臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1964號
原 告 富益通不動產仲介經紀股份有限公司
法定代理人 莊明昇
訴訟代理人 陳者翰律師
被 告 高光烈
高光熙
高宛珍
蕭雲霞
李純瑩
李柏璋
高立裕
共 同
訴訟代理人 王仁聰律師
田崧甫律師
上列當事人間請求給付服務費事件，經本院於民國105 年3 月15
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告高光烈、高光熙、高宛珍、蕭雲霞、李純瑩、李柏璋應給付原告新臺幣陸拾肆萬捌仟捌佰元，及自民國一○五年一月三十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告高光烈、高光熙、高宛珍、蕭雲霞、李純瑩、李柏璋負擔百分之二十三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告高光烈、高光熙、高宛珍、蕭雲霞、李純瑩 、李柏璋等6 人（下稱被告高光烈等6 人）委由被告高立裕 代理其等與伊於民國103 年10月14日簽訂不動產專任委託銷 售契約書（下稱系爭契約），約定銷售被告高光烈等6 人共 有之坐落高雄市○○區○○○段0000地號土地及其上門牌號 碼高雄市○○區○○○路00號未保存登記建物（下稱系爭不 動產），委託銷售價格為新臺幣（下同）8,800 萬元，委託 銷售期間自103 年10月14日起至104 年10月31日止。並於系 爭契約第5 條第1 項、第10第1 款分別約定：「受託人於買 賣成交時，得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交總 價之百分之四」、「委託人如於委託期間內，自行將本契約 不動產出售或另行委託第三者仲介者，視為受託人已完成仲 介之義務，委託人仍應依本契約第5 條之服務報酬約定，全 額一次支付予受託人，委託人與其代理人應連帶負一切法律 責任」，嗣雙方於103 年10月14日簽訂契約內容變更書2 紙 ，分別變更委託銷售價格為7,100 萬元，委託銷售期間為10
3 年10月14日起至104 年1 月15日止。詎被告竟違反系爭契 約之約定，而於103 年12月27日將系爭不動產私自出售予訴 外人百德汽車股份有限公司（下稱百德公司），然伊業為系 爭契約投入之人力為店長及業務員2 名，其中店長於103 年 10月至12月薪資合計12萬7,491 元，而業務員並無底薪，因 投入系爭契約而致103 年11、12月毫無收入，且伊復因系爭 契約而支出噴畫帆布473 元、掛帆布400 元、拆帆布200 元 、廣告費用1 萬8,000 元、油資1 萬元、餐費3,000 元，又 為被告違約而支出寄發存證信函5,000 元、委任律師為本件 訴訟代理人5 萬5,030 元、繳納裁判費2 萬9,116 元，並喪 失預計成交可向被告高光烈等6 人收取之服務費258 萬8,12 8 元、向買家收取之成交價1%之服務報酬，伊實受有嚴重損 害，且以系爭契約第10條第1 款之文義，伊所請求者乃為服 務報酬，並非違約金，縱認該條款為違約金之約定，考量伊 本就系爭契約可能獲取之利益以及契約之設計並無不合理之 處，亦不應予酌減，是伊應得向被告高光烈等6 人請求給付 底價7,100 萬元之4%即284 萬元之服務報酬，並請求被告高 立裕與其等負連帶責任，為此爰依系爭契約第10條第1 款、 第5 條之約定提起本訴等語。並聲明：㈠被告高光烈等6 人 應給付原告284 萬元，及自105 年1 月31日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。㈡被告高光裕就前項被告高光烈 等6 人之給付應負連帶給付責任。
二、被告則以：系爭契約屬於專任委託銷售契約，但該契約內容 並未對原告之專任服務有任何加重義務或責任之規定，而與 一般委託銷售契約責任相同，但對被告高光烈等6 人而言卻 多了系爭契約第10條第1 款之約定，此應合於民法第247 條 之1 第2 、3 、4 款之情形，是系爭契約第10條第1 款之約 定應屬無效。又原告自103 年10月14日與被告高光烈等6 人 簽訂系爭契約後，並未積極尋找買主，被告高光烈等6 人乃 透過他人介紹而尋得百德公司，又因百德公司要求迅速簽約 ，未免百德公司屆時不願買受系爭不動產而原告至104 年1 月15日前又未仲介其他買主，致兩頭落空，始於103 年12月 17日與百德公司簽約，惟仍未於104 年1 月15日前即將系爭 不動產移轉登記予百德公司，若原告於104 年1 月15日前確 實仲介其他買主，被告高光烈等6 人仍得與之簽訂買賣契約 書，而事實上原告並未仲介任何買主予被告高光烈等6 人， 則原告並未受有任何損害，應不得向被告高光烈等6 人請求 給付服務報酬，是於解釋系爭契約第10條第1 款時，應將該 約定「出售」解釋為「完成所有權移轉登記」，而非為簽訂 買賣契約書之時，蓋此時原告之權益才可能受到影響，是原
告應不得向被告高光烈等6 人請求給付服務報酬。另系爭契 約第10條第1 款之性質應屬違約金之約定，本件原告於委託 銷售期間，並未仲介任何買主予被告高光烈等6 人，被告高 光烈等6 人若未於103 年12月17日與百德公司簽立買賣契約 ，原告本不得向被告高光烈等6 人請求任何服務報酬，是原 告確未因被告高光烈等6 人另與第三人簽約而受有任何損害 ，請法院將本件之違約金減至最低。此外，被告高立裕非系 爭契約之當事人，僅為被告高光烈等6 人之代理人，其所代 理之法律行為所生法律效果皆非歸屬於自身，更不因此對原 告負有系爭契約上之義務，自無從對原告造成任何損害，原 告以被告高立裕為被告，並無理由，況依系爭契約內容，原 告對於被告高立裕並不負有任何義務，被告高立裕亦未享有 任何權利，系爭契約第10條等同單方約定被告高立裕片面負 有義務，實有顯失公平之情，依民法第247 條之1 第2 、3 、4 款之規定應屬無效等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴 駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告高光烈等6 人委由被告高立裕代理其等與原告於103 年 10月14日簽訂系爭契約，約定銷售被告高光烈等6 人共有之 系爭不動產，委託銷售價格為8,800 萬元，委託銷售期間自 103 年10月14日起至104 年10月31日止。嗣雙方於103 年10 月14日簽訂契約內容變更書2 紙，分別變更委託銷售價格為 7,100 萬元，委託銷售期間為103 年10月14日起至104 年1 月15日止。
㈡系爭契約第5 條第1 項約定，受託人於買賣成交時，得向委 託人收取服務報酬，其數額為實際成交總價之4%。 ㈢系爭契約第10條第1 款約定，委託人如有於委託期間內，自 行將本契約不動產出售或另行委託第三者仲介者，視為受託 人已完成仲介之義務，委託人仍應依本契約第5 條之服務報 酬約定，全額一次支付予受託人，委託人與其代理人應連帶 負一切法律責任。
㈣被告高光烈等6 人於103 年12月17日與百德公司簽訂系爭不 動產之買賣契約書，約定買賣價金為6,488 萬元，並於104 年3 月23日辦畢所有權移轉登記。
四、本件之爭點：
㈠系爭契約第10條第1 款之約定依民法第247 條之1 第2 、3 、4 款之規定是否無效？
㈡若系爭契約第10條第1 款之約定有效，原告得否依該條款請 求被告高光烈等6 人給付？若是，該約定是否屬違約金之約 定，且已過高而應予酌減？
㈢被告高立裕是否應與被告高光烈等6 人負連帶給付之責？五、得心證之理由
㈠系爭契約第10條第1 款之約定依民法第247 條之1 第2 、3 、4 款之規定是否無效？
按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約， 為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效 ：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加 重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制 其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者，民 法第247 條之1 定有明文。又定型化契約並非無效之契約， 而係在契約有顯失公平之情形時，法律定有種種調整契約當 事人間關係之機制，以彌補締約地位弱勢之一方，冀達衡平 之目的，或於該當法律規定之要件時，該部分約定無效，故 定型化契約條款並非均對消費者明顯不利或違反誠信原則， 仍須就個案為具體審查，非謂定型化契約即當然不利於消費 者或屬違反誠信之契約。經查，系爭契約第10條第1 款前段 之約定：「委託人如有於委託期間內，自行將本契約不動產 出售或另行委託第三者仲介者，視為受託人已完成仲介之義 務，委託人仍應依本契約第5 條之服務報酬約定，全額一次 支付予受託人」，此核與卷附內政部編印之不動產委託銷售 契約書範本（見本院卷第135 至139 頁）並無差異之處，且 原告與被告高光烈等6 人於約定系爭契約為專任委託銷售之 際，是否為專任之約定自與服務報酬多寡、委託銷售期間長 短等契約權利義務息息相關，衡情應經被告高光烈等6 人權 衡利害得失而予選擇，自難認該專任約定僅加重被告高光烈 等6 人之責任。又上開約定乃規範委託人即被告高光烈等6 人有違約而於委託期間內，自行將系爭不動產出售或另行委 託第三者仲介時之罰則，衡諸原告為不動產仲介業者，為媒 介買賣雙方締約機會，進而促成買賣契約之成立，自須投入 相當之成本，支出市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服 務及差旅出勤等費用，此對照系爭契約第7 條第2 項之約定 即明，有該契約書在卷可參（見本院卷第16至18頁）。則原 告既已投入相當之成本，製造系爭不動產買賣契約締約之機 會，被告高光烈等6 人有系爭契約第10條第1 款所約定之違 約情事，將使原告蒙受損害，是原告與被告高光烈等6 人約 定於該違約情事發生時，被告高光烈等6 人仍應給付原告「 服務報酬」，應無加重被告高光烈等6 人之責任、或限制其 等行使權利、或有其他對於其等重大不利益，而違反平等互 惠、誠信原則，故而系爭委託契約第10條第1 款前段之記載 ，並無顯失公平之情形，被告高光烈等6 人抗辯系爭契約第
10條第1 款依民法第247 條之1 第2 、3 、4 款之規定應屬 無效云云，自無足採。
㈡原告得否依系爭契約第10條第1 款請求被告高光烈等6 人給 付？若是，該約定是否屬違約金之約定，且已過高而應予酌 減？
⒈被告固抗辯於解釋系爭契約第10條第1 款時，應將該約定內 容之「出售」解釋為「完成所有權移轉登記」，蓋此時原告 之權益始會受到影響云云，惟系爭契約第10條第1 款乃係約 定：「委託人如有於委託期間內，自行將本契約不動產出售 或另行委託第三者仲介者」等語，已如前述，則系爭契約第 10條第1 款既使用「出售」一語，依文義解釋，即難認系爭 契約第10條第1 款所約定之「出售」係指完成所有權移轉登 記，而非買賣契約成立時，況雖於被告高光烈等6 人將系爭 不動產移轉登記予百德公司前，仍得與他人簽訂系爭不動產 之買賣契約，然於被告高光烈等6 人業與百德公司成立買賣 契約之情下，他人若知悉此情，為免日後萌生履約糾紛，購 買意願難免受此影響而降低，且被告高光烈等6 人於此情之 下，講價意願難謂不受影響，原告得以使系爭不動產買賣成 交之機會顯著降低，此即難認於完成系爭不動產所有權移轉 登記後，原告之權益始受影響，是被告上開抗辯顯非可採， 系爭契約第10條第1 款之「出售」應解釋為買賣契約成立時 至明。故而，被告高光烈等6 人既於委託銷售期間即103 年 10月14日起至104 年1 月15日，與百德公司簽訂買賣契約而 將系爭不動產出售，原告即得依系爭契約第10條第1 項向被 告高光烈等6 人請求。
⒉原告固主張系爭契約第10條第1 款乃使用「視為仲介成立」 用語，所約定者即為服務報酬，非屬違約金，縱認係屬違約 金，亦為懲罰性違約金云云，惟該條款雖使用「視為仲介人 已完成仲介之義務」、「依本契約第5 條之服務報酬約定， 全額一次支付受託人」等文字，惟實際並非被告高光烈等6 人於系爭不動產成交時所應給付之服務報酬，應屬債務不履 行之違約金性質，且兩造係約定當被告高光烈等6 人於委託 期間內，自行將本契約不動產出售或另行委託第三者仲介時 ，原告得不待舉證證明其損害多寡，即得請求被告高光烈等 6 人給付按實際成交總價4%計算之金額，而依系爭契約文義 ，復無約定於被告高光烈等6 人於不履行時，債權人除得請 求支付該條款約定之金額外，並得請求履行債務或債務不履 行之損害賠償，該約定應係以預定債務不履行之損害賠償額 為目的，其性質應屬損害賠償額預定之違約金，是原告上開 主張均無足採。
⒊按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人若能如 期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即應以 債權人因債務人違約而遭受之損害及所失利益為標準。故約 定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之 數額，且此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台上 字第1612號判例參照）。
⒋被告高光烈等6 人抗辯原告請求按約定之委託銷售價格4%計 算之違約金，核屬過高等語，為原告所否認，本院審酌原告 依系爭契約所負有之義務，含居間、仲介、銷售及協助過戶 系爭不動產，有系爭契約在卷可證（見本院卷第16至18頁） ，又系爭不動產委託銷售價額為7,100 萬元，而原告就其主 張支出之人事費用、廣告費用、油資、餐費固僅提出薪資清 單、獎金明細表、案件費用表等件（見本院卷第130 至133 頁），而無其他舉證以實其說，惟原告曾為仲介系爭不動產 買賣而懸掛帆布廣告，且前尋得買家陳有發願以6,262 萬元 購買系爭不動產，有委託不動產買賣斡旋契約書（見本院卷 第128 頁）、照片（見本院卷第173 頁）、報價單（見本院 卷第134 頁反面）附卷可稽，其應有盡其依系爭契約所負之 義務，則以原告為仲介買賣系爭不動產，所進行帶看系爭不 動產、議價及透過各類型之廣告行銷行為，並參酌原告與被 告高光烈等6 人基於系爭契約書第5 條第1 項之合意約定， 買賣成交時，原告本得享有實際成交價4%之服務報酬，再佐 諸陳有發乃與原告約定於系爭不動產買賣成交或賣方簽具買 賣定金收據時，應支付原告購買總價1%之服務報酬，且原告 乃與被告高立裕另簽訂合作協議書，約定被告高立裕應協助 原告取得系爭不動產賣方之委託書，並得於現場懸掛廣告及 配合協助議價，若成交時，賣方之服務費，被告高立裕分得 1%，原告分得3%，此有選擇書（見本院卷第129 頁）、合作 協議書（見本院卷第182 頁）附卷可證，則原告於系爭不動 產賣賣契約成立時，尚得自買方處領得服務報酬，且須給付 其自被告高光烈等6 人處所得服務報酬4 分之1 予被告高立 裕，及本件因被告高光烈等6 人違約，原告因此省卻本需處 理系爭不動產相關之簽約、過戶、點交等事宜所需付出之人 事、勞務費用，又自兩造103 年10月14日簽立系爭契約至10 3 年12月17日被告高光烈等6 人與百德公司簽訂系爭不動產 買賣契約，原告僅尋得出價低於百德公司之陳有發簽訂委託 不動產買賣斡旋契約書，實際上確有可能迄至系爭契約委託 銷售期間截止，系爭不動產買賣均未能成交而無法請求給付 服務報酬，暨因被告高光烈等6 人拒絕履約，衍生本件訴訟
，因而額外支付之費用及相關人事成本等情，認系爭委託銷 售契約書約定之違約金，尚屬過高，應核減為按系爭不動產 嗣出售予百德公司之總價金1%計算，而百德公司買受系爭不 動產之總價金為6,488 萬元，已如前述，則原告所得請求之 違約金即為64萬8,800 元（計算式：64,880,000×0.01＝64 8,800 ）為合理，是原告於此範圍內請求被告高光烈等6 人 給付違約金，始屬允當，逾此部分，即非正當。 ⒌至原告另主張伊所得請求違約金應依約定之委託銷售價格計 算云云，惟依如前述之系爭契約第10條第1 款約定內容，被 告高光烈等6 人於委託期間內，自行將系爭不動產出售者， 視為原告已完成仲介之義務，被告高光烈等6 人仍應依系爭 契約第5 條之服務報酬約定，全額一次支付予受託人，而系 爭契約第5 條第1 項約定之服務報酬既如前述係以實際成交 總價計算服務報酬，原告上開主張即非可採。
⒍綜上所述，原告應得依系爭契約第10條第1 款請求被告高光 烈等6 人給付，惟該約定係屬違約金之約定，且已過高而應 予酌減為64萬8,800 元。
㈢被告高立裕是否應與被告高光烈等6 人負連帶給付之責？ 原告固主張被告高立裕既以代理人之名義與原告簽訂系爭契 約，應知悉依系爭契約第10條第1 款之約定，而須與被告高 光烈等6 人就上開違約金負連帶給付之責云云，惟按解釋當 事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為 其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推 解致失真意，最高法院19年上字第28號著有判例可供參照。 查系爭契約之當事人為被告高光烈等6 人與原告，被告高立 裕並非系爭契約之當事人，僅為被告高光烈等6 人之代理人 ，且被告高立裕既代理被告高光烈等6 人與原告簽訂系爭契 約之時，其於系爭契約委託人欄下方之代理人欄簽名本屬當 然，應難據此即認其該簽名同時亦係為自己為同意系爭契約 第10條第1 款之意思表示，又觀諸系爭契約全文共有15條約 定，多達三面，僅有第6 條第2 項及第10條出現「代理人」 一詞，且俱存於條文約定內容之中，而非於該條文標題中標 明，而系爭契約第10條又均未以粗體或其他相類之形式促使 被告高立裕注意及系爭契約存有與他相關之條款，被告高立 裕亦未在系爭契約第10條旁簽名，此有系爭契約附卷可參（ 見本院卷第16至18頁），是以上開情形實難認被告高立裕確 實注意及系爭契約第10條之約定乃有一句與其相關，並已同 意該內容，始於系爭契約上之代理人欄簽名，而原告就此又 無其他舉證以實其說，此自難認被告高立裕於代理被告高光 烈等6 人簽訂系爭契約外，業同意負系爭契約第10條約定之
契約責任，則以代理人於代理權限內，以本人名義所為之意 思表示或所受之意思表示，乃直接對本人發生效力，並不對 代理人發生效力，系爭契約第10條第1 款應無拘束被告高立 裕之效力至明，是原告上開主張應非可採，被告高立裕抗辯 其非系爭契約之當事人，應無庸負系爭契約之契約上責任等 語，尚屬有據。
六、綜上所述，系爭契約第10條第1 款應屬有效，且該條款所約 定之出售應係指買賣契約成立時，被告高光烈等6 人既於委 託銷售期間將系爭不動產出售予百德公司，原告應得依該條 款之約定請求，惟該條款乃為違約金之約定，且已過高，應 減為64萬8,800 元始為適當，又被告高立裕並非系爭契約之 當事人，原告應不得據系爭契約向其請求，從而，原告依系 爭契約第10條第1 款、第5 條第1 項之約定向被告高光烈等 6 人請求給付64萬8,800 元及自105 年1 月31日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，至其 逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民 事訴訟法第79條、第85條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
民事第三庭 法 官 楊淑儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
書記官 陳鈺甯
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