臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上字第209號
上 訴 人 蘇美華 （即劉賢義之承受訴訟人）
劉珍芳 （即劉賢義之承受訴訟人）
劉禹利 （即劉賢義之承受訴訟人）
劉禹昇 （即劉賢義之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 楊珮如 律師
被 上訴人 王劉昭子
訴訟代理人 林瑞成 律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於民國104年8月
7日臺灣臺南地方法院第一審判決（104年度重訴字第6號）提起
上訴，本院於105年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊之被繼承人劉賢義與被上訴人於民國（下同 ）92年5月14日成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），由被 上訴人向劉賢義購買坐落於臺南市○○區○○段000地號土 地（下稱系爭土地）上，門牌號碼臺南市○○區○○路0段 00號之同地段501建號房屋（為地上7層，地下1層）（下稱 系爭房屋），應有部分4分之1，價金為新台幣（下同）600 萬元，劉賢義已於92年6月3日，將系爭房屋所有權應有部分 4分之1移轉登記予被上訴人，被上訴人迄今尚未給付買賣價 金，劉賢義經催告被上訴人給付買賣價金未給付後，乃解除 雙方買賣契約，爰依民法第259條第1款之規定，先位請求被 上訴人將系爭建物所有權應有部分4分之1移轉登記予伊；若 系爭買賣契約未經合法解除，爰依民法第345條之規定，備 位請求被上訴人給付買賣價金600萬元予伊。原審為伊敗訴 判決，尚有未合等情。上訴聲明：Ⅰ原判決廢棄。Ⅱ先位聲 明：被上訴人應將系爭建物所有權應有部分4分之1移轉登記 予上訴人。備位聲明：被上訴人應給付上訴人600萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起以年利率分百之5計算之利息。二、被上訴人則以：劉賢義於70年間於系爭土地上興建系爭房屋 ，因欠缺資金而由伊夫王文源支付部分工程款，嗣劉賢義無 力償還該工程款，乃於71年10月5日以王文源已付工程款作 為價金，將系爭房屋的第6、7樓及系爭土地所有權應有部分 4分之1出售予伊夫王文源，惟因系爭房屋未分層區分為獨立 之所有權辦理登記，無從就系爭房屋之第6、7層單獨辦理所 有權移轉登記，系爭房屋乃未辦理過戶，劉賢義乃於72年11
月20日書立賣渡書，承諾俟日後能登記過戶時，應無條件備 妥登記文件過戶於王文源，並承諾日後整棟出售時，亦應按 比例分配價金，劉賢義並於72年11月30日將系爭土地所有權 應有部分4分之1移轉登記予王文源指定之伊，復因系爭房屋 一直未分層區分為獨立之所有權辦理登記，再於92年6月3日 將系爭房屋所有權應有部分4分之1移轉登記予王文源指定之 伊。伊與劉賢義間於92年5月14日，並未就系爭房屋應有部 分4分之1簽訂價金為600萬元之買賣契約，原審為上訴人敗 訴判決，並無違誤等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執之事實
（一）上訴人等四人之被繼承人劉賢義為被上訴人之三哥，王文 源為被上訴人之夫。
（二）系爭土地上之系爭房屋（為地上7層，地下1層）興建於70 年間，興建時之起造人為劉賢義，興建完成後亦全部登記 為劉賢義所有。
（三）劉賢義曾於72年11月20日簽立「賣渡書」，載明：「劉賢 義所有坐落臺南市○段○○段00號（臺南市○○路0段00 號）7樓鋼筋水泥建築大樓（指系爭房屋）於71年10月5日 將此大樓6樓、7樓建物全部出售於王文源。但尚未過戶於 王文源。俟日後能登記過戶時，劉賢義應無條件隨時備妥 登記文件過戶於王文源。若日後整棟擬出售時，亦應按一 般買賣比例分配作為依據。恐口無憑，特立此書為據。」 等語。
（四）劉賢義於72年12月5日，將系爭房屋坐落之臺南市○○區 ○○段000地號土地，以買賣為原因，將土地應有部分4分 之1過戶予被上訴人。同時亦以買賣為原因，將土地應有 部分4分之1過戶予上訴人蘇美華。
（五）劉賢義於90年11月7日以系爭房屋設定抵押權600萬元予被 上訴人。
（六）劉賢義於92年6月3日，將系爭房屋應有部分4分之1以買賣 為原因，過戶予被上訴人。
（七）系爭房屋現登記為被上訴人夫妻共有，其中被上訴人之應 有部分為4分之1，王文源之應有部分為4分之3。四、71年間王文源與劉賢義成立以系爭土地4分之1及系爭房屋6 、7樓為標的、價金600萬元之買賣契約，劉賢義與被上訴人 在92年5月14日並未成立系爭買賣契約。
（一）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時， 買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。次按不動產 物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買
賣不動產之債權契約，則為諾成契約，非要式行為，若雙 方就不動產之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之 債權契約尚未成立，苟有其他證據方法，足以證明確有買 賣事實，則因買賣所發生之債務關係，即不容藉口無書據 而任意否認（最高法院18年上字第2956號、20年上字第12 07號、20年上字第2202號、57年台上字第1436號判例意旨 參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者， 不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。 主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須 具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己 之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887 號判例要旨參照）。查：上訴人主張：「劉賢義與被上訴 人於92年5月14日成立系爭買賣契約，由被上訴人向劉賢 義購買系爭房屋所有權應有部分4分之1，價金600萬元」 之事實，為被上訴人所否認，並辯稱：「是王文源與劉賢 義間以系爭土地4分之1及系爭房屋6、7樓為標的，成立價 金600萬元之買賣契約」等語，依前開說明，主張劉賢義 與被上訴人間存在買賣法律關係之上訴人，自須就該買賣 法律關係發生所須具備之特別要件，即買賣當事人劉賢義 與被上訴人間，就標的物及其價金互相同意之事實，負舉 證之責任，若上訴人先不能舉證，以證實自己主張之「劉 賢義與被上訴人於92年5月14日成立前述系爭買賣契約」 之事實為真實，則被上訴人就其抗辯之事實即「王文源與 劉賢義間成立之前述買賣契約」之事實，即令不能舉證， 或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回上訴人之請求，合先敘 明。
（二）經查：
１上訴人提出系爭建物登記簿謄本乙份（見原審司南調400 號卷第19頁）及引用原審法院101年度訴字第535號判決之 記載為證，主張：依系爭建物登記簿謄本上之登記日期及 原因發生日期之記載及被上訴人於原審法院101年度訴字 第535號審理中自認即該判決不爭執事項㈤中記載之事實 ，足以證明「劉賢義與被上訴人於92年5月14日成立系爭 買賣契約」之事實云云。按：建物登記簿謄本上之登記日 期及原因發生日期之記載，通常均係依據當事人辦理過戶
時所另行提出之過戶文件，當事人間所成立之原因事實即 載明當事人間法律關係之原始文書，當事人有留存以備將 來發生糾紛時得據以主張其權利之必要，因此，過戶文書 ，並非當事人間成立法律關係之文書，係當事人成立法律 關係後，為達過戶之目的，另行書寫之文書，固常簡述當 事人間所成立之法律關係，而無該法律關係發生所須具備 之特別要件之記載，且其目的僅為過戶，只要達到過戶之 目的，甚至為隱藏原始之原因事實，亦常與原始文書為不 同之記載，從而，過戶文書之記載，既無該法律關係發生 所須具備之特別要件之記載，僅由該過戶文書即不足以認 定當事人間確實成立該過戶文書所記載之法律關係。查： 本件系爭建物登記簿謄本上記載：「登記日期：92年6月3 日」「原因發生日期：92年5月14日」「登記原因：買賣 」，土地登記申請書中申請登記事由則於買賣欄內打勾（ 見原審司南調400號卷第8頁），並無買賣法律關係發生所 須具備之特別要件之記載，依前開說明，僅由系爭建物登 記簿謄本及土地登記申請書中之記載，並不足以證明上訴 人主張之「劉賢義與被上訴人於92年5月14日成立系爭買 賣契約」之事實。再查：原審法院101年度訴字第535號判 決不爭執事項㈤係記載：「依據臺南地政登記資料，原告 王劉昭子（即被上訴人）係於92年5月14日向被告（即劉 賢義）買受系爭房屋所有權應有部分四分之一，並於92年 6月3日完成所有權移轉登記。」，業經本院調閱該案卷明 確，該不爭執事項㈤既係記載「依據臺南地政登記資料」 ，足見是說明臺南地政登記資料記載之情形，尚無從認為 該記載是被上訴人之自認。又上訴人雖聲請證人即被上訴 人及劉賢義之妹妹劉家惠作證，惟經劉家惠拒絕作證，合 於民事訴訟法第307條第1項第1款規定，此外，上訴人未 為其他舉證。綜上，本件由上訴人前述之舉證，並不足以 證實其主張之「劉賢義與被上訴人於92年5月14日成立前 述系爭買賣契約」事實為真實。
２再由被上訴人提出之72年11月20日「賣渡書」，載明：「 劉賢義所有坐落臺南市○段○○段00號（臺南市○○路0 段00號）7樓鋼筋水泥建築大樓（指系爭房屋）於71年10 月5日將此大樓6樓、7樓建物全部出售於王文源。但尚未 過戶於王文源。俟日後能登記過戶時，劉賢義應無條件隨 時備妥登記文件過戶於王文源。若日後整棟擬出售時，亦 應按一般買賣比例分配作為依據。恐口無憑，特立此書為 據。」等語。該「賣渡書」，於劉賢義之女兒劉珍芳放學 返家後，由劉賢義交由劉珍芳於「見證人」欄親自簽名，
其上「賣渡人劉賢義、見證人蘇美華」之簽名欄，亦係由 劉賢義、蘇美華親自簽名等情，業據上訴人劉珍芳在庭陳 述明確（原審卷第133頁），可見該「賣渡書」確屬真實 。依上開「賣渡書」之記載，劉賢義與王文源早於71年10 月5日即已成立買賣契約，約定將系爭房屋樓6樓、7樓建 物全部出售於王文源，但尚未過戶於王文源。因此該「賣 渡書」僅係證明71年10月5日買賣契約成立之文件，並非 買賣契約本身。至於71年10月5日所成立之買賣契約價金 為若干？被上訴人主張為600萬元，上訴人以該「賣渡書 」未記載價金而主張買賣契約尚未成立云云，因該「賣渡 書」並非買賣契約本身，尚無從以該「賣渡書」未記載價 金而遽認買賣價金未經雙方合意。再者，該「賣渡書」既 然記載：「劉賢義所有坐落臺南市○段○○段00號（臺南 市○○路0段00號）7樓鋼筋水泥建築大樓於71年10月5日 將此大樓6樓、7樓建物全部出售於王文源。」則此71年10 月5日成立之買賣契約，買受人應為王文源而非被上訴人 。就此，被上訴人陳稱：「我出600萬元，劉賢義說房屋 分一部份給我，用6、7樓及土地4分之1來抵600萬元。（ 600萬元）我先生王文源出的。……我結婚後就沒有工作 了，我先生在做英文老師。……我先生在別的地方有房屋 了，所以就登記給我。」（見原審卷第132頁）。證人王 文源則於原審證稱：「他們說好第一期工程款由我太太出 錢（我太太的錢都是我賺的），然後我們繳完了第一期， 第二期以後就是由劉賢義自己負責。於72年建造完成，劉 賢義入住後，我們幾乎也同時入住6、7樓。（第一期款） 我記得500多萬將近600萬。……我當時於學校服務，所以 我授權由我太太全程處理，我太太認為他們是兄妹，應該 可以處理得很好。……我完全授權給我太太，我也同意登 記給我太太，因為我認為他們是兄妹比較好處理事情。」 （見原審卷第136、137頁）。證人王文源雖然為被上訴人 之夫，然而本件若非王文源買受即為被上訴人買受，於與 之為法律關係之相對人依該法律關係所應付之義務並無影 響，王文源之證言應堪採信，則依其證言所述，王文源應 有授權被上訴人向劉賢義購買系爭房屋6、7樓及土地應有 部分4分之1，並指定登記名義人為被上訴人，被上訴人僅 為登記名義人，而非71年10月5日買賣契約之買受人。嗣 後劉賢義於72年12月5日，將系爭房屋坐落之臺南市○○ 區○○段000地號土地，以買賣為原因，將土地應有部分 4分之1過戶予被上訴人，顯見劉賢義已履行上開買賣契約 之一部份。至於房屋當時未一併過戶之原因，被上訴人陳
稱：「大樓需要分層登記還要配合消防局，比較麻煩，後 來就沒有辦。所以我想到要寫一張賣渡書，用意為保障我 出的那些錢，因為房屋都沒有登記，我要保障我的權利。 ……因為沒有登記房屋給我，所以我怕日後我住6、7樓會 被趕出去，也怕劉賢義像現在這樣否認我有出錢。」上訴 人即承受訴訟人劉珍芳亦證稱：「房屋土地的部份，我記 得那時不好分層，先過戶土地給姑姑。……大姑及姑丈住 在6、7樓。」（見原審卷第132頁背面、第133頁）。可見 被上訴人所稱因分層登記困難，故房屋未與土地一起過戶 予伊一節，應屬可信。
３至於上訴人主張之該600萬元之買賣價金，被上訴人抗辯 已經以代付工程款600萬元之方式給付完畢，有時直接拿 給包商，有時拿給劉賢義，由劉賢義轉付包商等情，固應 由被上訴人負舉證責任。對於相關收據資料，被上訴人固 然陳稱因時間太久已未留存，僅餘被上訴人單方製作之帳 冊等語。惟按證明應證事實之證據資料，並不以可直接單 獨證明之直接證據為限。凡先綜合其他情狀，證明某事實 ，再由某事實為推理，資以證明應證事實，該證明某事實 之間接證據，亦包括在內（最高法院85年度台上字第856 號裁判要旨可參）。查：劉賢義於72年12月5日，即將系 爭房屋坐落之臺南市○○區○○段000地號土地，以買賣 為原因，將土地應有部分4分之1過戶予被上訴人，已如上 述。此後劉賢義於90年11月7日再以系爭房屋設定抵押權 600萬元予被上訴人，又於91年5月1日，設定抵押權500萬 元予被上訴人，此有系爭房屋建物登記謄本影本在卷可稽 （見101年度訴字第535號卷第120頁、原審卷第142頁）。 嗣後劉賢義再於92年6月3日，將系爭房屋應有部分4分之1 以買賣為原因，過戶予被上訴人。最後劉賢義又於92年9 月9日以買賣為原因，將系爭房屋連同基地所有權應有部 分4分之3移轉予王文源，以上均有地籍異動索引、土地及 建物謄本影本在卷可稽（見調解卷第15－25頁）。劉賢義 甚至於92年9月25日就系爭房屋1、2樓及地下層簽訂租賃 契約（101年度訴字第535號返還房屋判決書第12頁，原審 卷第50頁背面）。倘若被上訴人夫妻未給付買賣價金600 萬元，則劉賢義何以在長達20年之期間內不但不加催討， 反而作一連串之過戶、設定抵押等動作？即使如同上訴人 劉珍芳所言，其父劉賢義因與被上訴人為兄弟姊妹之故， 沒有再談此事等語（見原審卷第133頁），惟600萬元並非 小數目，除非劉賢義家財萬貫且有大量，否則縱使親兄弟 亦會明算帳，況且劉賢義於91年間，因經營生意需要資金
，向被上訴人借款，故又設定抵押權500萬元予被上訴人 ，此為上訴人訴訟代理人於原審自認之事項（見原審卷第 80頁）。倘若被上訴人夫妻未給付買賣價金600萬元，則 劉賢義於91年間需要資金時，豈會不先向被上訴人催討收 取該600萬元款項以挹注，反而再向被上訴人借貸新債？ ４再查系爭房屋之興建，距今已有30餘年之久，被上訴人未 保留相關付款單據，符合人之常情，然而被上訴人之抗辯 有上開土地登記資料可佐，應認已盡相當之舉證責任。反 而上訴人之主張違背常情，難以採信。至於證人即包商吳 燦霖、吳培欽固在原審法院101年度訴字第535號返還房屋 一案中證稱：記憶中沒有代為收受由王文源提出之工程款 項、時間太久沒有記憶，不太認識王文源，但以前在工地 有看過，房屋興建總費用約1千多萬元，詳細數字不記得 ，是劉賢義按照工程進度付款給我，除劉賢義外沒有其他 人付款給我等語（見調解卷第26－30頁），惟事隔30餘年 之久，實難要求證人為何等完整確實之記憶，且房屋興建 人對興建房屋費用之來源、由何人給付等情，本無瞭解之 必要，只要工程款順利收到即可；委託興建人既為劉賢義 ，則證人只記得付款人為劉賢義而無他人，非無可能。何 況興建房屋所需工程，本有設計、監造、土木、鋼筋、泥 水、磁磚、水電、油漆、裝潢、家具、電燈、登記、申請 門牌、規費稅金、申裝電話等眾多開銷項目。且劉賢義在 原審法院101年度訴字第535號返還房屋一案中所提出之估 價單亦有2種版本，其一為該案卷二第160－163頁所示， 總工程費16,311,700元，而且尚不包括消防設備、送水送 電、電梯、建築設計費用（但第163頁又標註15,028,000 元），其二為該案卷二第150頁所示，標明「劉賢義先生 」者，為11,948,360元，2種版本已有4,363,340元之差距 ，而王劉昭子所提出之帳冊影本則附於該卷第179－181頁 。對照兩造在上開案件中分別提出之帳冊及估價單，其項 目根本不同，應係兩造均有付款，惟係分別就不同項目付 款。
５再者劉賢義27年3月5日生，於壯年時不但未向被上訴人索 討該600萬元，反而於需要資金時又向被上訴人借款，且 作了一連串之過戶、設定抵押等動作，已如上述，到近年 即晚年時，始持其中1份11,948,360元之估價單聲稱奇怪 ，被上訴人均未將款項予伊（見原審卷第133頁）云云， 也不能排除劉賢義年老之後記憶不清，忘記妹妹即被上訴 人曾給付部份工程款之可能。因此不能徒以上開證人業已 記憶不清之證言，認定被上訴人夫妻未給付上開工程款。
６上訴人雖另主張王文源無財力給付600萬元云云，惟王文 源於104年7月20日言詞辯論期日具結證稱：「因為當時我 還有於家中為學生課後輔導，課後輔導的費用是由學生自 願繳交，結果我那些收入比學校多3倍以上。學校的薪水 也有慢慢提升。我大概同時教四個班，每一班60-70個學 生，我教英文，我教的學生也有不是我班上的，是別班或 別校的學生慕名而來。後來不只薪水的3倍，甚至5到8倍 都有。教室在我父親的中正路舊家。劉賢義的三個孩子我 都在輔導班教過」等語（見原審卷136頁）。對照當時社 會環境，教師之薪水雖然微薄，但課外補習之收入甚豐， 王文源所教科目為英文，為補習之熱門科目，而當時坊間 之英文補習班甚少，可累積財富，並非不可能。此外，王 文源亦於92年7月18日向劉賢義買受系爭房屋所有權應有 部分4分之3，買賣價金1,700萬元，由王文源為劉賢義代 償貸款1200萬元，並於92年9月9日完成所有權移轉登記， 此為劉賢義在原審法院101年度訴字第535號返還房屋一案 中不爭執之事項（見原審卷第50頁、60頁背面、61頁）。 是王文源既有承受貸款1,200萬元之資力，而銀行評估後 也願意放款，自有支付工程款600萬元之能力。 ７上訴人劉禹利於原審陳稱：「我父親名下一共有4棟房屋 ，我父親每個月要付30萬元左右的利息，我父親跟我大姑 姑（即被上訴人）很好，常向我大姑姑討論貸款的事情。 ……為了要將祖厝保下來，有詢問我大姑姑要不要買…… 我姑姑也想買下來，所以一直都有在談買賣的事。從91年 我父親就將另外3間陸續變賣，……92年多的時候，我父 親的房屋處理到剩民生路的這一間，台銀催貸款催得很急 …」（原審卷第135頁）。
８綜上足認，王文源確已代付買賣價款約600萬元，作為系 爭房屋6、7樓及土地應有部分4分之1之買賣價金。因房屋 分層登記不易，故劉賢義於72年12月5日，僅先將土地應 有部分4分之1過戶予王文源之指定登記名義人即被上訴人 。但分層登記一直未辦妥，被上訴人遂要求劉賢義於90年 11月7日以系爭房屋設定抵押權600萬元予被上訴人。嗣後 劉賢義又向被上訴人借款以繳納銀行利息，至92年間劉賢 義不堪利息負荷，想出售該房地剩餘4分之3予被上訴人， 被上訴人同意並由王文源向銀行貸款買下，故之前未過戶 之房屋6、7樓也折算為應有部分4分之1辦理過戶，此為71 年10月5日買賣契約之履行，而非就此應有部分4分之1成 立新的買賣契約。
五、綜上所述，上訴人主張劉賢義與被上訴人在92年5月14日成
立系爭買賣契約之事實，並無可採，從而，上訴人解除系爭 買賣契約，依民法第259條第1款之規定，先位請求被上訴人 將系爭建物所有權應有部分4分之1移轉登記予上訴人，及依 民法第345條之規定，備位請求被上訴人給付系爭買賣價金 600萬元予上訴人，均屬無據，均為無理由。原審為上訴人 敗訴判決，尚無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，於 判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 22 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 蔡雅惠
法 官 蔡勝雄
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 22 日
書記官 呂宬樂
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。