臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第七四七號
原 告 乙○○
送達處所：苗栗市○○路二號（會計室）
被 告 樂揚建設有限公司 設台北市○○○路八號四樓
法定代理人 甲○○ 住台北市○○○路八號四樓
訴訟代理人 許獻進律師
右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落桃園縣桃園市○○段一三一八地號土地上門牌桃園縣桃園市○○街十四巷六號三樓之二之房屋（桃園市○○段二三三○建號）交付原告，並自民國八十六年十一月十六日起至交付上開房屋之日止，按月給付原告新台幣陸仟叁佰肆拾肆元。被告應將坐落桃園縣桃園市○○段一三一八地號土地上門牌桃園縣桃園市○○街十四巷六號三樓之二房屋（桃園市○○段二三三○建號）之建築改良物所有權狀及上開房屋之基地即桃園縣桃園市○○段一三一八地號土地應有部分一萬分之三十六之土地所有權狀各壹件，交付原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。 事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、請求判決被告應將原告所購買建物即門牌桃園縣桃園市○○街十四巷六號三 樓之二（建號二三三○）及共同使用部分建號二四五五、二四六三、二四七 ○等建物全部及其基地桃園縣桃園市○○段一三一八號土地持分壹○○○○ 分之參陸，點交於原告，並將上開建物及土地所有權狀交付原告。 二、被告應自民國八十六年十一月十六日起至交屋日止按月給付原告新台幣（下 同）六千四百三十三元。
貳、陳述：
一、原告向被告購買建物即門牌桃園縣桃園市○○街十四巷六號三樓之二及基地 桃園縣桃園市○○段一三一八地號土地持分壹○○○○分之參陸，被告雖於 八十六年十一月十六日前辦理移轉登記名下，但迄今未點交上開房地給原告 ，且上開房地所有權權狀亦至今未交付原告，爰依兩造間房地買賣契約及民 法第三百四十八條規定，請求被告點交與交付上開房地及所有權狀。 二、另被告因未點交上開房地致原告未能使用上開房地，每月卻需繳納上開房地 貸款利息六千四百三十三元，此乃被告所造成原告平白損失，爰依民法第二 百二十九條第二項前段、第三項、第二百三十一條第一項規定，請求被告自 八十六年十一月十六日起至交屋日止，按月給付相當於租金之損害金六千四 百三十三元。
三、被告雖抗辯其於八十七年六月十五日委託許獻進律師寄發台北東門郵局存證 信函第七八○號已解除房地買賣契約及裝璜工程合約云云，原告請求無理由 乙節。惟上開存證信函七八○內容略載：「．．．台端經前開當事人委託本
律師以八十六年十一月二十九日台北東門郵局存證信函第一五二九號存證信 函催告台端支付上開當事人共五十一萬六千四百九十七元之價款等，台端均 以建物、土地面積之瑕疵及夾層屋等作為拒絕付款並要求賠款之理由．．． 為此，前開當事人不得已委託本律師代函通知，台端自即日起解除房地買賣 契約及裝璜工程合約，並沒收已付價款」。被告所寄存證信函一五二九號內 容略謂：「茲代本律師當事人樂揚建設股份有限公司及長暘工程有限公司函 請台端於函到七日內支付共五十一萬六千四百九十七元價款（其中樂揚公司 三十七萬九千二百四十七元），逾期即依法沒收已付價款並解除契約。」得 知被告並非謂其已將原告所購買房地點交予原告，合先說明。依兩造在八十 五年七月二日所簽立協議書第五條約定：乙方（即指被告）於房地通知交屋 十日內，雙方就代收款、坪數追加減帳及合約規定之相關稅費，實際之稅費 多退少補，甲（指原告）、乙方同意無任何付利息分擔。第六條約定：為確 保甲方之權益，甲方可保留房地價金貳拾貳萬元正，於交屋日起十日內，辦 理多退少補。得知，通知交屋並非代表點交房屋，通知交屋目的在兩造會算 代收款、坪數追加減帳及實際稅費多少。同時在簽協議書原告可保留房地價 金尾款二十二萬元，於交屋之後十日內雙方再辦理多退少補。換言之，在被 告點交房地予原告前及就兩造會算結果未出前，原告就尾款二十二萬元範圍 內可予保留不付。再依民法第二百六十四條因契約互負債務者，於他方當事 人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。是原告在被告未點交房地之前，依 法亦可拒絕給付尾款。何況依被告存證信函內所自陳，原告未付購屋尾款是 三十七萬九千二百四十七元，餘十三萬七千二百五十元係原告與訴外人長暘 工程有限公司間裝璜間之工程款項，被告無權向原告催討。何況依原告與訴 外人長暘工程有限公司裝璜工程合約款係三十萬元，原告已付二十萬元，此 有長暘所出具統一發票為證，僅餘十萬元未付，被告向原告催討十三萬七千 二百五十元，顯然無據。另原告購買房地尾款僅十二萬元未付，土地款二百 二十六萬五千元已付二百二十萬五千元餘六萬元未付，房屋款二百二十六萬 五千元已付二百二十萬五千元餘六萬元未付，總計十二萬元未付此有原告所 呈被告出具統一發票收據為證，未逾兩造協議二十二萬元，被告卻私自增加 其他行項目款項合計為三十七萬九千二百四十七元未付，此部分為原告所不 服，就超出契約之外二十五萬九千二百四十七元，被告要請求須起訴請求法 院判決，豈容自行說多少就多少呢？是原告並無給付尾款遲延之情事。綜上 所述，得知被告解除契約並不合法，是沒收原告已付價款，並無理由。 五、另被告抗辯原告尚應給付被告三十七萬九千二百四十七元乙節並不實在，蓋 因㈠面積補款方面：依被告提出計算公式，建物坪數增加坪數為一點八○二 四坪。增加坪數一點八○二四坪之單價計算應為房屋總價款（不含土地）減 去車位價款除以訂約時建物坪數，所得之數字為單價金額2,265,000減475,0 00除以25.76等於69,487.57元，增加一點八○二四坪應貼補被告金額為69,4 87.57元乘以1.8024坪等於125,244.39元，應為十二萬五千二百四十四點三 九元而非被告所算二十五萬零三百五十三元。㈡水電費一萬二千五百三十四 元，原告至今未受交屋何來水電費未繳，故被告請求無理由。㈢加上原告未
給付尾款十二萬元。㈣減去被告應還原告代收款一萬八千一百四十七元。 ㈤減去應退還車位土地價款四十七萬五千元。綜上被告尚應退二十四萬七千 九百零二點六一元給原告，還有被告應付清房屋及車位點交前之管理費，另 房屋尚未驗收，是否有瑕疵待修繕不知，此部分請求暫予保留。是被告前揭 辯解，顯乏所據。
六、又被告辯稱：「被告於八十五年九月二十一日以存證信函通知原告於九月二 十五日辦理交屋，原告並未配合辦理交屋。依房屋預定買賣契約書第十四條 第二項規定：甲方（即原告）應於接獲乙方（即被告）交屋通知期限內，前 來辦理交屋手續，逾期視為乙方完成交屋，毋庸再通知甲方，乙方不負保管 責任，故被告已視同交屋完畢，何來再交屋之問題。」乙節。查被告謂本件 買賣契約業已解除，本建物及其基地業於八十五年八月五日已移轉登記於原 告，而被告亦於八十五年九月二十一日催告其結款交屋，惟原告均置之不理 ，故被告於八十六年十一月二十九日以存證信函催告其繳款三十七萬九千二 百四十七元買賣價金，然原告均以莫須有之藉口不付款，被告不得已於八十 七年六月五日通知原告解除契約，契約既經解除，原告自不得請求交屋及交 付權狀」。是依前揭被告所謂視同交屋完畢乙節，則暫且不論被告解除契約 之不合法。依被告先謂其於八十七年六月五日通知原告解除契約，契約既經 解除，原告自不得請求交屋及交付權狀云云乙節，即無理由。蓋既交屋完畢 ，何來契約解除之有乎？被告若當庭表示已交屋，則關於交屋部分請求，原 告可當庭撤回部分起訴。且依民法第三百四十條第二項規定：「權利之出賣 人，負使買受人取得其權利之義務。如因其權利而得占有一定之物者，並負 交付其物之義務」。是被告既然已交屋即應該把證明房屋土地權利之利益書 狀交付給原告，是被告至今未交付房屋土地所有權書狀即無理由。 七、至被告辯稱「依據雙方協議書第六條：「為確保甲方（原告）之權益，甲方 可保留房地價金二十二萬元，於交屋日起十日內，辦理多退少補。」故依所 述，八十五年九月二十五日為交屋日，原告未辦理交屋，視為完成交屋，而 十日後即十月五日，應辦理多退少補，即不可保留二十二萬元，故原告主張 其可保留二十二萬元之主張亦屬無理由。」乙節，查原告並無起訴主張保留 二十二萬元，特予澄清。
八、另被告辯稱：「八十五年九月二十五日既已視同交屋，自無原告所稱之未能 使用房地所產生之損失可言。」乙節，查八十五年九月二十五日原告有依被 告之通知前去受理交屋，惟因驗收時發現房屋、土地多項瑕疵，故而未交屋 ，此有原告當天在門首撕下，水費收據及被告公司職員交付樂揚建設有限公 司房地產權過戶及貨款會辦單為證。是今被告為規避原告未能使用系爭房屋 之損失而改稱八十五年九月二十五日已視同交屋，誠無理由。 九、另被告辯稱「查依雙方之土地買賣契約書第一條約定土地持分係以房屋面積 佔總建物面積之比例為計算基準。而車位為建物共同使用部分，自包含於房 屋面積內，此為原告訂約時所已知之事實。因此，據上所述，原告僅能主張 土地持分多寡之問題，而無要求車位需獨立之土地所有權狀。而土地之持分 應以前述房屋（七九、一m2）佔總建物面積（二一六六七、二九m2）之比例
為準，即其現有之一萬分之三十六土地持分。」乙節。查被告當初就「車位 」部分係以獨立所有權出賣給原告，不包含於房屋面積內，此有地下一、二 樓停車位預定買賣契約書為證。被告先以車位獨立土地面積賣給原告，再以 住戶彼此之間約定共同使用部分永久使用權塘塞，此乃詐欺原告。即應退還 車位之土地買賣價款四十七萬五千元給原告。
十、原告向被告所訂地下一、二樓停車位預定買賣契約書附件四房屋及車位平面 設計圖（以下稱第一設計圖），即具體約定停車位面積是可停放大小二部汽 車，雖然就停車位並未約定其長及寬，但由被告訂約後，應原告要求，再交 給原告一份停車位設計圖（下稱第二設計圖）與原告契約書附件四所載內容 一樣。第二設計圖是建築設計圖即標明有長及寬，而與被告公司送核發使用 執照第下一曾平面圖內原告購買停車位長及款不相符。由此可證被告未依合 約給付踏小兩部汽車停車位，僅一部汽車停車位屬缺乏通常物之效用之瑕疵 ，原告所購買停車位價款依合約約定含在土地房屋價款內，原告又已付清， 故被告除返還停車位土地款四十七萬五千元外，停車位車位價款部分四十七 萬五千元亦應減少二十萬元。
十一、茲因原告係起訴請求交付房屋與土地，至於車位部分，原告當初係買獨立 車位所有權，現今被告以住戶彼此之間約定共同使用部分永久使用權塘塞 ，此乃強詞奪理，被告關於車位給付方式與原買賣契約之約定不同，乃物 之給付權利之瑕疵，且現在車位面積坪數與原告訂約所購買面積坪數不同 ，此又有物之瑕疵，原告依法可請求退還車位部分價款，惟此部分不在本 件原告起訴範圍，原告會另外起訴請求之。
十二、詳言之，被告於八十七年六月五日以台北東門郵局存證信函第七八○號， 通知原告自即日起解除房地買賣契約及裝潢工程合約並沒收已付價款，被 告片面解除契約及收回原告已付價金計四百六十九萬七千七百一十元（房 地、車位、裝潢工程計四百六十一萬元整、代收款項八萬七千七百一十元 整）之主張，原告無法接受，有左列原因可稽： ㈠因被告與原告訂立之土地預定買賣契約書第八條第一、二款及房屋預定買 賣契約書第十三條第一、二款之違約處理條款暨被告另寄交予原告之交屋 協議書草稿，對原告顯失公平，經原告提出疑義時，被告與原告於八十五 年七月二日訂立協議書。
㈡協議書第五條約定，被告於房地通知交屋十日內，雙方就代收款、坪數追 加減帳及合約規定之相關稅費，實際之稅費多退少補，被告、原告同意無 任何利息分擔。
㈢協議書第六條約定，為確保原告之權益，原告可保留房地價金二十二萬元 ，於交屋日起十日內，辦理多退少補。
㈣被告通知原告繳納房地尾款，由二十二萬元暴增至五十一萬六千四百九十 七元，有違誠信原則。
㈤被告通知房地尾款暴增至五十一萬六千四百九十七元，未詳細敘明計算依 據、理由並加以舉證。
㈥原告從未有拖欠被告價金情事，原告與被告訂立土地預定買賣契約、房屋
預定買賣契約及與長暘工程有限公司訂立裝潢工程合約計四百八十三萬元 整，原告除已繳付價金四百六十一萬元整外，另預繳代收款八萬七千七百 一十元整，原告可保留房地價金二十二萬元整，被告同意並接受。 ㈦被告通知原告暴增房地尾款至五十一萬六千四百九十七元，未依據被告與 原告於八十五年七月二日簽訂協議書第六條規定，扣除原告可保留之房地 價金二十二萬元整。
㈧原告迄今，由於房屋鑰匙在被告手中，原告無法進入房屋內，原告數次請 求被告解決問題，被告均未有明確佐證之答覆。 ㈨原告已二次要求被告配合原告辦理驗收交屋，然被告均未派員到場配合。 ㈩原告無車位之土地所有權狀：依據被告與原告訂立之房屋預定買賣契約書 第二十三條約定，本約之附件均視為本約之一部分，與本約具有同等效力 。地下一、二樓停車位預定買賣契約書為本約之附件，其第二條規定：本 買賣車位總價含土地、車位面積、及營業稅共計九十五萬元整，規定分別 載明如下：土地價款：四十七萬五千元整。車位價款：四十七萬五千元整 。被告之存證信函以車位之價款為總額之意而分列車位及土地價款則為配 合房地一體之原則為解釋。所謂權利一體化：係基地與建物不得分離而移 轉或設定負擔之意。被告將土地、房屋買賣契約書分開與原告訂立，二者 有不可關係或連帶關係，在契約書載明，依契約自由及誠信原則，被告自 應遵守。被告與原告之車位預定買賣契約書，載明車位總價含土地，但被 告予原告之基地總持分與未購置車位者之基地總持分相同。 被告超劃停車位：被告與原告訂立之房屋預定買賣契約書第四條約定，施 工標準：本建築物施工標準悉依政府工務局所核准建照之圖說為準：第二 十三條約定，本約之附件，視為本約之一部份，與本約具有同等效力。房 屋及車位平面設計圖為本約之附件，其地下一樓停車場內停車格數四十三 個且編號一十三號之停車位，其面積可停放二輛車，現桃園縣地政事務所 測量成果圖停車位格數四十個且停車位只可停放一部車，被告超劃停車位 出售。
原告迄今，對於房屋不但無法使用、收益、處分，反而需付房屋貸款每月 利息六、四三三元，是被告提出解除契約及沒收原告已付價金之主張無效 ，並請被告配合原告辦理驗收交屋及解決所有相關問題，並自八十六年十 一月十六日起至交屋日止之相關損害賠償暨交付原告房屋、土地所有權狀 。
原告於八十六年十月二十九日以苗栗民族路郵局存證信函第二二三號催告 被告公司「於八十六年十一月十五日前妥善解決併將本人所屬房屋所有權 狀、土地所有權狀及房屋驗收事宜一併處理」，經被告收受，惟被告迄今 無任何理由拒不辦理驗收交屋，此係可歸責於被告之事由致未給付。原告 因被告未交屋致不能使用系爭房屋，致原告因而受有相當於租金之損害， 此乃依雙方房屋買賣契約可歸責於告遲延交屋所生之損害賠償之債。因系 爭房屋位在桃園市，原告夫婿林有財在苗栗縣苗栗市租六樓房屋一戶，每 月租金即需五千元，是原告以系爭房屋每月繳貸款利息六千三百四十四元
作為計算請求遲延交屋損害賠償之計算標準，係屬合理。 十三、被告隨意更改原告句子意思：四、「主張被告通知繳尾款未列明細」乙節 ，原告係主張「被告通知房地尾款暴增至五十一萬六千四百九十七元，未 詳細敘明計算依據、理由並加以舉證」。四、「原告主張增加一點八○二 四坪面積」乙節，原告並未如此說，而是「依被告提出被證七計算公式， 建物坪數增加坪數為一點八○二四坪」。四、「原告主張車位應有獨立土 地所有權狀而被告未提出，故要求被告減去車位土地價款」乙節，原告並 未如此說，而是「被告關於車位給付方式與原買賣契約之約定不同，乃物 之給付權利之瑕疵」。同上開書狀內被告事實與理由欄一，所謂「原告均 置之不理」、然原告均以莫須有之藉口不付款」及被告事實與理由三，「 原告並未配合辦理交屋」乙節，左列之證物由列明其前後時間順序關係說 明，證明並無這一回事。雙方協議書、證物十、證物十一、證物十二、證 物十三、證物十四、證物十五、證物十六及被證二、三、四。被告事實與 理由欄二，所謂「簽立住戶公約第十條，更可見原告早知車位為區分建物 之共同使用部分，否則為何要簽分管協議」乙節，除由原告所簽立「地下 一、二樓停車位預定買賣契約書」可證原告並不知車位為區分建物之共同 使用部分。至於「住戶公約係住戶之間約定」，並不代表車位為區分建物 之共同使用部分，且共有物分管使用制度並非區分建物共同使用部分才可 適用，獎勵停車位及增設停車位，如屬分別共有，亦應透過共有物分管使 用制度，才可確定應使用的特定停車位。被告事實與理由欄三，「原告並 未配合辦理交屋」及三「既已視同交屋，自無原告所稱之未能使用房地所 產生之損失可言」乙節，查，原告有依被告之通知前去受理交屋，惟因驗 收時發現房屋、土地多項瑕疵，故而未交屋，此有原告當天在門首撕下， 水費收據及被告公司職員交付樂揚建設有限公司房地產權過戶及貸款會辦 單為證外；由被告漠視協議書第五條、第六條之約定，及證物十、證物十 一、證物十二、證物十三、證物十四、證物十五、證物十六及被證二、三 、四之前後時間順序表之關係，及被告事實與理由欄四所謂「當時被告交 付之房地產過戶及貸款會辦單」，均足以證明，被告所言均不實在。 參、證據：土地預訂買賣契約書、房屋預定買賣契約書、停車位預定買賣契約書、 交屋協議書草稿、協議書、裝潢工程合約書、房屋租賃契約書、申請書、暫保 管單、測量成果圖、持分說明表暨土地建築改良登記簿等影本各一件，存摺內 頁影本二件，平面圖影本三件，存證信函影本八件、統一發票影本三十件為證 。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴。並陳明如受不利判決願供擔保請准免為假執行。 貳、陳述：
一、本件買賣契約已經解除：
原告於民國八十二年三月二十日向被告購買座落桃園市○○○段二十六地號 等地號土地上之建物及其基地。建物門牌為桃園市○○街十四巷六號三樓之 二，總價金四百五十三萬元整。惟本建物及其基地業於八十五年八月五日已
移轉登記於被告，而被告亦於八十五年九月二十一日催告其結款交屋，惟原 告均置之不理，故被告於民國八十六年十一月二十九日，以存証信函催告其 繳款三十七萬九千二百四十七元買賣價金，然原告均以莫須有之藉口不付款 ，被告不得已於八十七年六月五日通知原告解除契約，契約既經解除，原告 自不得請求交屋及交付權狀，反而應回復原狀，即移轉所有權登記與被告（ 見房屋買賣契約書第十三條第二項）。
二、原告主張車位瑕疵部分並非瑕疵：
㈠查車位係位於本買賣建物之地下樓，屬建物之共同使用部分，故車位之建物 及土地權狀與其區分所有建物之建物權狀及土地權狀為同一張。此亦可從車 位經原告與其他區分所有建物共有人均於購買停車位時，簽立住戶公約十條 ：「同意地下停車場之車位使用權由已購買車位之位置永久分管使用．．． 」，更可見原告早知車位為區分建物之共同使用部分，否則為何要簽立分管 協議，而共同使用部分與其區分建物無法分割，土地權狀自為同一張，故原 告謂無車位之獨立土地所有權為瑕疵云云，自無可採。且依雙方之土地買賣 契約書第一條約定土地持分係以房屋面積佔總建物面積之比例為計算基準。 而車位為建物共同使用部分，自包含於房屋面積內，此為原告訂約時所已知 之事實。因此，據上所述，原告僅能主張土地持分多寡之問題，而無要求車 位需獨立之土地所有權狀。而土地之持分應以前述房屋（七九．一平方公尺 ）佔總建物面積（二一六六七．二九平方公尺）之比例為準，即其現有之一 萬分之三十六土地持分。被告並無短少分配之情形，自無何瑕疵可言。 ㈡兩造所訂買賣契約書附件及銷售廣告圖之地下一層車位數，均為四十八個停 車位格，與建物測量成果圖為四十個停車位格，雖相差八個停車位，然兩造 係合意以四十八個停車位之前提下買受系爭車位，則被告交付系爭車位，自 無違反契約預定效用之瑕疵。
三、交屋部分：
㈠查建物共同使用部分並無權狀，亦無交付問題，原告第一項聲明被告應將共 同使用部分點交及其權狀交付原告，尚無理由。 ㈡次查，被告於八十五年九月二十一日以存證信函通知原告於九月二十五日辦 理交屋，原告並未配合辦理交屋。依房屋預定買賣契約書第十四條第二項規 定：甲方（即原告）應於接獲乙方（即被告）交屋通知期限內，前來辦理交 屋手續，逾期視為乙方完成交屋，毋庸再通知甲方，乙方不負保管責任。故 被告已視同交屋完畢，何來再交屋之問題？
㈢依前所述，八十五年九月二十五日既已視同交屋，自無原告所稱之未能使用 房地所產生之損失可言，故訴之聲明第二項部分，自無理由。 四、原告尚應給付被告三十七萬九千二百四十七元部分： ㈠原告主張拒繳之繳款額五十一萬六千四百九十七元，係將其與訴外人長暘工 程有限公司裝潢工程之未付款十三萬七千二百五十元加入計算，實際上被告 公司部分為三十七萬九千二百四十七元。
㈡本件面積補款為二十五萬零三百五十三元，代收款差額為一萬八千一百四十 七元，土地增值稅為一萬二千五百四十三元，水電費為一萬二千五百三十四
元。
㈢原告主張被告通知繳尾款未列明細，但於其言詞辯論狀之證六又提出當時被 告交付之房地產過戶及貸款會辦單（即明細），二者互相矛盾。 ㈣原告主張車位應有獨立土地所有權狀而被告未提出，故要求被告減去車位土 地價款四十七萬五仟元云云，完全無理由。
㈤原告主張增加一點八○二四坪面積應以房屋單價為準，而非以房屋及土地總 價為準云云，惟查，依內政部版本，面差誤差係以房地總價扣除車位價款， 除以房屋面積來計算找補之單價，被告主張應扣除土地價款計算，不僅不公 平，亦無理由。
㈥水電費係指外水電管線費，依房屋買賣契約書第十條，本由全部買戶平均負 擔，至於管理費則為被告替管委員代收之管理費用，原告主張應由被告支付 ，亦無理由。
㈦依據雙方協議書第六條：「為確保甲方（原告）之權益，甲方可保留房地價 金二十二萬元，於交屋日起十日內，辦理多退少補。」故依前所述，八十五 年九月二十五日為交屋日，原告未辦理交屋，視為完成交屋，而十日後即十 月五日，應辦理多退少補，即不可保留二十二萬元，故原告主張其可保留二 十二萬元之主張亦屬無理由。
參、證據：提出土地所有權狀、建物測量成果圖、找補款明細表、坪數追加減帳計 算表、暫保管費用明細表、土地增值稅繳款書、協議書、建物面積明細表、預 售屋買賣契約書等影本各一件，平面圖影本二件，存證信函影本三件，收據影 本及建物登記謄本各四件為證。
理 由
壹、原告主張其向被告購買房屋即門牌桃園縣桃園市○○街十四巷六號三樓之二及其 基地桃園縣桃園市○○段一三一八地號土地持分一萬分之三十六（以下簡稱系爭 房屋及基地），原告依約履行，被告雖依約於八十六年十一月十六日前辦理移轉 登記，惟卻於八十七年六月十五日解除兩造房地買賣契約，並以此拒絕點交上開 房地予原告，亦未將前開房地所有權權狀交付原告，爰依兩造間房地買賣契約及 民法第三百四十八條規定，請求被告點交與交付上開房地及所有權狀；又因被告 未點交上開房地，致原告未能使用上開房地，每月卻需繳納上開房地貸款利息六 千四百三十三元，為此依民法第二百三十一條第一項，請求被告自遲延日即八十 六年十一月十六日起至交屋日止，按月給付相當於租金之損害賠償六千四百三十 三元等情。
貳、被告則以系爭建物及基地被告於八十五年八月五日已移轉登記於被告，惟被告於 八十五年九月二十一日催告其結款交屋，原告均置之不理，被告於八十六年十一 月二十九日，以存證信函催告其繳款三十七萬九千二百四十七元買賣價金，然原 告均拒不付款，被告遂於八十七年六月五日通知原告解除契約，契約既經解除， 原告自不得請求交屋及交付所有權狀，亦無從請求使用上開房地，其請求遲延給 付之損害金亦屬無據等語，資為抗辯。
參、查原告主張兩造訂立本件系爭房屋及基地之買賣契約，被告於八十六年十一月十 六日前辦理移轉登記，被告於八十七年六月十五日解除兩造房地買賣契約，並拒
絕點交上開房地予原告，亦未將前開房地所有權權狀交付原告等情，有其提出之 賣賣契約書、存證信函、協議書為證，復為被告所不爭，原告前揭主張，堪信為 真實。
肆、關於原告訴之聲明第一項部分：
一、被告抗辯其於八十五年九月二十一日催告原告結款交屋，惟原告均置之不理， 並於八十六年十一月二十九日，再以存證信函催告原告繳款三十七萬九千二百 四十七元買賣價金，然原告拒不付款，被告乃於八十七年六月五日通知原告解 除契約等情，有其提出找補款明細表、坪數追加減帳計算表、暫保管費用明細 表、土地增值稅繳款書、建物面積明細表及水電費收據為憑。原告固不否認收 受被告前開繳款及解除契約等通知，惟主張依兩造在八十五年七月二日所簽立 協議書第五條、第六條約定，在被告點交房地予原告前及就兩造會算結果未出 前，原告就房地買賣價金尾款二十二萬元範圍內，可予保留不付。是原告在被 告未點交房地之前，本可主張同時履行抗辯權，拒絕給付尾款。況被告催繳之 十三萬七千二百五十元，係原告與訴外人長暘工程有限公司間裝璜間之工程款 項，被告無權向原告催討。且被告向其催繳之三十七萬九千二百四十七元，其 中面積補款應為十二萬五千二百四十四點三九元，非被告所算二十五萬零三百 五十三元；水電費一萬二千五百三十四元，原告至今未受交屋何來水電費未繳 ，被告請求被告給付並無理由；加上原告未給付尾款十二萬元，減去被告應返 還原告代收款之一萬八千一百四十七元；另被告應退還車位土地價款為四十七 萬五千元及車位價款二十萬元。是被告尚應退款予原告，原告並無遲延給付買 賣價金情事，從而被告解除契約並不合法等語。 二、經查：
㈠依兩造所訂土地預定買賣契約書第二條及房屋預定買賣契約書第二條約定，系 爭土地、房屋買賣價款各為二百二十六萬五千元，合計四百五十三萬元，原告 自認僅繳付四百四十一萬元，是原告尚應給付被告房屋、土地價款共十二萬元 ，此亦為兩造所不爭。
㈡依兩造所定房屋預定買賣契約書第一條約定，系爭房屋銷售面積為二五．七六 坪，兩造同意若系爭房屋被告銷售面積中應依法登記產權之面積誤差在百分之 一以內時，互不增減買賣總價款，若誤差在百分之一以上時，兩造應就誤差部 分依該房屋預定買買契約每坪單價計算，相互補貼價款。查系爭房屋於原告移 轉所有權於被告時，登記面積為二七．八二坪，扣除不計找補之百分之一後， 登記面積較銷售面積增加一．八０二四坪，此有被告提出之建物登記謄本及計 算表可證，並為兩造所不爭。而系爭房屋依面積二五．七六坪與價金一百七十 九萬元（總價金二百二十六萬五千元扣除停車位買賣價金分配於房屋部分之價 金四十七萬五千元）比例計算，每坪單價為六萬九千四百八十八元（元以下四 捨五入）。則依上開契約條文約定，原告就面積誤差，尚應給付被告十二萬五 千二百四十五元（元以下四捨五入）。被告雖辯稱房屋每坪單價應以房屋面積 二五．七六坪與房地總價金扣除停車位買賣價金亦即三百五十八萬元（房地買 賣總價金四百五十三元減去停車位買賣價金九十五萬元為三百五十八萬元）比 例計算，亦即每坪單價為十三萬八千九百元（百元以下捨去）云云，惟依上開
房屋買賣契約書約定，房屋面積差價僅就房屋每坪單價相互找補，與土地價金 並無干連；此再就系爭房屋、土地預定買賣契約書已分就房屋、土地各訂有面 積誤差找補條款，表示房屋、土地面積誤差應各別計算等情參互以觀，亦可得 徵。且依兩造所訂土地預定買賣契約書第一條約定，系爭土地應有部分之買賣 ，約定之銷售比例係以房屋面積佔建物總面積之持分比例為計算基準定之，而 被告自承其移轉予原告之土地應有部分，係以房屋面積七九．一平方公尺佔總 建物面積二一六六七．二九平方公尺之比例為準，則被告移轉登記予原告之土 地應有部分與約定銷售之應有部分相同，並無增減，被告自不能以土地價款作 為計算房屋面積誤差找補之基準。是被告辯稱房屋面積誤差以每坪單價十三萬 八千九百元為計算基準云云，尚屬無據。
㈢依兩造所訂房屋預定買賣契約書第十條約定，系爭房屋供水供電設施及設備之 裝置費用由原告與同棟建物其餘各戶平均負擔。而依被告所提出之水電費收據 觀之，水費金額共計二百二十七萬九千四百八十五元，收據上並無記載用水度 數，且以其金額之鉅，均足見該項費用應屬被告所稱之管線費用。另電費部分 共計一百零一萬六千九百八十三元，其收據亦載明係線補費。則上兩項水電費 用，顯屬供水、供電設施及設備之裝設費用，依上開契約書第十條約定，自應 由原告與其餘住戶平均分擔。又系爭房屋所屬建物含原告在內共計二百六十三 戶，此有原告所提建物登記謄本可稽，依此計算，原告自應負擔上開管線費用 一萬二千五百三十四元。原告主張其未受交屋無需繳付水電費云云，顯違兩造 契約約定，自不可採。
㈣依系爭土地預定買賣契約第六條約定，系爭土地於簽約日即八十二年三月二十 日以後之土地增值稅，由原告負擔並應交付原告。而依被告所提出為原告不爭 執之土地增值稅繳款書所載，被告業已繳付系爭土地之土地增值稅一萬二千五 百四十三元，此部分原告自應依約給付於被告。 ㈤綜上，原告依約尚應給付被告房屋土地買賣價金、房屋面積誤差找補款、水電 設施裝置費、增值稅共計二十七萬零三百二十二元。惟被告自承尚應退還原告 工程變更減帳款一千九百七十四元，及代收款一萬八千一百四十七元，是據此 計算，原告就系爭房地買賣契約，尚應給付被告二十五萬零二百零一元。 ㈥至於原告主張被告尚應退還系爭停車位買賣價款共計六十七萬五千元一節，經 查原告自認系爭停車位買賣契約為獨立之契約，被告未依約移轉停車位之土地 應有部分，亦未點交停車位之分管部分予原告等情。準此以觀，被告既未依契 約為給付，至多應負給付遲延責任而已，並無瑕疵擔保責任之問題（瑕疵擔保 責任之發生以債務人已提出給付為前提）。是原告主張被告應負瑕疵擔保責任 云云，尚屬無據。而債務人給付遲延，債權人僅能請求原定給付及因遲延而生 之損害，尚不能片面變更債之本旨，請求債權人以金錢為給付（最高法院七十 八年台上字第六三六號判決參照），又原告並未就被告遲未移轉停車位之土地 應有部分及點交停車位分管部分而受損害一節，舉證以實其說，則其主張被告 應就停車位買賣部分退還其土地價款四十七萬五千元及房屋價款二十萬元云云 ，自不足採。
六、次查，就兩造於八十五年七月二日所訂協議書第五條、第六條約定兩造應於被
告通知交屋十日內，就代收款、坪數追加減帳及合約規定之相關稅費、實際稅 費等項辦理多退少補；原告並可保留房地價金二十二萬元，於交屋日起十日內 辦理多退少補等文義觀之，顯示兩造係約定原告至遲應於被告通知交屋之日起 十日內，與被告就「代收款」、「坪數追加減帳」及「合約規定之相關稅費、 實際稅費」完成結算，如有差額並應多退少補；而於交屋之日起十日內，原告 應就所保留房地價款二十二萬元部分，與被告完成多退少補。茲兩造均稱被告 係於八十五年九月二十一日通知原告屋，並約定於八十五年九月二十五日交屋 ，則被告即應於八十五年九月二十五日交屋予原告，原告則至遲應於八十五年 十月一日（即通知日後第十日）與被告就「代收款」、「坪數追加減帳」及「 合約規定之相關稅費、實際稅費」完成結算並為多退少補，另於八十五年十月 五日前，與原告就所保留之房地價款二十二萬元部分完成多退少補。 七、按因契約互負債務者，除自己有先為給付之義務外，於他方當事人未為對待給 付前，得拒絕自己之給付，為民法第二百六十四條第一項所明定。次按契約當 事人之一方遲延給付者，經他方當事人定相當期限催告其履行，而不於期限內 履行時，他方當事人固得依民法第二百五十四條規定，解除契約，惟此所謂遲 延給付，須可歸責於債務人之事由所致，蓋以如不可歸責於債務人，依民法第 二百三十條規定，債務人並不負遲延責任。依前所述，原告就系爭房地買賣， 雖尚應給付被告如前所述之二十五萬零二百零一元，然其給付義務係在八十五 年十月一日之後，而被告之交屋義務則在八十五年九月二十五日，是原告並無 先為給付之義務。而被告自承其在八十五年九月二十五日交屋當天，因原告不 繳尾款，故拒絕交屋予原告（見本院八十九年十月三日言詞辯論筆錄），則被 告既未為對待給付，原告拒絕給付被告二十五萬零二百零一元，即不能認為係 可歸責之遲延給付。被告自不能因原告未為給付，而依給付遲延之法則或契約 關於給付遲延之約定，解除兩造所訂之契約。是被告抗辯系爭買賣契約業經解 除云云，尚屬無據。
八、第按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法 第三百四十八條第一項定有明文。本件兩造所訂房屋、土地買賣契約書既未經 合法解除，則被告自有依約交付買賣標的物予原告之義務。從而原告請求被告 交付系爭買賣標的物即門牌號碼桃園縣桃園市○○街十四巷六號三樓之二房屋 （桃園市○○段二三三○建號），為有理由，應予准許。又房屋、土地之出賣 人，應交付房屋、土地所有權狀於買受人，此乃出賣人依誠信原則所應負之從 給付義務，以確保買受人之債權能獲最大滿足。是原告請求被告交付買賣標的 物即上開房屋之建築改良物所有權狀及其基地即桃園縣桃園市○○段一三一八 號土地應有部分一萬分之三十六之土地所有權狀，亦有理由，應併予准許。 九、至於原告訴請被告點交上開房屋之共同使用部分（即桃園市○○段二四五五、 二四六三、二四七○等建號之應有部分）及上開房屋之基地即桃園縣桃園市○ ○段一三一八號土地應有部分一萬分之三十六部分，因所謂應有部分係指共有 人對共有物所有權所享權利之比例，而非指共有物之特定部分，最高法院五十 七年台上字第二三八七號判例可資參酌，故應有部分是抽象而非具體者，非侷 限於共有物之特定部分，而係抽象存在於共有物之任何微小部分上，是以對應
有部分無從點交，從而原告請求被告點交系爭房屋及土地之應有部分，即屬無 據，應予駁回。
伍、關於原告訴之聲明第二項部分：
一、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；債務人遲延者， 債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第二百二十九條第一項、第二百 三十一條第一項分別定有明文。
二、原告主張其因被告迄未交屋，致不能使用系爭房地，受有相當於租金之損害， 爰以原告每月因貸款購買上開房地所繳利息六千四百三十三元，作為計算租金 之標準，訴請被告依民法第二百三十一條第一項規定，自遲延日即八十六年十 一月十六日起至交屋日止，按月給付相當於租金之損害金六千四百三十三元等 情。被告雖以系爭房地買賣契約業經解除，原告本無從使用上開房地，是其請 求遲延給付之損害金自屬無據等語，資為抗辯。惟查，被告解除系爭房地買賣 契約，並不生解除效力等情，已詳述如前，而被告應於八十五年九月二十五日 依約交付原告系爭房屋，供原告使用收益，亦有如前述。是被告拒絕交付系爭 房屋，自屬給付遲延，則原告自得請求被告賠償該因遲延而生之損害。茲原告 主張其向銀行貸款購買系爭房地，需按月繳付利息六千三百四十四元等情，業 據原告提出存摺內頁為證，核屬相符，復為被告所不爭，堪信為真。而衡情原 告繳付上開房貸利息，無非係為購得系爭房地以供使用、收益之用，則被告拒 不交付系爭房屋供原告使用收益，致使原告繳付上開利息未能獲得預期之利益 ，則原告所繳利息應屬原告因被告給付遲延而生之所失利益，是原告請求被告 自八十六年十一月十六日起至交付系爭房屋之日止，按月給付原告六千三百四 十四元，尚屬有據，應予准許。
陸、至兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後認為均不足影響本判決之結果，自無逐 一詳予論駁之必要，附此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十七 日 民事第六庭法 官 黃明發右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十二 月 一 日 法院書記官 謝梅琴
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