，而非 空地，則無論兩造有無特為約定其使用方法，即使有之，亦不可能約定為停車 場使用。是系爭租賃物全部焚燬而致契約關係歸於終了後，縱原告有為以之使 用作為停車場，亦係另外發生無權占有或不當得利之法律關係，要不能謂兩造 租賃契約關係仍屬存在。被告另辯稱原告亦曾函知被告儘速安排廠房重建事宜
，以使其繼續使用，足證兩造有繼續系爭租賃契約關係之意思云云。然原告上 開函知，乃意在若被告於六十日內重建廠房，願繼續承租而已，非謂被告於未 重建廠房完成前，兩造繼續已歸於終了之租賃關係。否則，於原告無法使用廠 房，又須支付租金，焉有是理。況被告並未於所謂之六十工作天內完成廠房之 重建。至於被告所辯稱系爭租賃物租約係約定以系爭租賃物及十五號租賃物及 其土地為租賃標的物，更屬無稽。因上開租賃契約雖將系爭租賃物及十五號租 賃物及其土地同列，但出租人互異，租金、押租金亦分開約定，二者又未互通 ，係二租賃關係同列於一契約書面而已，所以如是，乃因出租人之法定代理人 同一所致。
（三）關於請求返還一百五十萬元押租金部分，被告辯以：押租金係屬損害之擔保， 系爭租賃廠房因原告之過失而毀損，原告對被告負有損害賠償之責任，於原告 未為賠償前，主張同時履行抗辯；再系爭租賃契約第三條約定於租賃關係終了 時，承租人遷出交還租賃物後，出租人於一個月內將押租金無息一次全數現金 退還，原告尚未將土地交還被告，原告不得請求返還押租金云云。惟系爭租賃 物租約第三條乃約定於契約解除或終止時，於原告遷讓交還租賃標的物後，被 告應於一個月內以現金無息退還押租金，故於租約關係解除或終止時，原告遷 讓交還租賃標的物後一個月內，被告即有返還押租金予原告之義務，至於原告 基於租賃契約關係是否應對被告公司負損害賠償責任？被告是否另行請求或抵 銷，則屬別一問題，要不發生同時履行抗辯之問題。退而言之，按「所謂同時 履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契 約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙 務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關 係者，均不能發生同時履行之抗辯」，最高法院五十九年台上字第八五○號判 例，述之明甚。而租賃契約與押租金契約乃係各自獨立成立之契約，押租金契 約非係租賃契約之一部分（參看最高法院六十五年台上字第一五六號判例要旨 ）。本件原告縱使基於租賃契約應對被告負損害賠償責任，惟該損害賠償責任 乃係基於租賃契約關係而發生，而被告之押租金返還義務則係基於押租金契約 關係而來，二者並非基於同一雙務契約而發生，無立於對待給付之關係，依上 揭最高法院五十九年台上字第八五○號判例意旨所示，要無發生同時抗辯權之 餘地。被告抗辯系爭租賃物因原告之過失而毀損，原告對被告負有損害賠償之 責任，於原告未為賠償前，其得主張同時履行抗辯權云云，要非可採。又兩造 間於系爭租賃物因不明原因失火毀損後，廠房基地即成空地，原告亦未再占有 ，已回復由被告公司占有之狀態。退而言之，於爭租賃廠房因不明原因失火毀 損，兩造就廠房重建之事宜，無法達成協議後，原告即以被告所詢冠鈞企業社 所為估價，於扣除折舊後，給付被告四百四十七萬零八百二十八元，並以存證 信函請其自行重建，該存證信函於八十七年十二月三日到達被告，是時原告已 將土地交還被告。而被告於收回廠房之基地後，即將之交由興快有限公司（法 定代理人亦為乙○○女士），充為收費停車場使用，供人停車，收取費用迄今 ，原告既已將系爭廠房基地交還被告公司，被告自應將押租金返還於原告。三、證據：提出系爭租賃物租賃契約書、原告交付之支票明細表、存證信函、照片及
發票等件為證。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。二、陳述：
（一）依系爭租賃物租約第一條約定：「租賃標的物：甲方（指被告）將所有坐落台 北縣五股鄉○○段四五七地號..... 之土地及土地上之建物、門牌號碼為台北 縣五股鄉○○○路十三號..... 之使用權利按立約現狀出租與乙方（指原告） 。」是兩造租賃契約之標的物依前開契約之約定，係包含前揭地號土地及其上 建物皆為標的物，原告主張兩造租賃關係因系爭租賃物之失火全部焚毀而終了 ，顯有誤會，因租賃標的物既然包括土地及建物，則縱建物因可歸責原告之事 由而焚毀，然土地部份並未滅失，則租賃關係何來終了，況前揭租賃之土地部 份，原告於建物焚毀後，仍然以圍繩隔離外界，並繼續於該土地上使用收益， 又兩造並無任何使用目的之約定，亦即被告將土地與廠房一併出租予原告，只 要原告不作非法使用，被告對其使用方法和用途是無從置喙，故縱使廠房已因 原告之過失而焚毀，但租賃標的物之一部即土地部份仍尚存，且由原告任意使 用中，無論原告是做停車場使用或其他用途，原告皆無法否認有使用租賃標的 物之事實，因此雙方之租賃契約自無原告片面主張終止之情形。（二）又依兩造租賃契約第十六條約定：「失火責任：租賃廠房之火災保險由乙方負 責投保之，並以甲方為受益人，租賃廠房因乙方之故意或過失所引起之火災或 爆炸，而致毀損者，除保險賠償外，如有不足，乙方應負賠償責任。」，原告 並未依前揭約定投保租賃廠房之火災保險，嗣後又因可歸責於原告之事由（原 告之過失）致廠房發生火災，原告於八十七年九月二十五日以台北西松郵局存 証信函第六二四號函文明示同意依兩造租賃契約第十六條之約定賠償因失火致 被告所受之損失，故依前揭約定，原告自須負損害賠償責任，且前揭建物之發 生火災致租賃標的物一部毀損，因土地部份並無滅失，原告仍在使用收益，依 前揭說明，係可歸責於原告之事實而產生，租賃物一部滅失時，可歸責之承租 人應負損害賠償責任，而其租金債務並不能因之而得請求減少，乃係除民法第 四百四十一條「承租人因自己之事由，致不能為租賃全部或一部之使用收益者 不得免其支付租金之義務」定有明文以外，另鄭玉波老師亦採取此見解，故縱 本件租賃標的物一部滅失，但可歸責之原告仍不得主張免除支付租金之義務。（三）按出租人與承租人對於失火之責任如另有約定，仍可排除民法重大過失之適用 ，而排除承租人之民法重大過失責任非必一定要約定「承租人應負善良管理人 注意義務。」之字樣。只要推究兩造契約之真意有排除重大過失之適用即可， 而系爭租賃契約書第十六條約定：「租賃廠房因乙方之故意或過失所引起之火 災或爆炸，而致毀損者，除保險賠償外，如有不足，乙方應負賠償責任。」即 知兩造就失火之責任，已另有承租人應負輕過失之注意義務責任之約定，排除 民法承租人負重大過失責任注意義務之適用，否則兩造直接適用民法之規定即 可，何必畫蛇添足，另行為本條過失之約定？本件經鈞院函詢台北縣消防局之 結果，雖然台北縣消防局回函表示「屬未成災之輕微案件，本局未製作火災原 因調查報告書。惟由台北縣消防局回函之「八十六年五月二十六日台北縣警察
局消防隊五股分（小）隊火災處理報告表」中之火災原因欄內乃記載：「（何 物引起）：電線」可知本件火災之起火原因乃係因電線之故，燒燬之廠房，原 告之前為其業務上之需要將整個廠房之配電路線全部修改，以符合原告用電之 所需，既然本件起火之原因係電線引起，自係可歸責過原告之重大過失所致， 原告應負損害賠償責任，至為灼然。
（四）兩造之租賃契約依前揭說明，既然尚未終止，則原告請求被告返還已提示三張 支票，所得之款項五百五十一萬九千二百七十七元，係被告本於租賃關係而取 得，原告之請求自無理由，又原告請求返還押租金部分，租賃契約既未終止， 押租金自然無返還之必要，另如前所述，前開廠房既然因可歸責於原告之事由 而焚毀，而原告亦未依約投保火災保險，致被告未能領受賠償金，此部份之損 失，依約定應由原告負責賠償且原告尚未賠償，因此依押租金係作為租金與賠 償之擔保的本質，被告主張押租金與損害賠償之同時履行抗辯亦有理由，則原 告請求返還押租金，亦屬無理由。添
三、證據：聲請鈞院向台北縣局消防局調閱系爭租賃物焚毀之火災鑑識報告。參、本院依被告之聲請向台北縣消防局調取系爭租賃物之受理災害登記簿、火災處理 報告表、工作紀錄簿及出入登記簿各一份。
乙、反訴部分：
壹、反訴原告方面：
一、聲明：
（一）反訴被告應給付反訴原告四百三十九萬三千一百六十六元及自八十八年十月二 十日起至毀損之廠房修復日止按月給付六十五萬四千三百零二元，並各自起訴 狀繕本送達之日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。（二）反訴原告願供擔保，請宣告准予假執行添二、陳述：
（一）依前開租賃契約書第十六條約定：「租賃廠房因乙方之故意或過失所引起之火 災或爆炸，而致毀損者，除保險賠償外，如有不足，乙方應負賠償責任」，系 爭租賃物於八十七年五月二十六日因可歸責於反訴被告之事由，發生火災遭焚 毀，反訴被告依民法第一百八十四條定，自須負損害賠償責任，又損害賠償， 除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限 ，依通常情形或依已定之計劃，設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為 所失利益，民法第二百十六條訂有明文。另對於「甲出租房屋予乙經營餐廳， 租金每月三萬元，租期三年，嗣乙經營不善退出，交由丙經營，其間不慎失火 燒燬房屋設備等，甲向丙請求自燒燬時起至起訴日止期間相當租金之損失五十 四萬元之賠償，甲之請求有無理由？」之法律問題，台灣高等法院花蓮分院及 司法院第一廳之研究意見，係採肯定說之見解即認為所有人以所有人地位，依 民法第二百十六條之規定，主張房屋於未為修復前，尚受有相當租金之損失， 自屬於法有據，應認有理由。反訴被告應對反訴原告負損害賠償責任，已如前 述，迄今遭焚毀之廠房尚未重建，依前揭各法條及實務見解所揭櫫之意旨，反 訴原告自得依民法一百八十四條侵權行為法則、第二百十六條之規定及租賃法 律關係對反訴被告請求相當於租金之損害。
（二）反訴被告向反訴原告承租系爭租賃物之租金於八十八年九月二十日以前每月為 六十二萬三千一百四十四元，八十八年九月二十日後為每月六十五萬四千三百 零二元，惟被告於八十八年三月二十日以後，即未再給付租金給原告，故原告 受有相當租金之損害以系爭租賃物租約之租金額計算八十八年九月二十日前為 每月六十二萬三千一百四十四元，八十八年九月二十日以後為每月六十五萬四 千三百零二元，即反訴原告依兩造契約約定之租金數額，作為反訴原告受有之 相當於租金之損害之請求依據。
（三）依系爭租賃物租約第十六條前段：「租賃廠房之火災保險由乙方（即反訴被告 ）負責投保之，並以甲方（即反訴原告）為受益人。」反訴被告有對系爭租賃 物投保火災保險，並以原告為受益人之投保義務，該條義務之履行，係為確保 兩造租賃關係存續期間，系爭租賃物無論因不可抗力，事變或反訴被告之故意 過失所引致之火災所造成之損害，反訴原告得以藉保險獲得損害之填補，保險 係對於將來可能發生不可預料或不可抗力之事故，藉保險制度以分散風險或損 失，則其負責投保之義務之履行，需於租賃期限開始前為之，並以租賃期間為 保險期間，是其給付有確定期限，且反訴被告對於系爭租賃物中之貨物有投保 一億元之貨物險，而該貨物係成衣及布料原料等易燃物質，更加大火災發生可 能性、危險性，並擴大損害範圍，另經反訴原告詳查，反訴被告先前為其業務 上之需要，而將廠房隔層，並擅加修改整個廠房之配電線路，增加用電所需， 而未考量原先配電線路負載量，凡此種種，顯見反訴被告有故意過失之可歸責 事由，反訴被告未履行兩造租賃契約之投保義務，依民法第二百二十九條第一 項，債務人（即反訴被告）自期限屆滿時（即八十二年九月二十日），負遲延 責任，除非反訴被告能舉証証明其係不可歸責，方能不負遲延責任。又反訴被 告未依約履行投保義務，致系爭租賃物或因其故意、過失，或不可抗力造成反 訴原告無法取得對保險人保險金給付請求權之損害，亦應負責，除非反訴被告 能証明縱其依約履行投保義務，而保險人亦可不負保險金給付義務者（例如惡 意複保險，要保人之故意行為），方可對該損害不負民法第二百三十一條第二 項之賠償責任，依系爭租賃物租約第十六條後段：「租賃廠房因乙方之故意或 過失所引起之火災或爆炸，而致毀損者，除保險賠償外，如有不足，乙方應負 賠償責任」已明文約定承租人於故意、重大過失、輕過失所引起之火災，應負 賠償責任。反訴被告答辯：「並未就失火責任特別約定被告須負善良管理人注 意義務之責任」顯不可採，因就兩造當事人而言，於訂約時是否能明確選用「 重大過失」（顯然欠缺普通人之注意），「具體輕過失」（欠缺與處理自已事 務同一之注意），「抽象輕過失」（欠缺善良管理人之注意）之法律專用術語 ，恐有疑問，況就民法諸條文觀之，亦不乏僅用「過失」之用語者，且通常情 形所稱之「過失」，依欠缺注意程度之不同，區分為重大過失，具體輕過失， 抽象輕過失三種，既未約明何種？則當指無論是重大過失，輕過失均應負責， 方符合兩造契約之真意，否則，不需約明「故意或過失」，而僅約明可歸責即 可，故兩造顯有排除民法第四百三十四條規定適用之約定。再者，由反訴被告 於租賃廠房存放成衣及布料原料之易燃物質，將廠房隔層並修改配電線路，且 就廠房中之貨物投保一億元之貨物險觀之，難謂其對於火災之發生無預見可能
，且其如確信火災不會發生，當亦無需就貨物投保貨物險，縱其確信火災不發 生，亦仍有過失，且被告就其注意程度，顯然違反與處理自已事務同一之注意 （貨物有投保，而廠房未投保），而依約其有投保以藉保險分散風險損失之義 務，竟違背善良管理人注意義務而未加防範，且依存放貨物性質，變更配電線 路等情形，其顯然欠缺普通人之注意，而疏於租賃廠房安全防範義務履行，而 達重大過失之程度，因此，無論採何注意程度標準，反訴被告均應負損害賠償 責任。其次，另按兩造租賃契約第十六條後段：「租賃廠房因乙方之故意或過 失所引起之火災或爆炸，而致毀損者，除保險賠償外如有不足，乙方應負賠 償責任。」之文義以觀，承租人除負投保義務外，就故意或過失所引起之火災 或爆炸而致毀損者，亦「應」負賠償責任（就不足額部分），顯然加重承租人 注意義務之程度，擴大承租人「應」負賠償責任之範圍，亦即除了重大過失所 引致者外，於承租人有「過失」時所引起之火災或爆炸而致毀損，承租人仍 「應」負賠償責任。該約定加重承租人之注意義務之注意程度，已明顯排除民 法第四百三十四條所規定之「重大過失」之注意程度之適用，方符合兩造於該 條款加重承租人義務之真意，是反訴被告主張應適用民法第四百三十四條規定 ，即有未洽。
（四）兩造租賃契約第九條第四項約定：「乙方應保持租賃標的物及公共設施之完整 ，如有故意或過失造成損壞，應負修復或賠償」，承租人負保持租賃物「完整 性」之義務，並於完整性遭破壞時，於可歸責承租人之情形，承租人應負修復 或賠償義務，參酌民法第二百一十三條至第二百一十六條規定，採完全填補損 害原則，以回原狀為原則金錢賠償為例外，則承租人應以確保租賃物之完整 為優先義務，即以回復原狀之修復方式使租賃物回復完整，例外於修復因難或 不能時，方以金錢賠償之，此方符兩造契約之真意，否則，如承租人可選擇以 賠償方式為之，豈不與其保持完整義務有違，反訴被告忽略兩造租賃契約中承 租人投保火災險條款之實質規範意義，因系爭租賃物及土地交付承租人占有後 ，出租人不便亦無法管領支配租賃物，否則必有礙承租人之使用，然租賃物由 承租人占有中，不免可能因承租人之故意，過失甚至事變，不可抗力之事由導 致租賃物毀損，滅失，為確保出租人對租賃物所有權之利益，以及基於租賃契 約之繼續履行之可能，以獲得租金收益，爰於契約中約明承租人投保，並以出 租人為受益人之義務，以防不測時，租賃廠房得以重大修繕或重建，蓋如不可 歸責於兩造之事由所致之毀損滅失，反訴原告仍願藉保險理賠給付以確保契約 之繼續履行，並約定「租賃廠房因乙方之故意或過失所引起之火災或爆炸，而 致毀損者，除保險賠償外，如有不足，乙方應負賠償責任」，而未將承租人之 賠償責任列於與保險賠償同等之順位，反訴被告違約在先，竟又以該約款係指 反訴被告得選擇以金錢賠償之方式回復原狀，殊有未合，蓋以金錢賠償為原則 ，回復原狀為例外，此係保險契約之性質所致，保險人得以金錢賠償損害，為 民法第二百一十三條之例外規定，然反訴被告未遵照租賃契約投保在先，其亦 非保險契約之保險人，自不得選擇以金錢賠償之方式賠償損害，否則即與民法 第二百一十三條規定有違，且縱依反訴被告所言，以金錢賠償之方式回復原狀 ，則就租賃廠房滅失部分，亦應支付重建費用以回復原狀，而非依其所估算之
「實際價值」賠償，依其估算之「實際價值」賠償，尚無法重建，反訴被告未 依約投保，給付遲延中，租賃廠房因反訴被告之過失所致焚毀，反訴被告就租 賃廠房滅失，而無投保應負給付不能之債務不履行損害賠償責任，即賠償租賃 廠房滅失之損害，依民法第二百一十三條，反訴被告應回復火災發生前之狀態 。又反訴被告對租賃廠房失火毀損時實際價值之估價方法亦有不當，蓋廠房建 造時之成本非即其實際價值，例如於台北縣與台北市分別以相同成本建造之廠 房，其實際價值絕不相同，況關於系爭租賃物之建造成本仍有爭議，反訴被告 以會計處理上之帳面價值來推算實際價值，顯有未當，且其計算方式從未考量 廠房折舊年數期滿後之殘餘物價值，且就租賃標的物（租賃契約第一條）觀之 ，租賃廠房尚有一棟未受焚毀（即門牌號碼為台北縣五股鄉○○○路十五號） ，該廠房已由反訴被告於八十七年五月二十九日投保生效，其投保金額為一千 萬元，則如投保金額係依廠房之現值估算的話，依被告估算廠房現值之方式 即重建成本扣除累積折舊，則重建成本必高於一千萬，是反訴原告所估定之重 建成本應足採取。
貳、反訴被告方面：
一、聲明：
（一）反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，請准反訴被告提供現金或等值華信商業銀行松山分行可轉讓定 期存單為擔保，宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）租賃物因承租人之重大過失致失火而燬損、滅失者，承租人對於出租人負損害 賠償責任，民法第四百三十四條定有明文。是除租賃契約明文約定對於租賃物 之失火責任，承租人須負善良管理人注意義務者外，承租人僅就重大過失負其 責任；且出租人須證明承租人對於租賃房屋之失火具有重大過失，始能令承租 人負損害賠償責任。本件系爭租賃物租約雖於第十六條有：「租賃廠房之火災 保險由乙方（即反訴被告）負責投保之，並以甲方（即反訴原告）為受益人。 租賃廠房因乙方之故意或過失所引起之火災或爆炸，而致毀損者，除保險賠償 外，如有不足，乙方應負賠償責任」之約定，但並未就失火責任特別約定反訴 被告須負善良管理人注意義務之責任，是反訴被告自僅就系爭租賃房屋之失火 具有重大過失時，始應對反訴原告負損害賠償責任。則依最高法院二十二年上 字第一三一一號判例要旨所示，反訴原告依民法第一百八十四條之規定，請求 被告應負損害賠償責任，自亦難謂為有理由。退而言之，反訴原告依民法第一 百八十四條第一項前段規定，主張反訴被告應負侵權行為之損害賠償責任云云 ，自應就房屋之失火焚燬係因反訴被告之故意、過失所致之事實乙節，負舉證 之責任。反訴原告僅以系爭租賃物於租賃契約成立後，於反訴被告佔用時失火 ，既非係因天災所肇致，當即屬反訴被告之人為上過失所造成云云，純屬其個 人主觀上之臆測，尚非可採。
（二）依上開租賃契約第九條第四項：「乙方應保持租賃標的物及公共設施之完整， 如有故意或過失造成損壞，應負修復或賠償」之約定，對於租賃標的物之毀損 ，於反訴被告有故意或過失應負賠償責任時，反訴被告得選擇以修復使租賃物
回復原狀或以金錢賠償使物回復原狀之方式為之；依系爭租賃物租約第十六條 ：「租賃廠房之火災保險由乙方負責投保之，並以甲方為受益人。租賃廠房因 乙方之故意或過失所引起之火災或爆炸，而致毀損者，除保險賠償外，如有不 足，乙方應負賠償責任」之約定，反訴被告負有將租賃房屋投保火災保險並以 反訴原告為保險契約受益人之義務，且於租賃廠房發生火災係因反訴被告之故 意或過失所致，而保險理賠尚有不足時，反訴被告應就不足部分負填補之責任 。是依該等約定，就租賃廠房之失火，縱使係因可歸責反訴被告公司之重大過 失所肇致者，反訴原告得選擇以金錢賠償之方式以回復原狀，要無疑義。又於 反訴被告公司對系爭租賃物之失火，並無可歸責之事由時，因反訴被告未為者 ，乃係廠房火災保險投保之契約義務未為履行，故對反訴原告所應負之損害賠 償責任，即應以相當於租賃廠房有為投保時之保險理賠金額為限。縱使反訴被 告對系爭租賃物之失火有重大過失之可歸責事由，反訴被告之賠償責任依上開 租賃契約第十六條，既係約定應填補保險理賠不足之部分云云，則當以租賃廠 房失火毀損時之實際價值為限（參看保險法第七十二條、七十三條）。而反訴 被告已依房屋建造時成本減去累計折舊後，支付反訴原告四百四十七萬零八百 二十八元，乃反訴原告所不爭執。反訴被告既已選擇以金錢賠償方式作為回復 原狀之方法，系爭租賃物廠房失火焚燬後之重建，即非反訴被告之義務，反訴 原告亦僅能就反訴被告所為金錢賠償，如有不足部分，而為損害賠償請求，自 不能再請求房屋重建完成前之相當於租金之消極損害賠償。反訴原告之請求， 顯無理由。
（三）反訴原告以反訴被告未履行前揭租賃契約第十六條前段之投保義務，且該投保 義務係定有期限，反訴被告自始給付遲延，係依民法第二百三十一條規定，負 損害賠償責任云云。然反訴被告固未就系爭租賃物為火災險之投保，但該義務 之未履行，縱造成損害，亦係反訴原告無法取得理賠之損害，與本件反訴原告 係請求租金損害者，要無關係。再反訴被告未為火災險之投保，與系爭租賃物 失火，並無因果關係，反訴原告主張反訴被告未為火災險投保，致其因而受有 租金損害云云，誠非可採。
（四）反訴原告以反訴被告廠房堆置成衣、布料等易燃物品，使其災害擴大，且有修 改配電線路，致電力負載超荷，方發生此次火災，足證反訴被告對於廠房失火 具有故意、過失云云。惟本件廠房失火原因，與廠房堆置成衣、布料無關，且 反訴原告出租系爭租賃物予反訴被告，即知反訴被告係用於堆置成衣與原料。 而廠房失火後，全部焚燬，係因系爭廠房建造之時，反訴原告本來即未依規定 設置相關防火設備所致。而所謂反訴被告修改配電線路，致電力負載超荷云云 ，則非實在，要屬反訴原告之個人臆測之詞。
（五）反訴原告雖稱上開租約兩造當事人，於訂約時是否能明確選用「重大過失」、 「具體輕過失」、「抽象輕過失」之法律專用術語，恐有疑問。系爭租約第十 六條「租賃廠房因乙方之故意或『過失』所引起之火災或爆炸」之約定，就「 過失」既未約定係屬重大過失、具體輕過失或抽象輕過失之何種，當應解為無 論係重大過失或輕過失皆應負責，方符當事人真意云云。惟查民法第四百三十 四條係屬減輕承租人失火責任之特別規定，即以承租人對於失火之發生，顯然
欠缺普通人之注意義務程度，始應負責。而誠如反訴原告所稱，就系爭租約第 十六條「租賃廠房因乙方之故意或『過失』所引起之火災或爆炸」之約定，其 「過失」乙語，因當事人非係法律人，無法使用精確用語，而未明白約定該「 過失」乙語，係屬重大過失、具體輕過失或抽象輕過失云云，則顯然兩造於系 爭租賃契約成立時，並未約定反訴被告須負善良管理人之注意義務程度，是兩 造間亦顯未排除民法第四百三十四條之適用，應無疑問。。（六）反訴原告雖以台北縣消防局回函之「八十六年五月二十六日台北縣警察局消防 隊五股分（小）隊火災處理報告表」中之「火災原因欄內」記載「（何物引起 ）：電線」，而謂本件火災起火原因乃係因電線之故，自屬可推測本件房屋之 失火係因反訴被告之過失所致云云。然台北縣消防局於函復鈞院之（八九）北 消調字第○○五九九號函說明項下第二點謂：「…。本局未製作火災原因調查 報告書」云云，顯見就系爭租賃房屋之失火原因，該局並未進行鑑定。且依「 八十六年五月二十六日台北縣警察局消防隊五股分（小）隊火災處理報告表」 中之「火災原因欄內」上半之「火災原因」，台北縣警察局消防隊五股分（小 ）隊亦未有任何原因之記載，是所謂「（何物引起）：電線」之記載，僅係推 測之語，對於系爭房屋失火之原因為何，仍屬不明。反訴原告既依民法第一百 八十四條第一項前段規定、兩造租賃契約第十六條約定主張權利，自須就系爭 租賃房屋之失火，係因可歸責於反訴被告之重大過失事由所致乙節，負舉證之 責任。
（七）再反訴原告請求之相當房屋租金之消極損害，其計算乃係以系爭租賃契約所約 定租金數額為據。然反訴原告於本訴審理程序曾陳稱：系爭租賃契約係以土地 與廠房為租賃標的物，二者為可分，然租金約定未分就土地、廠房分為約定， 蓋未必須如此為約定云云。則依反訴原告之主張，土地與廠房既可分為出租， 土地又未滅失之情況下，其請求相當於租金損害之數額，當不能包括土地部分 ，反訴原告請求租約所定之土地與廠房之全部租金，要難謂屬合理，則系爭租 賃物之租金究為多少？反訴原告理應說明。退而言之，兩造租約第二條之租金 約定，乃係基於兩造合意而來，為兩造經過交涉，各自斟酌利害後，自為決定 ，非即表示系爭租賃標的物有兩造租約所約定之租金行情，或反訴原告得以該 租金數額另出租予他人。且依土地法第九十七條第一項之規定及最高法院五十 九年台上字第七九三號判例要旨所示，反訴原告就超過土地法第九十七條第一 項所定之最高限額部分，並無請求權，反訴被告得拒絕給付。是縱使反訴原告 得請求所謂「相當於租金之消極損害」，要不能以兩造租賃契約第二條所定租 金數額為據，而係應依土地法第九十七條第一項所定，以房屋及土地申報總價 額年息百分之十為最高上限。
（八）反訴原告以系爭租賃物之失火燬損係因原告即反訴被告之故意、過失所致，於 另案依侵權行為及債務不履行之法律關係，提起損害賠償之訴訟；並於本件提 起反訴，請求原告給付其相當於租金之損害賠償。鈞院八十八年度重訴字第二 二○○號判決，雖判令反訴被告應賠償反訴原告五百五十二萬九千一百七十二 元及其法定利息，所憑理由係依兩造租賃契約第十六條前段約定，反訴被告有 將系爭租賃物投保火險並以反訴原告為受益人之契約上從義務，惟反訴被告未
依約履行，致系爭租賃廠房失火後，反訴原告受有無法取得保險理賠之損害， 反訴被告應就此對反訴原告負債務不履行損害賠償之責任。至於反訴原告以侵 權行為規定請求損害賠償部分，經查兩造間租賃契約第十六條並無排除民法第 四百三十四條之適用，應以反訴被告有重大過失時，始得令反訴被告負失火之 責任。反訴原告依侵權行為、債務不履行之規定請求反訴被告負回復原狀之損 害賠償責任，然未能舉證證明反訴被告對於系爭租賃廠房之失火有重大過失之 可歸責情事，並不足採云云，予以駁回。
理 由
甲、本訴部分：
一、本件原告起訴主張其於八十二年九月六日，向被告承租系爭租賃物，依約交付被 告押租金一百五十萬元，並將租期七年，每三個月一期之租金，計簽發二十八張 支票，一次交付與被告，由其於票載發票日兌領。嗣系爭租賃物於八十七年五月 二十六日因不明原因，全部焚燬，系爭租賃物租約關係因上開廠房全部焚燬而終 了。系爭租賃物租約既已因系爭租賃物全部焚燬而終了，原告自無再給付被告租 金之義務，是於系爭租賃物焚燬之日即八十七年五月廿六日起，被告自原告處受 領而票載發票日在該日後之支票，被告即無占有之法律上原因，依民法第一百七 十九條規定自應返還。被告於系爭租賃物焚燬之日即八十七年五月二十六日後， 尚未提示兌現之支票如附表所示共有六紙，應返還與原告；提示兌領之支票共有 三張，合計金額五百五十一萬九千二百七十七元，即票號 AB0000000，票載金額 一百七八萬零四百十三元，於八十七年六月廿日兌現、票號 AB0000000，票載金 額一百八十六萬九千四百三十二元，於八十七年九月廿日兌現、票號 AB0000000 票載金額一百八十六萬九千四百三十二元，於八十七年十二月廿日兌現，應自受 領時加計利息返還原告（民法第一百八十二條第二項）。另押租金一百五十萬元 ，依租約第三條之約定，被告既應於租賃契約關係終了，原告遷出系爭租賃物之 日起一個月內返還，則其自八十九年十月二十九日起即應負遲延責任，爰請求如 訴之聲明第一項至第三項所示等語。
二、被告則以兩造租賃契約之標的物依前開契約之約定，係包含前揭地號及門牌號碼 之土地及其建物，租賃標的物既包括土地及建物，則縱建物因可歸責原告之事由 而焚毀，然土地部份並未滅失，則租賃關係何來終了，況前揭租賃之土地部份， 原告於建物焚毀後，仍然以圍繩隔離外界，並繼續於該土地上使用收益，又兩造 並無作任何使用目的之約定，故縱使系爭租賃物已因原告之過失而焚毀，但租賃 標的物之一部即土地部份仍存在，且由原告任意使用中，雙方之租賃契約自無原 告片面主張終止之情形，又依兩造租賃契約第十六條約定：「失火責任：租賃廠 房之火災保險由乙方負責投保之，並以甲方為受益人，租賃廠房因乙方之故意或 過失所引起之火災或爆炸，而致毀損者，除保險賠償外，如有不足，乙方應負賠 償責任。」，原告並未依前揭約定投保租賃廠房之火災保險，嗣後又因可歸責於 原告之事由（原告之過失）致廠房發生火災，原告於八十七年九月二十五日以台 北西松郵局存証信函第六二四號函文明示同意依租賃契約第十六條之約定賠償因 失火致被告所受之損失，故依前揭約定，原告自須負損害賠償責任，且前揭建物 之發生火災致前開租賃標的物一部毀損，因土地部份並無滅失，原告仍在使用收
益，係可歸責於原告之事實而產生，租賃物一部滅失時，可歸責之承租人應負損 害賠償責任，而其租金債務並不能因之而得請求減少，乃係除民法第四百四十一 條定有明文外，另鄭玉波先生亦採取此見解，故縱本件租賃標的物一部滅失，但 可歸責之原告仍不得主張免除支付租金之義務等語，資為抗辯。三、經查原告於八十二年九月六日，向被告承租系爭租賃物，依約交付被告押租金一 百五十萬元，並將租期七年，每三個月一期之租金，計簽發二十八張支票，一次 交付與被告，由其於票載發票日兌領。嗣系爭租賃物於八十七年五月二十六日焚 燬等情，有系爭租賃物租賃契約書、原告交付之支票明細表、照片等件為證，並 經本院向台北縣消防局調取系爭租賃物之受理災害登記簿、火災處理報告表、工 作紀錄簿及出入登記簿屬實，且為兩造所不爭執，堪信此部分之事實為真正。茲 本件兩造爭執之重點在於：（一）兩造間之租賃關係是否因系爭租賃物之燒燬， 而歸於消滅？（二）原告是否有權請求被告返還之一百五十萬元押租金？爰分別 論述如后：
（一）承租人惟於租賃關係存續中始負支付租金之義務，租賃物如全部被火焚毀，租 賃關係即因而終了，承租人自無再支付租金之義務，最高法院十九年上字第一 ○六○號判例、司法院院字第一九○五號第五項解釋、院字第一九九四號第二 項解釋、院解字第二九七九號解釋可資參照，本件被告雖辯稱：系爭租賃物租 約係約定以系爭租賃物、十五號租賃物及其土地為租賃標的物，系爭租賃物雖 已全部焚燬，但十五號租賃物及其土地仍屬存在，租賃物僅係一部滅失，並非 全部滅失，租賃關係尚存在於兩造之間，原告仍有給付全部租金之義務。又兩 造並未約定租賃物之用途，原告如何使用，被告無權過問，原告仍有將土地用 作停車場之事實，是系爭租賃物租賃契約仍屬存在，且原告亦曾函知被告儘速 安排廠房重建事宜，以使其繼續使用，益見兩造有繼續租賃契約關係之意思， 是原告自不能請求不當得利之返還云云。惟本件兩造所訂之租賃契約書，載明 係「廠房租賃契約書」，有該租賃契約書在卷可憑，又系爭租賃物及其土地位 於台北縣五股工業區內，屬工業用廠房及用地，是系爭租賃物租約雖係就建物 及其土地一併承租，乃因土地部分原即為建物之基地，原告承租土地部分係因 土地係作為租賃廠房之基地使用，故兩造成立系爭租賃物租約之主要目的，乃 在使用廠房，土地部分則係因使用廠房而附隨使用而已，於系爭租賃物全部焚 燬之情況下，系爭租賃契約應認為已因承租廠房目的之不達而歸於消滅，另有 關原告是否使用土地作為停車場使用乙事，因系爭租賃物租約成立時，土地屬 於廠房之基地，並非空地，兩造顯無為停車場使用之約定。是系爭租賃物全部 焚燬致兩造間之契約關係歸於終了，縱原告以之為停車場之用途，亦係另一無 權占有或不當得利之法律關係，要不能因之謂兩造租賃契約關係仍屬存在。再 原告固曾函知被告儘速安排廠房重建事宜，使其繼續使用，然上開信函係以完 成廠房之重建為前提，有原告八十七年九月二十五日台北西松郵局存證信函第 六二四號可憑，與系爭租賃物租約之是否終止，䢛為二事，至上開租賃契約雖 將系爭租賃物及十五號租賃物及其土地同列，但出租人不同（租賃契約之主體 不同），租金、押租金亦分別約定，系爭租賃契約書之立約人，及第三、四條 均詳有明文，顯係二個租賃之法律關係，而同列於一契約書面，故被告之上揭
所辯，顯不可採，依上說明，應認兩造間之租賃關係已因系爭租賃物之燒燬， 而歸於消滅。
（二）被告復抗辯：系爭租賃物係因可歸責於原告之事由而焚毀，而原告亦未依約投 保火災保險，致被告未能領受賠償金，此部份之損失，依約定應由原告負責賠 償且原告尚未賠償，依押租金係作為租金與賠償之擔保的本質，押租金與損害 賠償有同時履行抗辯之適用等語，按「所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契 約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事 實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給 付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之 抗辯」，最高法院五十九年台上字第八五○號著有判例，而租賃契約與押租金 契約乃係各自獨立成立之契約，押租金契約非係租賃契約之一部分。損害賠償 責任係基於租賃契約關係發生，而押租金返還義務則係基於押租金契約關係而 來，二者並非基於同一雙務契約而發生，無立於對待給付之關係，依上揭最高 法院五十九年台上字第八五○號判例意旨，要無民法第二百六十四條同時抗辯 權之適用，惟押租金乃租賃契約成立時，以擔保承租人之租金債務為目的，由 承租人交付於出租人之金錢或其他代替物，其所擔保之債權範圍包括欠租及損 害賠償之債務等，押租金返還請求權之發生，係以租賃關係終了時，承租人無 債務不履行之情事為停止條件之債權，因而租賃關係存續中，固不得請求返還 ，即租賃關係終了後，如承租人有債務不履行之情事，亦不得請求返還，必須 租賃關係終了，承租人無債務不履行情事（條件成就）始有效的發生押租金返
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