臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上易字第319號
上 訴 人 彭炳輝
彭嘉文
共 同
訴訟代理人 饒斯棋律師
張馨月律師
共 同
複 代理人 呂依蓉
黃惠娟
上 訴 人 彭炳堂
馬麗雅
被上訴人 彭阿微
訴訟代理人 龔厚丞律師
複 代理人 梁徽志律師
陳宏盈律師
陳秀鳳
上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於中華民國104年5月14
日臺灣南投地方法院102年度訴字第377號第一審判決提起上訴，
本院於105年2月23日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落南投縣竹山鎮○○段000地號面積4243.4平方公尺土地及同段885地號面積3744.7平方公尺土地全部分歸上訴人彭炳輝取得。
上訴人彭炳輝應補償上訴人彭嘉文、彭炳堂、馬麗雅、被上訴人彭阿微如附表二所示之金額。
第一、二審訴訟費用，由兩造按附表一所示應有部分之比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
本件訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，上訴人彭 炳輝、彭嘉文提起上訴，其效力依民事訴訟法第56條第1項 第1款之規定，應及於原審同造被告全體，爰併列該等被告 為上訴人。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：坐落南投縣竹山鎮○○段○○○段○○○○ 000○000地號土地（下合稱系爭土地）為兩造所共有，各共 有人之應有部分詳如附表一所示。系爭土地並無因物之使用 目的或法令規定、契約約定不能分割之情形，惟無法達成分 割協議，爰訴請法院判決分割，分割方法則為系爭土地分歸
上訴人彭炳輝取得，並由彭炳輝對其他共有人以金錢補償之 。關於488地號土地部分，台中市不動產估價師公會（下稱 台中估價師公會）之估價結果，伊無意見；惟關於885地號 土地部分，台中估價師公會估價每坪新臺幣（下同）5,100 ，顯然價值偏低，應以原審委託之佳宏不動產估價師事務所 （下稱佳宏事務所）估價之每坪7,392元，較接近市價且正 確。如認佳宏事務所之估價過高，則應依系爭土地附近地區 農地成交實例，平均為每坪6,196元作為補償之基準等情。 爰聲明求為判決：488、885地號土地應分歸彭炳輝取得，並 以金錢補償各共有人。
二、上訴人則辯稱：
㈠上訴人彭炳輝、彭嘉文部分：伊所採取之分割方案為系爭土 地全部分歸彭炳輝取得，另以金錢補償各共有人；惟佳宏事 務所之鑑定報告及補充鑑定報告，對於系爭土地之估價及找 補金額，顯然較伊陳報之鄰近土地成交價格偏高，亦未就公 墓及廟宇等嫌惡設施為比較分析；而補充鑑定報告係於客觀 之基礎事實並未變更下，卻修正原評估認定及調整面積與利 用潛力關係之百分率，顯係違反邏輯及經驗法則，且其對於 系爭土地之估價係採素地估價原則，未考慮該土地上有共有 人所有之未辦保存登記建物對於土地價值之影響，致其所估 價之金額有較實際市場價格偏高之情事；而台中估價師公會 估價時併予考地上建物存在對該土地價格之影響，且係經3 位估價師評估，並經該公會襄閱委員會議審查通過後，始作 成估價報告書，自較佳宏事務所之估價報告為客觀公正，且 更接近實際市場價格，自應以台中估價師公會之估價報告作 為補償之基準等語，資為抗辯。
㈡上訴人彭炳堂部分：系爭土地應採原物分割，不同意變價分 割，亦不同意由上訴人彭炳輝承受。伊目前住在系爭885地 號土地上之房屋，系爭土地是伊繼承的，伊欲實際取得土地 及房屋，但沒有能力取得整筆土地及房屋，再以價金補償其 他共有人等語，資為抗辯。
㈢上訴人馬麗雅部分：伊沒有意願承受系爭土地，同意分歸彭 炳輝取得；但台中估價師公會就系爭885地號土地估價太低 ，伊認應以佳宏事務所及台中估價師公會二次鑑價之中間價 格為補償等語，資為抗辯。
三、原審判決兩造共有系爭土地，准予分割均由彭炳輝單獨取得 及如原審判決附表二、三所示之補償金。上訴人彭炳輝、彭 嘉文不服提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡前項 廢棄部分，兩造共有系爭土地准予分割，均分由彭炳輝單獨 取得及由彭炳輝按附表二所示金額補償彭嘉文、彭炳堂、馬
麗雅及被上訴人。㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔 。上訴人彭炳堂則聲明求為判決：系爭土地採原物分割，不 同意由彭炳輝承受。上訴人馬麗雅則聲明求為判決：同意分 由彭炳輝取得系爭土地，補償金額應依第一次、第二次鑑價 之中間價格為補償。被上訴人則答辯聲明求為判決：㈠上訴 駁回。㈡訴訟費用由兩造依持分比例負擔。
四、本院得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；又共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割 之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命 以原物分配於各共有人；受分配，或不能按其應有部分受分 配者，得以金錢補償之。民法第823條第1項、第824第1項、 第2項第1款分別定有明文。次按農業發展條例所稱耕地，指 依區域計畫劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區 及森林區之農牧用地。每宗耕地分割後每人所有面積未達 0.25公頃者，不得分割，但該條例89年1月4日修正施行後所 繼承之耕地，得分割為單獨所有，不在此限。農業發展條例 第3條第11款及第16條第1項第3款分別定有明文。又依行政 院農業委員會101年2月3日農企字第0000000000號函釋：「 農業發展條例（以下稱本條例）第16條耕地限制分割之規定 ，其立法目的係為避免土地過度細分，致影響合理經營利用 ；但為解決長久以來共有耕地產權複雜所導致糾紛問題，特 於該條第1項但書第3款規定『本條例中華民國89年1月4日修 正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。』以促進產權 單純化…復按該款立法說明略以：『立法院之審議修正係基 於行政院版本第一項有關《耕地不得移轉為共有，但因繼承 者除外》之規定，因繼承得為共有，經一段時間後，勢必又 有《共有》之產權糾紛問題；繼承係法律事實，不能以人為 因素掌控……最後決定《繼承之耕地，得分割為單獨所有》 。』故該款規定應係為解決耕地因繼承而產生產權過度複雜 之問題。倘耕地於繼承後再有其他因非繼承行為（如贈與、 買賣等）介入所成立之共有關係，由於該共有關係、已非因 繼承而形成，當無該款規定之適用。」經查依系爭土地之登 記謄本所示，系爭土地地目旱、使用分區為一般農業區、使 用地類別為農牧用地，屬農業發展條例第3條第11款所稱之 耕地。又系爭土地原為訴外人彭木火單獨所有，彭木火於96 年5月17日死亡後，即由彭阿微、彭阿燕、彭炳輝、彭炳堂 、彭阿碧及訴外人彭益墩、彭色共同繼承，其中彭益墩已於 81年12月16日死亡，由其子女彭偉林、彭春源代位繼承；另
彭色於100年11月1日死亡，由其配偶王秋賀及子女王能文、 王國訓、王麗真、王麗玉、王麗華繼承；彭阿燕則於起訴前 之102年6月1日死亡，由馬麗雅、馬憲文為其繼承人，然馬 麗雅、馬憲文於102年12月3日辦理分割繼承登記，將彭阿燕 所有系爭土地之應有部分全部由馬麗雅單獨繼承。嗣彭阿微 提本件分割共有物事件後，彭阿碧將其應有部分7分之1以贈 與為原因，移轉登記予彭嘉文；彭偉林、彭春源將其應有部 分各14分之1，王秋賀、王能文、王國訓、王麗真、王麗玉 、王麗華將其應有部分各42分之1以贈與為原因，移轉登記 予彭炳輝，故系爭土地現由兩造依如附表一所示應有部分共 有等情，有土地謄本、原法院101年度家訴字第29號分割遺 產事件判決書暨確定證明書附卷可稽（見原審卷㈠第11至17 頁、第54至61頁、原審卷㈡第66至69頁），且為兩造所不爭 執。而系爭土地並無不能分割之情形，兩造亦未訂有不分割 之契約等情，則被上訴人訴請分割系爭土地，依上開規定， 自無不合，應予准許。惟系爭土地既於89年1月4日農業發展 條例施行後繼承，嗣彭炳輝、彭嘉文再因贈與分別取得應有 部分7分之2、7分之1，即屬耕地於繼承後再有其他非繼承行 為介入所成立之共有關係，揆諸前揭說明，當無農業發展條 例第16條第1項第3款規定分割為單獨所有之適用；僅能將系 爭土地分歸一人所有，再以金錢補償其他共有人或變價分割 ，以價金分配於各共有人。彭炳堂請求將系爭土地依原物分 配於各共有人等情，核與前開規定不符，自不足採。 ㈡又按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固 有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事 人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等， 公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配 於各共有人。經查488地號土地上同段30建號農舍（門牌號 碼：南投縣竹山鎮○○巷00號）為彭炳輝所有，885地號上 有兩造共有之未辦保存建物2座，有建物所有權狀、勘驗筆 錄、照片、竹山地政事務所複丈成果圖、稅籍資料等附卷可 稽（見原審㈠第101頁、第162至163頁、卷㈡第37至45頁、 第53至54頁、第89至90頁、第113頁）。又彭炳輝、彭嘉文 均主張將系爭土地分歸彭炳輝取得，再以金錢補償其他共有 人，被上訴人及馬麗雅亦同意此分割方式。而系爭土地如分 歸彭炳輝取得，可使488地號土地與上開農舍歸於一人所有 ，自可提高土地及上開農舍之經濟價值，且其餘共有人並無 意取得系爭土地。則此分割方式自較變價分割方式為優。是 彭炳輝、彭嘉文主張系爭土地分由彭炳輝取得，而以金錢補 償其他共有人之分割方案即屬可取。
㈢復按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定 有明文。經查本件分割方法既採將系爭土地全部分歸由彭炳 輝取得，則彭炳輝自應依其餘共有人之應有部分比例予以金 錢補償。至於補償金額，彭炳輝及彭嘉文均主張以台中估價 師公會估價之金額補償等情；馬麗雅則主張台中估價師公會 就系爭885地號土地估價太低，應以佳宏事務所及台中估價 師公會之鑑價取中間價格為補償等語；彭阿微則主張關於 885地號土地部分，應依佳宏事務所之估價每坪7,392元較正 確。如認佳宏事務所之估價過高，則應依系爭土地附近地區 農地成交實例，平均為每坪6,196元作為補償之基準等語。 惟查885地號土地上有兩造共有之未辦保存登記房屋，已如 前述，則該土地如分歸由彭炳輝取得，依民法第425條之1第 1項規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，自對該 土地之利用有所妨礙，而影響土地之價值；而佳宏事務所並 未將上開未辦保存登記建物對土地之影響納入評估範圍，僅 單就素地為評估等情，此有該事務所估價報告書第2頁之記 載可稽；反觀台中估價師公會就885地號土地上因有共有人 所有之建物存在，故於估價時併予考慮建物存在對於該土地 價格之影響（見該公會估價報告書第35頁）。且台中估價師 公會之估價報告係由3位估價師所為之評估，並經該公會襄 閱委員會議審查通過，自較佳宏事務所之估價報告為客觀， 並更接近實際市場價格。是應以台中估價師公會之估價， 488地號土地價值為7,958,496元、885地號土地價值為 5,777,135元為可採。從而，彭炳輝應依如附表二所示之金 額補償其餘共有人。至於馬麗雅主張採二次估價報告之中間 價格云云，並無所據，自難採認。
五、綜上所述，系爭土地以原物分配之方式，分歸彭炳輝取得， 並由彭炳輝依附表二所示金額補償其餘共有人，應係最有利 及公平之分割方法。原判決於依佳宏事務所估價之金額為補 償，自有未洽。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第二、三項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌後，核與本件判決結果均無影響，爰不另一一論述，附 此敘明。
七、末按分割共有物事件，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地 位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可；本件上訴人之 上訴有理由，但如由被上訴人負擔全部費用，顯有失公平， 是本院酌量兩造之情形，認訴訟費用宜由各當事人依原應有 部分比例分擔，併此敍明。
八、據上論結，本件上訴為有理由。爰依民事訴訟法第450條、 第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 8 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 鄭金龍
法 官 宋國鎮
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林育萱
中 華 民 國 105 年 3 月 8 日
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│附表一：土地應有部分比例 │
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│土 地│南投縣竹山鎮照鏡段│南投縣竹山鎮照鏡段│
├──┬───┤488地號土地應有部 │885地號土地應有部 │
│編號│共有人│分比例 │分比例 │
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│ 1 │彭炳輝│7分之3 │7分之3 │
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│ 2 │彭阿微│7分之1 │7分之1 │
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│ 3 │彭炳堂│7分之1 │7分之1 │
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│ 4 │彭嘉文│7分之1 │7分之1 │
├──┼───┼─────────┼─────────┤
│ 5 │馬麗雅│7分之1 │7分之1 │
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附表二：
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│彭炳輝應補償其他共有人之金額 單位：新臺幣 │
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│受補償人 │竹山鎮照鏡段│竹山鎮照鏡段│合 計│
│ │488地號土地 │885地號土地 │ │
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│彭阿微 │1,136,928元 │825,305元 │1,962,233元 │
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│彭炳堂 │1,136,928元 │825,305元 │1,962,233元 │
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│彭嘉文 │1,136,928元 │825,305元 │1,962,233元 │
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│馬麗雅 │1,136,928元 │825,305元 │1,962,233元 │
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│應補償金額│4,547,712元 │3,301,220 │7,848,932元 │
│合 計│ │ │ │
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