臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度上易字第409號
上 訴 人 伍哲輝
訴訟代理人 劉嘉裕律師
陳彥竹律師
上 訴 人 陳顯堂
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國104 年8
月31日臺灣高雄地方法院103 年度鳳訴字第9 號第一審判決各自
提起上訴，本院於105 年3 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命㈠上訴人陳顯堂應自民國一０三年五月一日起按月給付新臺幣壹萬元、㈡駁回上訴人伍哲輝下列第二項請求部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄㈠部分上訴人伍哲輝在第一審之訴駁回；㈡部分上訴人陳顯堂應給付上訴人伍哲輝新臺幣肆仟零肆拾參元，及自民國一０三年八月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。兩造之其餘上訴均駁回。
上訴人陳顯堂應給付上訴人伍哲輝新臺幣伍萬元。第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，關於上訴人陳顯堂上訴之部分，由上訴人陳顯堂負擔；關於上訴人伍哲輝上訴之部分，由上訴人伍哲輝負擔百分之九六，餘由上訴人陳顯堂負擔；追加訴訟費用部分，由上訴人陳顯堂負擔。
事實及理由
按於第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請 求之基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限， 民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 、3 款定有 明文。經查：上訴人伍哲輝原起訴請求：㈠上訴人陳顯堂應將 門牌號碼高雄市○○區○○路00○00號房屋（下稱系爭房屋） 遷讓返還伍哲輝，並自民國103 年4 月29日起至返還系爭房屋 之日止按月給付伍哲輝新臺幣（下同）1 萬元。㈡陳顯堂應給 付伍哲輝434,805 元及自起訴狀繕本送達翌日即103 年8 月16 日起至清償日止按週年利率5%計算之利息（含依系爭租約第12 條約定請求第一審律師費11萬元）。嗣伍哲輝於本院依系爭租 約第12條約定追加請求第二審律師費5 萬元及減縮請求為自10 3 年5 月1 日起至返還系爭房屋之日止按月給付伍哲輝1 萬元 （見本院卷第55頁、第51頁）。因追加之聲明乃與原聲明之基 礎事實同一，及減縮起算日期均合於首揭規定，應予准許。上訴人伍哲輝起訴主張：陳顯堂為向其承租系爭房屋，於101 年10月間簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自10 2 年1 月1 日起至106 年9 月30日止，每月租金新臺幣（下同 ）25,000元，雙方合意年繳25萬元，並應於每年10月繳納，電
費則由陳顯堂負擔。簽約後第1 年即102 年1 月至9 月租金約 定為20萬元，陳顯堂先支付其中10萬元，後續之10萬元及102 年10月以後之租金迄今未曾給付。經其於103 年1 月27日以存 證信函催繳後，陳顯堂仍未置理，其始於103 年4 月29日以存 證信函終止租約，並請求陳顯堂遷讓系爭房屋。惟陳顯堂現仍 繼續占有並留置物品於系爭房屋，其自得請求陳顯堂遷讓返還 系爭房屋。又陳顯堂現仍無權占有系爭房屋，其亦得請求自10 3 年4 月29日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金 之不當得利1 萬元，另得請求陳顯堂清償租賃期間積欠之租金 275,000 元及電費24,805元。此外，依系爭租約第12條及第18 條之約定，陳顯堂既有違約情事，應賠償伍哲輝因涉訟所繳納 之訴訟費、律師費及1 個月租金等語。求為判決：㈠陳顯堂應 將系爭房屋遷讓返還伍哲輝，並自103 年5 月1 日起至返還系 爭房屋之日止按月給付伍哲輝1 萬元。㈡陳顯堂應給付伍哲輝 434,805 元及自起訴狀繕本送達翌日即103 年8 月16日起至清 償日止按週年利率5%計算之利息。
上訴人陳顯堂則以：其承租系爭房屋，係作為餐廳及販賣商品 營業之用。惟伍哲輝交付之系爭房屋與系爭租約約定房屋用益 狀態不符，原有完善設備均遭拆除，伍哲輝即違反民法第423 條所定出租人交付義務及保持義務。故兩造協議需修繕櫃檯玻 璃、吧台設備、插座開關、整理屋外廣場與花台，並搭建鐵皮 屋、修繕廚房等，並於修繕後符合約定用益狀態得為營業之用 時，伍哲輝方得請求租金。其雖自行處理修繕事宜，惟伍哲輝 對於修繕工程均置之不理，其考量需南北奔波及修繕工程不順 ，遂於102 年7 月間決定不再承租，由伍哲輝另租他人，另於 103 年2 月7 日以存證信函通知伍哲輝償還修繕系爭房屋之費 用。其未支付租金，係因伍哲輝未交付合於約定使用收益之租 賃物，自無遲延給付，伍哲輝應無從終止租約或及請求租金、 相當於租金之不當得利與律師費用等語置辯。
原審判命陳顯堂應將系爭房屋遷讓返還伍哲輝，並自103 年4 月29日起（伍哲輝嗣減縮自103 年5 月1 日起）至遷讓系爭房 屋之日止，按月給付伍哲輝1 萬元。並陳顯堂應給付伍哲輝31 萬元（即租金20萬元及律師費用11萬元），及其中26萬元自10 3 年8 月16日起，其餘5 萬元自104 年4 月22日起均至清償日 止，按週年利率5%計算之利息。伍哲輝就其中99,805元本息部 分（即自102 年10月起迄12月止之租金75,000元、電費24,805 元）聲明不服，並於本院追加請求第二審律師費5 萬元，其餘 伍哲輝敗訴部分業已確定（即其請求陳顯堂給付違約金1 個月 租金25,000元本息，及其餘應給付金額逾103 年8 月16日起算 之法定遲延利息）；陳顯堂則就其敗訴部分聲明不服。伍哲輝
於本院聲明：㈠原判決關於駁回伍哲輝後開第二項部分廢棄。 ㈡陳顯堂應給付149,805 元及自起訴狀繕本送達翌日即103 年 8 月16日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈢陳顯堂之 上訴駁回。陳顯堂於本院聲明：㈠原判決不利於陳顯堂部分廢 棄。㈡上開廢棄部分，伍哲輝在第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。㈢伍哲輝之上訴及追加之訴均駁回。嗣兩造於本院審理 中，就伍哲輝請求遷讓系爭房屋部分達成和解。兩造所不爭執之事項：
㈠陳顯堂於101 年10月間與伍哲輝簽訂系爭租約，約定向伍哲輝 承租系爭房屋，租賃期間自102 年1 月1 日起至106 年9 月30 日止，每月租金25,000元，且合意年繳25萬元，應於每年10月 繳納，電費則由陳顯堂負擔。兩造簽訂系爭租約後伍哲輝已將 系爭房屋交付給陳顯堂使用，另陳顯堂僅交付第一年部分租金 10萬元，其餘租金均未給付。
㈡伍哲輝於103 年1 月27日以高雄大樹郵局14號存證信函向陳顯 堂催繳租金，並於103 年4 月29日以高雄地方法院郵局第619 號存證信函向陳顯堂終止租約並請求遷讓房屋。㈢陳顯堂102 年1 月1 日起至103 年4 月29日終止系爭租約時止 ，僅曾繳納電費5860元。
㈣陳顯堂於103 年1 月20日即欲自行遷移交還系爭房屋，惟遭伍 哲輝行使留置權致其物品置於系爭房屋。
協商整理兩造之爭點如下：
㈠兩造是否曾約定於修繕系爭房屋合於約定使用狀態後，伍哲輝 始得請求陳顯堂給付租金？若否，則伍哲輝得否請求陳顯堂給 付102 年1 月起9 月未繳納之租金10萬元、102 年10月起迄10 3 年4 月止之租金175,000 元？
㈡伍哲輝得否以陳顯堂逾2 期未繳納租金為由終止系爭租約？若 是，則伍哲輝得否依系爭租約12條請求給付律師費16萬元？㈢伍哲輝得否依系爭租約15條請求陳顯堂給付電費24,805元？㈣伍哲輝得否依不當得利法律關係請求陳顯堂自103 年4 月29日 起至返還系爭房屋之日按月給付10,000元？兩造是否曾約定於修繕系爭房屋合於約定使用狀態後，伍哲輝 始得請求陳顯堂給付租金？若否，則伍哲輝得否請求陳顯堂給 付102 年1 月起9 月未繳納之租金10萬元、102 年10月起迄10 3 年4 月止之租金175,000 元？
㈠按當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其 職權上已認知者外，應負立證之責，最高法院18年上字第1685 號民事判例要旨可資參照。本件陳顯堂辯稱兩造曾約定於修繕 系爭房屋合於約定使用狀態後，伍哲輝始得請求陳顯堂給付租 金等語，為伍哲輝所否認，自需舉證以實其說。
㈡經查：兩造於101 年10月間簽訂系爭租約，租賃期間自102 年 1 月1 日起至106 年9 月30日止，每月租金25,000元，且合意 年繳25萬元，應於每年10月繳納，電費則由陳顯堂負擔。兩造 簽訂系爭租約後伍哲輝已將系爭房屋交付給陳顯堂使用，另陳 顯堂僅交付第一年部分租金10萬元，其餘租金均未給付一節， 為兩造所不爭執（見本院卷第58頁至第59頁），並有系爭租約 在卷可稽（見原審卷第10頁至第13頁）。足認兩造於101 年10 月間就系爭房屋成立租賃契約，約定陳顯堂需按月繳納租金， 且伍哲輝已將系爭房屋交付與陳顯堂，陳顯堂亦已給付部分租 金。又觀諸系爭租約內容並無約定「於修繕系爭房屋合於約定 使用狀態後，伍哲輝始得請求陳顯堂給付租金，或陳顯堂始需 給付租金」等語，陳顯堂復未就此舉證以實其說，又若確有此 項口頭約定，則陳顯堂應無先行給付10萬元租金之可能。是以 揆諸上開說明，陳顯堂辯稱：兩造間曾約定於修繕系爭房屋合 於約定使用狀態後，伍哲輝始得請求陳顯堂給付租金等語，非 屬有據，尚無足採。
㈢至陳顯堂引用證人周香君、蕭為峰之證述，辯稱兩造間有約定 於修繕系爭房屋合約約定使用狀態後，伍哲輝始得請求陳顯堂 給付租金等語。惟查：
⒈證人即利用系爭房屋販售商品之周香君結證稱：我知道兩造間 系爭租約一部分，陳顯堂承租系爭房屋要做賣場賣東西給觀光 客，好像還有餐廳，但是我不清楚後來有沒有做。我在102 年 12月9 日第一次去看系爭房屋，因出租陳顯堂前是咖啡餐廳， 現場凌亂，裡面線路亂七八糟，裝潢有些被拆掉，沒有電，水 龍頭也被拔掉，無法營業。我知兩造在談租屋糾紛，因為陳顯 堂告訴我，簽約時什麼都有，後來都沒了，這樣無法做生意。 陳顯堂又說，伍哲輝要陳顯堂先把裝潢恢復起來。意思應該是 伍哲輝願意出錢，讓陳顯堂先去作，協議內容我不是很清楚， 但是雙方應該有一個前提，因為陳顯堂向伍哲輝承租，但伍哲 輝已把裝潢拆了，所以請陳顯堂自行先回復原狀，再由伍哲輝 出錢。後來半年左右，陳顯堂就向伍哲輝表示，不然就租給別 人，裝潢費用按月還給陳顯堂，這是在陳顯堂和伍哲輝打電話 時聽到的，後來陳顯堂也有告訴我等語（見原審卷第79頁至第 83頁）。亦即周香君係證述陳顯堂欲將系爭房屋部分水電缺失 自行僱工回復原狀，再由伍哲輝給付陳顯堂自行僱工修繕之費 用等語，並未敘及「兩造曾約定於修繕系爭房屋合約約定使用 狀態後，伍哲輝始得請求陳顯堂給付租金」等情。是以，陳顯 堂以周香君之證述辯稱兩造有上開約定等語，自不可採。⒉證人即欲向陳顯堂轉租系爭房屋部分販售商品之蕭為峰結證稱 ：我去系爭房屋是為要向陳顯堂分租該地方一攤位要賣茶葉蛋
及關東煮，嗣我材料準備好要去系爭房屋時，發現廚房設備都 不見，發現無法賣茶葉蛋及關東煮，周香君就說你要問陳老闆 （即陳顯堂），然後我就找陳顯堂，陳顯堂說他沒有辦法租給 我，因為他跟屋主發生糾紛，導致我無法營業，所以就沒有再 與陳顯堂聯絡。我不知悉兩造就屋況是否曾有協議，我第1 次 進去系爭房屋的時候有看過該屋主，有見過兩造談得很愉快， 後來我就沒有再見過屋主，所以我不曉得他們之間有談過什麼 協議。我不知悉陳顯堂與伍哲輝間租賃契約之條件及內容。我 有聽到陳顯堂跟伍哲輝在談東西已經拆走，已經不能營業，陳 顯堂要求伍哲輝回復原狀，不能回復就無法讓其他要參與營業 的人經營等語（見本院卷第97頁、第98頁、第99頁）。足認蕭 為峰並不知悉兩造就系爭房屋租約有何協議內容，亦即蕭為峰 並未證明「兩造曾約定於修繕系爭房屋合約約定使用狀態後， 伍哲輝始得請求陳顯堂給付租金」。是以，陳顯堂以蕭為峰之 證述，辯稱兩造間有上開約定等語，即不可採。㈣又查：兩造間未曾約定於修繕系爭房屋合約約定使用狀態後， 伍哲輝始得請求陳顯堂給付租金一情，業如上述。如此陳顯堂 即有依系爭租約給付租金之義務。再者，系爭租約第2 條約定 ：租賃期間自102 年1 月1 日起至106 年9 月30日止等語；第 3 條約定：系爭房屋每月租金25,000元，年繳租金25萬元等語 ；另於系爭租約最末頁手寫約定第1 年租金為20萬元，分2 期 ，11月1 日前匯款10萬元，102 年1 月1 日前匯款10萬元等語 ，有系爭租約附卷可憑（見原審卷第10頁、第13頁）。足認兩 造約定第1 年（即102 年）之租金為20萬元，次年（即103 年 ）租金為25萬元。再以陳顯堂僅交付第1 年部分租金10萬元， 其餘租金均未給付一情，為兩造所不爭執（見本院卷第58頁至 第59頁）。是以，伍哲輝得請求之102 年間剩餘租金即為10萬 元。且以兩造約定每月租金25,000元而言，陳顯堂未付租金即 已逾2 月（10萬元÷25,000元＝4 月）。又伍哲輝於103 年1 月27日以高雄大樹郵局14號存證信函向陳顯堂催繳租金，並於 103 年4 月29日以高雄地方法院郵局第619 號存證信函以陳顯 堂積欠租金達2 個月以上為由，向其終止租約並請求遷讓房屋 一節，為兩造所不爭執（見本院卷第59頁），並有103 年1 月 27日大樹郵局第14號存證信函、103 年4 月29日高雄地方法院 郵局第619 號存證信函在卷可查（見原審卷第14頁至第15頁、 第16頁至第17頁）。足認系爭租約已於103 年4 月30日終止（ 理由詳後述）。則陳顯堂尚應給付伍哲輝自103 年1 月起至4 月止之租金。因未滿1 年而非屬於年繳租金，即應以每月租金 25,000元計算，故陳顯堂應給付伍哲輝自103 年1 月起至4 月 止之租金10萬元（25,000元×4 個月＝10萬元）。合計伍哲輝
得請求陳顯堂給付租金20萬元（102 年未付租金10萬元＋103 年1 月至4 月租金10萬元＝20萬元）。
㈤至伍哲輝主張：系爭房屋為其向他人所承租，租期以10月起算 ，遂與陳顯堂約定第1 年租期係迄9 月止9 個月，年繳租金為 20萬元，第2 年自102 年10月起算，每年租金年繳25萬元，非 第1 年租期為102 年1 月起迄12月止租金20萬元。因陳顯堂願 分兩期繳清第一年租金，遂優惠收20萬元，及系爭租約租期5 年為自102 年1 月1 日起至106 年9 月30日止，益徵第1 年租 賃期間僅至9 月30日。因自102 年10月至12月止，非屬於第1 年租賃期間，陳顯堂自應另行給付其上開租金75,000元等語。 惟查：
⒈系爭租約約定租賃期間自102 年1 月1 日起至106 年9 月30日 止，另於系爭租約最末頁手寫約定第1 年租金為20萬元，分2 期，11月1 日前匯款10萬元，102 年1 月1 日前匯款10萬元等 語，有系爭租約在卷足憑（見原審卷第10頁、第13頁）。足認 兩造係約定第1 年即自102 年1 月1 日起至12月31日止之租金 為20萬元，並未記載系爭租約第1 年係自102 年1 月起至9 月 止，且系爭租約雖載明租期5 年，惟約定日期起自102 年1 月 1 日，終於106 年9 月30日，亦非5 年整，自無從認定第1 年 租期終止日為102 年9 月30日。再者，兩造約定系爭租約租賃 期間始自102 年1 月1 日，較諸伍哲輝與原出租人間約定租賃 期間自101 年10月起算，已不相同，自難以伍哲輝與原出租人 間之租賃期間認定系爭租約租金之計算方式。又系爭租約租賃 期間既約定自102 年1 月1 日起至106 年9 月30日止，則第1 年租賃期間自102 年1 月起至12月止、第2 年租賃期間自103 年1 月起至12月止，第6 年租賃期間自106 年1 月起至9 月止 ，尚與常情相符，並無任何不合理之處。從而伍哲輝主張：系 爭租約關於第1 年租金之約定，係指自102 年1 月起至9 月止 共20萬元等語，應不可採。
⒉兩造約定月租金25,000元，年租金25萬元一節，業如上述。則 若依月租金計算，1 年租金應為30萬元，則陳顯堂若年繳僅需 25萬元，足見伍哲輝給予陳顯堂年繳租金之優惠為5 萬元。若 系爭租約第1 年租賃期間自102 年1 月起至9 月止，以月租金 25,000元計算，陳顯堂本應給付225,000 元（25,000元×9 個 月＝225,000 元）。若如伍哲輝所主張102 年1 月至9 月之租 金為20萬元，則陳顯堂僅受有租金優惠25,000元（225,000 元 －20萬元＝25,000元），而低於以年繳租金優惠換算之37,500 元（5 萬元×9/12＝37,500元）。如此即與陳顯堂每年年繳租 金優惠5 萬元不相當，應非合理。是以，伍哲輝上開主張，並 不足採。
㈥至陳顯堂辯稱：系爭房屋未合於約定之使用收益狀態，故系爭 租約未成立，其自無給付租金之義務等語。惟依民法第421 條 第1 項、第423 條之規定，當事人就租賃物與租金意思表示合 致時，租賃契約即成立。至出租人未履行民法第423 條之租賃 物保持義務，則屬於出租人債務不履行之問題，與租賃契約成 立與否無關。因兩造確已於101 年10月間就陳顯堂承租系爭房 屋及給付月租25,000元成立系爭租約，且簽訂系爭租約後，伍 哲輝已將系爭房屋交付給陳顯堂使用，陳顯堂並交付第一年部 分租金一情，業如前述。足認系爭租約業已有效成立，且兩造 已各自履約。是以，陳顯堂辯稱：伍哲輝未履行民法第423 條 租賃物保持義務，系爭租約未成立等語，即不可採。至陳顯堂 雖辯稱：其催告伍哲輝修繕，詎伍哲輝未修繕，陳顯堂始僱工 修繕，陳顯堂自得依民法第430 條規定終止系爭租約及請求伍 哲輝給付修繕費用766,500 元，並得於租金中扣除等語，但未 證明其確有支出自行僱工之修繕費用766,500 元，自無從自其 應給付之租金20萬元中扣除。從而，陳顯堂上開辯稱，亦無足 採。
伍哲輝得否以陳顯堂逾2 期未繳納租金為由終止系爭租約？若 是，則伍哲輝得否依系爭租約12條請求給付律師費16萬元？㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者 ，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其 期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第439 條前段、第 440 條定有明文；且租賃物為房屋者，須承租人積欠租金額於 扣除擔保金抵償後，達2 個月以上時，出租人始得收回房屋， 此觀土地法第100 條第3 款規定自明。
㈡經查：陳顯堂與伍哲輝簽訂系爭租約，約定向伍哲輝承租系爭 房屋及每月租金25,000元，又合意於每年10月年繳25萬元，陳 顯堂並應負擔電費。簽約後伍哲輝已交付系爭房屋與陳顯堂使 用，另陳顯堂僅交付第1 年部分租金10萬元，其餘租金均未給 付；嗣伍哲輝於103 年1 月27日以存證信函向陳顯堂催告於收 受信函後3 日繳交租金，再於103 年4 月29日以陳顯堂積欠租 金逾2 個月以上為由終止租約並請求遷讓房屋等節，業如上述 。佐以系爭租約未約定押租金，有系爭租約在卷可憑（見原審 卷第10頁至第13頁），足認陳顯堂確有遲繳租金之情形，且第 1 年未繳之半數租金乃係6 個月之租金，又經伍哲輝催告陳顯 堂於一定期限前繳納租金，及系爭租約無押租金，亦即陳顯堂 積欠租金已逾2 個月以上，則伍哲輝於103 年4 月29日依民法 第440 條、土地法第100 條第3 款規定終止系爭租約，即為合 法。
㈢次查：系爭租約第12條約定：陳顯堂若有違約情事，致損害伍
哲輝權益時，願聽從伍哲輝賠償損害，如伍哲輝因涉訟所繳納 之訴訟費、律師費用，均應由陳顯堂負責賠償等語，有系爭租 約在卷可佐（見原審卷第12頁）。本件陳顯堂既有未依約給付 租金之情形，自有違約情事。伍哲輝因本件訴訟支出第一審律 師費11萬元，復因陳顯堂對原判決提起上訴，致伍哲輝須委任 律師為訴訟代理人為其應訴，而支出第二審律師費5 萬元，有 律師費收據附卷可考（見原審卷第152 頁、本院卷第69頁）。 則依前開約定，陳顯堂自應給付。是以，伍哲輝主張：其得依 系爭租約第12條之約定，請求陳顯堂給付律師費16萬元等語， 即屬有據，自為可採。
㈣至陳顯堂辯稱：兩造於102 年7 月已依民法第430 條終止系爭 租約，伍哲輝並同時在系爭房屋門張貼招租廣告，故其並無積 欠租金達2 個月以上等語，並以系爭房屋外觀照片為據（見原 審卷第94頁至第99頁）。惟：
⒈按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔 者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期 限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人 償還其費用或於租金中扣除之，民法第430 條定有明文。⒉經查：兩造就系爭房屋協議由陳顯堂就系爭房屋之部分水電缺 失自行僱工回復原狀，再由伍哲輝給付陳顯堂自行僱工修繕之 費用一節，固經證人周香君結證明確（見原審卷第82頁）。惟 陳顯堂雖於103 年2 月7 日以台北莒光郵局第34號存證信函請 求伍哲輝給付其自行僱工修繕費766,500 元一情，有該存證信 函附卷可據（見本院卷第109 頁至第110 頁）。但上開存證信 函並無終止租約之內容，僅有請求修繕費之意思表示。因依上 開規定，承租人於出租人未遵期修繕時，僅得選擇終止契約或 自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。陳顯堂 既僅以上開存證信函催告給付修繕費用而未言及其他，足認陳 顯堂顯未終止系爭租約。此外，系爭房屋外觀照片亦無從證明 陳顯堂已於102 年7 月終止系爭租約。是以，陳顯堂辯稱：其 已於102 年7 月終止系爭租約，故其未積欠2 個月以上之租金 等語，既與民法第430 條之規定不合，復未舉證以實其說，自 非可採。
伍哲輝得否依系爭租約15條請求陳顯堂給付電費24,805元？㈠按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不 在此限，民事訴訟法第357 條定有明文。
㈡經查：系爭租約第15條約定：陳顯堂之水電費及營業上必須繳 納之捐稅，自行負擔等語，有系爭租約附卷可稽（見原審卷第 12頁）。足認租賃期間內系爭房屋之電費應由陳顯堂負擔。又 系爭租約自102 年1 月1 日開始，至103 年4 月29日經伍哲輝
終止，故陳顯堂應負擔自102 年1 月1 日起至103 年4 月29日 之電費。
㈢次查：伍哲輝主張陳顯堂自102 年2 月23日起至103 年1 月29 日止，未依約按月給付電費度數共4961度一節，固提出其手抄 電表度數、系爭房屋獨立電表照片為證（見原審卷第147 頁、 本院卷第29頁至第31頁）。惟該獨立電表係伍哲輝自行裝設， 而非台電之電表，陳顯堂既爭執該手抄電表度數之真正，依上 開民事訴訟法第357 條規定，自應由伍哲輝證明該手抄電表度 數為真正。因伍哲輝提出之台電電費收據所載度數與手抄電表 度數不符一節，有台電電費收據、手抄電表度數在卷可查（見 原審卷第145 頁至第146 頁、第147 頁），就此即難以確定手 抄電表度數之真實性。此外，陳顯堂於這段時間並未進入系爭 房屋營業一情，業據證人周香君、蕭為峰證述纂詳。如此難認 陳顯堂自102 年2 月23日起至103 年1 月29日止，用電度數高 達4961度。是以，伍哲輝以其手寫電表度數請求陳顯堂給付用 電度數4961度之電費，應屬無據，自不足採。㈣又查：台電會隨電費徵收基本電費，乃眾所周知之事實。而台 電基本電費有裝置契約每戶每月105 元，電量契約每戶每月26 2.5 元，合計367.5 元一節，有台電低壓供電電價表存卷可參 （見原審卷第151 頁）。亦即，縱陳顯堂未進入系爭房屋營業 ，每月亦需繳納基本電費367.5 元。因陳顯堂對自己於使用系 爭房屋期間之電費業已繳納，僅無法確認是否自102 年2 月23 日起未繳納電費（見本卷第56頁）。足認陳顯堂102 年1 月1 日起至102 年2 月23日止，曾繳納電費5860元一節，從而伍哲 輝主張陳顯堂自102 年2 月23日起至103 年1 月29日止未繳納 電費等語，應堪採信。則自102 年2 月23日起至103 年1 月29 日止，共計11個月，計有基本電費4043元（367.5 元×11個月 ＝4043元，元以下四捨五入），依系爭租約第15條之約定應由 陳顯堂負擔。足認陳顯堂自102 年2 月23日起迄103 年1 月29 日止11個月未給付電費4043元。是以，伍哲輝主張：其得依系 爭租約第15條之約定請求陳顯堂給付電費4043元等語，尚屬有 據，應為可採。
伍哲輝得否依不當得利法律關係請求陳顯堂自103 年5 月1 日 起至返還系爭房屋之日按月給付10,000元？㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文。又按不動產之出租人，就租賃契約所生之債權， 對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物 ，不在此限；承租人如因執行業務取去其物，或其取去適於通 常之生活關係，或所留之物足以擔保租金之支付者，出租人不
得提出異議，第445 條第1 項、第446 條第2 項亦有明文。職 故，若不動產之出租人為擔保其租賃契約所生之債權，固得就 承租人置於不動產內之物行使留置權，承租人僅得取走執行業 務或通常生活所需之物，無法搬遷所有置於不動產內之物。惟 此種情形，係因出租人行使留置權致承租人無從搬離而占有不 動產，對於承租人並無利益可言，自與不當得利之要件不符。㈡經查：伍哲輝於103 年1 月27日向陳顯堂催繳租金，並於103 年4 月29日向陳顯堂終止租約並請求遷讓房屋一節，業如前述 ，且為兩造所不爭執（見本院卷第59頁）。固足認自伍哲輝終 止系爭租約之意思表示到達陳顯堂之翌日起，即無權占有系爭 房屋。
㈢惟查：伍哲輝依系爭租約對於陳顯堂有租金20萬元、律師費16 萬元、電費4043元等債權一節，業如上述。依上開民法第445 條第1 項規定，伍哲輝自得對陳顯堂置於系爭房屋之物行使留 置權，復經伍哲輝自承在卷（見本院卷第87頁）。然陳顯堂於 103 年1 月20日即欲自行遷移交還系爭房屋，係遭伍哲輝行使 留置權，始致其物品置於系爭房屋一節，為兩造所不爭執（見 本院卷第95頁）。足徵因伍哲輝對陳顯堂置於系爭房屋之物行 使留置權，陳顯堂始無法將其物搬遷以返還系爭房屋。是以揆 諸上開說明，對陳顯堂並無利益可言，自與不當得利之要件不 符。從而，伍哲輝主張其得依不當得利法律關係請求陳顯堂自 103 年5 月1 日起至返還系爭房屋之日按月給付10,000元等語 ，即屬無據，自不可採。
㈣至伍哲輝主張：依最高法院83年度台上字第887 號民事判決意 旨，在為行使留置權前發生無權占有時得依不當得利請求，而 在行使留置權後反而不得行使不當得利請求，則行使法律所賦 予之留置權，反而因此喪失不當得利請求權，負擔不利之後果 ，顯失公平。是以，在伍哲輝行使留置權後，仍得對陳顯堂請 求不當得利等語。惟最高法院83年度台上字第887 號民事判決 係以「本件上訴人於第一審時曾辯稱：伊於所定倉儲契約屆滿 即向被上訴人終止上開合約，隨後欲提領附表㈠之22只空櫃， 遭被上訴人拒絕，而於78年6 月30日致函被上訴人欲儘早提清 貨櫃，而被上訴人以上訴人積欠租金，先於78年7 月19日向臺 灣高雄地方法院聲請假扣押，扣押四個空櫃，並進而行使留置 權，留置上訴人如原判決附表㈠㈡所示23只貨櫃，嗣經上訴人 以聲請臺灣高雄地方法院假處分，經該院以78年度全更字第6 號裁定，准上訴人供擔保後應將該22只貨櫃返還上訴人，但其 中附表㈡之進口重櫃，因進口大陸貨經海關扣押命令退運，存 儲於被上訴人之貨櫃場，嗣該進口大陸貨經海關拍賣貨物後， 空櫃仍存儲於被上訴人處，有合約書、終止函、海關函、假處
分、假扣押裁定附卷可證。又上訴人在原審辯稱：系爭貨櫃於 兩造契約終止時，伊本即欲取走以為營運，惟被上訴人悍然拒 絕，並主張留置。準此，本件上訴人並非不提領其所有之貨櫃 ，而係被上訴人留置之結果，上訴人是否為無法律上之原因而 受何利益？…原審均未明確調查審認，遽命上訴人再為給付之 判決，自欠允洽。上訴論旨，指摘原判決上開對其不利部分不 當，求予廢棄，非無理由」等語。亦即，最高法院並未表示出 租人行使留置後仍得請求不當得利。是以，伍哲輝執此判決主 張其仍得請求不當得利，應無足採。
綜上所述，伍哲輝依系爭租約之法律關係，請求陳顯堂應給付 伍哲輝314,043 元，其中264,043 元自103 年8 月16日、其中 5 萬元自104 年4 月22日起算之法定遲延利息，並追加請求陳 顯堂應給付5 萬元部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請 求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許之部分，駁回伍 哲輝4043元本息請求，及就不應准許部分，命陳顯堂應自103 年5 月1 日起至返還系爭房屋之日止按月給付伍哲輝1 萬元部 分，均有未合，兩造之上訴意旨，分別指摘原判決此部分不當 ，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，分別改判如 主文第二項所示。另原審就上開應准許之部分命陳顯堂如數給 付，及就上開不應准許之部分，為伍哲輝敗訴之諭知，均核無 不合，兩造此部分之上訴，均無理由，應分別予以駁回。據上論結，本件兩造之上訴均為一部有理由、一部無理由，依 民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文 。
中 華 民 國 105 年 3 月 23 日
民事第一庭
審判長法官 高金枝
法 官 邱泰錄
法 官 謝靜雯
以上正本證明與原本無異。
兩造均不得上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 23 日
書 記 官 陳雅芳