臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上字第226號
上 訴 人 張忠平
訴訟代理人 李家鳳 律師
被 上訴人 韓碧琛
訴訟代理人 蔡錫欽 律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國104
年7月29日臺灣嘉義地方法院第一審判決（104年度訴字第240號
）提起上訴，本院於105年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按提起上訴，應於第一審判決送達後二十日之不變期間內為 之，民事訴訟法第440條前段定有明文。本件原審判決係於 民國（下同）104年8月14日送達上訴人，有送達回證在卷可 參，是上訴人於104年8月28日向原審聲明上訴，顯未逾提起 上訴之二十日不變期間甚明。被上訴人雖主張：上訴人於10 4年8月4日即已收受原審判決，本件上訴業已逾期云云。惟 查，原審固於104年8月4日將原審判決送達圓通國際開發有 限公司（下稱圓通公司），且上訴人係圓通公司之法定代理 人，此有送達回證在卷可稽，然此等事實不能認為原審係於 104年8月4日將原審判決送達上訴人，被上訴人主張本件上 訴逾期云云，容有誤解，尚非可採，合先敘明。二、被上訴人主張：伊於101年9月間將訴外人新耀資產管理股份 有限公司（下稱新耀公司）有意出售高雄市○○區○○段○ 00○00○00號土地及其上同段第850、852、854、856建號建 物、後金段第939、940、941、942建號建物（即門牌號碼高 雄市○○區○○○路000號地下1層至3樓、215號地下1層至3 樓及地下2樓14個停車位之不動產，下稱系爭不動產）之訊 息向上訴人報告後，上訴人向伊表示有購買意願，乃由伊居 間仲介上訴人向新耀公司購買系爭不動產事宜，嗣上訴人與 新耀公司於101年11月間達成以總價新臺幣（下同）2億6,30 0萬元購買系爭不動產之合意，並由新耀公司於101年11月27 日將系爭不動產移轉登記於上訴人擔任法定代理人之圓通公 司名下。伊係以不動產仲介為業，系爭不動產之買賣既係因 伊之媒介而成立，依交易習慣伊得向買方即上訴人收取成交 價1%即263萬元之居間報酬，爰本於居間契約之法律關係請 求上訴人如數給付，並加給自追加起訴翌日（即104年7月16 日）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，並陳明 願供擔保請准宣告假執行等語。
三、上訴人則以下列情詞置辯，並求為判決駁回被上訴人本件請 求及其假執行之聲請：（一）兩造係約定本件仲介費為300 萬元，且該仲介費應由被上訴人與訴外人高啟原、李國權均 分，伊並已給付本件仲介費300萬元予被上訴人。（二）縱 認伊並未給付仲介費300萬元予被上訴人，因交易習慣上並 無買方應給付成交價1%報酬予居間人之習慣，居間人充其量 應僅得向買方收取相當於賣方仲介費用1/4之報酬，今賣方 僅有給付仲介費用107萬元，故被上訴人請求伊給付按系爭 不動產成交價1%計算（即263萬元）之仲介費，仍屬無據【 原審判命上訴人應給付被上訴人263萬元，及自104年7月16 日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息，並依被上訴 人之聲明酌定擔保金額宣告假執行。上訴人不服提起上訴， 聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲 請均駁回；被上訴人則求為判決駁回上訴】。
四、下列事實為兩造所不爭（見本院卷第94頁、第172～173頁） ，應堪信為真實：
（一）被上訴人曾於101年9月間，就高雄市○○區○○段○00 ○00○00號土地及其上同段第850、852、854、856建號 建物、後金段第939、940、941、942建號建物（即門牌 號碼高雄市○○區○○○路000號地下1層至3樓、215號 地下1層至3樓及地下2樓14個停車位）等系爭不動產之 買賣，向上訴人報告訂約之機會，上訴人透過被上訴人 居中媒介與訴外人新耀公司洽談購買系爭不動產事宜， 兩造成立居間契約。
（二）系爭不動產在被上訴人之媒介居間下，由買受人圓通公 司與出賣人新耀公司於101年9月28日同意以總價2億6,3 00萬元達成合意，並於當日簽訂系爭不動產買賣契約， 嗣於101年11月27日辦畢系爭不動產所有權移轉登記。 （三）張忠平之帳戶曾有如下存提交易記錄（見原審卷第20至 21頁）：
1.玉山銀行申設之帳戶，曾於101年9月28日提領80萬元 。
2.京城商業銀行申設帳戶，曾於101年10月26日提領120 萬元
（四）汪淑真玉山銀行申設之帳戶，曾於101年12月3日提領10 0萬元。
（五）被上訴人起訴時原列圓通公司為被告，因成立仲介契約 時，圓通公司尚未完成設立登記，仲介契約應存在於兩 造間，故被上訴人於104年7月15日言詞辯論期日當庭撤 回對圓通公司之起訴，追加上訴人為被告，並經上訴人
表示同意。
五、本件被上訴人主張：兩造間有居間契約關係，伊得依交易習 慣向上訴人收取系爭不動產成交價1%即263萬元之居間報酬 等情，既為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件自應 審究：兩造有無約定居間報酬之金額？若無，則本件居間報 酬究應如何計算為妥？上訴人是否已給付被上訴人300萬元 之居間報酬？被上訴人本件請求，是否有理由？茲分述如下 ：
（一）依據兩造不爭執事項（一）、（二），被上訴人主張： 伊於101年9月間居間仲介上訴人向訴外人新耀公司購買 系爭不動產事宜，嗣上訴人與新耀公司於101年11月間 達成以總價2億6,300萬元購買系爭不動產之合意，並由 新耀公司於101年11月27日將系爭不動產移轉登記於上 訴人擔任法定代理人之圓通公司名下等情，應堪信為真 實。
（二）上訴人雖辯稱：兩造係約定本件仲介費為300萬元，且 該仲介費應由被上訴人與訴外人高啟原、李國權均分， 伊並已給付本件仲介費300萬元予被上訴人云云，然為 被上訴人所否認。經查：
1.依據兩造不爭執事項（三）、（四）及上訴人所提出 銀行提款紀錄（見原審卷20～22頁），僅足以證明上 訴人曾於上開時地有自銀行提領款項之行為，不足以 證明上訴人確有交付300萬元予被上訴人。再由被上 訴人所提且為上訴人所不否認之100萬元斡旋金收據 （見原審卷73頁）觀之，上訴人交付100萬元斡旋金 予被上訴人時，既會要求被上訴人簽立收據，則上訴 人苟確有交付300萬元，又怎會從未要求被上訴人簽 立收據？此外，上訴人又未能提出其他足資證明其確 有交付300萬元予被上訴人之相關事證，則其空言抗 辯渠已給付本件仲介費300萬元予被上訴人云云，自 難採信。
2.經原審詢問證人即新耀公司之母公司台灣歐力士資產 管理股份有限公司不動產事業部處長高啟原，到庭具 結證稱：「（問：系爭不動產是新耀公司所有？）是 的」、「（問：是否有透過原告去仲介賣出？）有的 」、「（問：被告說仲介費是300萬元，是原告跟李 國權還有你均分，是否如此？）沒有，我們是日商公 司，對這個要求嚴格，不可能從中拿仲介費」、「（ 問：被告到底有無因本件交易，給你跟李國權錢？） 沒有」等語在卷（見原審卷41頁）。查該證人與兩造
皆無任何利害關係，應無甘冒偽證罪責故為虛偽證述 之必要，是其上開證言內容應堪採信，堪認上訴人辯 稱：兩造係約定本件仲介費為300萬元，且該仲介費 應由被上訴人與訴外人高啟原、李國權均分云云，要 與事實不符，所辯並不足採。
3.就此，上訴人雖又舉證人范國富為證，欲證明渠確有 給付300萬元仲介費，且該300萬元仲介費係由被上訴 人與高啟原、李國權均分云云。惟經原審傳訊證人范 國富，到庭證稱：「（問：是否知道仲介費為多少？ ）我不知道仲介費多少，只是原告曾經跟我抱怨張忠 平給的太少，很吝嗇，但是沒有講給多少」、「（問 ：原告是否有拿到百分之一的仲介費？）我不知道原 告拿到多少，只是有聽到抱怨給太少」、「（問：張 忠平是否有跟你說過要給多少仲介費？）……張忠平 有說仲介費全部給了三百萬元，至於原告跟其他人怎 磨分，我不知道」、「（問：三百萬元如何給付？） 我知道，是領現金，是張忠平告訴我的」等語（見原 審卷65～66頁）。是依證人范國富上開證詞，其獲知 上訴人曾經給付300萬元仲介費予被上訴人一事，既 均係傳聞自上訴人所得，並非其親自見聞，其並不瞭 解仲介費究竟多少，則證人范國富上開證言，自不足 為有利於上訴人之認定。
4.綜上，上訴人此部分所辯，尚難採信，被上訴人主張 ：上訴人並未支付本件仲介費予伊等情，應堪信實。 （三）上訴人雖又辯稱：縱認伊並未給付仲介費300萬元予被 上訴人，因交易習慣上並無買方應給付成交價1%報酬予 居間人之習慣，居間人充其量應僅得向買方收取相當於 賣方仲介費用1/4之報酬，今賣方僅有給付仲介費用107 萬元，故被上訴人請求伊給付按系爭不動產成交價1%計 算（即263萬元）之仲介費，仍屬無據；又被上訴人並 非仲介業者，並無各項人事、稅金、辦公成本之支出， 且系爭買賣契約主要係由上訴人自行與出賣人之承辦人 洽談，買賣契約書由出賣人擬定，被上訴人之工作遠較 一般仲介業者為少，所收取之報酬自無高於一般仲介業 者之理云云。惟查：
1.按「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介 者，視為允與報酬」、「未定報酬額者，按照價目表 所定給付之。無價目表者，按照習慣給付」，民法第 566條第1、2項分別定有明文。本件被上訴人既有居 間仲介上訴人向新耀公司購買系爭不動產之情事，且
該居間仲介標的物之成交價既高達2億6,300萬元，已 如前述，再參酌上訴人亦稱本件兩造確有約定仲介費 為300萬元，堪認本件居間確有允與報酬無訛。至於 本件居間報酬之金額，雖未經兩造明白約定，然依上 說明，被上訴人主張：上訴人應按照習慣給付，自屬 可採。
2.本院依上訴人之請求，向中華民國不動產仲介經紀商 業同業公會全國聯合會函詢：仲介業者習慣上是否向 賣方收取買賣總價4%之報酬、向買方收取買賣總價1% 之報酬？是否向賣方收取之報酬通常為買方之四倍？ 仲介業者習慣上是否買賣總價愈高者，仲介報酬彈性 愈大，並不以買賣價金總價4%或1%為收取之標準？經 該會以105年2月2日房仲全聯雄字第105021號函覆本 院稱：「……居間服務報酬之收取，乃依市場自由機 制，在不超過6%上限為標準……本於自由市場公平競 爭原則，不動產經紀業之服務報酬，或有買1%賣5%、 買2%賣4%、買賣雙方各3%不等，惟其請求總額，仍以 買賣雙方不超過前述服務報酬6%為原則。至於買賣總 價越高者，服務報酬之多寡，實務上或有彈性，但仍 應以雙方約定之內容為主」等語，有該覆函在卷可參 （見本院卷159～161頁）。準此，居間人向買方收取 相當於成交價1%之居間報酬，堪認係交易習慣上相對 低額之居間報酬數額，從而，被上訴人主張上訴人應 按本件成交價2億6,300萬元1%給付本件居間報酬263 萬元予伊等情，既在上述交易習慣上相對低額之居間 報酬範圍內，且該向買方收取之居間報酬數額，倘再 加上被上訴人向賣方收取之居間報酬數額107萬元， 亦顯未逾系爭不動產成交價6%之報酬數額上限，又被 上訴人本件仲介工作，雖未與一般仲介業者相當，然 其僅請求系爭不動產成交價1%為報酬，並無過高情事 ，尚難憑此將其報酬酌減至1%以下，是被上訴人之主 張尚屬可採。更何況被上訴人所主張之本件居間報酬 數額（263萬元），猶低於被上訴人所辯兩造約定之 居間報酬數額（300萬元），益徵被上訴人所主張之 本件居間報酬數額，確係在一般交易習慣上所允給之 居間報酬數額範圍內，上訴人抗辯該報酬數額過高云 云，尚非可採。
3.上訴人雖又辯稱：賣方新耀公司支付被上訴人之仲介 費僅有107萬元，竟少於被上訴人向伊請求之報酬數 額，顯不合情理，伊應僅有支付上開數額四分之一仲
介費之義務云云。惟查：被上訴人向賣方新耀公司請 求之報酬數額，乃被上訴人與新耀公司自由磋商之結 果，與上訴人無涉，且依中華民國不動產仲介經紀商 業同業公會全國聯合會前揭函覆內容可知，報酬數額 之多寡乃自由市場公平競爭原則下個別磋商之結果， 並無賣方應支付之居間報酬為買方應支付報酬四倍之 習慣存在，至上訴人所提臺灣高等法院民事判決，僅 為個案所為之認定，尚不足以證明「買方應支付之仲 介費用為賣方應給付仲介費用之1/4」為兩造間所約 定或交易習慣上二者間有此種給付仲介費之比例，上 訴人此部分之抗辯，難認可採。
（四）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲 延責任，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給 付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責 任，其經債權人起訴，或依督促程式送達支付命令，與 催告有同一之效力，民法第229條第1、2項分別定有明 文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請 求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍 從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之五，亦為同法第233 條第1項及第203條所明定。本件被上訴人請求上訴人給 付居間報酬之金額，並未定有給付之期限，則被上訴人 請求加給自追加上訴人起訴翌日（即104年7月16日）起 至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，自屬有理 由。
六、從而，被上訴人本於居間契約之法律關係，請求上訴人給付 居間報酬263萬元，並加給自104年7月16日起至清償日止， 按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴 人如數給付，並依被上訴人之聲請，酌定擔保金額宣告假執 行，經核並無不合。上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應 駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊或防禦方法並所提 舉證資料，經本院斟酌後，認均不生影響本院所為上開論斷 ，自無再予逐一審論之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 24 日
民事第二庭 審判長法 官 高明發
法 官 李杭倫
法 官 王金龍
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 25 日
書記官 林宛妮
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。